北京萬豪國際公寓營銷案.ppt

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北京萬豪國際公寓營銷案主要通過德潤集團上層決策和資源及既有中介商帶動發(fā)售成功的案例考慮到價格政策等絕密權(quán)限 以下三部分有省略北京紋身 劉旭濤2003年6月至8月 第一部分 項目分析介紹 1 項目概況 主力戶型一居69 24平方米 二居133 86 160 23平方米 三居165 89平方米 四居235 75平方米 復(fù)式320 45平方米 萬豪國際公寓一號樓可銷售戶型 序號房號戶型1A 1E134 242A 1G167 573A 2F134 244A 3F134 245A 8M67 696A 9A200 137A 10N67 698A 12E134 249A 15F134 2410A 18F134 2411A 18M12A 19F134 2413A 21D189 6514A 21N67 8915A 23E134 2416A 23H167 5717A 23B18A 25E167 57 萬豪國際公寓2號樓銷控對照表一 17套已售戶型 二 11套銷控戶型 2號樓可售戶型為182套 2號樓價單示例 2 規(guī)劃設(shè)計問題點 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)2002年12月09日18 01新北京樓市厲林 網(wǎng)上報道原文 記者找到了萬豪開發(fā)商德潤房地產(chǎn)開發(fā)公司工程總顧問李宗普 他表示 萬豪和通用土地 原先都屬于土地糧油食品工業(yè)公司 而萬豪當初拿到的 就只有這兩幢樓的土地 萬豪的項目分兩期 分別為兩幢樓 一期于去年8月動工 今年年底完工 二期于今年4月動工 明年8月完工 兩期各有224套房 目前 萬豪與通用沒什么關(guān)系 兩個項目有各自獨立的會所 沒有道路公用的 其他沒有任何關(guān)系 經(jīng)與通用時代國際中心項目有關(guān)負責人聯(lián)系 兩家房產(chǎn)公司分別是不同的開發(fā)商 擁有各自獨立的項目 對于兩家開發(fā)商是否有合作的可能 正在進行探討 包括征詢客戶的意見 厲林 規(guī)劃問題后期已不是主要問題 3 裝修標準檔次存在一定偏差4 施工質(zhì)量 1號樓入住業(yè)主退房直接影響2號樓5 周邊環(huán)境均為平房 同時存在前期合同補充協(xié)議問題6 買樓贈地 碼頭游艇的使用權(quán) 施工擾民細節(jié)7 單價總價稍微偏高8 開發(fā)商前期銷售隊伍有些渙散 有些業(yè)務(wù)員變相拒絕客戶等 第二部分 萬豪國際公寓營銷解決第一步 6月份 前言 重新梳理買點 萬豪國際公寓是一個國際文化底蘊濃厚的名紳宅邸 界于投資潛力劇增的賽特商圈與京城最熱點的CBD商務(wù)區(qū)核心 北攬神州國街無以復(fù)加的尊崇地位 南依CBD的商務(wù)休閑碼頭通惠河無限風光 四重主人身份犒賞業(yè)主高山遠止般的高貴社會地位 建成后的百米縱長國際文化街 將取代馳名中外的唐人街 進而與建外SOHO商業(yè)街并肩升華為長安街 賽特 CBD兩區(qū)一線的世界名街 東西最小38米的橫向樓間距 與南北僅有兩棟樓宇長達70米的縱向樓間距 以較低容積率的利潤代價 真誠換回良好的日照采光與通氣性能 順風依水的地理形態(tài)及高標規(guī)劃 優(yōu)質(zhì)的空氣指數(shù) 正南正北的風量控制原理 CBD高塔獨有的低密健康指數(shù) 內(nèi)外空間適居的身心尺度 打造成長安街畔 CBD核心依水健康闊宅 萬豪國際公寓是一個能夠妥善解決前期遺留問題的高檔精品樓盤 萬豪是一個能夠重新整合良好口碑及形象的個案 我們應(yīng)有足夠的信心于2004年春節(jié)之前 平均每月消化掉20套房 針對前期營銷推廣不力的一面 我們有足夠的準備以非常規(guī)的策略迅速扭轉(zhuǎn) 在項目結(jié)案之前塑造良好的項目品牌 為公司開發(fā)后續(xù)樓盤打下良好的雙贏根基 迅速將積累的問題逐一良性消化 迅速提升來電來訪的質(zhì)量 迅速創(chuàng)收資金盡快結(jié)案 需要各領(lǐng)導(dǎo)層及各部門的全力配合 需要背水一戰(zhàn)的決心 需要大家的群策群力 推廣是明線 消化解決入住問題是暗線 兩者相互促動影響 以下著重針對影響銷售成交率之核心問題 營銷推廣部分 提出系列操作方案 經(jīng)開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層決策確定后 予以全面執(zhí)行 一 銷售任務(wù)指標 2號樓共210套 包括12套復(fù)式 均價11600元 平米 含全套精裝修白家 電冰箱 洗衣機 微波爐 地上銷售面積約18000平米 不包括2號樓地下銷售面積 2號樓總建筑面積3 413369萬平米 總計2 088億 以80 銷售額計算 計1 6704億 除去2號樓保留的11套戶型2929 07平米 除去2號樓已售的17套戶型3109 45平米 余下182套共計11961 5平米銷售面積 銷售額共計1 4億元左右 以80 銷售額計算 計1 1億元左右 03年6月至04年春節(jié)2月之前八個月 平均每月完成22 75套任務(wù) 以80 銷售套數(shù)計算 必須平均每月完成18 2套的銷售任務(wù) 二 營銷推廣概算 北京房地產(chǎn)高端公寓產(chǎn)品一般推廣費用占項目總銷售額的2 左右 但大多數(shù)樓盤在項目即將結(jié)案時發(fā)現(xiàn)甚至超過了2 如康堡花園 東方銀座 旺座等 有的項目甚至超過3 如海晟名苑 鑒于2號樓即將交付使用 社區(qū)會所 商業(yè)街 園林綠化先后面臨竣工 社區(qū)形象及品質(zhì)即將完整呈現(xiàn) 2號樓屬準現(xiàn)房發(fā)售階段 同時為扭轉(zhuǎn)并重塑公司與項目于社會 公眾的形象及口碑 為集團后續(xù)項目開發(fā)做有利鋪墊 建議本案自03年6月始至04年春節(jié)8個月 營銷推廣控制性投入比例為2號樓銷售額1 4億元的1 5 共210萬元 平均每月26 25萬元 投入產(chǎn)出比略顯不足 如果按總銷售額3 26億元 總建筑面積 保留面積 已售面積 28094平米 的1 5 包括地下車庫的可售面積 共計489萬元 平均每月61萬元 顯然有違于投入產(chǎn)出比例 CBD高檔樓盤的停車位較適于投資與租賃 從眾多樓盤的成交來看 業(yè)主仍偏向于租賃合算 最終建議營銷推廣按照銷售額1 4億元的1 8 共252萬元 平均每月31 5萬元 既吻合投入產(chǎn)出比例 又對項目后期形象的塑造及商業(yè)街 經(jīng)營性會所功能 車庫等租售均能起到良好的促動作用 三 核心推廣策略 明線 1 2號樓案名萬豪國際公寓自2001年6月份開盤至今 入市已持續(xù)整整兩年時間 2號樓自2002年6月份開盤至今 亦持續(xù)有一年 萬豪國際公寓于市場上塑造的知名度足夠 美譽度不足 繼續(xù)推出剩余的2號樓 必須以一種全新的面貌塑立項目保鮮價值 同時又要與既有的形象相融合 在萬豪國際公寓案名不變前提下 建議給2號樓新立案名 作為營銷推廣操作方案至關(guān)重要的第一步 重點推薦 萬豪君天下釋義 本案雖非豪宅項目 CBD亦不適合打造豪宅的土壤 但CBD高端住宅產(chǎn)品競爭十分激烈 如通用國際中心 東方瑞景 金地國際花園 新城國際 世紀財富中心 北京財富中心等 從塑造樓宇高附加值方面務(wù)必使目標客群感受物超所值 親水 是項目最大賣點之一 尤其是2號樓位于水岸近側(cè) 三面視野十分開闊 頗有居臨御水之尊 較之通用項目的高密度社區(qū)更具賞水優(yōu)勢 君天下 從氣勢上足以壓倒一切同類競品 有利于2號樓后期調(diào)價 且 君天下 包容了國際化的特征 如國際文化街十足的多元底蘊 CBD國際化的濃郁氛圍及長安街國街無可比擬的神街地位 以上 君天下 推薦案名從十余個起名中比選得出 并經(jīng)市場部集體公正表決一致推薦 針對項目Logo標準色過于繁雜 共6種色系 不太符合國際化樓盤的特征 現(xiàn)代簡潔 同時建議更換Logo 重新設(shè)計 以淡藍 高級灰 和暖色調(diào)的深黃為主 2 項目推廣定位 國際街區(qū)依水稀居精裝現(xiàn)房釋義 萬豪國際公寓一開始的 彈力生活 訴求流同于概念 到 純居人文社區(qū) 缺乏差異化訴求 至 一個沒有國界的社區(qū) 偏向感性 再到文化力十足但跟銷售掛鉤不緊密的 中和之美 始終缺乏一個吻合項目的準確推廣定位 項目深厚的文化底蘊及別具一格的國際文化 在推廣中只能作為一個項目的底蘊進行輔助訴求 因為北京房地產(chǎn)市場迄今尚未達到以文化力帶動項目銷售的程度 這正是項目推廣過程中最大的問題之一 提煉項目最大賣點轉(zhuǎn)化為推廣語言稱之為 推廣定位 在非典之后的現(xiàn)階段整合項目最大賣點有 1萬平米的國際文化街 通惠河親水牌 CBD難得一見的精品社區(qū)齊全配套 CBD少有的現(xiàn)房發(fā)售 長安街畔 賽特CBD的三重地位與區(qū)位等 國際街區(qū) 以 街區(qū)作為項目的靈魂 代表整個項目 倡導(dǎo)街區(qū)文化 依水稀居現(xiàn)房 包容了以上列舉的 親水 高塔每戶室獨享的超大配套面積 商業(yè)面積 綠地面積和良好的人居指數(shù) 等三個賣點 整體訴求明確 與其他項目形成差異化 3 核心營銷策略 1 重塑誠信工程 信譽透明化 于主力媒體上公布萬豪規(guī)劃變更內(nèi)幕 徹底打消潛在客群購房心理障礙 于網(wǎng)站針對問題及時解答客戶疑難 扭轉(zhuǎn)前期不利的社會口碑形象 妥善解決一期進駐問題 變被動為主動 實事求是開誠布公 以一期客群帶動二期發(fā)售 2 推廣勢必出新 形成項目差異化 每一則廣告均需立竿見影 不做人為形象鋪墊 提高來電質(zhì)量 提升來訪量 現(xiàn)房銷售短平快 后期不宜拉價過高 售價不宜變更頻繁 一切戰(zhàn)術(shù)講求速戰(zhàn)速決3 重點是新聞造勢 采用新聞事件營銷策略貫穿操盤全局 利用媒體新聞報道 新聞事件促銷公關(guān)活動 新聞廣告刊登 新聞賣點提煉等達到信譽美譽度雙收 爭取年底前結(jié)案 塑造良好的項目品牌 4 營銷組合戰(zhàn)術(shù) 1 橫縱聯(lián)合的誠信姿態(tài)公開公布 合作協(xié)議 公開德潤房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司與北京通潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 合作協(xié)議 全內(nèi)容 事先由公司董事長親自出面與通潤董事長溝通 公告 原因 闡明兩家項目說詞相互不一帶來雙向影響 理應(yīng)和為貴 獲得雙贏 并于 通告 下方由董事長親自落款簽名 2 新聞集中造勢在發(fā)布 公告 的北青相同版面或相近版位 刊登新聞稿或軟性文章 同步刊登軟文的媒體有 北晨 精品 北晚 新北京樓市 萬房 新地產(chǎn) 等 力求以最小的投入一個月內(nèi)取得明顯銷售反饋 獲得最大的綜合收益 視反饋效果可延續(xù)成一項戰(zhàn)術(shù) 新聞造勢主題例 京城出現(xiàn)兩個天下 君天下 耕天下400余戶業(yè)主享受30000余平米的社區(qū)配套萬豪國際公寓現(xiàn)房啟動誠信工程入住零糾紛的背后 CBD罕有純居現(xiàn)房攻略CBD純居先鋒10月竣工都會游艇家族獨立社區(qū)的開放文化部落萬般世界的獨立居住王國豎向城市稀居純凈生活CBD的綠卡究竟花落誰家尊重CBD尊重長安街尊重賽特尊重通惠河尊重唐人街長安街 CBD 賽特 通惠河的國際通行證東有建外SOHO商業(yè)街西有萬豪文化街游艇旺族與白晝國際場 以上含括部分廣告主題 3 工體露天房展會時間 2003年6月27 29日地點 工人體育場主題 夏季露天房地產(chǎn)展示交易會主辦 北京建委參展情況 為數(shù)眾多的新項目 展位基本征定完畢 剩下展位越早定越好參展目的 塑立2號樓現(xiàn)房新盤形象 以 君天下高塔公寓的稀居計劃 全新亮市 同時以2號樓帶動1號樓銷售 4 建議繼續(xù)沿用1號樓 買宅送地 的促銷手段 最終確定落實2號樓如前十名購房者承諾一定予以兌現(xiàn) 另外輔以買房送車位使用權(quán) 減免物業(yè)費 送會所VIP會員卡等根據(jù)推廣戰(zhàn)術(shù)可隨機運用 雖顯老套但能產(chǎn)生實效 5 6月份廣告投放 房展 媒體發(fā)布 銷售工具約40萬元左右 廣告主題內(nèi)容 萬豪國際公寓2號樓灣天下 今日正式啟動 闊宅稀居依水現(xiàn)房 鑒賞計劃 隆重推出3席極品大三居 典藏僅有的壓軸尊位168席 應(yīng)客戶要求首度公開發(fā)售 系列賣點支持 現(xiàn)房實景 世界文化街量化業(yè)態(tài)功能 會所 居所動靜分區(qū) 三面環(huán)水風光視野開闊 38米橫向樓間距 70米縱向樓間距 1戶1車位 1萬平米世界文化街區(qū) 私家游艇等媒體投放計劃 6月9 30日焦點房產(chǎn)網(wǎng)站硬廣 公告 6月18 20日北青硬廣 軟文 公告各半版 北晨 北晚 精品各半版軟文 6月23 30日北京交通臺15秒促銷廣告6月26 27日北青硬廣 軟文各半版 新北京樓市等其他軟文 7 8月份以第二營銷渠道為主 6月份著手準備預(yù)定 萬房 軟文 生活速遞 新地產(chǎn) 目標 中國民航 汽車地圖及 銀行家 賽特 燕莎商場 中國大飯店 國際俱樂部中英文雜志直投廣告 6 客戶成交預(yù)測鑒于6月中旬之后于主流媒體才開始真正刊登廣告 加上房展一般持續(xù)10天左右的消化過程 且受到非典后期一定影響 預(yù)計至7月中旬 在內(nèi)外功修備前提下 計劃完成銷售20套左右 四 現(xiàn)場及相關(guān)配合建議 暗線 觀點 內(nèi)線配合到位 是取得良好銷售業(yè)績不可缺少的重要條件 一個樓盤銷售的成功 得益于領(lǐng)導(dǎo)層的高瞻決策與諸多部門的方方面面的配合 決非靠個人英雄主義而成氣候 其中任何一條鏈子松動都有可能帶來無法挽回的損失 尤其在較為成熟的理性消費市場和十分敏感的北京樓市 以下幾點來自于一周以來的綜合調(diào)查及反饋 如果得以有效實施 對于推廣銷售將會產(chǎn)生十分有利的促動 1 銷售通道建議最好穿過唐人街現(xiàn)售樓處租約至年底 退租可能性甚小 年底前售樓處仍將繼續(xù)過渡使用 目前客戶從北側(cè)長安街直插而入行走較為不便 只能通過南側(cè)尚未修好的通惠河北街來到現(xiàn)場 希望上層領(lǐng)導(dǎo)與唐人街方面達成協(xié)議 銷售通道從華彬大廈首層進行引導(dǎo) 能夠帶客戶穿過唐人街直接看房 2 現(xiàn)場包裝連貫到位本案賣場實際上由于特殊地域交通環(huán)境顯得較為松散和寬泛 現(xiàn)房銷售過程中的指示引導(dǎo)尤顯重要 建議從華彬售樓處至現(xiàn)樓現(xiàn)場沿線 乃至社區(qū)內(nèi)設(shè)置指示牌 燈桿吊旗 社區(qū)門口懸掛燈籠 彩球 條幅 對聯(lián)并布設(shè)花卉綠草 顯示1號樓入住喜慶氣氛 3 合約或廣告承諾的要予以兌現(xiàn)如裝修質(zhì)量 裝修檔次 裝修標準 合約或廣告承諾抽獎送旅游 買房贈地 買房送戶口 復(fù)式戶型改為平層等 1號樓存留問題希望在2號樓主力發(fā)售期間盡量解決 4 明確規(guī)劃變更內(nèi)容如萬豪總建筑面積 園林綠化率 會所功能權(quán)屬 可在2號樓合同補充協(xié)議中明確說明 2號樓 會所 商業(yè)街交付使用日期 園林綠化竣工日期一定要最終落實 以便銷售員統(tǒng)一說詞 以免發(fā)生不必要的誤導(dǎo) 5 1號樓部分房屋裝修有待修繕 2號樓現(xiàn)房精裝樣板間質(zhì)量要進行嚴格把關(guān) 品質(zhì)有所提升 6 既為酒店式服務(wù)社區(qū) 物業(yè)管理增設(shè)24小時酒店式服務(wù)內(nèi)容 取費結(jié)合免費 從細節(jié)增加一些人性化的舉措 如業(yè)主生日贈送小禮品等 有利于提升企業(yè)形象 7 退房處理建議 1號樓批量退房已成為現(xiàn)象 大多數(shù)是因為規(guī)劃變更導(dǎo)致退房 規(guī)劃問題的公開澄清勢在必行 裝修質(zhì)量遠不符合標準的事實需要向業(yè)主致歉 賠付損失是必然 從業(yè)務(wù)員到客服至總監(jiān) 從物業(yè)到裝修公司 從骨干層到領(lǐng)導(dǎo)層 關(guān)鍵要建立及時迅速的決策反饋系統(tǒng) 積極 主動全面重視1號樓每一位退房客戶的妥善處理與協(xié)調(diào) 如溝通致歉 翻修補償 無理由退房 一定要盡最大努力挽回口碑 否則對于2號樓的銷售制約和負面影響顯而易見 盡最大努力采取補救措施 如網(wǎng)站公開致歉說明 責任到人 追回客戶給與相應(yīng)獎賞 附 6月5日統(tǒng)計結(jié)果 現(xiàn)已退房客戶名單20名 正在辦理退房客戶7名 占1號樓總戶數(shù)的12 2號樓17套已售戶型 相當一部分來自1號樓業(yè)主的帶動及介紹 退房原因92 是因為規(guī)劃變更問題 48 是因為裝修問題 7 是因為戶性與元戶型不符 3 是因為個人資金問題 結(jié)合非常規(guī)推廣策略 建議采取措施如下 同時于北青顯眼版面 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)萬豪網(wǎng)頁發(fā)布關(guān)于規(guī)劃變更的 合作協(xié)議 公告 并對焦點網(wǎng)業(yè)主論壇的過激內(nèi)容進行修正 于焦點房地產(chǎn)網(wǎng)萬豪網(wǎng)頁發(fā)布因裝修不足采取的補救措施及補償辦法 并致歉意 同時建議外聘京城知名裝修顧問或家裝委員會做監(jiān)理 換回誠信 打消購房者的后期疑慮 針對自身物業(yè)管理公司之物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 取費標準等向業(yè)主公開致函解釋原委并采取相應(yīng)的物業(yè)費減免措施或增加服務(wù)內(nèi)容 針對1號樓交房問題如戶型的調(diào)整等 由市場部起草 總經(jīng)理親自簽名 其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及合作單位負責人聯(lián)名簽署 致萬豪1號樓業(yè)主的一封信 表明誠信態(tài)度 說明并給與業(yè)主合情合理的綜合答復(fù) 在恰當?shù)臅r機 舉辦1號樓業(yè)主雙向溝通會或答謝會 最好在2號樓正式推廣之前 業(yè)主免費使用會所1年 戶型調(diào)整引起的退房可以采取協(xié)議式補償 如贈送地下儲藏間或車位使用權(quán)等 針對東西兩居室采光不足的缺陷 有的可以通過反光鏡 玻璃屏風等裝修設(shè)計方法予以解決 8 其他需要規(guī)避的是前期營銷成本投入過高 如大小樓書 請柬 名片 臺歷等銷售工具 印刷品制作出現(xiàn)一定的浪費等 要盡可能節(jié)約利用 發(fā)揮其應(yīng)有價值 市場部 新招聘人員及開發(fā)商自屬人員 作為項目及公司的前鋒部隊 與各上級領(lǐng)導(dǎo) 工程部 物業(yè)公司 廣告公司 裝修公司 律師行 按揭銀行等應(yīng)履行積極 主動的配合職能 五 銷售組織與執(zhí)行 作為公司于北京開發(fā)的第一個項目的市場部 包含了銷售 策劃 客服 簽約等職能 一方面結(jié)合項目現(xiàn)狀形成相互緊密配合 管理效率較高的緊湊型結(jié)構(gòu) 另一方面從公司市場部隊伍的建設(shè)考慮 理應(yīng)為公司后續(xù)開發(fā)的項目打基礎(chǔ) 塑造一支具備彈性空間的管理架構(gòu) 在深入調(diào)查每一個人員的基礎(chǔ)上 結(jié)合既往經(jīng)驗 一切從銷售和隊伍發(fā)展出發(fā) 提出以下建議 鑒于現(xiàn)公關(guān)部李銳同志工作認真負責 尤其在客戶服務(wù) 簽約方面表現(xiàn)突出 建議提為客服主管 同時公關(guān)部取消 趙慧穎仍繼續(xù)履行行政助理兼客戶協(xié)助公關(guān)職能 兩人注意保管號簽約室的合同 通過一周以來的綜合摸底調(diào)查 建議2號樓購房熱線直接刊登售樓處一樓直撥電話 屆時樓上1名前臺接待調(diào)至樓下 樓上8層總機由于1號樓業(yè)主電話咨詢較多 與一號樓業(yè)主的事務(wù)處理盡量放到樓上 以免給新客戶帶來不利影響 樓上前臺除接記電話 應(yīng)履行前臺秘書的職責 程葆同志自項目發(fā)售以來兢兢業(yè)業(yè) 踏實努力 在協(xié)助銷售管理 客戶談判 1號樓問題處理方面表現(xiàn)突出 擁有豐富的銷售作戰(zhàn)經(jīng)驗 特提議升為銷售經(jīng)理 本月及下月重點進行銷售隊伍的現(xiàn)場管理 并處理協(xié)調(diào)1號樓存留事務(wù) 同時輔佐市場部總監(jiān)的日常銷售工作 尤其做好2號樓銷控 為使策劃銷售更好地結(jié)合 發(fā)揮促動作用 即日起策劃經(jīng)理袁雪松同志上班地點以現(xiàn)場及售樓處為主 并隨時聽從莊總安排與調(diào)遣 積極協(xié)調(diào)于廣告公司的工作配合 現(xiàn)市場部整體人員編制共12名 銷售經(jīng)理策劃經(jīng)理各1名 2名銷售主管 2名業(yè)務(wù)員 3名前臺 2名行政客服 建議于6月10日之前增加1名銷售代表 分為兩個組 每組2人 每月業(yè)績說話 實行相對應(yīng)的競爭機制 原則上至項目結(jié)案為止 銷售員不超過6個人 即日起 銷售經(jīng)理 客服主管 銷售主管 銷售代表 保潔恢復(fù)照常上班 每天上班前消毒一次 每人每周輪休一天 對項目對公司提出建設(shè)性意見及可行性建議者 給與50 500元不等的獎賞 行政室務(wù)必下班關(guān)閉電腦 名片按需印制 上班期間總機不能打私人電話 其他電話私人通話不超過3分鐘 每人案頭每天自己整理整齊 銷售工具資料不能隨便亂扔 上班不能玩電腦游戲 以上情況發(fā)現(xiàn)者提出警告 三次照犯者罰以50 100元罰金 所有銷售代表無折扣 銷售主管折扣權(quán)限99折 銷售副經(jīng)理98折 市場部總監(jiān)最高97折 其他月底前定做夏季工服 上班進辦公室前要洗手 定期市調(diào) 每周客戶來電來訪表作細 每周未成交客戶調(diào)查表做深入 六 營銷 推廣細化執(zhí)行 1 案名執(zhí)行萬豪國際公寓萬豪君天下釋義 君 項目氣質(zhì) CBD住區(qū)港灣 通惠河畔水岸 旺中取靜 鑒定并重塑樓盤性格 天下 CBD的天下 復(fù)指CBD 長安街 賽特國際氛圍 國際化的客群 國際化的商業(yè)文化街 君天下 景觀優(yōu)勢無與倫比 住宅稀居優(yōu)勢十分罕有 國際文化街獨有 長安街 賽特 CBD 依水的四重身份地位與尊貴感獨一無二 責任分工 廣告公司設(shè)計相應(yīng)Logo 標準色 標準字 市場部所有人員務(wù)必清楚以上釋義 以便與客戶到位溝通 執(zhí)行配合 袁雪松名片重新設(shè)計 萬豪灣天下置業(yè)顧問 完成時間 6月13日前 2 推廣定位 推廣定位 獨立國際街區(qū)依水稀居現(xiàn)房 于戶外 報紙 電臺 雜志 現(xiàn)場等傳媒自始至終全程貫穿 推廣主線 推廣主訴求明線 依水稀居現(xiàn)房計劃口碑形象塑造暗線 誠信工程 核心推廣語 一切尊享因稀居徹變明線責任分工 執(zhí)行配合袁雪松 設(shè)計制作廣告公司 暗線責任配合 工程 裝修 物業(yè) 廣告 銷售客服等各部門負責人2號樓樣板間 現(xiàn)場及售樓處裝飾施工包裝完成時間 19日前 3 系列推廣主題系列1 硬廣主題 萬豪君天下硬廣內(nèi)容 2003年6月19日 萬豪2號樓 灣天下 應(yīng)業(yè)主及社會各界愿望 于今日正式公開 全新發(fā)售 并全面啟動 獨立國際街區(qū) 依水 稀居 現(xiàn)房 鑒賞計劃 全樓總供168席 一切尊享 因稀居徹變 賣點支持 當面溝通全新整合之文案 大量留白版面的稀居設(shè)計軟文主題 君天下 獨立國際街區(qū) 依水稀居現(xiàn)房計劃 全新啟動 媒體發(fā)布 6月19日北青整版新聞版廣告 銅版紙半版軟文責任分工 劉旭濤 袁雪松 廣告公司銷售配合 每一則廣告發(fā)布刊出前一天 召開市場部員工說明會系列2 硬廣主題 一切尊享因稀居徹變輔助主題 獨立國際街區(qū)依水稀居現(xiàn)房硬廣內(nèi)容 從內(nèi)到外和諧統(tǒng)一的稀居指數(shù)軟文主題 1號樓入住 0糾紛 的背后 媒體發(fā)布 6月26日北青半版新聞版廣告 銅版紙半版軟文責任分工 劉旭濤 袁雪松 廣告公司 4 東二環(huán)戶外廣告執(zhí)行案名 萬豪君天下 其中 君天下 要大一些醒目 放左上角 內(nèi)容 CBD住宅降溫 放中間 廣告語 依水稀居現(xiàn)房計劃電話 85288075 76發(fā)布完成時間 6月12日前噴繪設(shè)計施工完成 每月?lián)Q一次內(nèi)容 5 交通電臺廣告時段 15秒頻次 上午8 30 中午12 00 下午6 00各一次播出時間 6月12日 30日完成時間 腳本撰寫 錄音需6月12日前完畢主要內(nèi)容 尊重CBD 尊重長安街 尊重賽特 尊重通惠河6月19日 萬豪隆重推出四重國賓級居邸 灣天下依水 稀居 現(xiàn)房 獨立街區(qū)一切尊貴享受 因稀居徹底改變 全樓總供168席前十名親臨鑒賞者有驚喜鑒賞熱線 85288076 6 新聞媒體造勢7 網(wǎng)站廣告修正與發(fā)布8 雜志軟文及廣告9 現(xiàn)場 售樓處 交通 社區(qū)包裝配合 售樓處 現(xiàn)場 交通 社區(qū)10 樣板間11 買賣合同補充協(xié)議12 銷控執(zhí)行13 銷售組織與執(zhí)行14 銷售成交計劃監(jiān)測15 營銷推廣預(yù)算附 市場部人員任職書市場部人職變更薪資調(diào)整建議關(guān)于市場部建議提議的獎賞