2018年12月份青島房地產(chǎn)市場月度簡報

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,,,,青島房地產(chǎn)市場月度簡報,市場研究部 青島銳理數(shù)據(jù)信息技術(shù)有限公司,2018年12月份,（本報告僅供行業(yè)內(nèi)部參考使用）,本報告市場數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)平臺實際備案及簽約口徑，開盤項目監(jiān)測數(shù)據(jù)來源于實際認(rèn)購口徑。,No.201812,政策或能放松，發(fā)布少重微調(diào)； 經(jīng)濟有下行風(fēng)險，房企購地下降； 土地供升銷降，供銷輔城為主； 住宅供銷齊降，價格仍在高位； 歲末推盤大增，認(rèn)購率小幅上揚。,,,重點資訊：青島發(fā)布《關(guān)于房屋買賣合同網(wǎng)簽備案有關(guān)問題的通知》，房屋解押后才可網(wǎng)簽；青島紅島實行積分入學(xué)；山東菏澤率先放開限售。 城市規(guī)劃：保利打造青島首家保利廣場，預(yù)計明年8月開業(yè)；華潤城|世茂奧萊|綠地綜合體等8項目落戶膠州，總投資91.8億美元；董家口經(jīng)濟區(qū)貢口灣（夏河新城）、胡家山作業(yè)區(qū)等四區(qū)控規(guī)出爐；膠州汽車西站配套項目規(guī)劃方案公示 ；地鐵13號線正式通車。,土地供需：12月土地市場供應(yīng)增多，共出讓土地68宗，建面約488萬平，面積環(huán)比、同比分別上升177%和12%；本月成交量微降，成交土地45宗，建面約279萬平，面積環(huán)比、同比分別降低2%和33%。 土地結(jié)構(gòu)：12月，土地出讓方面，住宅和住宅兼容商業(yè)地塊合計占超8成；土地成交方面，住宅占比最高，占總成交的42%；成交地塊體量以建面5萬以下小地塊居多，占總成交的近半。 土地價格：12月，土地成交平均樓面地價2394元/平，溢價率為0.84%；李滄區(qū)以8409元/平的樓面地價居全市之冠。,【行業(yè)速遞】,【土地概況】,12月份，全市商業(yè)市場供應(yīng)17.3萬平，銷售16.8萬平，銷售面積環(huán)比上漲49%；成交均價為22888元/平，環(huán)比上漲9%；市場存量為597.8萬平，市場去化周期降至63個月。,12月份，全市辦公市場新增供應(yīng)約9.6萬平；成交約11.5萬平，環(huán)比上漲152%；成交均價17104元/平，環(huán)比上漲6%；截至月末，全市存量為291.3萬平，去化周期降至51個月。,12月份全市公寓市場供應(yīng)約6.4萬㎡，成交8.9萬㎡，成交面積環(huán)比上漲0.5%；均價環(huán)比下降2.1%，至14488元/㎡；截止12月末存量為196.7萬㎡，去化周期升至28個月。,12月份別墅市場供應(yīng)量約12.7萬㎡；成交8.0萬㎡，環(huán)比下降25.8%，均價23214元/㎡，環(huán)比上漲9.2%；截止月底存量為144.9萬㎡，去化周期升至15個月。,【別墅市場】,【商業(yè)市場】,【辦公市場】,【公寓市場】,12月總計38個項目加推11711套房源，認(rèn)購8624套，推售量上漲，認(rèn)購率74%，去化率上漲。,銳理數(shù)據(jù)監(jiān)測2018年12月份全市88個項目活動信息，營銷主題多以DIY活動、品牌活動、營銷抽獎等活動為主。,12月份僅原黃島區(qū)和膠州市有報廣投放，各投放1次，均約8萬元。從項目投放看，膠州市的花樣年碧云灣以及原黃島區(qū)的萬科翡翠長江項目投放最多，各投放1次，均約8萬元。,【廣告市場】,【開盤監(jiān)控】,【營銷活動】,,,青島——房屋解押后才可網(wǎng)簽 12月11日，青島市市國土資源和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于房屋買賣合同網(wǎng)簽備案有關(guān)問題的通知》，通知明確指出，對房屋上存在抵押登記的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)先申請注銷抵押登記，買賣雙方方可辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽備案。,,青島——紅島實行積分入學(xué)12月17日，青島高新區(qū)人才服務(wù)和教育體育發(fā)展局正式發(fā)布關(guān)于印發(fā)《紅島經(jīng)濟區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校積分入學(xué)暫行辦法》的通知。根據(jù)政策，在義務(wù)教育階段公辦學(xué)校實行多校劃片、分批申請學(xué)位、按積分高低進(jìn)行學(xué)位排序錄取。,,菏澤——率先放開限售12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），取消了此前發(fā)布在限售政策，打響放開樓市限售第一槍。,,保利打造青島首家保利廣場 預(yù)計明年8月開業(yè)12月2日，此次保利廣場.青島項目落戶雙山街道轄區(qū)，將聯(lián)合新都心片區(qū)內(nèi)凱德MALL、居然之家、佳世客、麥德龍等大型綜合商業(yè)體，為周邊近50萬人口提供吃、住、行、游、購、娛等優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全方位打造商業(yè)氛圍濃厚的商貿(mào)中心。保利廣場的強勢入駐，將進(jìn)一步發(fā)揮大型商業(yè)綜合體的輻射帶動效應(yīng)，以點帶面、逐步推進(jìn)，全線引爆智慧商圈建設(shè)，把新都心商圈打造成365*24小時全維度地鐵沿線商業(yè)黃金連廊。,華潤城|世茂奧萊|綠地綜合體等8項目落戶膠州，總投資91.8億美元12月4日，在2018香港山東周青島市國際投資促進(jìn)咨詢顧問機構(gòu)香港年會暨現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)招商政策推介項目對接會上，膠州華潤城項目等8個項目簽約落戶膠州，總投資額91.8億美元，涉及文化旅游、金融教育、服務(wù)業(yè)、食品加工等行業(yè)，將為建設(shè)中國-上合組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)和爭當(dāng)全省新舊動能轉(zhuǎn)換示范區(qū)注入強勁動能。,,青島市——董家口經(jīng)濟區(qū)貢口灣（夏河新城）、胡家山作業(yè)區(qū)等四區(qū)控規(guī)出爐12月18日，董家口經(jīng)濟區(qū)貢口灣（夏河新城）、胡家山作業(yè)區(qū)、城東部區(qū)域（南片區(qū)）、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)（北區(qū)）等四區(qū)控規(guī)出爐。貢口灣片區(qū)定位為“西海岸新區(qū)的綠色創(chuàng)新示范區(qū)、董家口循環(huán)經(jīng)濟區(qū)的生活宜居區(qū)”，胡家山片區(qū)定位為“以科技研發(fā)、公共服務(wù)、休閑度假為主要功能的海洋休閑基地”，城東部區(qū)域（南片區(qū)）定位為“TOD 核心交通服務(wù)區(qū)、瑯琊綜合服務(wù)區(qū)”，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)（北區(qū)）定位為“與產(chǎn)業(yè)區(qū)南區(qū)協(xié)同發(fā)展成為國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)，是國家級臨港高端制造業(yè)集聚區(qū)、山東省新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)”。,膠州汽車西站配套項目規(guī)劃方案公示 12月26日，青島膠州市規(guī)劃局發(fā)布了青島膠州汽車西站配套項目最新規(guī)劃公示。根據(jù)最新規(guī)劃公示，膠州汽車西站配套項目規(guī)劃用地面積21829.6㎡，總建筑面積22616.82㎡。,,青島市——青島地鐵13號線開通12月26日，青島地鐵13號線在青島西海岸新區(qū)正式開通，至此，青島市軌道交通線網(wǎng)中通車線路達(dá)到4條，通車?yán)锍坛^170公里，進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)化運營新時代。 地鐵簡介：地鐵13號線位于青島市西海岸新區(qū)，總體呈東北-西南走向。線路起于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的嘉陵江路站，經(jīng)由經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、新區(qū)中心區(qū)、古鎮(zhèn)口軍民融合創(chuàng)新示范區(qū)、董家口經(jīng)濟區(qū)，終于董家口火車站。13號線全長約70km，以高架敷設(shè)為主，設(shè)23座車站，是目前國內(nèi)最長地鐵線。地鐵作用：時空距離的壓縮，只是地鐵對城市發(fā)展承載的初級意義。隨著交通“梗阻”被打通，城市空間發(fā)展戰(zhàn)略有了新支撐。目前，在主城區(qū)，南北走向的地鐵3號線與東西走向的2號線實現(xiàn)互聯(lián)換乘；在東部，11號線拉近了嶗山、即墨等區(qū)域與主城區(qū)的時空距離，青島主城區(qū)與即墨公共交通實現(xiàn)無縫銜接，將即墨拉到了青島1小時交通圈；在西部，13號線又成為連接新區(qū)東西部城區(qū)的一條交通大動脈。按照軌道線網(wǎng)規(guī)劃，未來這四條線將把大青島連為一體。,經(jīng)濟運行——2018年11月份，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)為50.0%，處于臨界點；2018年1-11月固定資產(chǎn)投資增速為5.9%，增速比1-10月份小幅回升0.2個百分點。,2018年1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）609267億元，同比增長5.9%，增速比1-10月份回升0.2個百分點,2018年11月份，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為50.0%，比上月小幅回落0.2個百分點，處于臨界點,,固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增速,制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)走勢（季節(jié)調(diào)整）,經(jīng)濟運行——2018年11月，全國居民消費價格指數(shù)同比上漲2.2%，環(huán)比下降0.3%；工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比上漲2.7%，環(huán)比下降0.2%。,2018年11月份，全國居民消費價格同比上漲2.2%。其中，城市上漲2.2%，農(nóng)村上漲2.2%,2018年11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比上漲2.7%，環(huán)比下降0.2%。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比上漲3.3%，環(huán)比下降0.2。,全國居民消費價格漲跌幅,工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格漲跌幅,房價走勢——2018年11月我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)為101.92，環(huán)比下降。2018年11月新建商品住宅價格同比上漲城市68個，下跌城市2個；環(huán)比下跌城市5個，環(huán)比上漲城市63個。,,市場開發(fā)——2018年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持平，商品房銷售面積、商品房銷售金額有所上漲，企業(yè)到位資金同比增速，開發(fā)企業(yè)土地購置面積均有所下降。,,土地整體市場——12月土地市場供應(yīng)增多，共出讓土地68宗，建面約488萬平，面積環(huán)比、同比分別上升177%和12%；本月成交量微降，成交土地45宗，建面約279萬平，面積環(huán)比、同比分別降低2%和33%。,,近兩年全市土地供需對比月度走勢,區(qū)域市場——供應(yīng)方面，本月原膠南市供應(yīng)最多，供應(yīng)152萬㎡占據(jù)第一，即墨區(qū)和膠州市分列二三位；成交方面，主要集中在原膠南市和膠州市，成交建面分別為117萬㎡和90萬㎡ 。,,本月各區(qū)域土地供需情況,土地結(jié)構(gòu)——12月，土地出讓方面，住宅和住宅兼容商業(yè)地塊合計占超8成；土地成交方面，住宅占比最高，占總成交的42%；成交地塊體量以建面5萬以下小地塊居多，占總成交的近半。,,2018年12月份招拍掛成交居住商業(yè)用地建面分布,土地價格——12月，土地成交平均樓面地價2394元/平，溢價率為0.84%；李滄區(qū)以8409元/平的樓面地價居全市之冠。,2018年12月份招拍掛出讓居住商業(yè)用地溢價率分布,,12月份企業(yè)成交土地金額排名,12月份企業(yè)成交土地面積排名,12月份成交土地樓面地價排名,,土地成交排行榜——2018年12月份海信地產(chǎn)以10.42億元獲得建面29.78萬平土地，成為本月企業(yè)拿地金額榜和拿地面積榜雙榜首；李滄區(qū)九水路以南、銀液泉路以西地塊以9500元/平的樓面地價居土地單價排行首位。,,市場供需——本月商品房供銷齊降，價格保持高位；近郊區(qū)和高新區(qū)為熱點區(qū)域。,2018年12月份全市商品房市場新增17415套，約211萬平，面積環(huán)比降低7%、同比增加10%；銷售12223套，約144萬平，面積環(huán)比、同比分別減少32%和20%；成交均價16651元/平，環(huán)比、同比分別增加12%和23% 。分區(qū)域看，近郊區(qū)和高新區(qū)為熱點區(qū)域。,元/㎡,,存量去化——截止到12月末全市商品房存量共計2255萬平，去化周期為14個月。各區(qū)域中，原膠南市庫存最高，平度市去化速度快，去化周期短，原市北區(qū)、市南區(qū)去化速度慢，去化周期長。,,商品房排行榜——2018年12月中歐國際城新增面積居首；綠城理想之城銷售面積領(lǐng)先；華潤置地簽約金額高達(dá)26.75億元，居房企銷售金額之首。,2018年12月份商品房新增面積排名,2018年12月份商品房銷售面積排名,2018年12月份重點房企銷售金額排名,,年度排行榜——2018年1-12月，融創(chuàng)以179億元穩(wěn)居商品房企業(yè)銷售金額排行榜冠軍，保利地產(chǎn)以93億元位居第二。2018年商品房累計銷售金額達(dá)2487億元，同比增加了8%。,2018年累計重點房企商品房銷售金額排名,,市場供需——本月市場供銷齊降，均價仍然呈上漲態(tài)勢，均價已突破15500元/㎡。分區(qū)域看，西海岸以及膠州成為供應(yīng)主力，膠州、原膠南、即墨排名成交前三位。,2018年12月份全市商品住宅市場新增13971套，約177.5萬平，面積環(huán)比下降9.4%，同比上漲15.7%；銷量8754套，約106.7萬平，銷量面積環(huán)比下降42.4%，同比下降25.6%；成交均價15792元/平，環(huán)比上漲下降上漲8.7%，同比上漲22.0%。分區(qū)域看，膠州成交量最為突出，其次是原膠南、即墨、城陽。,,存量去化——截至12月末商品住宅市場存量縮減至1169.3萬平，去化周期10個月。各區(qū)域中，西城區(qū)、近郊區(qū)庫存較多，但去化速度快，去化壓力較小，原市北區(qū)去化速度慢，去化壓力最大。,,單價段、總價段——2018年12月份各單價段中，1-1.2萬元/平之間產(chǎn)品成交最多，多集中于近郊區(qū)，其次是1.2-1.4萬元/平單價段；總價方面，120-150萬產(chǎn)品成交量較為集中。,套,2018年12月份， 1-1.2萬元/平之間單價段產(chǎn)品成交最多，占比19%，其次是1.2-1.4萬元/平和2.5萬元/平以上兩單價段，各占比15%；從總價來看，120-150萬總價段成交量較大，共計1524套，占比17%。,,排行榜——2018年12月份中歐國際城居新增面積榜第一，青鐵華潤城居銷售面積榜首位，華潤置地居本月企業(yè)銷售額榜首。,2018年12月份新增面積排名,2018年12月份銷售面積排名,12月份重點房企住宅銷售金額排名,,面積段——2018年12月份90-130平面積段為供銷主力，其中110-130平之間產(chǎn)品存量最大，去化周期8個月。,12月末各區(qū)市各戶型面積段去化周期（月）,,建筑類型——2018年12月份高層成交最多，占比34%；其次是中高層，超高層、別墅成交量較少。,,供銷存價——2018年12月份別墅市場供應(yīng)量約12.7萬㎡；成交8.0萬㎡，環(huán)比下降25.8%，均價23214元/㎡，環(huán)比上漲9.2%；截止月底存量為144.9萬㎡，去化周期升至15個月。,月,分維度分析——2018年12月份，疊拼、聯(lián)排為成交主力，占比分別為41%和39%；成交集中在城陽區(qū)和即墨區(qū)；本月成交主力面積段為140-180㎡； 2.5萬/㎡以上單價段成交最多。,元/㎡,排行榜——2018年12月份，原膠南市中鐵青島世界博覽城項目新增量最大；原黃島區(qū)龍湖天璞是本月銷售面積的冠軍；企業(yè)方面，本月海信地產(chǎn)為別墅銷售額的冠軍。,2018年12月份成交項目排名,2018年12月份新增項目排名,2018年12月份開發(fā)商銷售金額排名,供銷存價——12月份，全市商業(yè)市場供應(yīng)17.3萬平，銷售16.8萬平，銷售面積環(huán)比上漲49%；成交均價為22888元/平，環(huán)比上漲9%；市場存量為597.8萬平，市場去化周期降至63個月。,元/平,月,西城區(qū) 21448元/平,區(qū)域?qū)Ρ取?2月全市商業(yè)物業(yè)以主城區(qū)、北城區(qū)較為活躍，其中即墨區(qū)為供銷主力；從去化周期來看，市南區(qū)雖然存量較小，但由于價格較高，去化壓力極大。,元/平,萬平,主城區(qū) 去化周期42,西城區(qū) 去化周期70,北城區(qū) 去化周期95,萬平,月,,近郊區(qū) 去化周期88,遠(yuǎn)郊區(qū) 去化周期45,北城區(qū) 16941元/平,近郊區(qū) 15924元/平,遠(yuǎn)郊區(qū) 11177元/平,主城區(qū) 28716元/平,,物業(yè)形態(tài)——本月社區(qū)商業(yè)以46%的市場份額占據(jù)成為絕對成交主力，商業(yè)街區(qū)去化壓力較小，去存周期為33個月；從價格來看，12月除購物中心和商業(yè)街區(qū)外，其他各物業(yè)形態(tài)單價均不同幅度上漲，公寓/寫字樓商鋪上漲最多，環(huán)比上漲21.4%%。,2018年12月份新增面積排名,2018年12月份成交面積排名,12月份重點房企銷售金額排名,排行榜——12月份，即墨區(qū)即墨古城安置區(qū)項目項目新增面積首位，李滄區(qū)海怡新城成交面積居榜首，青島創(chuàng)融置業(yè)為商業(yè)物業(yè)企業(yè)銷售額冠軍。,元/平,供銷存價——12月份，全市辦公市場新增供應(yīng)約9.6萬平；成交約11.5萬平，環(huán)比上漲152%；成交均價17104元/平，環(huán)比上漲6%；截至月末，全市存量為291.3萬平，去化周期降至51個月。,區(qū)域?qū)Ρ取?018年12月份辦公市場新增集中在即墨區(qū)、膠州市和平度市；李滄區(qū)、即墨區(qū)成交量居前，分別為3.4萬平和2.5萬平，原市北區(qū)以1.4萬平居第三，其余各市區(qū)也有少量成交。從單價段來看，1.5-2萬單價段所占比例最大；從總價段來看，成交主要集中在300萬以上，占比29%。,12月份成交面積排名,12月份重點房企銷售金額排名,12月份新增面積排名,排行榜——12月份，即墨區(qū)OceanWe國際海洋創(chuàng)新工坊新增面積首位，李滄區(qū)綠城理想之城成交面積居榜首，綠城集團獲得重點房企辦公物業(yè)銷售額冠軍。,供銷存價——2018年12月份全市公寓市場供應(yīng)約6.4萬㎡，成交8.9萬㎡，成交面積環(huán)比上漲0.5%；均價環(huán)比下降2.1%，至14488元/㎡；截止12月末存量為196.7萬㎡，去化周期升至28個月。,區(qū)域和價格——2018年12月份公寓市場供應(yīng)主要來自市南區(qū)、平度市和嶗山區(qū)，成交集中在城陽區(qū)、原黃島區(qū)和高新區(qū)。本月市場成交以50㎡以內(nèi)小戶型和40-80萬中低總價產(chǎn)品為主。,本月成交面積段占比,本月成交總價段占比,排行榜——2018年12月份，市南區(qū)魯商藍(lán)岸公館項目居公寓市場供應(yīng)榜首；成交方面，融創(chuàng)紅島灣為本月面積銷冠；企業(yè)方面， 融創(chuàng)中國榮獲月度公寓類房企銷售金額冠軍。,2018年12月份成交項目排名,2018年12月份新增項目排名,2018年12月份開發(fā)商銷售金額排名,,媒體投放——2018年12月份僅原黃島區(qū)和膠州市有報廣投放，各投放1次，均約8萬元。從項目投放看，膠州市的花樣年碧云灣以及原黃島區(qū)的萬科翡翠長江項目投放最多，各投放1次，均約8萬元。,2018年12月份全市廣告投放量區(qū)域分布,,開盤統(tǒng)計：12月島城加推個數(shù)上漲，共38項目開盤或者加推，為達(dá)到年終業(yè)績目標(biāo)，推售量有所增加。,,2014年1月以來月度開盤項目個數(shù)統(tǒng)計,開盤統(tǒng)計：12月總計38個項目加推11711套房源，認(rèn)購8624套，推售量上漲，認(rèn)購率74%，去化率上漲。,,2014年1月以來月度加推、認(rèn)購及認(rèn)購率走勢,開盤統(tǒng)計：2018年12月開盤、供應(yīng)主要來自高新區(qū)和原膠南市，其中高新區(qū)世茂公園美地推出1390套，去化980套，去化71%。,,2018年12月各區(qū)域加推、認(rèn)購及認(rèn)購率走勢,,項目營銷活動監(jiān)測：銳理數(shù)據(jù)監(jiān)測2018年12月份全市88個項目活動信息，營銷主題多以DIY活動、品牌活動、營銷抽獎等活動為主。,銳理數(shù)據(jù),依靠強大數(shù)據(jù)平臺和線下調(diào)研，提供定制化的、專業(yè)的周月報服務(wù)。,依靠強大的數(shù)據(jù)挖掘與分析能力，提供房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。包含土地、物業(yè)、廣告和政策資訊等多個模塊。,將房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合，形成可視化的、直觀的數(shù)據(jù)展示。,包含商圈內(nèi)商業(yè)/辦公物業(yè)信息匯總、銷售商業(yè)和全國品牌庫信息。為前期商業(yè)調(diào)研和后期商業(yè)運營提供專業(yè)的數(shù)據(jù)參考,旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)……,主題服務(wù),涉及物業(yè)范圍,銳理顧問,銳理資訊,全國布局情況,我們已為超過300家的開發(fā)商提供專業(yè)服務(wù)……,合作企業(yè),讓數(shù)據(jù)變得更智能！,本報告的數(shù)據(jù)來源：青島網(wǎng)上房地產(chǎn)、青島市國土交易中心、青島市統(tǒng)計局等，均由銳理數(shù)據(jù)平臺收集整理分析，結(jié)果解釋權(quán)歸銳理所有。 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