2011年10月長沙房地產(chǎn)市場研究報告(合并修訂版)

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錄 本月導(dǎo)讀： ............................................... 3 第一篇 市場背景篇 ....................................... 7 第一章、政策資訊 ......................................... 7 一、政策法規(guī) .......................................... 7 二、市政動態(tài) .......................................... 9 三、市場資訊 ......................................... 11 第二章、經(jīng)濟環(huán)境 ........................................ 14 一、 速逐步上漲，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展 ................... 14 二、社會零售總額穩(wěn)定增長，消費市場活躍 ............... 14 三、固定資產(chǎn)投資快速增長 ............................. 15 四、開發(fā)投資持續(xù)增加 ................................. 17 一、土地資訊 ......................................... 18 二、公告土地分析 ..................................... 20 三、本月成交地塊分析 ................................. 24 四、重點地塊 ......................................... 31 第四章、商品住宅市場 .................................... 33 一、市場綜述 ......................................... 33 二、供求關(guān)系分析 ..................................... 34 三、供應(yīng)量分析 ....................................... 36 2 2 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 四、成交量分析 ....................................... 50 五、成交均價分析 ..................................... 54 六、成交物業(yè)分析 ..................................... 56 第五章、產(chǎn)品分析 ........................................ 59 一、熱銷、滯銷產(chǎn)品 ................................... 59 第六章、營銷媒體 ........................................ 73 一、營銷透析 ......................................... 73 二、媒體分析 ......................................... 73 三、典型項目 ......................................... 80 第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 ....................................... 86 一、開福區(qū) ........................................... 86 二、天心區(qū) ........................................... 88 三、雨花區(qū) ........................................... 90 四、岳麓區(qū) ........................................... 92 五、芙蓉區(qū) ........................................... 94 六、望城區(qū) ........................................... 96 3 3 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 本月導(dǎo)讀： 長沙多數(shù)銀行首套房貸利率上浮 20% 緊接著建行北京分行上調(diào)首套房貸利率的步伐，湖南多家銀行亦將首套房貸的利率門檻從原來的?優(yōu)質(zhì)客戶還有可能優(yōu)惠?提高到?上浮 10%，迅速定格了當(dāng)前首套房貸利率上 浮的主基調(diào) 。 詳情請見 務(wù)院：保障房建設(shè)要增加政府投入和信貸支持 國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，要求健全退出機制，到?十二五?期末，全國保障性住房覆蓋面將達到 20%左右，同時盡快明確 2012年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)、投資計劃、用地計劃以及資金來源渠道 。 詳情請見 國建設(shè)銀行上調(diào)首套房貸利率 建行北京分行相關(guān)人士日前向央視記者透露，從 10 月 14 日起，該行將根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策，首套房貸款利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的 ，如果申請貸款者 希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準(zhǔn)利率的 。 詳情請見 4 4 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 營盤路湘江隧道正式通車 長沙進入隧道時代 10 月 29 日上午，有?湘江第一隧?之稱的長沙營盤路湘江隧道正式通車，將有效緩解過江交通壓力，推動省會的沿江建設(shè)和跨江發(fā)展戰(zhàn)略 。 詳情請見 沙第 32 屆房交會開幕 90 樓盤扎堆秀 10 月 28 日上午，長沙第 32 屆房交會開幕，為期 4 天的房交會將給星城市民帶來一場賞房、購房盛宴 。 詳情請見 0 大中城市 17 個房價環(huán)比下降 29 個價格持平 10 月 18 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《 9 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數(shù)據(jù)顯示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅價格 49 個城市同比上漲 50%以內(nèi)。與上月相比，價格下降的城市有 17 個，持平的城市有 29 個，上漲的城市有 24 個 。 詳情請見 山放松?限購?朝令夕改，凸顯調(diào)控當(dāng)前?困局? 11 日上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱， 10 月 12 日 5 5 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 起放寬限購條件。這是全國第一個明確放松限購政策的城市。在佛山限購令松綁的消息引起業(yè)內(nèi)熱評之后，當(dāng)日 23 時 24 分，該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告稱，為?綜合評估政策影響?，暫緩執(zhí)行該政策 。 詳情請見 沙多家銀行首套房利率上浮 10%~30% 業(yè)務(wù)收縮 最近多家銀行房貸業(yè)務(wù)收縮，利率上浮 10%已成底線。昨日，建行、招行個貸部門工作人員均對記者表示，近期新申請的房貸都是利率上浮 10%， 6 月份極個別信用情況好的貸款人還能享受到基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在也不可能了，而且利率上浮 10%也算是當(dāng)前最好的?歸宿?了。 詳情請見 字樓市： 10 月商品住宅市場基本情況 （六區(qū)） 供應(yīng)量 成交量 供銷比 成交均價 平方米 平方米 1： 025 元 /平方米 數(shù)據(jù)來源： 國房地 產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 10 月項目成交 排行榜 6 6 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 名次 熱銷樓盤 所屬區(qū)域 銷售面積（萬㎡ ） 銷售金額（億） 均價 (元/㎡ ) 1 金色溪泉灣 開福 523 2 麓谷明珠 岳麓 717 3 恒大名都 望城 109 4 長房時代城 岳麓 980 5 北辰三角洲 開福 032 6 第六都 雨花 391 7 保利麓谷林語 岳麓 100 8 恒大雅苑 開福 159 9 萬科城 開福 720 10 勤誠達新界 望城 840 數(shù)據(jù)來源： 國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) （統(tǒng)計數(shù)據(jù)涉及區(qū)域為六區(qū)） 關(guān)注樓盤： 熱銷產(chǎn)品 — 建發(fā)西山匯景 7 7 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 第一篇 市場背景篇 第一 章、政策資訊 一、政策法規(guī) 1、長沙多數(shù)銀行首套房貸利率上浮 20% 緊接著建行北京分行上調(diào)首套房貸利率的步伐，湖南多家銀行亦將首套房貸的利率門檻從原來的?優(yōu)質(zhì)客戶還有可能優(yōu)惠?提高到?上浮 10% ，迅速定格了 當(dāng)前首套房貸利率上 浮的主基調(diào)。目前在湘的中信、浦發(fā)、興業(yè)、華夏等銀行，已明確表示對首套房貸利率上浮10％，并 強調(diào)?只有極少數(shù)客戶能享受基準(zhǔn)利率，想打折優(yōu)惠已無可能?。值得一提的是，同樣是執(zhí)行差別化信貸政策的體現(xiàn)，興業(yè)銀行目前首套房貸利率已上浮 15%，建行、光大 則上浮了 20%。 而民生銀行則暫停了房貸業(yè)務(wù)。據(jù)了解，受市場資金面的影響，早從今年 3 月起，各家 銀行就已降低了首套房貸的利率優(yōu)惠幅度，首套房貸利率從 成 9 折、 ，乃至基準(zhǔn)利率。而 銀行對首套房貸業(yè)務(wù)的熱衷程度也大不如前，部分銀行或暫停了首套房貸的受理，或上調(diào)了 20%的幅度 。 克而瑞長沙機構(gòu)點評： 首套房貸款利率進一步上浮表明樓市信貸政策并未放松，在限購限貸打壓下，市場成交量有明顯下降，市場泡 8 8 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 沫被進一步擠壓，市場投機成分在逐步淡出市場，利率上浮對開發(fā)商而言不是一個利好，這種調(diào)整直接影響到‘剛需’客戶的購房心態(tài)，同時，投資者購房沖動也會進一步抑制。目前長沙房貸利率上調(diào)，未來開發(fā)商在現(xiàn)金流方面可能面臨更大的回轉(zhuǎn)壓力。 2、 國務(wù)院：保障房建設(shè)要增加政府投入和信貸支持 國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，要求健全退出機制，到?十二五?期末，全國保障性住 房覆蓋面將達到 20%左右，同 時盡快明確 2012 年保障性安居工程建 設(shè)任務(wù)、投資計劃、用地計劃以及資金來源渠道。該文件還要求各地人民政府落實保障房建設(shè)的各項支持政策，包括增加政府投入和加大信貸支持等。 克而瑞長沙機構(gòu)點評： 中央此次政策下達除了要求對保障房增加政府投入和信貸支持外，還表明對完不成保障房建設(shè)任務(wù)的地方政府，住建部等相關(guān)部委將對負責(zé)人進行問責(zé)。此番政策宣示，保障房建設(shè)將進入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)有足夠的認識，既要做好?過冬?的準(zhǔn)備，又要避免產(chǎn)生過度悲觀情緒，無論如何，現(xiàn)有的龐大保障房建設(shè)規(guī)模 必然會對傳統(tǒng)商品住宅市場產(chǎn)生沖擊。以住宅開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)，有兩個戰(zhàn)略方向選擇：一是向下走：參與保障房；二是往上靠：關(guān)注高端市場。保障房大躍進，將會分流中低端商品住宅的市場需求，而近幾年供地的減少，會使幾年后高檔房供應(yīng)緊張，價格上行。 9 9 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 3、 中國建設(shè)銀行上調(diào)首套房貸利率 建行北京分行相關(guān)人士日前向央視記者透露，從 10 月 14 日起，該行將根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策，首套房貸款利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的 ，如果申 請貸款者希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準(zhǔn)利率的 。至此，北京地 區(qū)出現(xiàn)了第一家確認上浮首套房貸款利率的銀行 。 克而瑞長沙機構(gòu)點評： 今年以來，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至 21%。保 證金納入存款準(zhǔn)備金收繳范圍又加劇了銀行流動性壓力。上調(diào)首套房貸利率主要是因為其資金緊張，目前市場實際利率水平高，所以銀行在其系統(tǒng)內(nèi)也有需求上調(diào)利率水平，這樣可增加銀行的利潤。繼建行之后，其他銀行有可能跟進。目前房價有下跌趨勢，房貸風(fēng)險高，銀行根據(jù)風(fēng)險調(diào)利率，上浮房貸利率在情理之中。 二、市政動態(tài) 1、 營盤路湘江隧道正式通車 長沙進入隧道時代 10 月 29 日上午，有 “ 湘江第一隧 ” 之 稱的長沙營盤路湘江隧道正式通車，將有效緩解過江交通壓力，推動省會的沿江建設(shè)和跨江發(fā)展戰(zhàn)略。省委書記、省人大常委會主任周強宣布隧道正式通車，省委副書記、省長徐守盛，省政協(xié)主席胡彪出席通車儀式。 省委常委、長沙市委書記陳潤兒在儀式上致辭，省領(lǐng)導(dǎo)于來山、張永大、韓永文出席。 0 10 10 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 營盤路湘江隧道是長沙市建設(shè)的第一條穿越湘江的隧道，于 2009年 9月 開工，經(jīng)過 6000多名建 設(shè)者 700 多天的日夜 奮戰(zhàn)終于建成通車。隧道位于橘子洲大橋和銀盆嶺大橋之間，主線為雙向 4 車道，隧道東起營盤路，下穿湘江大道、橘子洲、傅家洲和瀟湘大道， 西接咸嘉湖路。隧道分南、北兩線，南線長 里，北 線長 3 公里，采取江底分匝 設(shè)計，在江底提前分流車輛，設(shè)計行車速度為 50 公里 /小 時，設(shè)計通行能力為 6253 輛 /小 時。 克而瑞長沙機構(gòu)點評： 營盤路隧道的建成通車，既是長沙過江交通由橋到隧的重大突破，也是推動沿江建設(shè)跨江發(fā)展的重要支撐，必將進一步強化東西兩岸交通連接、拓展城市發(fā)展空間布局、提升城市建設(shè)功能品質(zhì)。 2、 長沙第 32 屆房交會開幕 90 樓盤扎堆秀 10 月 28 日 上午，長沙第 32 屆房交會開幕，為期 4 天的房交 會將給星城市民帶來一場賞房、購房盛宴。 長沙作為全國綠 色建筑四大試點城市，正處于綠色建筑的起步階段，本屆房交會為響應(yīng)長沙相繼出臺的《長沙市綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》、《長沙市綠色建筑設(shè)計導(dǎo)則》等標(biāo)準(zhǔn)，將?綠色人居，幸福家園?定為展會主題，將開展四大主題活動：綠色建筑與人居環(huán)境座談會、?東方萊茵河?湘江兩岸人居環(huán)境推介會、海外置業(yè)策略講座與軌道交通地產(chǎn)推介會，以及組委會免費為參展企業(yè)提供的持續(xù)整個展期的?項目推介會?。 1 11 11 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 本屆房交會共分 6 大展 區(qū)：政府展區(qū)、品牌房地產(chǎn)展區(qū)、品牌海外地產(chǎn)展區(qū)、品牌裝飾及建材展區(qū)、品牌商業(yè)休閑地產(chǎn)展區(qū)、二手房展區(qū)，共有 60 余家品牌企 業(yè)攜 90 個品 質(zhì)項目盛裝亮相 。 克而瑞長沙機構(gòu)點評： 金九銀十長沙樓市不復(fù)往年盛況，在愈演愈烈的樓市調(diào)控政策下，長沙地產(chǎn)市場觀望氣氛漸漸濃厚，房價?拐點論?也甚囂塵上，。因此下半年房交會成為樓市一個關(guān)鍵的風(fēng)向標(biāo)。從長沙本屆房交會情況看，優(yōu)惠活動花樣翻新，但是真正觸及購房者敏感神經(jīng)的降價卻沒有太多出現(xiàn)，部分有的在幅度上也不給力，而目前購房者普遍認為的房價會跌，購房者置業(yè)態(tài)度已經(jīng)越來越理性 。 三、市場資訊 1、 70 大中城市 17 個房價環(huán)比下降 29 個價格持平 10 月 18 日， 國家統(tǒng)計局發(fā)布《 9 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動情 況》，數(shù)據(jù)顯示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅價格 49 個城市同比上漲 50%以 內(nèi)。與上月相比，價格下降的城市有 17 個，持平的城市有 29 個，上漲的城市有 24 個。與去年同月相比，價格下降的城市有 1 個，漲幅回落的城市有 59 個，比 8 月份增加了 19 個。 9 月份，同比 漲幅在 內(nèi)的城市有 49 個，比 8 月份增加了 4 個 。 國家統(tǒng)計局發(fā)言人盛來運說，房價現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)松動，而投機性需求受到了遏制。他表示，過去的幾個月，房地產(chǎn)銷售最繼續(xù)下降， 1至 9 月房地 產(chǎn)銷售面積同比增長 但是比 1 至 8 月回落了 克而瑞長沙機構(gòu) 點評： 在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，行業(yè)近期已經(jīng)持續(xù)處2 12 12 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 于下行通道，行業(yè)正在?入冬?。樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國房價止?jié)q、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，?政策底?已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)。盡管中央政府多次出臺與房價有關(guān)的政策，但效果似乎仍有不足之處，在二三線城市價格沒有明顯回落，很多地方房價依然在不斷升溫，可以看出，房地產(chǎn)作為推動地方經(jīng)濟發(fā)展的主要一頭，地方政府有所保留，綜合來看，目前的調(diào)控還不能對房價起到全面遏制。 2、 佛山放松?限購?朝令夕改，凸顯調(diào)控當(dāng)前?困局? 11 日上午， 廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布 公告稱， 10 月 12 日起放 寬限購條件。這是全國第一個明確放松限購政策的城市。在佛山限購令松綁的消息引起業(yè)內(nèi)熱評之后，當(dāng)日 23 時 24 分， 該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告稱，為?綜合評估政策影響?，暫緩執(zhí)行該政策。早前，海口、大連兩城市也傳出限購令放松傳聞，但很快得到官方否認。限購令事件引發(fā)了業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注，多方分析人士均認為這是地方政府與中央的一次博弈。而住建部專家表示，限購政策不會放松。 克而瑞長沙機構(gòu)點評： 從對市場的影響來看，佛山出臺放松限購政策直接表明了當(dāng)?shù)卦趯Υ拶徚钌系膽B(tài)度，而從未超 12 小 時即被叫停來看， 我們也能夠感覺出目前中央對于貫徹本輪樓市調(diào)控的決心。因此，這一事件可以定性為中央與地方關(guān)于限購博弈的一次升級。以小見大的來看，透過佛山一地的動向，我們可以看到一批和佛山類似城市在限購下面臨的困局與對待限購的態(tài)度，從這個意義來看，關(guān)于3 13 13 2011 年 10 月長沙房地產(chǎn)市場研究 報告 限購政策對市場的影響，特別是在二三線城市，我們可以不必過于擔(dān)心，因為政策最終是要靠地方來執(zhí)行的。 3、 長沙多家銀行首套房利率上浮 10%~30% 業(yè)務(wù)收縮 最近多家銀行房貸業(yè)務(wù)收縮，利率上浮 10%已成底線。昨日，建行、招行個貸部門工作人員均對記者表示，近期新申請的房貸都是利率上浮 10%， 6 月份極個別信用情況好的貸款