建筑工程前期工作.doc

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規(guī)劃局：建筑規(guī)劃許可證 建設局：施工許可證 消防局：消防審批 招標辦：招標公正 造價處：工程價格公正，合同備案 環(huán)保局：環(huán)評 質檢站：監(jiān)督手續(xù)（交費），建筑節(jié)能辦公室 安件站：安全監(jiān)督（交費） 電業(yè)局：施工用電及后期正式電申請 自來水公司：施工水及后期供水申請 排水辦：管網介入 有線電視： 電信： 如果有鍋爐設備，還要去壓力容器檢測部門 建設工程規(guī)劃報建程序 　　一、 建設單位憑計劃批文到鎮(zhèn)環(huán)保辦、國土分局、規(guī)劃辦辦理《建設項目選址意見書》。 　　二、 取得《建設項目選址意見書》后，由國土部門出具地形圖后，到鎮(zhèn)規(guī)劃辦、市規(guī)劃局進行初步規(guī)劃方案審定，領取《建設工程用地規(guī)劃許可證》，并到國土部門辦理用地征用手續(xù)。 　　三、 辦理征用土地后，由規(guī)劃部門出具設計要點到設計部門進行設計，出具建筑總平面初步設計圖紙，由鎮(zhèn)規(guī)劃辦對建筑總平面，彩色透視圖進行初步規(guī)劃審核后由市規(guī)劃局對總平面圖審定。 　　四、 總平面圖通過后，建設單位攜帶四套建設報建圖紙到鎮(zhèn)規(guī)劃辦填寫《建筑工程規(guī)劃報建表》，規(guī)劃辦加具意見后，建設單位憑此表及總平面圖（一式四份）、建筑報建圖（一式四份）到市消防大隊辦理消防報審手續(xù)，并加具意見蓋章。 　　五、 經以上部門審批后，攜帶上述資料到市規(guī)劃局辦理規(guī)劃報建手續(xù)，申領《建設工程規(guī)劃許可證》。 市政道路、管線規(guī)劃報建程序 　　1、 建設單位、設計部門會同規(guī)劃辦人員進行實地勘測選址。 　　2、 建設單位帶齊設計圖紙，填寫《建設工程規(guī)劃報建表》，經規(guī)劃辦初審加具意見后，到市規(guī)劃局辦理報建手續(xù)，申領《建設工程規(guī)劃許可證》，涉及到官抱路（包括商業(yè)大道、工業(yè)大道）桂丹路、樵丹路還需到市交通局路政科辦理有關手續(xù)。 為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地產開發(fā)公司的準備工作 在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 第二部分 行政審批部分 根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。 此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。 5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。 7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。 四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發(fā)商應提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規(guī)劃許可證； （5）建設工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計 商業(yè)地產前期報批報建流程手續(xù)如下: 1) 辦理<建設用地規(guī)劃批準書> (即選址) - 規(guī)劃局 2) 項目名稱報批 - 發(fā)改局 3) 辦理<建設用地規(guī)劃許可證> - 規(guī)劃局 4) 辦理用地批文 - 國土局 4) 辦理<建設項目規(guī)劃設計方案>報批 - 規(guī)劃局 5) 辦理<建筑設計方案>報批 - 規(guī)劃局 6) 辦理<建設工程規(guī)劃許可證> - 規(guī)劃局 7) 辦理<建設工程規(guī)劃許可證> - 規(guī)劃局 8) 辦理<施工許可證> - 建設局 1、辦理抗震設防要求（區(qū)地震局） 一般工業(yè)與民用建設工程： （1）確定建設工程抗震設防要求申請一份； （2）單位法人營業(yè)執(zhí)照正本復印件、副本原件及復印件各一份。 重大建設工程和可能產生嚴重次生災害的建設工程審核抗震設防要求： （1）確定建設工程抗震設防要求申請一份； （2）地震安全性評價報告原件二份（部分要）； （3）單位法人營業(yè)執(zhí)照正本復印件、副本原件及復印件各一份。 （4）《重大建設工程項目抗震設防標準核準確認書》六份； （5）工程選址位置圖一份； （6）與地震安全性評價單位簽定的技術合同復印件一份。 建筑面積超100000平方米需做地震安全性評價報告10萬元 2、辦理建設用地預審報告（區(qū)國土資源局） （1）地震局出具的抗震要求（區(qū)政府綜合樓603房間）； （2）申請一份（項目名稱、坐標、面積等）。 3、辦理建設項目用地選址意見書（規(guī)劃處用地規(guī)劃科或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）土地權屬證件或建設用地預審報告； （3）新測1：500現狀地形圖2套（不小于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：2000現狀地形圖，申請單位及相關單位蓋章，加蓋街道辦事處公章）； （4）與現狀地形圖紙相符的電子文件； （5）相關部門書面審查意見（水利、環(huán)保、空港、文物等部門）。 4、辦理建設用地規(guī)劃設計條件通知書（規(guī)劃處用地規(guī)劃科或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）《選址意見書》及附圖（未經選址的項目不需提交）； （3）土地權屬證件或建設用地證明； （4）已經規(guī)劃選址劃定用地范圍的項目，提交規(guī)劃選址實測成果圖2套，未經規(guī)劃選地址的項目，提交1：500現狀地形圖2套（不小于用地界線外50米范圍，申請單位及相關單位蓋章，加蓋辦事處公章）； （5）與現狀地形圖紙相符的電子文件； （6）相關部門書面審查意見（水利、環(huán)保、空港、文物等部門）。 5、辦理基建計劃（區(qū)發(fā)展和改革局） 備案申請： （1）正式打印的申請報告（申請單位的請示一份，街道辦事處的函一份）； （2）用地預審報告; （3）《選址意見書》； （4）環(huán)境影響評估文件； （5）海域使用意見（涉及使用海域的建設項目）； （6）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本； （7）房地產開發(fā)企業(yè)需附開發(fā)資質證書； （8）根據法律法規(guī)應提交的其他文件（涉及加油站、游艇碼頭等特殊行業(yè)的建設項目，需由相關部門出具同意建設證明）。 核準申請： （1）正式打印的申請報告（申請單位的請示一份，街道辦事處的函一份）； （2）項目申請報告（應由丙級以上工程咨詢資格的機構編制，按注冊資金的2.8‰收費）; （3）用地預審報告; （4）《選址意見書》； （5）環(huán)境影響評估文件； （6）根據有關法律法規(guī)應提交的其他文件。 （7）耕地占用稅、水土保持費、散裝水泥扶持金繳費證明，耕地占用稅交納證明單。（耕地占用稅--區(qū)財政局，9000元/畝；水土保持費--區(qū)水利局，1.5元/平方米，可僅交市水利局部分15%；散裝水泥扶持金--區(qū)經貿局，2元/平方米，可免85%）。 6、辦理建設工程規(guī)劃方案審查意見書（規(guī)劃處或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）《選址意見書》及附圖； （3）相關部門的審查意見（水利、環(huán)保、空港、文物等部門）； （4）建筑工程規(guī)劃設計方案2套（四圖一書：總平面設計、豎向設計、管線綜合設計、環(huán)境設計、說明書，申請單位及相關單位蓋章，加蓋街道辦事處公章）； （5）與報審圖紙相符的電子文件（含地形圖）。 7、辦理建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃處或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）《選址意見書》及附圖； （3）計劃部門的立項批復文件或下達的當年前期工作計劃； （4）相關部門的書面審查意見（水利、環(huán)保、空港、文物等部門）； （5）新測1：500現狀地形圖2套（不小于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：2000現狀地形圖；申請單位及相關單位蓋章，加蓋街道辦事處公章）； （6）與報審圖紙相符的電子文件（含地形圖）。 交納技術咨詢費:2.4元/平方米(青島市規(guī)劃局城陽分局) 8、辦理建設用地批準文件（區(qū)國土資源局） （1）辦理農用地轉建設用地（資料上報省需5份、國務院需7份） ①新測1：500現狀地形圖; ②詳查圖； ③土地利用總體規(guī)劃圖紙； ④《集體土地所有證》。 （2）建設用地供地（資料需4份）； ①計劃部門的立項批復文件； ②《用地規(guī)劃許可證》； ③新測1：500現狀地形圖(申請單位及相關單位蓋章，加蓋街道辦事處公章)。 交納費用：管理費：1200元/畝；登記費：70元/畝；有償使用費：14000元/畝；契稅：2100元/畝（可打報告等額扶持）。 9、辦理建設工程建筑方案審查意見書（規(guī)劃處建管科或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）《選址意見書》； （3）《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖； （4）《建設工程規(guī)劃方案審查意見書》及附圖； （5）進行專家評審、社會公示的項目，出具相應的專家評審意見、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第6條提交藍圖） （6）建筑方案設計文件2套（含建筑、環(huán)境、外裝飾方案的圖紙、效果圖，申請單位及相關單位蓋章，加蓋街道辦事處公章）。 （7）與第六條報審資料相符的電子數據文件； （8）高層建筑的日照分析圖及報告書。 10、辦理人防工程審核手續(xù)（人防辦） （1）計劃部門的立項批復文件； （2）《建設工程規(guī)劃方案審查意見書》及附圖。 交納人防工程建設費：企事業(yè)單位10元/人年；個體工商戶50元/戶年。 交納防空地下室易地建設費：新建十層（含）以上或基礎開挖深度超過三米（含）以上的按2700元/平方米收取；其他26元/平方米。 11、辦理消防審查（消防大隊） （1）申請表； （2）完整的施工圖1套； （3）計劃部門的立項批復文件； （4）請照單2份。 12、辦理施工圖審查（審圖中心） 交納施工圖審查費：按工程設計收費標準的9%-12%執(zhí)行。 13、燃氣、熱力設計審查（燃管處） （1）供熱、供氣圖紙。 交納燃氣管道工程建設費：18元/平方米。 交納集中供熱建設費：57元/平方米。 14、辦理商業(yè)網點用房及物業(yè)管理用房等設施確認手續(xù)（物業(yè)辦） （1）開發(fā)建設項目的總平面圖； （2）確認網點房所在樓座的平面圖。 交納物業(yè)管理公共資金：18元/平方米。 15、辦理建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃處建管科或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）《選址意見書》及附圖； （3）《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖； （4）《建設工程建筑方案審查意見書》及附圖； （5）計劃部門的立項批復文件； （6）有效的土地使用證件及確界圖； （7）消防、人防、環(huán)保、空港等相關部門審查意見； （8）經施工圖審查部門審核的施工圖紙（2套）及審查意見書； （9）與報審圖紙相符的電子數據文件。 交納城市基礎設施配套費：中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內的非工業(yè)項目按120元/平方米；中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)以東區(qū)域及紅島街道所轄區(qū)域內的非工業(yè)項目按80元/平方米；中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)以西區(qū)域（不含紅島街道所轄區(qū)域）內的非工業(yè)項目按60元平方米；全區(qū)工業(yè)項目按15元/平方米。 16、辦理建設工程招標投標（招標辦） （1）計劃部門的立項批復文件； （2）《建設工程規(guī)劃許可證》； （3）招標公告或備案表（邀請招標，直接發(fā)包工程需填報邀標、直接發(fā)包表）。 17、辦理質量監(jiān)督手續(xù)（質檢站） （1）《建設工程規(guī)劃許可證》； （2）施工、監(jiān)理中標通知書； （3）施工、監(jiān)理合同； （4）勘察、設計、施工、監(jiān)理單位資質證書及項目負責人資格證書； （5）工程地質勘察報告； （6）建設工程竣工檔案移交合同書； （7）施工圖紙文件及審查意見； （8）建設工程質量監(jiān)督登記表； （9）建設、勘察、設計、檢測（實驗）單位質量責任制度報告表； （10）施工、監(jiān)理單位質量保證體系報告表。 交納監(jiān)督檢測費：不實行監(jiān)理進行質量監(jiān)督的工程項目按工程總投資的1.75%收取，對已實行建設監(jiān)理的工程項目進行質量監(jiān)督的大型建設項目，按0.5%收取，對已實行建設監(jiān)理的工程項目進行質量監(jiān)督中、小建設項目，按0.7%收取。 18、辦理建筑工程施工許可證（基建科） （1）《建設用地規(guī)劃許可證》； （2）《建設工程規(guī)劃許可證》； （3）施工許可證申請表 （4）中標通知書； （5）質量監(jiān)督手續(xù)； （6）安全報監(jiān)手續(xù)。 交納勞保費（勞保站）：按工程總投資的2.6%。勞務合同押金：工程總投資的5%。 19、辦理建設工程規(guī)劃驗線申請（規(guī)劃處建管科或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）測繪放線資料一套； （3）《施工許可證》； （4）批后管理跟蹤表。 20、辦理建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證（規(guī)劃處或規(guī)劃分局） （1）申請書（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）《建設工程規(guī)劃許可證》及附圖總平面； （3）建設工程環(huán)境設計審查意見書及附圖； （4）單體驗收意見書； （5）相關部門驗收意見（消防等部門）； （6）綜合竣工測量文件2套； （7）重新申請規(guī)劃管理驗收，須提交前一次審查意見。 21、辦理建設工程外裝飾設計審查意見書（規(guī)劃處或規(guī)劃分局） （1）申請表（申請單位蓋章，初審后加蓋辦事處公章）； （2）房產證明材料； （3）房屋安全鑒定及現狀照片（修繕工程）； （4）鄰居、產權單位意見、其他部門審查意見及相關協(xié)議（此項可原則同意后提交）; （5）設計圖紙3套（總平面圖，建筑平、立、剖面圖，較大的裝修工程提交效果圖）。 22、辦理房產證（房產處） （1）《土地使用證》； （2）《建設工程規(guī)劃許可證》； （3）《建筑工程施工許可證》； （4）竣工驗收證明； （5）營業(yè)執(zhí)照復印件。 交納房產交易手續(xù)費：住房轉讓手續(xù)費--3元/平方米，非住房轉讓手續(xù)費--10元/平方米。 交納房產登記費：100平方米以下80元/宗；100-500（含）平方米120元/宗；500-1500（含）平方米200元/宗；1500-3000（含）平方米300元/宗；3000-10000（含）平方米500元/宗；10000平方米以上800元/宗。 資料介紹 你可以繼續(xù) 完善該簡介，賺取3-10個地產幣 一、立項報批 1 （一）申報材料 1 （二）辦事程序和辦結時限 2 （三）主管部門 2 （四）實行核準制的企業(yè)投資項目立項申報材料 4 （五）總體流程 6 二、規(guī)劃設計 6 （一）辦理《建設項目選址意見書》 8 （二）辦理《建設用地規(guī)劃許可證》 9 （三）辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》 11 （四）辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》 11 （五）辦理《建設工程規(guī)劃許可證》 12 （六）《臨時建設用地規(guī)劃許可證》審批程序 15 （七）《臨時建設工程規(guī)劃許可證》審批程序 16 三、方案設計審批程序 17 四、施工圖設計聯(lián)合審查 17 （一）提報材料 17 （二）審批程序 19 五、建設項目用地預審 19 （一）申報資料： 19 （二）審批依據： 20 （三）辦事部門： 20 （四）辦事程序： 20 （五）審批時限： 20 （六）收費標準： 20 （七）收費依據： 20 六、建設項目用地申請 21 （一）申報資料： 21 （二）審批依據： 21 （三）辦事部門： 21 （四）辦事程序： 21 （五）審批時限： 21 （六）收費標準： 22 （七）收費依據： 22 七、建設項目環(huán)境影響審批 22 （一）申報材料 22 （二）審批依據 22 （三）辦事程序 23 （四）承諾時限 25 （五）收費標準 25