中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資評(píng)價(jià)報(bào)告.doc

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中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資評(píng)價(jià)報(bào)告 摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占有很大比重。1998－2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及各項(xiàng)來(lái)源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來(lái)源是“自籌資金”和“國(guó)內(nèi)貸款”。2007年，前三大資金來(lái)源總計(jì)29361.45億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的78.8%。雖然近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來(lái)自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴(lài)較多。 2007年末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.8萬(wàn)億元，比年初增加11200億元，同比增長(zhǎng)30.4%，增速比上年同期快8.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.8萬(wàn)億元，比年初增加3900億元，同比增長(zhǎng)27.7%，增速比上年同期快0.7個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)房貸款余額3萬(wàn)億元，比年初增加7300億元，同比增長(zhǎng)32.2%，增速比上年同期快13.2個(gè)百分點(diǎn)。 本年資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款6960.98億元，同比增長(zhǎng)32.3%，占18.7%；利用外資增長(zhǎng)64.8%，占1.7%；自籌資金11772億元，同比增長(zhǎng)37.1%，超過(guò)貸款增速，占31.6%；其他資金17873.65億元，同比增長(zhǎng)41.5%，占48%。其他資金來(lái)源中定金及預(yù)收款10628.5億元，同比增長(zhǎng)31.6%，占其他資金的59.5%，占總資金的28.5%。 根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，2007年全年共發(fā)行集合信托產(chǎn)品628個(gè)，發(fā)行規(guī)模1054.4億元，發(fā)行規(guī)模相比上年度增長(zhǎng)了74%。其中，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托公司發(fā)行集合信托計(jì)劃募集了121.5億元，占全年集合信托計(jì)劃募集資金總規(guī)模的11.3％。 房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類(lèi)。總的來(lái)看，上市公司在資本市場(chǎng)的融資方式越來(lái)越多元化，涵蓋了股權(quán)融資(包括IP0、增發(fā)、配股、認(rèn)股權(quán)證)、公司債券和可轉(zhuǎn)換債券這三大類(lèi)主要融資方式。 2007年有廣宇集團(tuán)、榮盛發(fā)展2家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在深圳證券交易所上市，首發(fā)募集資金共計(jì)15.86億元。其中，廣宇集團(tuán)募集資金6.8億元，榮盛發(fā)展實(shí)際募集資金9.05億元。募集資金規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2006年保利地產(chǎn)的20.93億元和北辰實(shí)業(yè)的36億元。 2007年房地產(chǎn)上市公司中只有中糧地產(chǎn)1家公司進(jìn)行了配股融資，募集資金13.48億元，實(shí)際募集資金13.3億元。 2008年4月，中國(guó)人民銀行近日發(fā)布的《2007年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》指出，會(huì)擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品。這無(wú)疑將成為地產(chǎn)融資方面一個(gè)重要的信號(hào)。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資（不含外商直接投資）高650億元，增長(zhǎng)64.8％，整體高出其他渠道資金增長(zhǎng)26.2個(gè)百分點(diǎn)。雖然外資投資占房地產(chǎn)總投資規(guī)模比例不到2％，但是在我國(guó)實(shí)際利用外資資金中，卻有10％左右的資金直接投向了房地產(chǎn)。 雖然2007年國(guó)家先后出臺(tái)了多項(xiàng)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資的政策，但依舊擋不住外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的熱情。外資通過(guò)變化渠道、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)、借道二三線(xiàn)城市等多種手法，加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)；個(gè)別二三線(xiàn)城市2007年引入外資投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模增幅甚至超過(guò)了100％。 整體看，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。2007年末，金融機(jī)構(gòu)全部貸款的不良率為8.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)貸款的不良率為5.58%，比2006年末下降了2.07百分點(diǎn)，比全部貸款的不良率低2.82個(gè)百分點(diǎn)。住房按揭貸款的不良率為1.08%，比2006年末降低0.29個(gè)百分點(diǎn)?？傮w而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。 2007年發(fā)行的房地產(chǎn)信托加權(quán)平均收益率為7.83%。近年來(lái)，由于國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控和金融緊縮的政策，資金日漸捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開(kāi)始尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)信托開(kāi)始走俏市場(chǎng)。 總的而言，海外金融機(jī)構(gòu)對(duì)于投資回報(bào)率的要求明顯高于市場(chǎng)平均水準(zhǔn)。其要求股權(quán)投資回報(bào)一般為10%-30%；對(duì)于收購(gòu)一些優(yōu)秀的物業(yè)再進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項(xiàng)目，如果是自己會(huì)經(jīng)營(yíng)，要求回報(bào)率為10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報(bào)要求超過(guò)20%；在債權(quán)投資項(xiàng)目上，其要求達(dá)到8%-10%的回報(bào)率。 目 錄 第一章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析1 第一節(jié) 影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析1 一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響1 二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響1 三、地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響1 四、科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響2 五、其他因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響2 第二節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控3 一、2005年宏觀調(diào)控分析3 二、2006年宏觀調(diào)控分析3 三、2007年宏觀調(diào)控分析4 四、2008年調(diào)控預(yù)期7 第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對(duì)房地產(chǎn)金融的影響9 一、我國(guó)金融業(yè)發(fā)展情況分析9 二、金融業(yè)發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)金融的影響9 第二章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析11 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況11 一、開(kāi)發(fā)融資市場(chǎng)11 二、購(gòu)房融資市場(chǎng)12 第二節(jié) 2007年房地產(chǎn)金融重大事件分析13 一、央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮13 二、央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理13 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多樣化，上市融資大幅度增加15 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題17 一、市場(chǎng)參與主體主要為商業(yè)銀行17 二、市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng)17 三、金融產(chǎn)品主要為銀行信貸17 四、延伸服務(wù)水平較低17 五、政策性住房金融制度存在缺陷17 六、制度建設(shè)缺位18 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景19 一、建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)19 二、建立多元化的融資渠道19 三、防范和化解房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)19 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況21 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況21 一、土地購(gòu)置面積21 二、土地開(kāi)發(fā)面積21 三、建設(shè)情況22 第二節(jié) 房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況24 一、商品房銷(xiāo)售情況24 二、商品住宅銷(xiāo)售情況25 三、銷(xiāo)售價(jià)格情況25 第三節(jié) 2007 年70 個(gè)大中城市價(jià)格情況分析27 一、房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.2%27 二、房屋租賃價(jià)格同比上漲3.1%27 三、土地交易價(jià)格同比上漲10.7%27 四、物業(yè)服務(wù)價(jià)格同比上漲0.4%28 第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及08 年走勢(shì)29 一、2007 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況29 二、2008 年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)31 三、2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)展望32 第五節(jié) 2007 年五大熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展36 一、北京：開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)提高，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行36 二、重慶：開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售增幅回落37 三、武漢：開(kāi)發(fā)投資增幅平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅較快39 四、深圳：近幾年房?jī)r(jià)高漲，08 年趨于理性42 五、上海：政策執(zhí)行力加大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整43 第四章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況48 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融資金需求情況48 一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況48 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求情況49 三、收益性物業(yè)投資資金需求情況52 四、個(gè)人住房貸款需求情況53 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融資金來(lái)源情況55 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的主要來(lái)源55 二、收益性物業(yè)投資的主要來(lái)源58 三、個(gè)人住房貸款主要來(lái)源59 第三節(jié) 2007年房地產(chǎn)信托發(fā)展情況60 第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資62 一、IPO融資62 二、配股63 三、增發(fā)63 四、其他融資方式64 五、發(fā)展趨勢(shì)分析65 第五節(jié) 房地產(chǎn)信托基金67 一、房地產(chǎn)投資信托基金醞釀67 二、中信信托推出投資房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品69 第六節(jié) 2007年外資進(jìn)入狀況70 一、外資進(jìn)入整體情況70 二、國(guó)際房地產(chǎn)基金進(jìn)入情況71 第五章 2007年我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)狀況分析74 第一節(jié) 2007我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析74 一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長(zhǎng)情況分析74 二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析75 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析78 一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析78 二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析79 第六章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析80 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析80 一、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比情況80 二、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源對(duì)比情況80 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)運(yùn)行主要省市比較分析84 一、北京84 二、上海85 三、廣東86 四、江蘇88 五、浙江89 第七章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)績(jī)效綜合比較分析91 第一節(jié) 銀行房地產(chǎn)貸款91 一、安全性分析91 二、盈利性分析92 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托93 一、安全性分析93 二、盈利性分析93 第三節(jié) 海外資本95 一、安全性分析95 二、盈利性分析95 第八章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代表分析97 第一節(jié) 建行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)97 第二節(jié) 聯(lián)華信托99 一、第一支基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行99 二、REITs2008年下半年推出99 三、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者100 第三節(jié) 摩根士丹利房地產(chǎn)基金102 第九章 房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)104 第一節(jié) 宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)104 一、從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響104 二、應(yīng)對(duì)措施105 第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)107 第三節(jié) 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)109 第四節(jié) 行業(yè)資金狀況風(fēng)險(xiǎn)110 一、萬(wàn)科降價(jià)背后的困局110 二、地產(chǎn)商探尋其他融資方式110 第五節(jié) 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)112 一、優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)具有明顯的規(guī)模經(jīng)營(yíng)格局112 二、股權(quán)分置沖擊原有的房地產(chǎn)企業(yè)所有制格局112 三、政府的緊縮政策的強(qiáng)大威力，房地產(chǎn)公司將進(jìn)入兼并高潮112 四、大型開(kāi)發(fā)商加快兼并步伐113 附 表 表12007 年全國(guó)土地購(gòu)置情況21 表22007 年購(gòu)置土地面積增幅超過(guò)40%的地區(qū)21 表32007 年購(gòu)置土地面積降幅超過(guò)30%的地區(qū)21 表42007 年全國(guó)開(kāi)發(fā)土地情況22 表52007 年完成土地開(kāi)發(fā)面積增幅超過(guò)50%的地區(qū)22 表62007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工情況22 表72007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工情況23 表82007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工情況23 表92007 年各類(lèi)型商品房銷(xiāo)售面積24 表102007商品房銷(xiāo)售面積與上年相比超過(guò)40%的地區(qū)24 表112007 年銷(xiāo)售面積小于竣工面積的地區(qū)24 表122006 年銷(xiāo)售面積大于竣工面積超過(guò)1000 萬(wàn)平方米的地區(qū)24 表132007 年各類(lèi)型商品房銷(xiāo)售額25 表142007 年商品住宅銷(xiāo)售面積增幅超過(guò)50%的地區(qū)25 表152007 年商品住宅銷(xiāo)售面積大于竣工面積超過(guò)1000 萬(wàn)平方米的地區(qū)25 表162007 年商品房銷(xiāo)售價(jià)格增幅超過(guò)25%的地區(qū)26 表172007 年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格增幅同比超過(guò)25%的地區(qū)26 表18商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況48 表19銀行貸款投放及資金頭寸景氣指數(shù)（%）49 表202007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求情況50 表212007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額52 表222007年辦公樓投資完成額53 表232007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源合計(jì)55 表242007 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金情況56 表252007年各月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年資金來(lái)源細(xì)項(xiàng)情況57 表262006-2007年本年資金來(lái)源各細(xì)項(xiàng)增速 %58 表272007年房地產(chǎn)上市公司增發(fā)募集資金額64 表282001－2007 年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資增長(zhǎng)率及其占固定資產(chǎn)的比重74 表292007 年各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況75 表302007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)40%的地區(qū)75 表312007 年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資情況77 表322007 年各地區(qū)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況77 表33金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率78 表34北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況84 表35上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況85 表36廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況87 表37江蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況88 表38浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況89 表39建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種97 表402006-2007年建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款情況98 表412005-2007年建行貸款不良率情況98 附 圖 圖12005-2007年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)情況16 圖22006-2007年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)27 圖3銀行貸款需求與貸款量景氣指數(shù)%49 圖42004-2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增速50 圖52007年各月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃資金需求和融資情況51 圖62007年各月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)際資金需求和融資情況51 圖72004-2007年個(gè)人住房貸款余額及增速變化54 圖82006-2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金情況56 圖92007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況57 圖102007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中各項(xiàng)資金來(lái)源占比情況58 圖112006-2007年全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況74 圖122005-2007年?yáng)|、中、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)情況76 圖132007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重情況77 圖142007年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金額及增長(zhǎng)率比較80 圖152007年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年資金來(lái)源及增長(zhǎng)率比較81 圖162007年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款額81 圖172007年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中其他資金82 圖182007年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中自籌資金82 圖192007年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中利用外資83 圖202006年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)84 圖212007年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)85 圖222006年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)86 圖232007年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)86 圖242006年廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)87 圖252007年廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)87 圖262006年江蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)88 圖272007年江蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)89 圖282006年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)90 圖292007年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)90