【計(jì)劃書】寧波_海洋城奧特萊斯商業(yè)計(jì)劃書

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寧波奉化 海洋城奧特萊斯 商業(yè)計(jì)劃書 v2 （內(nèi)部資料） Ningbo - Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document) 咨詢 導(dǎo)言 1.1 奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹 1.2 奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀 1.3 發(fā)展前景 1.4 開發(fā)思路和計(jì)劃 地塊情況介紹 2.1 用地位置 2.2 環(huán)境條件 2.3 交通條件 2.4 用地的有利條件 政府規(guī)劃和支持力度 3.1 政府第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路 3.2 對(duì)旅游業(yè)的規(guī)劃思路 3.3 地塊周邊的規(guī)劃情況 3.4 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持力度  1 4 5 6 7 2 8 10 11 12 3 13 13 14 15  2 開發(fā)初步方案 4.1 定位方案 4.2 主題和特色 4.3 概念方案 4.4 招商進(jìn)展 4.5 開發(fā)計(jì)劃 4.6 投資規(guī)模 經(jīng)營(yíng)方案 5.1 市場(chǎng)條件 5.2 物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 5.3 盈利狀況 5.4 投資估算 5.5 收益測(cè)算 合作方案 6.1 原則 6.2 雙方分工 6.3 股份和出資 6.4 投資規(guī)模 6.5 經(jīng)營(yíng)責(zé)任 6.6 利益分配 6.7 長(zhǎng)期合作意愿  4 16 18 20 22 26 27 5 28 31 32 34 35 6 37 37 37 37 38 38 38  3 1、導(dǎo)言 1.1 奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹 奧特萊斯最早誕生于歐洲，近年來(lái)在世界各地迅速發(fā)展。目前美國(guó)的各個(gè)大中型 城市周邊都有多個(gè)奧特萊斯業(yè)態(tài)。奧特萊斯在發(fā)展初期作為單個(gè)的“工廠直銷店”， 以優(yōu)惠的價(jià)格處理工廠尾貨。由于受到崇尚品牌的消費(fèi)群體的青睞，直銷店成片成群 逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場(chǎng)，并最終發(fā)展成為一種獨(dú)立的、嶄新的商業(yè) 零售業(yè)態(tài)。 目前，奧特萊斯在美國(guó)約有200家，由于適合消費(fèi)實(shí)際，經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好。在 亞洲地區(qū)，日本已有6家大型奧特萊斯和不少于30家的小型奧特萊斯，在韓國(guó)有1家 位于首爾遠(yuǎn)郊的大型奧特萊斯于2007年開業(yè)。生意都十分興隆。  4 1.2 奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀 奧特萊斯這種商業(yè)模式進(jìn)入中國(guó)應(yīng)該說(shuō)正當(dāng)其時(shí)。奧特萊斯模式把品牌、知識(shí)產(chǎn) 權(quán)和低價(jià)有效、合理地整合起來(lái)，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)， 提供一種中等價(jià)位——高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿足目前中國(guó)消費(fèi)者特別是長(zhǎng) 三角地區(qū)消費(fèi)者的需要。目前，越來(lái)越多的國(guó)際知名品牌進(jìn)入這個(gè)地區(qū)，品牌和業(yè)態(tài) 的輻射效應(yīng)日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。 目前，奧特萊斯在中國(guó)開設(shè)最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián) 奧特萊斯（青浦趙巷）。招商試運(yùn)營(yíng)中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。 還有待開發(fā)或正在開發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的項(xiàng)目。  5 1.3 發(fā)展前景 中國(guó)的品牌消費(fèi)從發(fā)展前景來(lái)看還屬于初期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖 動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一 種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，這種消費(fèi)基礎(chǔ)至少在十多年里不會(huì)有很大的改變，使得奧特萊 斯在未來(lái)的20年之內(nèi)在中國(guó)具有良好的發(fā)展前景。為了適合中國(guó)消費(fèi)的現(xiàn)狀，境內(nèi)外 大部分品牌拓展中國(guó)市場(chǎng)采用了專賣店發(fā)布信息，奧特萊斯開店實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)支持專 賣店的經(jīng)營(yíng)策略，這種經(jīng)營(yíng)策略使奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展出現(xiàn)良好的市場(chǎng)前景，據(jù)專 家預(yù)測(cè)，在未來(lái)五年內(nèi)，奧特萊斯將有近千億的高檔商品消費(fèi)銷售額，并逐年遞增， 奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展前景被廣泛看好。  6 1.4 開發(fā)思路和計(jì)劃 基于奧特萊斯中國(guó)市場(chǎng)的良好前景，我們認(rèn)為在中國(guó)，沿海城市（除廣東）、內(nèi) 地省會(huì)城市都有奧特萊斯的發(fā)展空間，誰(shuí)有充分的貨源供應(yīng)，誰(shuí)就能占據(jù)市場(chǎng)。在行 公司在與上海奧特萊斯合作的過程中間，積累了許多品牌資源，打通了境外品牌商品 采購(gòu)渠道，使得我們能夠迅速地去擁有這些市場(chǎng)，發(fā)展奧特萊斯業(yè)態(tài)，成為這種新興 業(yè)態(tài)的主要企業(yè)。按照設(shè)想，我們?cè)趪?guó)內(nèi)率先選擇長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域城市開發(fā) 1－2個(gè)樣板點(diǎn)，形成區(qū)域型的奧特萊斯的品牌，然后由南向北、由東向西拓展全國(guó)市 場(chǎng)，在未來(lái)的3－5年內(nèi)，形成10家店以上的規(guī)模連鎖效應(yīng)，爭(zhēng)取上市。  7 2、地塊情況介紹 2.1 用地位置 區(qū)域位置 用地位于寧波奉化市。奉化市位于長(zhǎng)江三角南翼，瀕臨象山港，是寧波市南部的 副中心城市。項(xiàng)目用地距離寧波市中心19公里；紹興市100公里；金華市200公里； 溫州市320公里；臺(tái)州市170公里，是奧特萊斯的絕佳位置。  8 地塊位置 地塊位于寧波城區(qū)的奉化市區(qū)，到寧波市僅10多公里（環(huán)東路通車后距離還要縮 短），到奉化市區(qū)僅2公里，距同三高速公路西塢出口僅300多米，是奧特萊斯的優(yōu) 質(zhì)選址，它既避開了下架商品對(duì)專賣店的沖擊，又能為有車一族的到來(lái)提供最快捷的 方式。  9 2.2 環(huán)境條件 1、用地位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角南端的寧波城市范圍。該地區(qū)是中國(guó)僅次于深圳、上 海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和高收入?yún)^(qū)域。在這里，人們對(duì)品牌服飾類的商品需求量很大，是奧特 萊斯良好的市場(chǎng)空間。 項(xiàng)目所在區(qū)域與城市之間的距離貼近，交通發(fā)達(dá)。使項(xiàng)目具有良好的輻射能力。 區(qū)域交通發(fā)達(dá)，高速公路、跨海大橋、城際列車，一應(yīng)俱備。使奧特萊斯的業(yè)態(tài)在這 里有很好的環(huán)境條件。 2、用地到溪口、妙高臺(tái)、在建彌勒大佛等旅游景點(diǎn)均在4公里之內(nèi)，有共享旅游客流 的優(yōu)勢(shì)；奉化市旅游客流約600萬(wàn)。 3、項(xiàng)目用地位于奉化市岳林街道，周邊是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政府辦公區(qū)以及商貿(mào)發(fā)展 區(qū)。綜上所述，用地環(huán)境十分有利于奧特萊斯的開設(shè)。  10 2.3 交通條件  項(xiàng)目可達(dá)性強(qiáng)： 外部交通有跨海大橋/寧波 繞城/同三高速/甬金高速 用地周邊交通有大成路/環(huán) 東路/西塢出口/沿海鐵路/ 姜山交通樞紐 目前西塢出口流量為每天3 萬(wàn)車次  11 2.4 用地有利條件 用地規(guī)模：約100畝，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要調(diào)整。 用地現(xiàn)狀：基本完成動(dòng)拆遷，目前在回土墊平。 土地行情：該區(qū)域的土地評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn)/畝，實(shí)際成交價(jià)格為75萬(wàn)－80萬(wàn)/畝。 土地性質(zhì)：已納入建設(shè)用地范圍，用地性質(zhì)為商業(yè) 現(xiàn)時(shí)辦理進(jìn)展：已經(jīng)向浙江省申請(qǐng)用地規(guī)劃 獲得方法：公開拍賣 洽談價(jià)格目標(biāo)：爭(zhēng)取到每畝30萬(wàn)左右 用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：我們可以提出規(guī)劃建議。  12 3、政府規(guī)劃與支持力度 3.1 政府第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路 奉化市是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市的58名，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為8:52:40，第 三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重較大。服裝機(jī)械、旅游是當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)。奉化零售業(yè)沒有其他 行業(yè)發(fā)展迅速。由于土地資源緊缺和節(jié)能減排的要求，奉化市把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重 點(diǎn)工作，其中本項(xiàng)目已被列為今年奉化市的重大工程，政府希望通過奧特萊斯的引 進(jìn)，帶動(dòng)奉化市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 3.2 對(duì)旅游業(yè)的規(guī)劃思路 長(zhǎng)期以來(lái)，奉化市的旅游產(chǎn)業(yè)人數(shù)規(guī)模大而消費(fèi)規(guī)模偏小。寧波市2007年旅游 人數(shù)為1200多萬(wàn)，而奉化市的旅游人數(shù)為589萬(wàn)，約為整個(gè)寧波市的一半，但是從消 費(fèi)狀況來(lái)看，寧波市的平均旅游支出為1200元/人，而奉化市的僅為380元，明顯低 于寧波市。為改變這種“高人數(shù)，低支出”旅游消費(fèi)市場(chǎng)的狀況，通過增加消費(fèi)場(chǎng) 所，引導(dǎo)旅游消費(fèi)，本項(xiàng)目是奉化旅游發(fā)展中的一個(gè)重要布局。  13 3.3 地塊周邊的規(guī)劃情況 （1） 海鮮城 / 旅游集散中心 / 奉化新行政區(qū) / 奉化汽車站（大成路沿線） （2）主題公園 / 民國(guó)建筑博物館 / 生態(tài)公園 / 五星級(jí)賓館（奉化市區(qū)） （3） 旅游集散中心 ( 4 ) 商貿(mào)區(qū)（接近鐵路奉化站）  14 3.4 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持力度 （1） 土地成本給予支持，以成本價(jià)供應(yīng)土地 （2） 可以享受有關(guān)規(guī)費(fèi)方面的優(yōu)惠 （3） 土地手續(xù)前置辦理 （4） 可以享受商業(yè)方面的優(yōu)惠條件 （5） 規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要調(diào)整  15 一級(jí)城市  4、開發(fā)初步方案 4.1 定位方案 商圈定位：第一商圈為寧波市及周邊部分旅游客流，第二商圈除寧波外還覆蓋溫州、 臺(tái)州、紹興、舟山、金華等六地區(qū)。地區(qū)消費(fèi)情況如下： 距離 總?cè)丝?人均消費(fèi)性支出（元） 衣著支出 區(qū)域  16 二級(jí)城市  紹興市 寧波市 金華市 臺(tái)洲市 溫州市 舟山市 匯總 （公里） 90 15 181 108 196 75 / （萬(wàn)人） 435.5 560.5 456.8 564.7 756.5 102.8 總 2876.8 城鎮(zhèn)居民 13069 12665 13641 13052 16473 11886 均 13780 農(nóng)村居民 6299 7378 4659 5481 5837 6196 均 5931 （元/人） 1492.6 1279.2 1272 1318 2105 1319 均 1493.4 區(qū)域 距離 （公里） 總?cè)丝? （萬(wàn)人） 人均消費(fèi)性支出（元） 城鎮(zhèn)居民 農(nóng)村居民 衣著支出 （元/人） 橫向 余姚 慈溪 象山 鎮(zhèn)海 北侖 寧海 匯總 50 60 45 41 47 41 / 82.4 100.7 52.6 21.6 33.7 58.2 總 349.4 7182 8697 8697 11758 11283 12791 均 10068 2185 2829 2829 5423 6102 3590 均 3826 1240 1273 612 717 855 780 均 913 比較 區(qū)域 距離 （公里） 總?cè)丝? （萬(wàn)人） 人均消費(fèi)性支出（元） 城鎮(zhèn)居民 農(nóng)村居民 衣著支出 （元/人） 上海 / 總 1815.08 均 14762 均 8006 均 1027 4.1 定位方案 （續(xù)） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位：  17 功能分類 奧特萊斯商 業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域 酒店 說(shuō)明：  主題分類 運(yùn)動(dòng)品牌主題區(qū) 兒童品牌主題區(qū) 生活主題區(qū) 國(guó)際一線品牌 國(guó)際二三線品牌 餐飲休閑 經(jīng)濟(jì)型  面積（m2） 5000 5000 5000 3000 9000 主題餐飲 1000 特色餐飲 800 休閑餐飲 500 汽車快餐 700 總面積 3000 120~180間  租售分類 銷售 銷售 租賃 租賃 租賃 銷售 銷售 項(xiàng)目原方案為100畝地，現(xiàn)方案可增加10畝地。 其中5畝作經(jīng)濟(jì)型酒店，另5畝作后續(xù)開發(fā)儲(chǔ)備。 國(guó)際一線品牌，國(guó)際二三線品牌和國(guó)內(nèi)一線品牌150～180家左右。 其中國(guó)際一線品牌占20%，國(guó)際二、三線品牌占40%，國(guó)內(nèi)一線品牌占40%。 品牌區(qū)域面積劃分分類: ① 120 m2/間；② 80 ～160 m2/間；③ 300 m2/間 餐飲區(qū)域面積劃分分類: ① 特色餐飲200～300m2/間；② 休閑餐飲80～150m2/間 4.2 主題和特色 海洋城文化主題，打造全球最具創(chuàng)意的、最具異域風(fēng)情、最具時(shí)尚特色的主題購(gòu)物街 區(qū) —— 海洋城國(guó)際品牌折扣中心（OUTLETS） （1）總體構(gòu)思 以海洋生活、海洋文化為背景，按照現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，打造全球第一個(gè)全新 理念，“商景一體、商旅合一”的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)“海洋城”。 （2）策劃思路 基本思路：景觀、品牌、商品、情趣、體驗(yàn)、休閑五大線互相交融，打造一個(gè) 寓購(gòu)于游、游購(gòu)一體的主題商業(yè)街區(qū)。 策劃核心理念：非商業(yè)化、劇場(chǎng)化、卡通化。 具體手法：把商場(chǎng)變成舞臺(tái)、變成旅游景點(diǎn)、變成展館、變成體驗(yàn)館，在非商 業(yè)環(huán)境中誘導(dǎo)消費(fèi)，輕松購(gòu)物、觀光體驗(yàn)、休閑娛樂。 （3）規(guī)劃理念 商景一體、商旅合一。 按照情趣的線路規(guī)劃整個(gè)商業(yè)街區(qū)。 （4）功能設(shè)置 購(gòu)物功能 休閑觀光 休閑娛樂  18 4.2 主題和特色 （續(xù)） （5）商業(yè)特色 “漁人碼頭”－品牌專賣店群 “主力艦”－主題專賣 “航海家俱樂部”－大型娛樂城(動(dòng)漫) 海洋系列海盜主題飲食 異國(guó)風(fēng)味餐廳 小吃街 海盜酒吧（山洞、寶藏、小船進(jìn)去） 甲板運(yùn)動(dòng)城－（情景式的專業(yè)賣場(chǎng)） “剛多拉” 禮品和飾品專賣店群 （6）景觀配套 水手學(xué)堂—浪板 海灘淘金—廣場(chǎng)綠地（兒童娛樂） 航海主題展示館 主要標(biāo)志：輪盤 其他文化要素：如錨、鐘、羅盤、桅桿、風(fēng)向標(biāo)、煙囪、舷窗、貝殼、救生 圈、風(fēng)燈、水手服等。  19 4.3 概念方案  20 4.3 概念方案 （續(xù)）  21 4.4 招商進(jìn)展 國(guó)際一線品牌的主力商戶：  （80～160 m2/品牌）  22 Hugo Boss、ImagineX Group俊思集團(tuán)、Bally、Zegna Outlet Store杰尼亞、 Aquascutum雅格獅丹、Roberto Cavalli Class、Pal Zileri伯爵萊莉、Ports Inte- mational寶姿 國(guó)際二三線品牌的主力商戶：  （80～160 m2/品牌） Calvin Klein Jeans、NewYorker、TOD’s、C&A、UNIQLO、ITAT、Levi’s、 LACOSTE（法國(guó)鱷魚）、Maridoro Classics、JOJO、Clarks、NAUTICA、Le Saunda萊爾斯丹、Sisley希思黎、United Colors of Benetton貝納通、D’RBAN、 八千代 4.4 招商進(jìn)展 （續(xù)） 兒童主題區(qū)的主力商戶：  （2000m2/家）  23 好孩子集團(tuán)------以育兒科學(xué)研究為基礎(chǔ)，兒童產(chǎn)品研發(fā)為核心，本著“關(guān)心孩子， 服務(wù)家庭”的理念，為全球市場(chǎng)提供日益豐富的兒童產(chǎn)品，擁有中國(guó)最早的育兒服務(wù) 和兒童產(chǎn)品購(gòu)物網(wǎng)站，中國(guó)業(yè)界最多的產(chǎn)品專利，擁有一個(gè)覆蓋全中國(guó)的產(chǎn)品分銷、 零售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，占地1200余畝的專業(yè)制造基地，以及中國(guó)兒童用品行業(yè)唯一的中 國(guó)馳名商標(biāo)——“好孩子”。 集團(tuán)擁有好孩子Goodbaby、Geoby、小小恐龍LittleDinosaur等自有商標(biāo)，同時(shí)集 團(tuán)還擁有包括CakeWalk、Cosco、HuffySports、Maxi-Cosi、Miniman、 NikeKids、Parrot、Quinny、Safety1st、TommeeTippee等世界著名兒童產(chǎn)品品 牌在中國(guó)市場(chǎng)的獨(dú)家代理或獨(dú)家許可。 在中國(guó)市場(chǎng)，好孩子通過自己建立的覆蓋全中國(guó)的銷售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為消費(fèi)者提供著 包括童車（嬰兒車、兒童電動(dòng)車、自行車、學(xué)步車、三輪車等）、汽車安全座、餐 椅、童床、床上用品、兒童服飾、哺乳用品、衛(wèi)浴用品、安全用品和嬰兒紙尿褲等在 內(nèi)的系列兒童產(chǎn)品，其中童車產(chǎn)品已連續(xù)10年中國(guó)市場(chǎng)銷量遙遙領(lǐng)先。憑借嚴(yán)密而完 善的全國(guó)性銷售和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，好孩子已成為全球兒童產(chǎn)品和品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的首選 合作伙伴。 在國(guó)際市場(chǎng)，好孩子憑借業(yè)界領(lǐng)先的產(chǎn)品研發(fā)能力和制造能力，成為國(guó)際業(yè)界爭(zhēng)相合 作的最佳伙伴。與國(guó)際專業(yè)品牌組成戰(zhàn)略性聯(lián)盟，將集團(tuán)產(chǎn)品迅速推向國(guó)際市場(chǎng)，產(chǎn) 品已成功進(jìn)入北美和歐洲的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中嬰兒車產(chǎn)品已連續(xù)5年美國(guó)銷量領(lǐng) 先。好孩子在向國(guó)際市場(chǎng)提供自有產(chǎn)品的同時(shí)，還為包括Huffy, Hussy, LifeTime 等 一些列國(guó)際著名品牌提供加工和制造服務(wù)。 4.4 招商進(jìn)展 （續(xù)） 運(yùn)動(dòng)品牌主題區(qū)的主力商戶： 寶成國(guó)際集團(tuán)（臺(tái)資企業(yè)）是全球唯一可以同時(shí)生產(chǎn)各類運(yùn)動(dòng)及休閑鞋的廠商，他授 權(quán)生產(chǎn)和代理銷售的國(guó)際品牌的有Nike、 Reebok、 New Balance、 adidas、 K- Swiss、 Timberland、 Asics、 Tiger 、Skechers、 ANDI 、AVIA/ASG 、 Saucony 、Converse 以及Rockport等，以上這些品牌的生產(chǎn)主要分布在廣東省及 長(zhǎng)三角地區(qū)，集團(tuán)已在廣州、上海、重慶、成都、福州、廈門等城市設(shè)立了分公司， 擁有近600家分銷店。 （1000m2/家） 迪卡儂（上海）體育用品有限公司是一家在全球生產(chǎn)和銷售體育用品的法國(guó)企業(yè)，目 前排名歐洲前列的迪卡儂不僅是運(yùn)動(dòng)用品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)者，而且是在全球擁有370家 專營(yíng)運(yùn)動(dòng)用品超市的零售商。迪卡儂擁有并銷售自有的十二大激情品牌，比如登山運(yùn) 動(dòng)品牌 Quechua，水上運(yùn)動(dòng)品牌Tribord，自行車和滑輪運(yùn)動(dòng)品牌B’twin，健身運(yùn) 動(dòng)品牌 Domyos等等。現(xiàn)公司高端產(chǎn)品全部在中國(guó)生產(chǎn)，主要分布在上海、江浙地 區(qū)。2003年11月首家迪卡儂運(yùn)動(dòng)品專業(yè)商場(chǎng)在上海浦東開業(yè)，目前我們的13家專業(yè) 運(yùn)動(dòng)品商場(chǎng)分布在北京、青島、上海、南京、無(wú)錫、杭州、廣州和深圳。 以上部分企業(yè)是我公司的長(zhǎng)期合作客戶，現(xiàn)都已去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，并對(duì)此項(xiàng)目有 意向。 （4000m2/家）  24 4.4 招商進(jìn)展 （續(xù)） 餐飲主題區(qū)的主力商戶： 麥當(dāng)勞（得來(lái)速餐廳）（700m2）、真功夫（200m2）、 海盜餐廳（類似“大食代”）（1000m2）、吉馬酒業(yè)（50m2） 生活館的主力商戶： 伊利諾依（北京燕沙奧特萊斯主力店）（1000m2） 為了達(dá)到連鎖發(fā)展，資源長(zhǎng)期供應(yīng)，在行已開始立足歐洲采購(gòu)渠道。  25 4.5 開發(fā)計(jì)劃 時(shí)間/工作內(nèi) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 方案 招商 項(xiàng)目籌建 用地獲得(擴(kuò)初) 品牌落實(shí) 開工  26 4.6 投資規(guī)模 4.6.1 建筑工程 8220萬(wàn)元 4.6.1.1 總體 2200萬(wàn)元 （300元/平米73300平米） 4.6.1.2 土建及安裝 4300萬(wàn)元（1000元/平米43000平米） 4.6.1.3 設(shè)備及安裝 1720萬(wàn)元（400元/平米43000平米） 4.6.2 其他建設(shè)費(fèi)用 6608萬(wàn)元 4.6.2.1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 3300萬(wàn)元（30萬(wàn)元/畝110畝） 4.6.2.2 土地出讓金 990萬(wàn)元（30萬(wàn)元/畝110畝30%） 4.6.2.3 建設(shè)配套 430萬(wàn)元（100元/平米43000平米） 4.6.2.4 人防費(fèi) 258萬(wàn)元（60元/平米43000平米） 4.6.2.5 供電配套 645萬(wàn)元（150元/平米43000平米） 4.6.2.6 可研、勘察、設(shè)計(jì) 246萬(wàn)元（（1）3％） 4.6.2.7 管理費(fèi) 246萬(wàn)元 （（1）3％） 4.6.2.8 不可預(yù)見費(fèi) 493萬(wàn)元 （（1）6％） 合計(jì)投資成本： 14828萬(wàn)元  27 5、經(jīng)營(yíng)方案 5.1 市場(chǎng)條件 5.1.1 奉化市商業(yè)物業(yè)情況 （1）商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 路 名  租 金  路 名  租 金  28 中山路、中山東路 橋岸西路 廣平路 大成路 （2）商鋪售價(jià)調(diào)查 （元／m2 x 天） 2.10～3.50 0.60～1.90 1.10～7.40 0.55～0.70  錦屏北路 茗 山 路 南 山 路 惠政西路 （元／m2 x 天） 3.30～3.90 2.10～2.80 2.30～4.60 2.80～7.00 新建商鋪售價(jià)：15000-38000元/平方米 二手商鋪售價(jià)：7000-12000元/平方米 （3）大型百貨的扣率調(diào)查 太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)（在建）：中檔服裝的扣率為24%～25%；高檔服 裝的扣率為20%；保底營(yíng)業(yè)額為40～50萬(wàn)元／年。 管理費(fèi)為150元／人。 太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)的餐飲租金為2.78～3.33元/㎡天， 管理費(fèi)3.33元/㎡月。 錦屏百貨大樓：位于惠政西路／廣平路口，1～2樓營(yíng)業(yè)面積為 2500平方米，年租金為280萬(wàn)元。 5.1 市場(chǎng)條件 （續(xù)） 5.1.2 各地奧特萊斯租金情況 （1）上海奧特萊斯租金情況 開業(yè)時(shí)間 建面 租金  扣率  品牌 數(shù)量  品牌  營(yíng)業(yè)額  29 2006年 （㎡） 近 元/㎡天  8%-16% （個(gè)） 等級(jí) 國(guó)際  周一-周五： 150萬(wàn)元/天； 雙休日： 9月28日 100000 2.50-6.50 平均14%245 一二三線 350-400萬(wàn)元/天； 黃金周： 650萬(wàn)元/天。 （2）杭州奧特萊斯租金情況 建面 租金  品牌  品牌 開業(yè)時(shí)間 第一期 （㎡） 元/㎡天 扣率 數(shù)量 （個(gè)） 等級(jí) 國(guó)際 營(yíng)業(yè)額 2007年 12月15日 25000 3.00-5.00 13% 報(bào)價(jià)15%110 一二三線 國(guó)內(nèi) 一二線 開業(yè)第一天 營(yíng)業(yè)額400萬(wàn)元 （3）蘇州奧特萊斯租金情況 租金  品牌  品牌 開業(yè)時(shí)間 建面 （㎡） 2007年 元/㎡天 扣率 數(shù)量 （個(gè)） 等級(jí) 國(guó)際 一二三線 營(yíng)業(yè)額 周一-周五： 20萬(wàn)元/天； 9月28日 28000 2.50-6.50 8%-15% 80-90 國(guó)內(nèi) 一二線 雙休日： 50-60萬(wàn)元/天； 5.1 市場(chǎng)條件 （續(xù)） 5.1.3 上海青浦奧特萊斯的項(xiàng)目開發(fā)與盈利 占地：230畝 紅線內(nèi)：200畝 拍賣：173畝（除去河道） 建筑面積：86,000平方米（地上），20,000平方米（地下） 開業(yè)時(shí)的出租面積： 06年4月28日招商面積為：40,000平方米； 06年9月28日開業(yè)為：60,000平方米； 08年1月出租面積為：76,000平方米，目前空置10,000米。 土地設(shè)計(jì)1億元 總投資情況為5.6億元 盈利情況： 第一年：持平 第二年：2300萬(wàn)元（稅前）  30 5.2 物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 方案I：全部銷售 方案II：部分銷售 方案III：全部持有 選擇：本項(xiàng)目擬采用部分銷售、部分持有的辦法，達(dá)到資金合理運(yùn)作，收益均衡的效 果。  31 5.3 盈利狀況 5.3.1、項(xiàng)目建設(shè)用地： 設(shè)想110畝 （折合土地：73300平米） 5.3.2、建筑總面積：43000平米 其中：  32 功能分類 奧特萊斯 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 區(qū)域 酒店 辦公  主題分類 運(yùn)動(dòng)品牌主題區(qū) 兒童品牌主題區(qū) 生活主題區(qū) 國(guó)際一線品牌 國(guó)際二三線品牌 餐飲休閑 經(jīng)濟(jì)型 6層  面積（m2） 5000 5000 5000 3000 9000 主題餐飲 1000 特色餐飲 800 休閑餐飲 500 汽車快餐 700 小計(jì)面積 3000  租售分類 銷售 銷售 租賃 租賃 租賃 銷售 銷售 租賃  10000 m2 17000 m2 3000 m2 8000 m2 5000 m2 5.3.3 建筑容積率 1.7 / 0.587 （按商業(yè)用地65畝計(jì)/全部用地計(jì)） 5.3.4 建筑密度：30％以下 5.3.5 建筑結(jié)構(gòu)：商業(yè)用房2層混合 （局部3層） 辦公酒店6層混合 5.3.6 投資成本： 14828萬(wàn)元 5.3.7 財(cái)務(wù)成本 1335萬(wàn)元 （【六】6％1.5年） 5.3 盈利狀況 （續(xù)） 5.3.8 銷售收入 21406萬(wàn)元 其中：1 商場(chǎng)一層 9750萬(wàn)元（1.5萬(wàn)/平米65000平米） 2 商場(chǎng)二層 6500萬(wàn)元（1.0萬(wàn)/平米65000平米） 3 酒店 4000萬(wàn)元 （0.5萬(wàn)/平米8000平米） 4 剩余商場(chǎng)及辦公出租收入 1156萬(wàn)元/年 (系按保留不售的22000平米剩余商場(chǎng)及辦公作為出租，其租金按1.80 元/平米?天，并出租率達(dá)80％計(jì)，則年租金收入為1156萬(wàn)元；若剩余 商場(chǎng)及辦公作存量的固定資產(chǎn)，其成本按3500元/平方米，則折合存量 固 定 資 產(chǎn) 為 7700 萬(wàn) 元 )（按 收 益 法，剩 余 物 業(yè) = 一 年 租 金 10 年 =1.1156億） 5.3.9 三年返租回報(bào) 512萬(wàn)元 （1.8元/平米?天365313000平米）20% (注：酒店出售，不作租金回報(bào)。已售商場(chǎng)作三年租金返還。代理出租其年租金 收入按上剩余商場(chǎng)出租計(jì)， 三年租金收入為2050萬(wàn)元)  33 5.4 投資估算  34 項(xiàng)目 1、土地費(fèi)用 1.1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1.2契稅 1.3中介費(fèi) 1.4其他 2、前期工程費(fèi)  單價(jià) (元/m2) 842 30萬(wàn) 1萬(wàn) 1萬(wàn) 1萬(wàn) 279  指標(biāo) (m2) 43000 110畝 110畝 110畝 110畝 43000  總價(jià) (萬(wàn)元) 3619 3300 99 110 110 1198  備注 (1.1)3% 2.1 可研、勘察、設(shè)計(jì) 57 43000 245 2.2人防費(fèi) 2.3配套 2.4白蟻防治費(fèi) 2.5散裝水泥押金 60 100 2 2 43000 43000 43000 43000 258 430 9 6 2.6新型墻體材料押金 8 43000 34 2.7其他 3、建筑工程 3.1 土建及安裝 3.2設(shè)備及安裝 4、配套工程費(fèi) 4.1供電配套 4.2其他配套 5、管理費(fèi) 6、銷售費(fèi)用 7、財(cái)務(wù)成本 9、不可預(yù)見費(fèi) 10、總投資 50 1400 1000 400 300 150 150 57 141 226 59 3303 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 215 6020 4300 1720 1290 645 645 245 608 970 255 14205  銷售收入3% [(1)+(2)+(3)+(4)] 8%1 [(2)+(3)+(4)]3% 5.5 收益測(cè)算 5.5.1 銷售部分  35 項(xiàng)目 1、銷售收入 2、投資成本 3、營(yíng)業(yè)稅 4、土地增值稅 扣除成本 增值額 比例 4、反租回報(bào)  單價(jià) (元/m2) 9643 3303 530 2123 3743 5369 143% 244  指標(biāo) (m2) 21000 21000 21000 21000 21000 21000 21000  總價(jià) (萬(wàn)元) 20250 6937 1114 4458 7861 11275 512  含酒店 (1)5.5%  備注 5、稅前利潤(rùn) 6、所得稅 7、稅后利潤(rùn) 8、總投資凈回報(bào)率 5.5.2 租賃部分 項(xiàng)目 1、租賃收入 2、營(yíng)業(yè)稅 3、房產(chǎn)稅 4、成本 5、折舊 6、所得稅 7、稅后利潤(rùn) 8、回收期 3442 861 2582 78.15% 單價(jià) (元/m2) 525 29 63 3303 83 88 346 21000 21000 21000 指標(biāo) (m2) 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 7229 1807 5422 總價(jià) (萬(wàn)元) 1156 64 139 7267 182 193 761 9.6年 (1)-(2)-(3)-(4) (5)25% (5)-(6) (7)(2) 備注 (1)5.5% (1)-(2)-(3)-(4) (5)25% (5)-(6) 5.5 收益測(cè)算 （續(xù)） 5.5.3 租售合計(jì)收益測(cè)算 總成本 銷售稅后收入 年產(chǎn)生凈租金收益能力 總投資回收期 5.5.4 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估  14205 萬(wàn)元 12359萬(wàn)元 761萬(wàn)元 2.43年（不含建設(shè)期）  36 樂觀狀態(tài)：出售物業(yè)均價(jià)大于或等于（12500元/m2）+持有物業(yè)價(jià)格租金每天每平 方1.8元。 一般狀態(tài)：出售物業(yè)均價(jià)一般（7000元/m2）+持有物業(yè)部分空置。在一般狀態(tài)下， 銷售稅后收入為9799萬(wàn)元，總投資回收期5.51年（不含建設(shè)期）。 悲觀狀態(tài)：出售物業(yè)均價(jià)（5000元/m2），出售少，持有物業(yè)空置（物業(yè)建造成 本）。在悲觀狀態(tài)下，銷售稅后收入為8868萬(wàn)元，總投資回收期6.64年（不含建設(shè) 期）。 通過以上測(cè)算，無(wú)論何種風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下，本項(xiàng)目虧損狀態(tài)出現(xiàn)可能性小，在發(fā)生悲觀狀 態(tài)時(shí)，可以上述價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓，化解風(fēng)險(xiǎn)。 6、合作方案 6.1 原則 利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān) 6.2 雙方分工 開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建造、融資等。 在行公司負(fù)責(zé)落實(shí)地塊、招商、營(yíng)銷、后期運(yùn)營(yíng)管理等。 6.3 出資股份 項(xiàng)目注冊(cè)資本為1500萬(wàn)元 開發(fā)商出資1350萬(wàn)元，在行公司出資150萬(wàn)元 6.4 投資規(guī)模 項(xiàng)目總投資14205萬(wàn)元，按35%自有資金計(jì)算，需先期投入約5000萬(wàn)元，按出 資比例，開發(fā)商應(yīng)投入4500萬(wàn)元，在行公司應(yīng)投入500萬(wàn)元，扣除注冊(cè)資本 后，開發(fā)商應(yīng)再投入3150萬(wàn)元，在行公司應(yīng)再投入350萬(wàn)元?？紤]到在行在土 地獲得方面的貢獻(xiàn)，在行不再出資。  37 6.5 經(jīng)營(yíng)責(zé)任 開發(fā)商拿出10%的股權(quán)作為期權(quán)激勵(lì)。若以在行為核心的管理團(tuán)隊(duì)達(dá)不到董事 會(huì)制定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，項(xiàng)目開業(yè)后三年經(jīng)營(yíng)仍出現(xiàn)實(shí)際虧損時(shí)，則不行使期權(quán)獎(jiǎng) 勵(lì)。當(dāng)項(xiàng)目開始贏利后的第二個(gè)年度，開發(fā)商將10%的股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓過戶至在 行名下。 6.6 利益分配 按雙方實(shí)際持股比例分配，甲方得80%，乙方得20%。 6.7 長(zhǎng)期合作意愿 在寧波奧特萊斯取得成功后，繼續(xù)合作，建立長(zhǎng)期合作戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，力爭(zhēng)上 市，共同發(fā)展奧特萊斯事業(yè)。  38