股票市場(chǎng)的房地產(chǎn)之解讀.doc
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http://finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/ http://finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/20100205/1804408.shtml 海南房產(chǎn)的熱思考:開發(fā)商為什么要捂盤惜售? 最近,“捂盤”字眼頻繁出現(xiàn)在海南媒體和市民的口中。究竟有沒有開發(fā)商在捂盤?或者有多少開發(fā)商在捂盤?為什么要捂盤?媒體沒有說明白,購房者也未必清楚。但不論如何,捂盤,對(duì)消費(fèi)者心理已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響。 捂盤,通常解釋為開發(fā)商有房子故意留著不賣,其本質(zhì)屬于開發(fā)商的一種銷售策略,即對(duì)銷售時(shí)機(jī)和推售節(jié)奏的選擇。開發(fā)商固然謀求利潤(rùn)的最大化,捂盤不賣的目的,基本有兩種可能:房?jī)r(jià)一路下跌,開放商不愿按現(xiàn)行的價(jià)格出售房產(chǎn);另一種可能則恰恰相反,即開發(fā)商對(duì)未來的房?jī)r(jià)期待更高,認(rèn)為現(xiàn)在銷售不能實(shí)現(xiàn)利益的最大化,就如同判斷股市漲幅尚未達(dá)到至高點(diǎn)一樣。按照海南目前的房市,開發(fā)商如有捂盤行為,顯然是押寶房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。 開發(fā)商為什么要捂盤? 一位外地朋友告訴我,他在??诤5閸u買房,有的開發(fā)商告訴他房子已賣完,可我的朋友懷疑是開發(fā)商故意捂盤。這位朋友問我,開發(fā)商認(rèn)為五千元每平米的價(jià)格賣了不合算,干脆買八千元不就得了?如果認(rèn)為八千元還不夠,索性翻一倍,賣一萬五或者兩萬,怎么會(huì)出現(xiàn)有房子不賣的愚蠢行為呢?我想,一些想買房子的朋友,如果遭遇了捂盤,或許都有這樣的疑問。 上面這位朋友給開發(fā)商的“支招”,其實(shí)開發(fā)商早就思考了千萬遍。如果真的可以這么干,他們自然不會(huì)客氣,所謂“落袋為安”,誰不想能把手中的產(chǎn)品以一個(gè)好價(jià)格出售出去? 在物價(jià)部門不干預(yù)或無從干預(yù)的前提下,開發(fā)商原本就有了坐地起價(jià)的資本,他定什么價(jià),就是什么價(jià)。只是針對(duì)海南目前的房產(chǎn)市場(chǎng),房產(chǎn)商不知道該按什么價(jià)格來定位自己的房產(chǎn)。賣低了,按照現(xiàn)有的行情,他當(dāng)然不情愿;但倘若認(rèn)定市場(chǎng)看好,把房?jī)r(jià)定得過高,一旦賣不出去,房產(chǎn)商就傻眼了。也許有人會(huì)問,再把價(jià)格降下來不就得了?其實(shí)不然,因?yàn)殚_發(fā)商最忌諱的,就是自行降價(jià)。一旦降低房?jī)r(jià),消費(fèi)者就會(huì)期待再降價(jià),再加上媒體鋪天蓋地的降價(jià)報(bào)道,最終給開發(fā)商帶來的后果可能是致命的。不僅自己虧了,同行也會(huì)唾棄你。 所以,與其說開發(fā)商捂盤,不如說這是他們對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)該如何定價(jià)而舉棋不定。實(shí)現(xiàn)銷售、賺取利潤(rùn),原本就是開發(fā)商的最終目的。而相對(duì)于普通商人,房產(chǎn)開發(fā)商先期投入的資金更多。捂盤,無疑會(huì)增加開發(fā)商的資金成本,今天能出售高價(jià)的產(chǎn)品,卻將賭注全部押在明天,對(duì)于瞬息萬變的市場(chǎng),其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻,房產(chǎn)商果真都胸有成竹? 所以,與消費(fèi)者一樣,捂盤對(duì)開發(fā)商來說,同樣要承受著心理壓力。相比之下,他們的壓力,遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于消費(fèi)者。捂盤,也真實(shí)地反映了開發(fā)商脆弱的一面。 開發(fā)商是不是真的在捂盤? 有的消費(fèi)者提出這樣的疑問,倘若捂盤真有這么大風(fēng)險(xiǎn),或者說開發(fā)商不敢輕易捂盤,那么,現(xiàn)在???、三亞的房子,至少?zèng)]有過去容易買到,而售樓小姐們,相比過去牛氣了很多,她們的態(tài)度,讓人擔(dān)心究竟還能不能買到房子。這難道不是捂盤所造成的? 土地部門的有關(guān)人員告訴筆者,一般而言,在海南某些地段投資一億元的房產(chǎn)項(xiàng)目,開發(fā)商賣了1/3之后,就已經(jīng)收回了成本,甚至已賺回了可觀的利潤(rùn)。而某些樓盤,在出售1/4的時(shí)候,開發(fā)商就已經(jīng)回本。就連海南省委常委、??谑形瘯涥愞o也表示,目前海南土地成本占不到房?jī)r(jià)的兩成,在全國(guó)最低。在這種前提下,開發(fā)商有足夠的賭博資本選擇放長(zhǎng)線釣大魚,認(rèn)為剩下的樓盤,比之前賣的盤賺取的還要多。即便之后房?jī)r(jià)回落,也不會(huì)出現(xiàn)崩盤。三亞有的樓盤,兩個(gè)月前均價(jià)不到一萬元每平米,現(xiàn)在已賣到兩萬元,也就是說,現(xiàn)在賣一套房,勝過之前賣兩套。這種結(jié)果,雖然會(huì)滋長(zhǎng)捂盤的可能性,但歸根結(jié)底,這不是捂盤所帶來的收益,而是適逢其時(shí)罷了。 某些情況下,在同一塊地段,開發(fā)商會(huì)選擇先開工或銷售某些單元,然后再推售其它單元,除了工程建設(shè)方面的因素之外,主要是出于“不能將雞蛋放在同一個(gè)籃子里面”,他們認(rèn)為在投資的時(shí)候要有這種估算,在出售的時(shí)候同樣也要這般考慮,即不能將所有產(chǎn)品一下子全部推出市場(chǎng),而應(yīng)該分時(shí)機(jī)、有節(jié)奏地推出。開發(fā)商的這種銷售方式究竟算不算捂盤,筆者不敢妄下結(jié)論。 但筆者發(fā)現(xiàn),有的房子確實(shí)已經(jīng)賣完了,有的則屬于暫且不具備銷售條件,可在售樓小姐的反復(fù)解釋下,有的消費(fèi)者還是認(rèn)為開發(fā)商在捂盤,這只能說是草木皆兵,自欺欺人了。你當(dāng)然會(huì)問,既然如此,售樓小姐還在現(xiàn)場(chǎng)干什么?我的解釋是,房子即便賣完了,但多少存在著后續(xù)手續(xù),也有先前的買主事后要退房的。有的房子雖然沒開始賣,但對(duì)售樓小姐來說,事先跟準(zhǔn)客戶混個(gè)臉熟,有什么不好? 目前,媒體沒有報(bào)道海南哪家開發(fā)商公然稱自己在捂盤,當(dāng)你真的發(fā)現(xiàn)開發(fā)商捂盤,也不用緊張。開發(fā)商先前付出的比我們多,即使明天行情可能會(huì)更好,但是,房子只要沒有賣出去,開發(fā)商比我們更緊張。再說,只要你經(jīng)常出入售樓處看房,肯定聽到售樓小姐如是說:今天趕緊買,否則明天就會(huì)提價(jià)。試想,明天果真要提價(jià),她干嗎今天要便宜賣給你? 法律如何界定捂盤? 有法律界人士認(rèn)為,“捂盤”的法律界定尚有爭(zhēng)議。據(jù)媒體報(bào)道,目前上海、廣東、海南等地方政府紛紛表示要打擊“捂盤”,但問題是,政府能否干預(yù)開發(fā)商銷售時(shí)機(jī)及推售節(jié)奏的選擇權(quán)利。 從一般商品市場(chǎng)來看,消費(fèi)者有買與不買或什么時(shí)候買的權(quán)利,除了特定的商品外,商家也有賣與不賣或什么時(shí)候賣的權(quán)利,這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所遵循的自由交易原則。但是,房產(chǎn)市場(chǎng)不是一般的交易市場(chǎng),根本原因在于房地產(chǎn)存在一定的壟斷性。追根溯源,這種壟斷權(quán)力集中在政府手中,當(dāng)土地從政府轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中的時(shí)候,如果沒有特殊的條件限制,則意味著土地資源一定時(shí)段的壟斷性從政府轉(zhuǎn)移給開發(fā)商,在當(dāng)今公開拍賣的市場(chǎng)機(jī)制下,開發(fā)商同時(shí)為這一壟斷性付出了壟斷成本。部分人士認(rèn)為,如果政府要對(duì)這種先天的壟斷性進(jìn)行干預(yù),首先就要在土地轉(zhuǎn)讓的過程中進(jìn)行限制。也就是說,相對(duì)于事后打擊捂盤,從土地出讓的源頭對(duì)開發(fā)商加以約束,更符合情理、法理。 當(dāng)然,一些法律界人士也表示,對(duì)于“捂盤惜售”,法規(guī)并未完全缺位。比如,“國(guó)十四條”提出:“合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售?!倍恍┑胤椒ㄒ?guī)和規(guī)定也提到,要“進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,嚴(yán)格查處虛擬交易、虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。” 上海的“兩會(huì)”代表認(rèn)為,“捂盤惜售”之所以成為一種樓市“頑疾”,不是政策法規(guī)不到位,而是與相關(guān)政策執(zhí)行力度不嚴(yán)有著很大的關(guān)系。有的代表則表示,開發(fā)商雖然對(duì)于“捂盤”承擔(dān)很大責(zé)任,但是解決這個(gè)問題的根源卻在政府,畢竟企業(yè)的本身目的就是“逐利”。 消費(fèi)者如何應(yīng)對(duì)捂盤? 政府該不該、能不能、愿不愿意打擊捂盤,在此不做爭(zhēng)論。但我們面對(duì)的事實(shí)可能是,即使政府打擊捂盤(即干預(yù)開發(fā)商的銷售時(shí)機(jī)選擇的權(quán)利),其收效也只能進(jìn)一步去觀察。比如,開發(fā)商按棟、分期推售,或開發(fā)商自買再賣、先租后賣等花樣百出的銷售策略,或者在領(lǐng)取預(yù)售證方面,政府能否要求開發(fā)商一次性領(lǐng)完,以及在同一批銷售單元中,開發(fā)商一般通過巨大的價(jià)差,大體實(shí)現(xiàn)按批推售的目的等等。政府如何對(duì)這些行為做界定,能否一一擊破這些層出不窮的招數(shù),魔高一尺,道能否高出一丈?只能讓時(shí)間去檢驗(yàn)。 雖然大家都認(rèn)為開發(fā)商是理性的經(jīng)濟(jì)人,但“捂盤”對(duì)開發(fā)商來說,并不意味著勝券在握,他們也要為所選擇的行為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),也可能會(huì)面對(duì)政府的查處或法律的懲罰,以及輿論的譴責(zé)。 有人說,開發(fā)商群體要比廣大消費(fèi)者小得多,只要消費(fèi)者都捂著兜里的錢,開發(fā)商根本就不敢捂盤。只是消費(fèi)者屬于分散的群體,智慧無法集中。而開發(fā)商雖然群體小,但這一小群高智商的精英可以通過某次“高峰論壇”,就輕而易舉的聚集在一起,或達(dá)成了共識(shí)。所以,贏家往往是開發(fā)商??稍诠P者看來,即便開發(fā)商們互不謀面,他們也會(huì)心有靈犀。 長(zhǎng)期從事企業(yè)生產(chǎn)的朋友告訴我,一個(gè)工廠,涉及到市場(chǎng)調(diào)研,設(shè)備、原料的引進(jìn),質(zhì)量的把關(guān),產(chǎn)品的銷售和售后服務(wù)等重重關(guān)口。而一個(gè)房產(chǎn)商,蓋房子交給設(shè)計(jì)和建筑公司,賣房子交給代理商,自己只要跑政府要地、跑銀行貸款,然后就可以在星級(jí)酒店躺著坐享其成了。而在收益方面,往往是開發(fā)商超出工廠數(shù)倍。以致于很多人感慨:女怕嫁錯(cuò)郎,男怕入錯(cuò)行。但事實(shí)上,這些感慨的人忽略了一點(diǎn),開發(fā)商除了從事地產(chǎn)開發(fā)之外,他們還是演說家、外交家、慈善家、心理學(xué)家,甚至是“代表”或“委員”。開發(fā)商的著眼點(diǎn)在于“想”,而其他人重在于“干”,他們的腦力勞動(dòng),遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于他人。所以,你在售樓處一時(shí)的念頭,根本逃不脫他們的法眼,這時(shí)候你是張飛,他們是諸葛亮。 但無論如何,作為要買房的普通消費(fèi)者,我們不要只看到開發(fā)商風(fēng)光的一面,殊不知很多開發(fā)商因?yàn)檎`判大勢(shì),損失慘重。海南上世紀(jì)九十年代的房產(chǎn)泡沫,不可能所有開發(fā)商都是好了傷疤忘了痛。雖然每天都有大把的專家在討論和預(yù)測(cè)未來的房產(chǎn)市場(chǎng)和股市行情,但是,沒有一個(gè)人在兩個(gè)月前告訴我們,海南今天的房?jī)r(jià)會(huì)是多少,也沒有多少人預(yù)料到股票會(huì)在08年北京奧運(yùn)會(huì)之前暴跌。在房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云難測(cè),以及我們對(duì)政府查處捂盤的收效不敢預(yù)期的前提下,消費(fèi)者只能在“慌張”和“理性”當(dāng)中選擇。 一位售樓小姐跟筆者說,海南房?jī)r(jià)漲幅比心臟跳動(dòng)還要快??赡芩恢?,心臟跳得太快,也許就是心臟病的前兆。其實(shí),這年頭玩得就是心跳,關(guān)鍵看你經(jīng)不經(jīng)得起考驗(yàn)。 房產(chǎn)新政如何破“捂盤惜售”? 一直以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的捂盤惜售行為被看作是推高房?jī)r(jià)的原因之一。日前,溫家寶總理在接受新華社記者專訪時(shí)也指出,要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為。捂盤惜售如何推高了房?jī)r(jià)的非理性的上漲?開發(fā)商捂盤惜售為何屢禁不絕?百姓的安居之路如何才能變得平坦?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員何帆、張鴻共同評(píng)論。 捂盤惜售,開發(fā)商樂見房?jī)r(jià)躥升,打擊捂盤惜售,中央出手遏制房?jī)r(jià)過快上漲。 張鴻:明年量減價(jià)增 開發(fā)商又將展開新一輪捂盤惜售 最近確實(shí)又開始捂盤惜售了,中央人民廣播前一階段連續(xù)對(duì)北京和福建的一些房地產(chǎn)情況的報(bào)道指出,開發(fā)商確實(shí)開始不愿意賣房子了,因?yàn)榻衲甑匿N售收入開發(fā)商已經(jīng)基本上完成了,所以準(zhǔn)備留著以后漲上去再賣。福建的一位女士在幾個(gè)月前看中了一套房子,正準(zhǔn)備買的時(shí)候,代理人跟她說這個(gè)房子現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了,我再給你其他還有別的戶型。但這位女士一看,推薦的其他戶型都不是好戶型,這位女士就沒買了。實(shí)際上直到上個(gè)月這位女士查詢的時(shí)候,她以前看中的那套房子到現(xiàn)在都還沒賣。 上海的《青年報(bào)》采訪了開發(fā)商,開發(fā)商表示房?jī)r(jià)就像股票一樣,只要它繼續(xù)漲,那就會(huì)有人跟,只要有人跟,我就不著急買,我等著慢慢賣。此外,《中華工商時(shí)報(bào)》有一些數(shù)字顯示,明年1月份是一個(gè)量減價(jià)增,因?yàn)閷⒁_盤的這些樓盤,現(xiàn)在已經(jīng)把價(jià)格亮出來了,但量是減少的。比如北京即將入市的項(xiàng)目只有22個(gè),但其中新盤只有6個(gè),和以往相比都大幅的減少。因此,我們基本能判斷,除了很多已經(jīng)把房子賣光了的開發(fā)商以外,剩下的很多開發(fā)商又開始學(xué)會(huì)擠牙膏了。 何帆:捂盤惜售就像牛皮癬一樣 無法根治 捂盤惜售和推高房?jī)r(jià)之間有著某種必然的聯(lián)系,因?yàn)槲娣肯蹖?duì)房?jī)r(jià)不停的推高,起著推波助瀾的作用,最后形成惡性循環(huán)。房?jī)r(jià)越高,漲的速度越快,開發(fā)商就越是捂盤,房?jī)r(jià)就越高。而且凡是當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,捂盤行為就開始出現(xiàn)了。 早在2006年和2007年,捂盤惜售的行為就已經(jīng)有了,那個(gè)時(shí)候正好是房?jī)r(jià)上漲速度比較快的時(shí)候,其實(shí)那時(shí)政府就已經(jīng)出招在治理了。2006年,建設(shè)部、發(fā)改委,包括工商總局就聯(lián)合有為期一年的專門針對(duì)房地產(chǎn)交易秩序的專項(xiàng)整治活動(dòng),這里面就已經(jīng)提到不能夠捂盤惜售。2007年,上海更是做了明確地規(guī)定,如果這個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)比別的周邊樓盤的房?jī)r(jià)都要高很多,而且一年銷售率沒有超過5%,那么就認(rèn)定這個(gè)樓盤是捂盤惜售。但到現(xiàn)在為止我們還是沒有辦法,這就跟牛皮癬一樣,看著很難看,但我們卻始終根治不了。 張鴻:捂盤惜售需有明確界定 開發(fā)商使用種種靈活手段規(guī)避打擊 首先對(duì)于捂盤惜售,我們是很難下手。除了上海有一個(gè)相對(duì)明確的界定以外,其他的很多城市只是在文件當(dāng)中說不允許捂盤惜售,但捂盤惜售卻很難界定。因?yàn)殚_發(fā)商表示自己可以控制自己的銷售進(jìn)度,那么,銷售進(jìn)度和捂盤惜售應(yīng)該怎么區(qū)分? 一個(gè)開發(fā)商在網(wǎng)上表示:"我有三頭豬,只賣了一頭,剩下兩頭,我放在家里看,我不違法。"現(xiàn)在雖然很多地方都出了這種規(guī)定,但沒有明確的界定,就很難執(zhí)行。另外,開發(fā)商的手段很靈活,可以選擇很多辦法來應(yīng)對(duì)這些政策。比如很多城市規(guī)定預(yù)售許可證拿下來以后,在一定時(shí)間內(nèi)開發(fā)商就得開始賣房,但是預(yù)售許可證開發(fā)商卻是可以分期分批拿的。中央人民廣播電臺(tái)的報(bào)道指出,福州的一個(gè)開發(fā)商,開發(fā)的一個(gè)小區(qū)里有8棟樓,這個(gè)開發(fā)商分4次領(lǐng)了預(yù)售許可證。 另外,開發(fā)商還有一個(gè)非常簡(jiǎn)單的辦法,就是通過漲價(jià)來惜售。開發(fā)商通過價(jià)格杠桿,賣了很多套不漲價(jià)的房子之后,開發(fā)商覺得錢已經(jīng)收回來了,就開始漲價(jià),漲價(jià)了就把很多人給擋下去了。這就是開發(fā)商的種種手段,它們都是在規(guī)避捂盤惜售打擊。 $$$ 何帆:治理捂盤惜售 并未真下決心 治理捂盤惜售是比較難,但是也不像我們說的那么難。為什么捂盤惜售一直沒有能夠治理下去呢?這可能跟有的地方政府官員沒有下決心有關(guān),之所以出現(xiàn)捂盤惜售的現(xiàn)象,有兩個(gè)原因。一個(gè)原因和節(jié)氣的變化有關(guān),因?yàn)榉績(jī)r(jià)在上漲,所以這個(gè)時(shí)候捂盤銷售才有利可圖,要是看房?jī)r(jià)下跌,肯定就不能捂盤。另外一個(gè)原因,實(shí)際上有一些地方政府在專門來治理捂盤惜售的時(shí)候,手比較軟,板子雖然已經(jīng)高高舉起來,但只是輕輕落下,最后都沒有放下去。 到現(xiàn)在為止,我們還沒有看到哪個(gè)開發(fā)商因?yàn)槲姹P惜售受到了地方政府的嚴(yán)懲。因此出臺(tái)針對(duì)捂盤惜售出臺(tái)的治理政策,表面上看起來非常的嚴(yán)厲,但是開發(fā)商看在眼里,并不害怕,而是感到高興。比如在前一段的時(shí)候,有一個(gè)地方政府出臺(tái)一個(gè)專門治捂盤治理的政策,只要捂盤惜售,就重罰開發(fā)商一萬塊錢。這個(gè)政策出來之后,開發(fā)商肯定感到的不是恐懼,而是終于放心了,因?yàn)樽疃嘁簿土P一萬塊錢。 "駱駝強(qiáng)子"網(wǎng)友:房?jī)r(jià)瘋漲、捂盤惜售是互為因果 我現(xiàn)在還沒買房,仍在租房。因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)我經(jīng)濟(jì)上不能承受,心理上也不能接受,因?yàn)橘I自住房,將會(huì)耗盡我所有的消費(fèi)能力。 從身邊的情況來看,我對(duì)于捂盤惜售的這種情況已經(jīng)見怪不怪了,剩下的只有無奈。我也曾陪朋友去看過房,喜歡的房子開發(fā)商不賣,他們供給的房子我們又看不上,當(dāng)時(shí)開發(fā)商的理由就是,如果要買的話,就要支付比當(dāng)時(shí)的均價(jià)高出將近一倍的價(jià)格,這實(shí)際上是在拒絕出售。但很不幸的是半年之后,價(jià)格真的漲到了他們的預(yù)計(jì)水平。所以我非常同意這個(gè)觀點(diǎn):在這種惡性循環(huán)當(dāng)中,房?jī)r(jià)的瘋漲和捂盤惜售等違規(guī)行為,實(shí)際上是互為因果的。 開發(fā)商捂盤手法變換花樣,遏制高房?jī)r(jià),如何強(qiáng)化監(jiān)管才能不讓捂盤抬頭? 張鴻: 抑制地產(chǎn)規(guī)模 打擊捂盤惜售 高房?jī)r(jià)在很大程度上是由于投機(jī)產(chǎn)生的,我們現(xiàn)在打擊的捂盤惜售只是眾多投機(jī)環(huán)節(jié)當(dāng)中的一個(gè),因此我們要打的其實(shí)是這個(gè)環(huán)節(jié)中的每一個(gè)投機(jī),包括捂盤惜售。比如在土地變成房屋當(dāng)中,有人投機(jī)土地,不蓋房,我們就要進(jìn)行打擊,要讓更多的土地能夠變成商品房。捂盤惜售使房子不能變成有效的供給,所以我們也要進(jìn)行打擊。還有一部分人,買了房子用來投機(jī),不是普通人住房的需求,也要打擊。 因此整個(gè)的投機(jī)鏈條我們都要進(jìn)行打擊,就一定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的遏制作用,而且我們是用一套"組合拳",就是包括保障性住房,包括一些信貸政策和稅收政策等等。如果房?jī)r(jià)真的下來了,開發(fā)商也就不會(huì)捂盤惜售了,我們也就不關(guān)心開發(fā)商是否捂盤惜售了。 何帆:捂盤惜售 導(dǎo)致房地產(chǎn)癌變 有一些開發(fā)商有這樣的一些觀點(diǎn)來混淆視聽,他就表示捂盤惜售就是自己的市場(chǎng)營(yíng)銷行為,這是我自己的事情,你管不著。實(shí)際上,開發(fā)商混淆了正常的市場(chǎng)營(yíng)銷和特殊的擾亂市場(chǎng)秩序,如果我們不重視在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的捂盤惜售的行為,那么它可能也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)癌變。 第一,這種行為鼓勵(lì)了房地商不是正常地去蓋房子,去關(guān)心自己的房子質(zhì)量和服務(wù),就剩下關(guān)心囤地和捂盤了,最后就變成了房地產(chǎn)商的商業(yè)模式,變成了"倒?fàn)?的商業(yè)模式。第二,這種行為使得市場(chǎng)秩序發(fā)生了混亂,就是大家現(xiàn)在搞不清楚,到底是正常的價(jià)格在上漲,還是由于需求拉動(dòng)了價(jià)格在上漲?還是由于人為的使得價(jià)格在上漲?在這個(gè)時(shí)候,實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)提出了非?;靵y的信號(hào),因此這個(gè)問題不去治理,會(huì)對(duì)市場(chǎng)秩序帶來非常壞的信號(hào)。 $$$ 國(guó)世平:一定要用財(cái)政政策 用稅收來解決捂盤惜售行為 ?。ㄉ钲诖髮W(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng) 《今日觀察》特約評(píng)論員) 為什么捂盤?就是說由于現(xiàn)在大規(guī)模的買房子,不是用于居住的,是買到又囤起來,我們居民也在囤房子。為什么呢?因?yàn)榉孔铀阉闯墒且粋€(gè)永恒的資產(chǎn),所以全國(guó)人民都開始買房子,都來囤積房子,才會(huì)導(dǎo)致房子的供給很緊張。在這種背景下,再多的房子都不夠用。因此一定要采取治本的辦法,行政手段的查處是沒用的。 有一個(gè)最好的辦法就是用財(cái)政政策,用稅收的辦法來解決。比如盤開出來以后,必須在半年賣完,如果半年賣不完的話,我要向開發(fā)商征收物業(yè)稅,而且物業(yè)稅調(diào)整的幅度,應(yīng)該在0.6%到6%。如果說捂盤的現(xiàn)象比較重的話,把物業(yè)稅提到6%,那么這種情況下基本上就沒人敢捂盤。所以說物業(yè)稅對(duì)打擊捂盤的,特別是地產(chǎn)商開發(fā)房子,開發(fā)出來以后馬上要賣掉,如果不賣掉的話,要交物業(yè)稅的話,那么地產(chǎn)商面對(duì)的壓力就非常大。有了這種可能性,開發(fā)商就基本不敢輕易捂盤,而且捂盤的成本也是很高的。 張鴻:要對(duì)捂盤惜售 下決心重罰 雖然我們對(duì)捂盤惜售都義憤填膺,但是當(dāng)我們要真正的實(shí)實(shí)在在的開始治理它的時(shí)候,還是有一些基礎(chǔ)工作要做,比如說捂盤惜售到底是什么?到底它和正常的銷售行為,銷售進(jìn)度的掌控有什么區(qū)別?如果它影響了市場(chǎng)信號(hào),那么哪些行為真正的影響市場(chǎng)信號(hào),破壞了市場(chǎng)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。要把這些界定清楚了,我們才可以執(zhí)行,而且執(zhí)行的時(shí)候一定要?jiǎng)诱娓竦?,下決心重罰,而不是一萬塊錢兩萬塊錢,那對(duì)開發(fā)商來說真是九牛一毛。 何帆:根治捂盤惜售 釜底抽薪背后是要增加各種房產(chǎn)供給 如果要根治捂盤惜售,實(shí)際上還是要釜底抽薪。因?yàn)楝F(xiàn)在之所以捂盤惜售愈演愈烈,是因?yàn)榉績(jī)r(jià)越漲越猛,如果真的是要釜底抽薪,比如我們還是要增加供給,增加各種各樣的供給,不僅是增加針對(duì)城里人的住房,而且還要針對(duì)中低收入階層的住房等等。- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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