房地產(chǎn)營銷策劃 南奧房產(chǎn)研究報(bào)告

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1、 住 宅 房 地 產(chǎn) 營 銷 策 劃 大 全 南 奧 及 其 競 爭 盤消 費(fèi) 者 需 求 和 態(tài) 度 研 究 報(bào) 告 目 錄 研 究 資 料 收 集 方 式 主 要 發(fā) 現(xiàn) 目 前 市 場 的 房 型 需 求 南 奧 消 費(fèi) 者 的 需 求 特 點(diǎn) 及 對 華 南 板 各 盤 的 看 法 競 爭 盤 消 費(fèi) 者 需 求 特 點(diǎn) 及 對 華 南 板 各 盤 看 法 的 差 異 主 要 結(jié) 論 研 究 資 料 收 集 方 式 消 費(fèi) 者 定 性 研 究 ： 小 組 訪 談 ： 南 奧 業(yè) 主 競 爭 盤 業(yè) 主 南 奧 潛 在 消 費(fèi) 者 （ 首 選 南 奧 ） 競 爭 盤 潛 在 消 費(fèi) 者

2、（ 首 選 華 南 板 其 它 盤 ） 深 度 訪 問 ： 南 奧 潛 在 消 費(fèi) 者 （ 首 選 南 奧 ） 樓 盤 剪 報(bào) 資 料 ： 南 方 日 報(bào) 報(bào) 道 一 、 目 前 市 場 的 房 型 需 求 目 前 市 場 的 最 大 需 求 是80 - 120平 方 左 右 的 住 宅 1.1 4.2 5.3 8.4 26.3 6.3 31.6 10.5 6.3 31- 49 50- 59 60- 69 70- 79 80- 89 90- 99 100 -11 9 120 -13 9 140 及以 上 打 算 購 買 的 住 宅(base=470)面 積 （ 平方 米 ） % 資 料 來 源

3、 ： 南 方 日 報(bào) -南 方 樓 市 報(bào) 道 -02年 6月 21日 目 前 市 場 的 最 大 需 求 是每 平 方 三 、 四 千 左 右 的 住 宅 22.1 27.4 12.6 14.7 9.5 4.2 1.1 2.1 1.1 3.2 2.2 300 0元 及以 下 300 1-3 500 元 350 1-4 000 元 400 1-4 500 元 450 1-5 000 元 500 1-5 500 元 500 1-6 000 元 600 1-6 500 元 650 1-7 000 元 700 1-7 500 元 750 0元 以上 打 算 購 買 的 住 宅 (base=470)%

4、 資 料 來 源 ： 南 方 日 報(bào) -南 方 樓 市 報(bào) 道 -02年 6月 21日每 平 方單 價(jià) 偏 好 內(nèi) 部 設(shè) 計(jì) 新 穎 、 風(fēng) 格 獨(dú) 特 的 房 子 喜 歡 新 鮮 感 、 期 待 檔 次 感 ： “ 就 是 房 間 的 設(shè) 計(jì) 的 不 是 很 好 ， 其 實(shí) 的 還 可 以 。 華 南 新 城 的 那 個(gè) 樓 盤 沒有 什 么 新 意 的 ， 都 是 一 模 一 樣 的 。 ” “ 它 的 房 子 沒 有 什 么 變 化 。 與 以 前 的 沒 有 什 么 變 化 ， 檔 次 還 是 上 不 來 。 它 做 了 這么 久 了 ， 都 沒 有 什 么 變 化 。 ” 躍 式

5、、 復(fù) 式 、 頂 層 閣 樓 等 變 化 頗 具 吸 引 力 ： “ 我 就 是 為 了 看 裝 修 ， 每 個(gè) 周 未 都 到 處 去 看 樓 盤 。 看 了 不 少 了 ， 等 到 看到 南 奧 的 時(shí) 候 ， 覺 得 那 個(gè) 戶 型 特 別 心 動(dòng) ， 我 覺 得 那 種 A型 復(fù) 式 的 那 種 ， 挺有 小 資 的 感 覺 。 也 就 不 顧 一 切 就 買 了 。 “ 有 一 種 帶 閣 樓 的 那 一 種 比 夠 劃 算 ， 但 是 我 買 的 時(shí) 候 不 知 道 。 只 比 我 們多 了 大 概 一 萬 多 塊 錢 ， 就 多 了 七 十 多 平 方 。 ” “ 我 喜 歡

6、南 奧 的 設(shè) 計(jì) ， 飯 廳 躍 式 ” 南 奧 雅 典 /洛 杉 磯 /卡 薩 布 蘭 卡 組 團(tuán) 的 銷 售 業(yè) 績 是 最 有 力 佐 證 ：南 奧 C/D型 住 宅 （ 80-120平 方 /均 價(jià) 3900元 ） 大 受 歡 迎 ，已 經(jīng) 吸 引 了 大 批 買 家 二 、 南 奧 80-120平 方 小 戶 型 消 費(fèi) 者的 需 求 特 點(diǎn) 及 對 華 南 板 樓 盤 的 看 法 需 求 特 點(diǎn) 他 們 是 誰 ？新 移 民 為 主 小 部 分 是土 生 土 長 廣 州 人多 在 市 區(qū) 有 房 子多 為 初 次 置 業(yè) 者 他 們 （ 初 次 置 業(yè) 者 ） 為 什 么 買 房

7、 子 ？ 新 移 民 租 房 沒 歸 屬 感 花 費(fèi) 大 空 氣 /環(huán) 境 普 通 住 宅 密 度 大 /擁 擠 缺 乏 滿 足 感 /成 就 感 決 定 落 戶 廣 州 自 己 /孩 子 入 廣 州 戶 口 把 父 母 接 來 養(yǎng) 老 為 結(jié) 婚 生 子 做 準(zhǔn) 作群 體 類 型 原 來 居 住 條 件 對 原 居 所 的 不 滿 買 樓 原 因 /動(dòng) 機(jī) 他 們 （ 二 次 置 業(yè) 者 ） 為 什 么 買 房 子 ？ 土 生 土 長 廣 州 人 新 移 民 市 區(qū) 已 買 單 位 房 市 區(qū) 已 買 商 品 房 不 能 體 現(xiàn) 個(gè) 人 品 位 ， 缺 乏 滿 足 感 /自 豪 感 空 氣

8、差 環(huán) 境 吵 雜 住 宅 密 度 大 /擁 擠 面 積 小 不 夠 住 沒 有 社 區(qū) 配 套 提 升 房 子 檔 次 ， 改 善 居住 環(huán) 境 買 個(gè) 大 家 庭 夠 住 的 大 房 把 父 母 接 來 養(yǎng) 老 從 大 家 庭 獨(dú) 立 出 來 ， 建立 小 家 為 結(jié) 婚 生 子 做 準(zhǔn) 作 買 郊 區(qū) 樓 盤 度 假群 體 類 型 原 來 居 住 條 件 對 原 居 所 的 不 滿 買 樓 原 因 /動(dòng) 機(jī) 他 們 的 共 同 特 征 25-35歲 普 通 白 領(lǐng) 為 主 高 學(xué) 歷 ， 年 薪 6-10萬 左 右 渴 望 成 功 ， 努 力 上 進(jìn) ， 希 望 一 步 一 步 提 高

9、生 活 品 質(zhì) 工 作 是 生 活 的 重 心 ， 工 作 緊 張 且 時(shí) 間 長 壓 力 大 ， 渴 望 休 閑 生 活 希 望 居 家 環(huán) 境 可 以 舒 緩 壓 力 、 放 松 心 情 ， 而 且 要 有 品 位 有 能 力 購 買 總 價(jià) 30-40萬 左 右 的 房 子 ， 考 慮 分 期 付 款 的 方 式 不 同 消 費(fèi) 者 對 居 所 的 心 理 需 求 不 同一 個(gè) 可 以 住 的 窩一 個(gè) 有 品 位 的 小 區(qū) 生 活 環(huán) 境豪 宅 /別 墅安 全 、 歸 屬 感不 同 樓 盤 滿 足 不 同 層 次 需 要 他 們 目 前 的 需 求 范 圍 ：較 舒 適 的 生 活

10、空 間 和 環(huán) 境 舒 適 感 +優(yōu) 越 感成 就 感 +自 豪 感 目 前 ， 他 們 不 要 求 一 個(gè) 最 理 想 的 房 子 一 步 步 改 善 居 住 條 件 目 前 暫 時(shí) 買 一 個(gè) 負(fù) 擔(dān) 得 起 的又 不 錯(cuò) 的 房 子 現(xiàn) 在 是 初 步 改 善 居 住 條 件 將 來 有 條 件 再 買 更 好 的 “ 其 實(shí) 也 沒 有 十 全 十 美 的 很 難 附 近 就 有 一 間 戲 院 什 么 的 ， 有 這 些 設(shè) 施 就會 覺 得 很 吵 ； 如 果 依 山 傍 水 的 話 就 會 很 遠(yuǎn) ， 一定 要 經(jīng) 濟(jì) 好 有 車 才 叫 方 便 ， 我 想 去 哪 里 ， 就

11、開車 去 ； 這 個(gè) 要 很 有 經(jīng) 濟(jì) 基 礎(chǔ) 才 可 以 所 以 就 要 你 去 選 擇 你 比 較 偏 向 于 什 么 例 如我 喜 歡 前 面 有 個(gè) 花 園 的 或 者 喜 歡 運(yùn) 動(dòng) 的 話 就 會選 附 近 有 個(gè) 會 所 ， 可 以 運(yùn) 動(dòng) 的 。 這 個(gè) 是 小 康 了 ， 基 本 上 有 的 東 西 ， 是 空 氣 清 新 ， 環(huán) 境 好 ， 基本 設(shè) 施 可 以 的 話 ， 可 以 達(dá) 到 這 樣 的 話 算 是 要 滿足 了 “ 他 們 買 房 子 實(shí) 際 是 買 什 么 ？每 個(gè) 消 費(fèi) 者 都 有 不 同 的 壓 力 點(diǎn) /問 題 點(diǎn) ， 他 們 不 只 是 買 一

12、 套 房 子 ， 而 是 買 一 個(gè) 居 住 的 空 間 和 環(huán) 境 是 房 子 從 內(nèi) 到 外 所 有 硬 件 和 軟 件 的 綜 合 必 須 要 滿 足 消 費(fèi) 者 居 住 和 生 活 的 各 種 需 求 他 們 對 居 所 有 什 么 特 別 要 求 ？ “ 因 為 我 們 做 銷 售 的 壓 力 也 比 較 大 ， 所 以 說 想 在 壓 力 之 外 有 一 個(gè)很 輕 松 的 環(huán) 境 ,我 就 比 較 傾 向 于 鄉(xiāng) 村 式 的 生 活 ， 我 的 個(gè) 人 興 趣是 喜 歡 有 一 個(gè) 好 的 環(huán) 境 ， 喜 歡 一 班 朋 友 一 起 聊 聊 天 ， 打 打 球 。 ” “ 定 時(shí)

13、定 刻 的 ， 其 實(shí) 是 就 是 對 人 性 的 一 種 壓 制 ， 一 定 要 做 什 么 什么 事 情 ， 那 就 是 很 難 受 的 了 。 如 果 能 想 遲 一 點(diǎn) 就 遲 一 點(diǎn) ， 想 做 什么 就 做 什 么 那 就 是 最 好 的 了 。 同 樣 的 就 是 你 工 作 上 為 什 么 會 有 壓力 ， 你 要 完 成 什 么 量 ， 要 什 么 時(shí) 候 完 成 ， 會 給 你 許 多 限 定 ， 生 活就 希 望 有 這 些 寬 限 吧 。 ”沒 有 工 作 束 縛 的 自 由 空 間 他 們 對 居 所 有 什 么 特 別 要 求 ？ “ 我 自 己 是 已 經(jīng) 買 了

14、 一 套 房 子 的 了 ， 在 西 村 的 ， 但 我 經(jīng) 常 感 覺那 邊 的 環(huán) 境 不 是 太 好 ， 荔 港 南 灣 ， 感 覺 上 跟 番 禹 比 氣 勢 上 就 差一 點(diǎn) 。 我 就 比 較 喜 歡 番 禹 那 些 大 盤 ， 有 氣 勢 的 ， 各 方 面 都 好 ，但 現(xiàn) 在 番 禹 的 樓 盤 差 就 差 在 交 通 不 是 太 好 。 ” “ 中 國 人 買 房 子 除 了 是 買 給 家 里 人 住 ， 也 是 買 給 親 戚 朋 友 看 ，這 樣 也 很 有 壓 力 的 ， 就 是 說 買 的 房 子 的 那 個(gè) 區(qū) ， 比 較 爛 一 點(diǎn) 的， 比 較 偏 一 點(diǎn)

15、的 ， 朋 友 來 了 ， 或 同 學(xué) 同 事 來 了 會 說 ， 聽 了 以 后覺 得 不 舒 服 ” 感 覺 自 豪 、 有 面 子 的 地 方 他 們 對 居 所 有 什 么 特 別 要 求 ？ “ 我 也 是 做 市 場 推 廣 和 銷 售 的 ， 平 時(shí) 也 比 較 忙 ， 星 期 6星 期 天 希望 可 以 休 息 一 下 . 將 來 希 望 自 己 的 家 小 區(qū) 的 綠 化 會 多 一 點(diǎn) ， 因?yàn)?我 比 較 喜 歡 固 定 的 運(yùn) 動(dòng) ， 例 如 打 球 ， 希 望 自 己 的 小 區(qū) 里 運(yùn) 動(dòng)設(shè) 施 比 較 齊 全 。 現(xiàn) 在 我 也 有 去 運(yùn) 動(dòng) ， 但 每 次 都

16、 要 花 很 多 的 時(shí) 間坐 車 ， 例 如 下 班 之 后 ， 拿 著 很 多 器 材 去 體 育 中 心 或 者 是 二 沙 島， 打 完 之 后 又 要 坐 車 回 家 ， 如 果 是 星 期 六 的 話 特 地 拿 著 這 么 多東 西 ， 沒 有 車 的 話 覺 得 拿 著 這 么 多 東 西 很 辛 苦 ， 如 果 能 在 自 己小 區(qū) 走 10來 分 鐘 就 可 以 有 運(yùn) 動(dòng) 的 場 所 ， 就 會 覺 得 比 較 寫 意 。 上班 已 經(jīng) 是 很 辛 苦 的 了 ， 休 息 就 可 以 不 用 到 處 去 找 地 方 運(yùn) 動(dòng) ， 可能 心 情 都 會 好 一 點(diǎn) 。 ”隨

17、時(shí) 隨 地 運(yùn) 動(dòng) 的 地 方 他 們 對 居 所 有 什 么 特 別 要 求 ？ “ 我 讀 書 時(shí) 候 很 多 時(shí) 候 早 上 會 晨 跑 ， 做 做 操 ， 現(xiàn) 在 就 沒 有 了， 而 且 對 身 體 的 看 法 也 不 一 樣 了 ， 20歲 到 25歲 覺 得 身 體 有 足夠 的 能 力 ， 過 了 這 個(gè) 階 段 就 明 顯 感 覺 到 體 力 ， 精 力 不 夠 ， 像我 們 會 經(jīng) 常 跟 客 人 談 判 ， 沒 有 足 夠 的 精 力 就 會 覺 得 很 累 很 累， 工 作 起 來 就 沒 什 么 勁 ， 星 期 六 星 期 天 打 打 球 出 一 身 汗 星 期一 上

18、 班 雖 然 覺 得 肌 肉 很 疼 ， 但 做 起 事 來 很 精 神 。 ” “ 60歲 以 前 是 用 身 體 去 換 金 錢 ， 60歲 以 后 是 用 金 錢 換 身 體 。現(xiàn) 在 最 好 是 把 身 體 鍛 煉 好 。 ”維 持 健 康 、 充 電 的 地 方 壓 力 大 是 他 們 最 大 的 特 點(diǎn) 工 作 束 縛 感 “ 不 得 不 在 一 定 時(shí) 間 內(nèi) 完 成 一 定 工 作 ” 工 作 的 沉 悶 “ 很 少 感 到 工 作 的 快 樂 ” “ 誰 也 不 喜 歡 工 作 ” 亞 健 康 問 題 “ 心 情 不 開 朗 ” “ 精 力 明 顯 下 降 ” 家 庭 的 責(zé)

19、 任 “ 讓 父 母 安 享 天 年 ” “ 結(jié) 婚 了 就 該 有 自 己 的 房 子 ” 自 我 要 求 上 進(jìn) “ 我 們 都 是 刻 苦 工 作 的 人 ， 不 得 不 這 樣 ” 需 要 社 會 認(rèn) 同 “ 中 國 人 買 房 子 都 是 給 朋 友 看 的 ， 有 壓 力 ” 所 以 居 所 應(yīng) 該 是 放 松 身 心 的 地 方 “ 舒 緩 工 作 壓 力 ” “ 差 不 多 到 家 的 路 上 就 能 感 覺 幸 福 起 來 ” “ 家 里 我 是 老 板 ， 自 由 自 在 ， 不 象 上 班 ， 別 人 是 我 的 老 板 ” “ 空 氣 清 新 、 環(huán) 境 好 ， 房 子

20、 之 間 不 要 太 密 ” “ 安 靜 的 地 方 ， 和 人 與 活 動(dòng) 區(qū) 保 持 一 定 距 離 ” “ 隨 時(shí) 運(yùn) 動(dòng) /散 步 ， 不 用 帶 上 一 大 對 運(yùn) 動(dòng) 器 材 跑 到 老 遠(yuǎn) 的 地 方 運(yùn) 動(dòng) ” 田 園 風(fēng) 格 依 山 傍 水 休 閑 空 間 運(yùn) 動(dòng) 設(shè) 施能 放 松 身 心 的 地 方 是 他 們 希 望 維 護(hù) 目 前 身 份 的 優(yōu) 越 性 “ 我 們 是 社 會 的 精 英 ， 正 在 向 上 發(fā) 展 階 段 ” “ 我 們 可 以 擁 有 小 康 生 活 水 平 ” 要 在 朋 友 面 前 感 覺 自 豪 要 滿 足 自 己 的 虛 榮 心 ， 朋 友

21、 如 果 說 房 子 不 好 ， 會 不 高 興 房 子 不 能 和 同 類 朋 友 差 得 太 遠(yuǎn) ， 許 多 朋 友 都 住 在 番 禺 “ 都 是 年 輕 人 ， 比 較 追 求 時(shí) 尚 ” “ 富 力 花 園 感 覺 不 如 麗 江 ， “ 花 3萬 裝 修 的 感 覺 不 如 5萬 的” “ 一 聽 住 西 村 就 感 覺 差 ， 沒 有 番 禺 樓 盤 的 氣 勢 ” 所 以 居 所 要 體 現(xiàn) 個(gè) 人 品 位 體 現(xiàn) 身 份 層 次 ， 可 以 令 朋 友 認(rèn) 同 /羨 慕 的 裝 修 要 有 品 位 要 有 社 區(qū) 管 理 /生 活 配 套 希 望 和 相 似 的 人 住 在

22、一 起 朋 友 喜 歡 來 的符 合 他 們 品 位 的 地 方 小 資 情 調(diào) 時(shí) 尚 氣 息 生 活 不 光 是 要 呼 吸 空 氣 ， 還 要 許 多 便 利 交 通 方 便 購 物 方 便 大 醫(yī) 院 好 學(xué) 校 一 些 市 區(qū) 生 活 的 延 伸 方 便 生 活 的 地 方 配 套 完 善 物 管 完 善 小 結(jié) :南 奧 80-120平 方 小 戶 型 消 費(fèi) 者 特 點(diǎn) 人 口 特 征 ： 他 們 屬 于 小 資 階 層 ,或 者 說 是 普 通 白 領(lǐng) ， 職 業(yè) 是 友 邦 職 員 銀 行 職 員 雜 志 編 輯 市場 推 廣 人 員 小 有 積 蓄 交 首 期 ,個(gè) 人 月

23、 收 入 大 約 5000,足 以 供 南 奧 生 活 形 態(tài) ： 難 以 支 配 自 己 工 作 和 生 活 的 時(shí) 間 ， 工 作 為 重 心 ， 渴 望 多 一 些 休 閑 時(shí) 間 多 數(shù) 離 中 產(chǎn) 式 的 生 活 較 遠(yuǎn) ， 多 數(shù) 還 沒 有 條 件 買 車 ,也 未 計(jì) 劃 買 車 樓 房 需 求 特 點(diǎn) : 買 樓 比 較 講 求 實(shí) 惠 更 注 重 性 價(jià) 比 選 擇 樓 盤 比 較 講 求 “ 白 領(lǐng) 聚 類 ” 有 點(diǎn) 象 麗 江 房 子 品 味 上 較 注 重 新 意 、 時(shí) 尚 感 ， 但 有 點(diǎn) 只 重 外 表 不 重 內(nèi) 涵 小 結(jié) :總 而 言 之 ， 他 們

24、的 家 是 田 園 風(fēng) 格 依 山 傍 水 休 閑 空 間 運(yùn) 動(dòng) 設(shè) 施能 放 松 身 心 的 地 方 是符 合 他 們 品 位 的 地 方 小 資 情 調(diào) 時(shí) 尚 氣 息 方 便 生 活 的 地 方 配 套 完 善 物 管 完 善 如 何 看 南 奧 及 其 競 爭 樓 盤 他 們 選 擇 比 較 過 哪 些 樓 盤 郊 區(qū) 華 南 版 塊 為 主 ： 南 奧 、 星 河 灣 、 祈 福 、 華 南 新 城 雅 居 樂 、 華 南 碧 桂 園 、 錦 繡 香 江 還 有 一 些 番 禺 老 盤 和 市 區(qū) 盤 如 何 看 市 區(qū) 盤 “ 駿 景 在 天 河 ， 去 看 過 ， 都 挺 大

25、的 ， 但 覺 得 太 密 了 ， 布置 都 不 是 太 好 ， 環(huán) 境 比 較 差 一 點(diǎn) 。 ” “ 我 感 覺 那 個(gè) 逸 景 只 有 一 個(gè) 荔 枝 林 ， 我 覺 得 好 像 沒 有 什么 設(shè) 施 ， 不 是 太 喜 歡 ， 而 且 雖 然 空 氣 比 市 區(qū) 好 一 點(diǎn) ， 但總 的 來 說 不 夠 大 氣 ， 不 像 是 一 個(gè) 很 漂 亮 的 樓 盤 。 ” “ 市 區(qū) 環(huán) 境 好 的 非 常 貴 ， 象 二 沙 島 那 邊 ”普 通 盤 空 氣 、 環(huán) 境 不 夠 好 ； 好 盤 價(jià) 格 太 貴 如 何 看 番 禺 /華 南 版 快 優(yōu) 點(diǎn) ： 空 氣 好 、 環(huán) 境 好 小

26、 區(qū) 管 理 逐 步 完 善 生 活 設(shè) 施 逐 步 完 善 比 市 區(qū) 樓 盤 性 價(jià) 高 處 于 發(fā) 展 潛 力 大 的 地 理 區(qū) 域 缺 點(diǎn) ： 交 通 、 生 活 不 便 利 生 活 時(shí) 間 成 本 高 “ 我 的 客 戶 也 跟 我 說 ， 以 后 真正 發(fā) 展 的 地 方 番 禹 是 最 好 的 ?！薄?我 有 一 個(gè) 朋 友 去 了 番 禺 住 以 后我 們 就 很 少 聯(lián) 系 了 。 以 前 經(jīng) 常 在一 起 玩 的 ， 喝 啤 酒 ， 聊 聊 天 ， 現(xiàn)在 都 沒 有 了 。 他 很 寂 寞 ， 要 我 們跟 他 去 打 麻 將 ， 我 們 都 要 考 慮 回來 的 的 士

27、 費(fèi) 要 幾 十 塊 錢 。 ” 代 價(jià) 是 “ 時(shí) 間 換 環(huán) 境 ” 相 對 而 言 ， 華 南 版 塊 更 接 近 他 們 的 需 求 對 比 市 區(qū) ， 更 接 近 田 園 /休 閑 生 活 環(huán) 境 、 空 氣 好 休 閑 設(shè) 施 多 安 靜 對 比 市 區(qū) /番 禺 老 盤 ， 華 南 版 塊 樓型 /房 子 風(fēng) 格 更 有 品 位 西 洋 化 樓 盤 風(fēng) 格 室 內(nèi) 裝 修 精 美 總 體 性 價(jià) 比 高 小 區(qū) 配 套 比 市 區(qū) 的 齊 全 新 盤 管 理 和 配 套 上 有 所 改 進(jìn) 田 園 風(fēng) 格 依 山 傍 水 休 閑 空 間 運(yùn) 動(dòng) 設(shè) 施 小 資 情 調(diào) 時(shí) 尚 氣

28、 息 配 套 完 善 物 管 完 善 如 何 看 南 奧 對 南 奧 有 什 么 感 覺 品 牌 形 象 傳 播 概 念 /主 張 “ 我 就 談 一 談 為 什 么 會 買 奧 林 匹 克 花 園 ， 起 碼 它 貶 值 的 風(fēng) 險(xiǎn) 會 低 ， 因 為 它 給 人 的感 覺 是 體 育 的 這 種 方 向 不 會 過 時(shí) 的 ， 因 為 人 有 錢 以 后 就 越 來 越 喜 歡 運(yùn) 動(dòng) ， 因 為喜 歡 健 康 ； 越 有 錢 的 社 會 這 樣 東 西 （ 運(yùn) 動(dòng) ） 就 越 受 重 視 。 ” “ 所 以 的 樓 盤 都 有 它 的 賣 點(diǎn) ， 但 我 覺 得 南 奧 比 較 實(shí) 在

29、一 點(diǎn) 。 好 像 加 勒 比 海 ， 加 拿大 花 園 ， 澳 洲 山 莊 都 是 拿 全 世 界 比 較 出 名 的 地 方 作 為 賣 點(diǎn) ， 實(shí) 際 上 加 勒 比 海 是 不 是真 的 加 勒 比 海 呢 ？ 只 不 過 是 一 個(gè) 感 覺 ， 很 虛 幻 的 。 發(fā) 展 商 是 不 是 真 的 可 以 營 造 ， 是不 是 可 以 長 期 的 保 留 呢 ？ 只 是 我 選 擇 樓 盤 的 時(shí) 候 有 這 種 感 覺 還 是 我 住 的 時(shí) 候 永 遠(yuǎn) 也有 這 感 覺 ？ 但 運(yùn) 動(dòng) 是 永 遠(yuǎn) 會 做 的 ， 我 覺 得 是 實(shí) 在 一 點(diǎn) ， 切 身 一 點(diǎn) ” 更 易 認(rèn)

30、同 的 運(yùn) 動(dòng) 、 健 康 的 價(jià) 值 對 南 奧 有 什 么 感 覺 品 牌 形 象 傳 播 概 念 /主 張 “ 運(yùn) 動(dòng) 就 在 家 門 口 ” 使 我 印 象 最 深 刻 ， 無 論 是 看 圖 、 實(shí) 地 和 廣 告 ， 都 包 含著 活 力 ， 輕 松 的 ,有 一 種 上 升 的 感 覺 ,從 整 個(gè) 環(huán) 境 將 來 的 發(fā) 展 ， 整 個(gè) 住宅 的 訴 求 。 因 為 運(yùn) 動(dòng) 是 什 么 呢 ？ 運(yùn) 動(dòng) 本 身 帶 來 了 很 多 東 西 ， 比 如 說 健 康 ，健 康 又 帶 來 很 多 東 西 ， 包 括 家 庭 幸 福 啊 ， 事 業(yè) 的 成 功 啊 等 等 “ 運(yùn) 動(dòng)

31、， 就 長 久 來 看 一 直 是 需 要 的 ， 個(gè) 個(gè) 都 是 為 了 健 康 ， 現(xiàn) 在 的 人 肯 定要 運(yùn) 動(dòng) ， 所 以 這 個(gè) 也 比 較 貼 題 。 ”有 活 力 ,十 分 適 合 他 們 努 力 上 進(jìn) 的 生 活 步 伐 對 南 奧 有 什 么 感 覺 品 牌 形 象 廣 告 內(nèi) 容 /畫 面 吸 引 力“ 南 奧 在 廣 州 日 報(bào) 登 的 那 個(gè) 廣 告 ， 整 版 的 廣 告 ， 還 有 幾 個(gè) 小 球， 全 是 綠 色 的 ， 很 吸 引 人 。 所 以 就 去 看 樓 ” ?！?它 那 些 一 系 列 的 廣 告 啊 。 那 些 生 活 雜 志 啊 ， 真 的 很

32、 有 生 命 力的 。 而 且 每 個(gè) 廣 告 講 的 生 活 的 ， 環(huán) 境 啊 ， 教 育 啦 。 就 是 差 不多 它 每 一 個(gè) 方 面 都 說 到 了 。 如 果 它 都 可 能 做 得 到 的 話 ， 我 就覺 得 十 分 滿 意 了 。 我 想 要 的 ， 它 差 不 多 都 有 了 ， 現(xiàn) 在 就 是 知不 知 道 它 是 不 是 復(fù) 行 這 的 承 諾 、 都 做 好 ”廣 告 內(nèi) 容 和 表 現(xiàn) 都 比 較 有 吸 引 力 對 南 奧 有 什 么 感 覺 產(chǎn) 品 ：“ 樣 板 樓 的 間 隔 、 裝 修 很 漂 亮 ” “ 進(jìn) 去 后 感 覺 樓 的 布 置 、 各 方 面

33、 設(shè) 計(jì) 都 挺 合 理 ，不 會 很 嘈 雜 ， 密 集 ， 在 這 邊 就 是 住 的 ； 在 那 邊 就 是 撒 野 公 園 ， 走 過 去 也 不 是 很遠(yuǎn) ， 休 閑 時(shí) 過 去 走 一 走 ， 玩 一 玩 ， 如 果 有 小 孩 ， 小 孩 肯 定 會 喜 歡 。 ”“ 為 什 么 我 喜 歡 南 奧 呢 ， 因 為 它 里 面 有 一 個(gè) 撒 野 公 園 ， 又 靠 近 長 隆 那 邊 ， 相 當(dāng) 于廣 州 的 南 胃 ， 一 個(gè) 氧 吧 ， 后 面 又 有 一 個(gè) 高 爾 夫 球 場 ， 感 覺 上 比 較 空 落 ， 不 會 很擠 ” 樓 盤 /房 子 風(fēng) 格 接 近 他 們

34、 的 要 求 ： 休 閑 化 、 精 美 化 對 南 奧 有 什 么 感 覺 組 團(tuán) 命 名 ： “ 美 國 的 、 澳 洲 的 、 雅 典 的 、 洛 杉 基 的 ， 我 覺 得 它 挺 滿 足 我 的 虛榮 心 的 ， 我 們 每 年 都 看 奧 運(yùn) 會 ， 自 己 好 像 跟 這 個(gè) 掛 上 關(guān) 系 了 。 覺得 住 在 里 面 應(yīng) 該 不 會 很 差 。 ” 消 費(fèi) 者 可 感 受 國 際 化 、 有 時(shí) 代 感 的 氛 圍 對 南 奧 有 什 么 感 覺 業(yè) 主 的 牢 騷 : 樓 盤 品 質(zhì) : 房 子 有 小 毛 病 ,要 翻 修 運(yùn) 動(dòng) 設(shè) 施 : 運(yùn) 動(dòng) 設(shè) 施 不 夠 多

35、元 化 、 收 費(fèi) 高 管 理 : 物 業(yè) 管 理 人 員 對 業(yè) 主 的 要 求 反 應(yīng) 慢 ;水 電 收費(fèi) 不 夠 明 朗 化 環(huán) 境 : 小 區(qū) 內(nèi) 大 樹 少 潛 在 買 家 的 顧 慮 交 通 班 次 少 還 沒 有 醫(yī) 院 等 配 套南 奧 需 要 改 善 物 業(yè) 管 理 和 跟 進(jìn) 社 取 配 套 對 南 奧 有 什 么 感 覺 南 奧 業(yè) 主 對 南 奧 康 樂 設(shè) 施 的 不 滿 ： 游 泳 池 太 小 ， 非 標(biāo) 準(zhǔn) 尺 寸 缺 少 網(wǎng) 球 場 康 樂 設(shè) 施 的 收 費(fèi) 貴 俱 樂 部 的 服 務(wù) 人 員 態(tài) 度 差 高 樂 夫 球 場 地 的 草 坪 不 漂 亮 健 身

36、 設(shè) 備 使 用 率 偏 低 花 園 缺 少 綠 化 帶 、 無 樹 蔭運(yùn) 動(dòng) 就 在 家 門 口 的 感 受 不 強(qiáng) 業(yè) 主 的 南 奧 生 活 體 驗(yàn) 田 園 式 陽 光 生 活 陽 光 足 ， 房 子 光 線 足 、 通 風(fēng)好 在 廚 房 也 看 得 見 風(fēng) 景 安 全 ， 可 打 開 所 有 窗 和 門 樓 下 就 可 以 散 步 健 康 生 活 形 態(tài) 住 進(jìn) 去 之 前 ， 經(jīng) 常 晚 上 在 家里 看 電 視 。 住 進(jìn) 去 后 ， 晚 上吃 完 飯 了 經(jīng) 常 去 散 散 步 ， 游游 泳 。 活 動(dòng) 一 下 。輕 松 的 、 休 閑 的 有 人 服 務(wù) 我 物 管 人 員 禮

37、 貌 （ 敬 禮 /打 招 呼 ） ，還 幫 忙 拿 東 西 停 水 送 水 朋 友 羨 慕 我 朋 友 喜 歡 來 ， 都 說 房 子 漂 亮自 豪 的 、 滿 足 的 潛 在 買 家 對 南 奧 生 活 的 聯(lián) 想 我 是 老 板 ， 自 由 自 在“ 一 下 班 就 脫 褲 子 ， 跳 到 游 泳 池 里 去 游 泳 ， 我 們 就 很 向 往 那 種 生 活 ， 回 到 家 就 換掉 工 作 的 角 色 ， 進(jìn) 入 另 外 一 個(gè) 狀 態(tài) ， 穿 一 個(gè) 運(yùn) 動(dòng) 褲 ， 家 是 屬 于 自 己 的 公 司 ， 自己 想 怎 么 經(jīng) 營 就 怎 么 經(jīng) 營 ， 怎 么 享 受 就 怎 么

38、 享 受 ， 比 較 自 由 的 ， 我 認(rèn) 為 南 奧 的生 活 是 比 較 自 由 的 ， 第 二 是 可 以 享 受 自 己 的 愛 好 ， 打 打 球 ， 如 果 有 場 地 的 話 ，跟 朋 友 在 一 起 的 話 ， 只 是 喝 茶 ， 聊 天 沒 什 么 意 思 ， 打 打 球 就 很 好 。 ” 心 情 開 朗 起 來“ 可 能 帶 給 人 也 是 開 心 的 感 覺 。 我 覺 得 在 那 種 環(huán) 境 不 會 整 天 想 著 不 開 心 的 東 西 ，活 躍 點(diǎn) ， 心 境 都 會 成 熟 點(diǎn) 。 心 境 是 很 重 要 的 。 工 作 其 實(shí) 是 很 緊 湊 的 ， 我 現(xiàn)

39、 在 一想 起 那 里 就 覺 得 我 有 一 種 很 光 猛 的 感 覺 ， 心 情 都 會 舒 暢 點(diǎn) ， 首 先 我 會 感 覺 到 心 情 很 舒 暢 ， 我 一 定 會 很 舒 暢 ” 潛 在 買 家 對 南 奧 生 活 的 聯(lián) 想 角 色 轉(zhuǎn) 換 ， 空 間 轉(zhuǎn) 換“ 好 象 進(jìn) 入 了 另 一 個(gè) 世 界 ， 由 這 個(gè) 景 變 成 了 那 個(gè) 景 。 我 感 覺 就 好 象 很 多 廣 告 的 那個(gè) 最 感 性 的 那 種 感 覺 ,就 是 我 一 進(jìn) 入 它 的 那 個(gè) “ 隧 道 ” ， 我 就 感 覺 空 氣 開 始 清 新起 來 ， 就 感 覺 生 活 開 始 幸 福

40、起 來 了 你 知 道 工 作 上 沒 有 人 會 感 覺 工 作 是 快 樂的 ， 特 別 是 我 們 這 種 公 司 ， 壓 力 都 是 很 多 而 且 很 繁 重 的 ， 難 得 有 這 種 東 西 ， 也就 因 為 這 樣 所 以 憧 景 這 種 生 活 。 ”脫 離 工 作 壓 力 ， 進(jìn) 入 休 閑 時(shí) 空 正 是 他 們 所 期 望 要 的 生 活 空 間 對 南 奧 傳 播 活 動(dòng) 的 反 應(yīng) 對 奧 林 匹 克 “ 運(yùn) 動(dòng) 概 念 ” 的 理 解 運(yùn) 動(dòng) = 向 上 精 神 = 提 升 生 活 品 質(zhì) 運(yùn) 動(dòng) = 健 康 = 家 庭 幸 福 = 充 電 = 工 作 成 功 運(yùn)

41、 動(dòng) = 實(shí) 在 的 = 不 會 過 時(shí) 運(yùn) 動(dòng) = 不 分 貴 賤 = 人 人 需 要 運(yùn) 動(dòng) 就 在 家 門 口 = 免 卻 到 別 處 運(yùn) 動(dòng) 的 麻 煩 = 經(jīng) 常 運(yùn) 動(dòng) =隨 時(shí) 運(yùn) 動(dòng) = 隨 時(shí) 有 運(yùn) 動(dòng) 搭 檔 對 南 奧 “ 高 爾 夫 概 念 ” 的 反 應(yīng) 高 爾 夫 = 貴 族 運(yùn) 動(dòng) = 高 尚 運(yùn) 動(dòng) 平 民 化 的 高 爾 夫 = 有 一 點(diǎn) 吸 引 我 = 要 花 錢 = 要 技 術(shù) = 實(shí) 際 上 和 我 關(guān) 系 不 大 生 活 就 象 高 爾 夫 = 高 爾 夫 只 是 運(yùn) 動(dòng) 的 一 種 表 現(xiàn) 形 式 高 爾 夫 練 習(xí) 場 = 樓 盤 有 一 個(gè)

42、草 地 ， 多 了 綠 化 空 間消 費(fèi) 者 感 興 趣 主 要 還 是 “ 運(yùn) 動(dòng) 就 在 家 門 口 ” 的 概 念 ， 在 高 爾 夫 練 習(xí) 場 的 體 驗(yàn) 高 爾 夫 特 色 引 起 的 感 受 ： “ 心 理 其 實(shí) 也 有 一 些 滿 足 感 的 ， 畢 竟 是 比 較 高 尚 的 富 人 的 運(yùn)動(dòng) ， 我 們 也 來 打 一 打 ， 感 覺 挺 好 的 。 ” “ 這 種 運(yùn) 動(dòng) 相 對 來 說 這 個(gè) 比 較 親 近 一 些 ， 二 個(gè) 人 一 邊 聊 天 ，一 邊 走 ” “ 我 去 的 時(shí) 候 氣 氛 很 好 的 ， 六 點(diǎn) 多 鐘 ， 剛 好 太 陽 已 經(jīng) 下 山 了

43、， 傍 晚 的 時(shí) 候 真 的 很 舒 服 的 ， 那 光 線 金 黃 色 的 ， 草 地 是 綠 色的 。 在 草 地 上 走 一 走 ， 打 一 下 ,教 練 是 傍 邊 教 你 ， 那 個(gè) 感 覺 很好 的 幾 個(gè) 人 的 ， 三 ， 四 個(gè) 這 樣 的 ， 當(dāng) 時(shí) 還 沒 有 悉 尼 的 ， 看上 去 那 個(gè) 環(huán) 境 很 舒 服 。 望 上 去 沒 有 什 么 樓 ， 只 是 看 到 雅 典 的一 點(diǎn) 點(diǎn) 樓 ,環(huán) 境 很 開 闊 的 。 ” 草 場 的 印 象 ： “ 它 球 場 的 草 地 做 得 很 好 ， 都 是 按 照 標(biāo) 準(zhǔn) 來 做 的 ， 距 離 都 很 標(biāo) 準(zhǔn) 的 ，

44、所以 洞 數(shù) 就 比 較 小 了 。 它 是 練 習(xí) 場 來 的 ， 它 是 按 照 國 際 標(biāo) 準(zhǔn) 來 做 的 。 ” “ 它 也 不 是 幾 十 塊 在 那 里 散 步 的 ， 它 那 里 的 環(huán) 境 是 相 當(dāng) 美 的 。 聊 一 下 天啊 ， 又 打 上 幾 桿 的 ， 就 是 你 不 打 ， 坐 在 那 里 也 很 舒 服 ， 那 風(fēng) 比 較 涼 爽 的。 ” “ 安 靜 點(diǎn) ， 舒 服 一 點(diǎn) 。 看 到 綠 色 的 東 西 會 舒 服 一 點(diǎn) 。 視 覺 比 較 好 。 ” “ 草 地 很 大 ， 使 樓 距 離 寬 ， 其 實(shí) 很 不 錯(cuò) 的 了 ， 你 在 哪 一 個(gè) 樓 盤

45、 都 不 可 能找 到 這 么 寬 的 樓 距 的 了 。 ” 擊 球 樂 趣 “ 偶 爾 打 去 一 些 很 讓 自 己 驚 喜 的 球 來 。 那 時(shí) 是 挺 高 興 的 。 ” “ 高 爾 夫 球 一 般 人 都 很 少 打 的 ， 不 過 打 高 爾 夫 球 的 感 覺 真 的上 很 好 ， 很 爽 的 。 ” 負(fù) 面 聯(lián) 想 小 ： “ 一 個(gè) 人 打 的 時(shí) 候 就 可 以 ， 這 么 小 的 場 ， 一 大 堆 人 去 打， 你 追 我 趕 的 ， 都 不 知 道 那 個(gè) 球 是 你 的 了 。 ” 功 能 少 ： “ 那 個(gè) 只 是 發(fā) 球 。 ” 與 我 無 關(guān) ： “ 不

46、會 大 ， 要 花 錢 ” 如 何 看 競 爭 盤 其 它 樓 盤 的 感 覺 與 南 奧 有 什 么 不 同星 河 灣祈 福華 南 新 城雅 居 樂 象 “ 老 爺 車 ” ， 懷 舊 浪 漫 而 不 實(shí) 際 ， 只 吸 引 向 往 藝 術(shù) 氣 息 的人 ； 南 奧 相 對 較 實(shí) 際 ， 較 適 合 生 活 ， 運(yùn) 動(dòng) 的 好 處 比 較 實(shí) 在 ，多 元 化 ， 生 活 配 套 較 完 善 ， 但 住 的 人 比 較 雜 ， 因 為 是 大 盤， 總 在 變 動(dòng) 調(diào) 適 中 ； 南 奧 主 要 定 位 在 年 輕 白 領(lǐng) 人 群 ， 樓 盤規(guī) 模 適 中大 盤 ， 長 遠(yuǎn) 來 看 配 套

47、 會 比 較 齊 全 ， 但 不 知 什 么 時(shí) 候 建 好 ， 現(xiàn)在 看 樓 的 感 覺 一 般 ； 南 奧 看 樓 時(shí) 往 往 一 見 鐘 情房 子 風(fēng) 格 比 較 沉 穩(wěn) ， 適 合 較 成 功 、 較 成 熟 的 人 居 住 ； 南 奧 樓 盤 有 時(shí) 代 感 ， 較 適 合 年 輕 人 如 何 看 星 河 灣產(chǎn) 品 ： 樓 房 之 間 太 密 江 風(fēng) 會 有 腥 味 房 子 裝 修 風(fēng) 格 獨(dú) 特 ， 但 不 太 適 合 實(shí) 際 生 活 、不 實(shí) 用 價(jià) 格 較 貴 ， 4千 /平 方以 上形 象 ：像 老 爺 車 ， 異 國 風(fēng) 情 、 富 于 藝 術(shù)氣 息 ， 溫 馨 感 覺 、

48、 浪 漫吸 引 搞 藝 術(shù) 的 人 迷 信 、 向 往、 崇 尚 藝 術(shù) 的 ； 喜 歡 浪 漫 情 調(diào) 的較 吸 引 女 性 不 適 合 講 求 實(shí) 際 的 人 ， 不 適 合百 姓 生 活 廣 告 吸 引 人 ， 營 造 浪 漫 氣 息 星 河 灣 的 精 致 、 浪漫 也 頗 具 吸 引 力 。 如 何 看 華 南 新 城“ 它 跟 南 奧 有 相 同 的 環(huán) 境 ， 比 較 吸 引 人 的 是 它 搞 一 個(gè) 非常 大 的 設(shè) 計(jì) 概 念 ， 按 照 它 的 規(guī) 劃 是 非 常 大 的 。 以 后 的 發(fā)展 可 能 跟 麗 江 一 樣 是 一 個(gè) 大 的 樓 盤 。 以 后 的 配 套

49、 設(shè) 施 上可 能 會 做 得 比 較 齊 全 ， 做 一 些 相 配 的 銀 行 ， 醫(yī) 院 ， 學(xué) 校， 商 場 等 等 的 ， 感 覺 會 有 個(gè) 保 障 。 ”“ 我 覺 得 它 的 歌 劇 院 做 得 挺 有 氣 勢 的 。 ”“ 學(xué) 校 都 挺 吸 引 人 的 。 好 像 是 執(zhí) 信 的 。 ”華 南 新 城 的 吸 引 力 在 于 未 來 的 設(shè) 施 配 套 有 保 障 如 何 看 祈 福 老 盤 多 元 化 特 色 住 戶 分 兩 類 的 ， 港 澳 度 假 式 的 ， 家 庭 生 活 的 配 套 完 善 交 通 班 次 多 注 重 家 庭 生 活 有 一 個(gè) 燒 烤 的 地

50、方 ， 有 一 個(gè) 農(nóng) 莊 ， 有 小 孩 子 的 周 末 去 玩 一玩 發(fā) 生 過 事 故 祈 福 優(yōu) 勢 是 配 套 趨 向 成 熟 如 何 看 其 它 盤 雅 居 樂 、 華 南 碧 桂 園 、 錦 繡 香 江 不 太 適 合 他 們 雅 居 樂 適 合 成 熟 、 沉 穩(wěn) 的 較 成 功 人 士 華 南 碧 桂 園 土 氣 ， 象 爆 發(fā) 戶 住 宅 感 覺 錦 繡 香 江 里 面 階 層 太 分 明 ， 不 會 住 里 面 的 洋 房 不 太 考 慮 番 禺 老 盤 麗 江 和 洛 濤 居 因 為 對 新 盤 興 趣 更 大 為 什 么 不 選 擇 南 奧 競 爭 盤 ？ 為 什 么

51、 不 選 擇 星 河 灣 樓 盤 /房 子 的 不 足 ： 樓 距 密 樓 層 高 /有 電 梯 ： “ 樓 層 比 較 高 ， 有 電 梯 的 那 種 。 ” 不 夠 實(shí) 用 ： “ 空 間 浪 費(fèi) 很 大 ， 廁 所 很 大 的 ， 房 又 很 大 ， 很 浪 費(fèi) 的 。” 室 內(nèi) 光 線 不 如 南 奧 ： “ 星 河 灣 不 是 單 戶 的 ， 它 一 梯 有 很 多 戶 的 。 很 多 人 都 說那 里 黑 啊 。 ” 價(jià) 格 貴 ： “ 裝 修 是 豪 華 一 點(diǎn) ， 但 是 它 地 的 價(jià) 錢 也 “ 豪 華 ” 很 多 的 ， 它 貴 差 不 多 一 半 的 ， 它 要 五 千

52、 多 的 。 ” 為 什 么 不 選 擇 祈 福 大 盤 引 起 的 不 方 便 ： “ 夏 天 啊 ， 你 一 進(jìn) 去 的 時(shí) 候 ， 它 沒 有 什 么 蔽 檔 的 。 沒 有 走 廊 的 。 你 等 車 又 慢 ， 走 路 又曬 。 你 真 的 沒 有 辦 法 的 。 ” “ 祈 福 太 大 了 ， 它 說 有 什 么 那 個(gè) 串 往 巴 士 ， 但 是 我 上 次 坐 了 一 次 ， 繞 那 個(gè) 祈 福 新 村 一圈 要 二 十 五 分 鐘 ， 我 要 是 在 里 面 上 班 的 話 ， 從 里 面 坐 車 出 來 都 要 十 多 分 鐘 了 ， 還 要 再另 外 坐 它 的 班 車

53、， 那 要 多 少 長 的 時(shí) 間 了 ？ ” 房 子 不 夠 時(shí) 尚 新 穎 ： “ 它 的 房 子 沒 有 什 么 變 化 。 與 以 前 的 沒 有 什 么 變 化 ， 檔 次 還 是 上 不 來 。 它 做 了 這 么 久了 ， 都 沒 有 什 么 變 化 。 ” 不 喜 歡 居 住 者 階 級 過 于 分 明 ： “ 我 覺 得 大 ， 有 一 個(gè) 問 題 就 是 亂 啊 ！ 定 位 就 一 定 得 很 寬 的 ， 很 多 個(gè) 等 級 的 人 在 那 里 ，有 的 幾 百 萬 買 別 墅 的 ， 十 幾 萬 買 洋 房 的 也 有 。 差 不 多 是 一 個(gè) 社 區(qū) ， 所 有 類

54、型 的 人 都 在那 里 ,說 到 教 育 了 ， 它 兩 間 學(xué) 校 ， 一 間 英 文 學(xué) 校 ， 一 間 普 通 學(xué) 校 。 英 文 學(xué) 校 與 普 通學(xué) 校 的 差 別 很 遠(yuǎn) 的 。 英 文 學(xué) 校 大 概 一 定 年 要 四 ， 五 萬 塊 左 右 ， 一 般 學(xué) 校 是 大 概 六 千 到一 萬 的 收 費(fèi) ， 相 差 多 幾 倍 。 很 明 顯 就 說 給 人 聽 ， 這 個(gè) 是 好 的 學(xué) 校 ， 這 個(gè) 是 差 一 點(diǎn) 學(xué) 校， 這 個(gè) 階 級 的 觀 念 就 在 小 孩 的 心 中 形 成 。 ” 為 什 么 不 選 擇 華 南 新 城 樣 板 房 缺 乏 特 色 /新

55、意 ： “ 就 是 房 間 的 設(shè) 計(jì) 的 不 是 很 好 ， 其 實(shí) 的 還 可 以 。 華 南 新 城的 那 個(gè) 樓 盤 沒 有 什 么 新 意 的 ， 都 是 一 模 一 樣 的 。 ” 擔(dān) 心 大 盤 規(guī) 劃 變 動(dòng) 多 ： “ 樣 板 房 ， 華 南 新 城 是 另 外 建 的 ， 到 時(shí) 它 真 正 的 房 是 怎 么 樣 的 呢 ？ 還不 知 道 。 他 還 告 訴 你 這 不 是 交 樓 標(biāo) 準(zhǔn) ， 這 是 豪 華 裝 修 ， 到 時(shí) 候 交 樓 標(biāo)準(zhǔn) 不 是 這 樣 ” 對 江 景 興 趣 不 大 ： “ 那 條 江 黃 得 要 死 。 ” 為 什 么 不 選 擇 雅 居 樂

56、 售 樓 現(xiàn) 場 未 準(zhǔn) 備 好 ， 吸 引 力 不 強(qiáng) ： “ 雅 居 樂 ， 我 覺 得 策 略 上 稍 微 差 了 一 點(diǎn) ， 沒 有 跟 得 上 ， 它 是 五一 推 出 的 ， 但 是 亂 七 八 糟 的 ， 它 本 來 是 應(yīng) 該 不 錯(cuò) 的 ， 但 是 我 去看 的 時(shí) 候 一 派 亂 糟 的 樣 子 ， 讓 人 感 覺 不 好 。 ” 對 未 來 規(guī) 劃 信 心 不 足 ： “ 我 看 了 它 的 廣 告 就 不 是 很 實(shí) 際 了 ， 將 那 個(gè) 三 號 線 地 鐵 劃 去 了它 那 里 ， 一 看 上 去 就 是 很 假 的 。 ” “ 我 問 過 了 它 以 后 的 發(fā)

57、展 啊 ， 說 有 三 十 多 間 學(xué) 校 ， 我 就 覺 得 很不 實(shí) 在 ， 怎 么 可 能 有 這 么 多 學(xué) 校 。 說 得 自 己 好 象 是 一 個(gè) 國 際 性教 育 生 活 社 區(qū) 一 樣 。 ” 小 結(jié) ： 南 奧 的 核 心 價(jià) 值休 閑 的運(yùn) 動(dòng) 價(jià) 值精 美 化國 際 化時(shí) 代 感 自 然 環(huán) 境 + 運(yùn) 動(dòng) + 時(shí) 尚 運(yùn) 動(dòng) +健 康 活 力 +時(shí) 尚 自 然 環(huán) 境運(yùn) 動(dòng) 設(shè) 施時(shí) 尚 洋 房 上 升 感健 康 、 活 力 核 心 價(jià) 值 ：輕 松 、 自 由自 豪 的 小 結(jié) ： 為 什 么 南 奧 引 起 購 買 沖 動(dòng) 品 牌 效 應(yīng) 運(yùn) 動(dòng) 主 張 吸 引

58、口 碑 好 ， 朋 友 推 薦 對 廣 奧 印 象 好 一 見 鐘 情 整 體 優(yōu) 勢 、 樓 盤 現(xiàn) 場 感 覺 好 搶 購 的 感 覺 =手 慢 沒 （ 得 買 ） 相 對 于 同 期 的 其 它 華 南 版 快 盤 性 價(jià) 比 高 小 結(jié) ： 為 什 么 南 奧 還 不 能 引 起 購 買 沖 動(dòng) 等 待 南 奧 進(jìn) 一 步 改 善 物 業(yè)管 理 和 跟 進(jìn) 社 區(qū) 配 套 交 通 不 便 利 配 套 待 完 善 醫(yī) 院 購 物 場 所 不 太 迫 切 買 樓 市 區(qū) 有 房 子 “ 交 通 不 方 便 ， 還 有 一 個(gè) 是 購 物 。 怎 么 說我 們 也 是 在 這 里 住 了 幾

59、 十 年 了 ， 習(xí) 慣 了 。比 如 說 是 星 河 灣 ， 給 你 住 一 個(gè) 晚 上 ， 突 然想 去 吃 宵 夜 ， 找 了 半 天 都 找 不 到 ， 走 都 要走 20多 分 鐘 ， 那 邊 是 非 常 不 方 便 。 ”“ 我 覺 得 它 最 大 的 問 題 是 配 套 不 完 善 。 你們 有 沒 有 留 意 到 它 最 大 的 問 題 是 沒 有 一 間好 的 醫(yī) 院 。 ： 醫(yī) 院 ， 學(xué) 校 ， 商 場 。 如 果 這些 方 面 完 善 了 之 后 很 多 東 西 就 好 了 。 ” 啟 示 ： 南 奧 洋 房 在 華 南 板 塊 具 競 爭 力 南 奧 核 心 價(jià) 值

60、與 消 費(fèi) 者 需 求 十 分 吻 合 南 奧 傳 播 主 題 獨(dú) 特 而 實(shí) 在 ， 較 競 爭 對 手 的 賣 點(diǎn) 更 容 易為 消 費(fèi) 者 所 認(rèn) 同 南 奧 產(chǎn) 品 特 色 吸 引 力 大 ， 具 市 場 競 爭 力 啟 示 ： 消 費(fèi) 者 眼 中 的 南 奧 產(chǎn) 品 優(yōu) 勢 主 要 優(yōu) 勢 ： 房 型 （ 躍 式 /頂 層 閣 樓 ） 新 穎 特 別 樓 距 價(jià) 格 適 中 整 體 環(huán) 境 不 太 擁 擠 （ 星 河 灣 比 較 擁 擠 ） ， 整 體 風(fēng) 格 漂 亮 獨(dú) 特 其 它 優(yōu) 勢 ： 感 覺 運(yùn) 動(dòng) 設(shè) 施 多 一 些 中 型 盤 ， 發(fā) 展 完 善 應(yīng) 該 比 較 快

61、（ 華 南 新 城 太 大 ） 洋 房 有 電 梯 學(xué) 村 高 爾 夫 場 也 給 環(huán) 境 加 分 ， 但 主 要 不 是 高 爾 夫 式 的 生 活 檔 次 。 三 、 競 爭 盤 80-120平 方 小 戶 型 消 費(fèi) 者 的 需 求 特 點(diǎn) 有 什 么 不 同 ？對 華 南 板 各 盤 看 法 有 何 不 同 ？ 南 奧 競 爭 盤 業(yè) 主 背 景 參 考 分 析 所 購 樓 盤 性 別 年 齡 婚 況 面 積 單 價(jià) 總 價(jià) 職 業(yè) 學(xué) 歷 個(gè) 人 收 入 家 庭 收 入 星 河 灣 男 32 已 婚 101-120 4500以 上 47萬 外 企 本 科 8001-10000 100

62、00-20000 星 河 灣 女 31 已 婚 101-120 4500以 上 近 50萬 私 營 老 板 大 專 10000以 上 20000以 上 星 河 灣 女 34 已 婚 81-100 4000-4500 43萬 經(jīng) 營 陶 瓷 業(yè) 務(wù) 本 科 8001-10000 10000-20000 星 河 灣 男 26 未 婚 81-100 4000-4500 40多 萬 軟 件 制 作 本 科 3501-6000 8001-10000 祈 福 新 村 男 33 已 婚 81-100 4000-4500 35萬 私 營 清 潔 工 程 公 司 本 科 10000以 上 10000-20000

63、 祈 福 新 村 男 38 已 婚 81-100 私 營 針 車 店 老 板 本 科 10000以 上 20000以 上 祈 福 新 村 女 29 已 婚 101-120 4000-4500 42萬 私 營 印 刷 廠 大 專 8001-10000 10000-20000 祈 福 新 村 男 33 未 婚 101-120 證 券 交 易 所 大 專 8001-10000 10000-20000 祈 福 新 村 男 25 未 婚 101-120 4000-4500 45萬 IT 大 專 3501-6000 20000以 上 雅 居 樂 女 29 已 婚 101-120 4000-4500 40多

64、 萬 日 化 產(chǎn) 品 管 理 人 員 大 專 3501-6000 8001-10000 華 南 新 城 女 31 已 婚 101-120 4000-4500 40多 萬 私 營 服 裝 零 售 大 專 6000-8000 8001-10000 華 南 板 塊 潛 在 消 費(fèi) 者 背 景 參 考 分 析 首 選 樓 盤 性 別 年 齡 婚 況 欲 購 面 積 欲 購 單 價(jià) 總 價(jià) 職 業(yè) 學(xué) 歷 個(gè) 人 月 入 家 庭 月 入 星 河 灣 男 33 已 婚 81-100 5000 50萬 五 金 個(gè) 體 戶 本 科 8000 16000 星 河 灣 男 35 已 婚 81-101 4000 4

65、0萬 公 司 主 管 本 科 9000 20000 祈 福 新 村 女 33 已 婚 81-100 4500 50萬 輝 利 公 司 發(fā) 展 部 經(jīng) 理 大 專 7000 15000 雅 居 樂 男 31 已 婚 81-102 4000 41萬 鐵 路 公 司 職 員 大 專 4000 10000 南 奧 男 26 已 婚 81-100 4000 40萬 藥 品 銷 售 區(qū) 域 經(jīng) 理 大 專 3500-6000 8001-10000 南 奧 男 26 已 婚 81-100 4500 45萬 電 訊 公 司 職 員 大 專 4500 9000 南 奧 女 27 已 婚 81-100 4000

66、40萬 外 語 翻 譯 大 專 7000 18000 南 奧 女 30 已 婚 81-101 4000 40萬 私 營 業(yè) 主 大 專 5000 8000 南 奧 男 37 已 婚 81-103 3500 35萬 益 友 公 司 銷 售 主 管 大 專 4500 8000星 河 灣 和 星 河 灣 所 吸 引 人 群 的 收 入 及 房 價(jià) 承 受 力 都 高 于南 奧 所 吸 引 的 人 群 ； 而 且 星 河 灣 吸 引 的 人 群 學(xué) 歷 更 高 。 星 河 灣 消 費(fèi) 者（ 包 括 業(yè) 主 及 其 潛 在 消 費(fèi) 者 的 看 法 ） 他 們 更 喜 歡 什 么 樣 的 樓 盤 ？ “ 原 來 打 算 買 祈 福 的 ， 因 為 我 看 中 祈 福 二 手 HOUSES,那 些 二 手 大 概 40多 萬 ， 當(dāng) 時(shí) 打 算 買 那 些 ， 但 女 朋 友 不喜 歡 。 ” 更 向 往 理 想 中 的 中 產(chǎn) 式 居 所 他 們 更 喜 歡 什 么 樣 的 樓 盤 ？星 河 灣 ： “ 很 經(jīng) 典 ” “ 象 老 爺 車 ” “ 比 較 寧 靜 ” “ 比 較 浪 漫 ” “ 精