資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值目標(biāo)

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1、,,,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,,,,,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,,,,本 章 結(jié) 束,Click to edit Master title style,Click t

2、o edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,第,6,章,資產(chǎn)評(píng)估,價(jià)值目標(biāo),趙曉芳,6.1,資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)及其,分類,6.2,價(jià)值定義分類,6.3,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ),6.4,明確劃分資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用,目 錄,通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)了解和熟悉資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值定義、價(jià)值定義的分類，掌握價(jià)值定義分類的依據(jù)、市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的主要表現(xiàn)形式及其使用范圍，價(jià)值定義及其類型在資產(chǎn)評(píng)估中的作用，以及如何恰當(dāng)?shù)剡x擇和定義評(píng)估價(jià)值。,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型

3、理論是由資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的價(jià)值定義理論、價(jià)值定義內(nèi)涵與其相對(duì)應(yīng)的條件的關(guān)系理論，或稱價(jià)值基礎(chǔ)理論，以及價(jià)值定義分類理論共同組成。,【,學(xué)習(xí)目標(biāo),】,6.1,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值目標(biāo)及其分類,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值目標(biāo)就是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所要達(dá)到的要求。,,,,,,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值目標(biāo),,,,,,,資產(chǎn)評(píng)估的一般價(jià)值目標(biāo)包含了資產(chǎn)評(píng)估的特定價(jià)值目標(biāo)，而資產(chǎn)評(píng)估的特定價(jià)值目標(biāo)則是資產(chǎn)評(píng)估一般價(jià)值目標(biāo)在具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中的集體化。,,一般價(jià)值目標(biāo)：泛指對(duì)所有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目結(jié)論具有共同約束力的要求或目標(biāo)。,特定價(jià)值目標(biāo)：每一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體價(jià)值目標(biāo)。,,6.1.1,資產(chǎn)評(píng)估一般價(jià)值目標(biāo),,,資產(chǎn)評(píng)估的一般價(jià)值目標(biāo)即為資產(chǎn)

4、評(píng)估的基本目標(biāo)。如果暫且不考慮個(gè)別資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評(píng)估的特殊要求，資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般價(jià)值目標(biāo)只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。這是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)和基本功能決定的。,公允價(jià)值：泛指相對(duì)于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場(chǎng)條件的合理的評(píng)估價(jià)值。（,顯著特點(diǎn)，與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)條件相吻合，且沒有損害各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。,）,資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值并不是資產(chǎn)的某種具體價(jià)值表現(xiàn)形式，而是資產(chǎn)評(píng)估的基本價(jià)值目標(biāo)或一般價(jià)值目標(biāo)。,引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，既是資產(chǎn)評(píng)估的起因和條件約定，同時(shí)又對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果有著相應(yīng)要求。,特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)

5、 特定價(jià)值目標(biāo),,1,2,6.1.2,資產(chǎn)評(píng)估特定價(jià)值目標(biāo),1,）評(píng)估價(jià)值定義及其基本依據(jù),,定義資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)把滿足引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的條件約束和評(píng)估結(jié)論預(yù)期使用者對(duì)評(píng)估結(jié)論的要求作為定義資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，或進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值定義的基本依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。,關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中定義評(píng)估價(jià)值的具體依據(jù),,就我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際經(jīng)歷來(lái)看，評(píng)估人員最早的評(píng)估結(jié)論的價(jià)值定義依據(jù)是當(dāng)時(shí)的“資產(chǎn)評(píng)估的四大估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，即重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)值。（優(yōu)缺點(diǎn)比對(duì)）,,2) 具體依據(jù)的實(shí)踐過(guò)程，隨著我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的深入，很多評(píng)估人員嘗試從資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的假設(shè)前提的角度來(lái)表述和

6、定義資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。例如，繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值。（優(yōu)缺點(diǎn)比對(duì)）,,3) 不同價(jià)值定義依據(jù)的特點(diǎn)與評(píng)價(jià)。當(dāng)然，也有一些評(píng)估人員愿意從引起資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途來(lái)表述資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。（優(yōu)缺點(diǎn)比對(duì)）,,4) 到了20世紀(jì)90年代后期，評(píng)估行業(yè)又出現(xiàn)了以資產(chǎn)評(píng)估所依據(jù)的條件，以及從資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論合理性指向的角度來(lái)表述和定義資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的情況。（優(yōu)缺點(diǎn)比對(duì)）價(jià)值定義推介。,4,）資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值定義推介,（1）市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理

7、性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫限制。,,,市場(chǎng)價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)在交易市場(chǎng)上的價(jià)格，它是買賣雙方競(jìng)價(jià)后產(chǎn)生的雙方都能接受的價(jià)格。內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值有密切關(guān)系。如果市場(chǎng)是有效的，即所有資產(chǎn)在任何時(shí)候的價(jià)格都反映了公開可得的信息，則內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)相等。如果市場(chǎng)不是完全有效的，一項(xiàng)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值會(huì)在一段時(shí)間里不相等。投資者估計(jì)了一種資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值并與其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較，如果內(nèi)在價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值則認(rèn)為資產(chǎn)被市場(chǎng)低估了，他會(huì)決定買進(jìn)。,投資者購(gòu)進(jìn)被低估的資產(chǎn)，會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格上升，回歸到資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。市場(chǎng)越有效，市場(chǎng)價(jià)值向內(nèi)在價(jià)值的回歸越迅速。,市場(chǎng)價(jià)值的要件有：,第一，自愿買方。,指具有購(gòu)買

8、動(dòng)機(jī)，但并沒有被強(qiáng)迫進(jìn)行購(gòu)買的一方當(dāng)事人。該購(gòu)買者會(huì)根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)的真實(shí)狀況和現(xiàn)行市場(chǎng)的期望值進(jìn)行購(gòu)買，不會(huì)特別急于購(gòu)買，也不會(huì)在任何價(jià)格條件下都決定購(gòu)買，即不會(huì)付出比市場(chǎng)價(jià)格更高的價(jià)格。理性的購(gòu)買者。,第二，自愿賣方。,指既不準(zhǔn)備以任何價(jià)格急于出售或被強(qiáng)迫出售，也不會(huì)因期望獲得被現(xiàn)行市場(chǎng)視為不合理的價(jià)格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當(dāng)事人。自愿賣方期望在進(jìn)行必要的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，根據(jù)市場(chǎng)條件以公開市場(chǎng)所能達(dá)到的最高價(jià)格出售資產(chǎn)。,第三，,評(píng)估基準(zhǔn)日,。,指市場(chǎng)價(jià)值是某一特定日期的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，僅反映了,評(píng)估基準(zhǔn)日,的真實(shí)市場(chǎng)情況和條件，而不是,評(píng)估基準(zhǔn)日,以前或以后的市場(chǎng)情況和條件。,,,第四，以貨幣單位表示

9、。,市場(chǎng)價(jià)值是在公平的市場(chǎng)交易中，以,貨幣形式,表示的為資產(chǎn)所支付的價(jià)格，通常表示為當(dāng)?shù)刎泿拧?第五，公平交易。,指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無(wú)關(guān)系且獨(dú)立行事的當(dāng)事人之間的交易。,,第六，資產(chǎn)在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間。,指資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上予以展示，不同資產(chǎn)的具體展示時(shí)間應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特點(diǎn)和市場(chǎng)條件而有所不同，但該展示時(shí)間應(yīng)當(dāng)使該資產(chǎn)能夠引起足夠數(shù)量的潛在購(gòu)買者的注意。,USPAP,中有關(guān)展示期的條款。,第七，當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事,。指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)、實(shí)際用途、潛在用途以及評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況，并假定當(dāng)事人都根據(jù)上述知識(shí)為

10、自身利益而決策，謹(jǐn)慎行事以爭(zhēng)取在交易中為自己獲得最好的價(jià)格。,,第八，估計(jì)數(shù)額。,資產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)估計(jì)值而不是預(yù)定的價(jià)值或真實(shí)的出售價(jià)格。它是在評(píng)估基準(zhǔn)日，滿足對(duì)市場(chǎng)價(jià)值定義的其他因素的條件進(jìn)行交易的情況下資產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。,,在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。,在用價(jià)值是特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，是以該特定資產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流量，以及處置該資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)值的折現(xiàn)值表示的。,2,）在用價(jià)值,投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)和特定投,資偏好的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值，如

11、,企業(yè)并購(gòu)中的被評(píng)估企業(yè)對(duì)于特定收購(gòu)方的收購(gòu)價(jià)值。,資產(chǎn)的投資價(jià)值可能正好等于資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也,可能高于或低于資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。,資產(chǎn)的投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值是兩個(gè)不同的概,念，投資性資產(chǎn)價(jià)值是指特定主體以投資獲利為目的而,持有的資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。,3,）投資價(jià)值,持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指被評(píng)估企業(yè)按照評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的,用途、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去所能實(shí)現(xiàn)的,預(yù)期收益（現(xiàn)金流量）的折現(xiàn)值。,企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是一個(gè)整體的價(jià)值概念，是相,對(duì)于被評(píng)估企業(yè)自身既定的經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)方式、管理,模式等所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和獲利能力的整體價(jià)值。,4,）持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值,殘余價(jià)值是指假

12、設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣處置的價(jià)值。,5,）殘余價(jià)值,清算價(jià)值（或強(qiáng)制變賣價(jià)值）是指在銷售時(shí)間過(guò)短，達(dá)不到市場(chǎng)價(jià)值定義所要求的市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價(jià)值數(shù)額。,通常低于市場(chǎng)價(jià)值,7,）特殊價(jià)值,特殊價(jià)值是指按評(píng)估對(duì)象相對(duì)于特定所有者或使用者（或潛在所有者，使用者）具有特殊作用和功效的情況為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。,通常高于市場(chǎng)價(jià)值,6,）清算價(jià)值（或強(qiáng)制變賣價(jià)值）,,,合并價(jià)值由兩種或者兩種以上資產(chǎn)相結(jié)合而產(chǎn)生的價(jià)值增值，即合并后的資產(chǎn)價(jià)值要大于原有各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的簡(jiǎn)單加和。,,評(píng)估結(jié)論不符合上述推介的價(jià)值定義條件時(shí)，評(píng)估

13、人員必須對(duì)評(píng)估結(jié)論自行進(jìn)行定義。,8,）合并價(jià)值,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及合理性指向的歸類。主要分兩大類,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其合理性指向的歸類。不同的價(jià)值類型從不同角度反映資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值及其合理性指向。,目前資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的最主要分類是將資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值分為市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值兩大類。,6.2,價(jià)值定義分類,我們把資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值定義整理概括如下：,資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上正常使用（最佳使用或最優(yōu)可使用條件下）所能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。,由于市場(chǎng)價(jià)值是一種面對(duì)市場(chǎng)參與者的公允價(jià)值，具

14、有較為廣泛的合理性指向區(qū)間，雖然它僅僅是一種價(jià)值定義，但它同時(shí)也代表了一種價(jià)值類型，即市場(chǎng)整體認(rèn)同的資產(chǎn)價(jià)值（市場(chǎng)參與者整體認(rèn)同的價(jià)值）。,,6.2.1,市場(chǎng)價(jià)值（,market value,）,市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)果的價(jià)值定義，以及表明價(jià)值合理性指向的價(jià)值類型應(yīng)當(dāng)滿足以下基本要求：,①市場(chǎng)價(jià)值所表達(dá)的，或承載市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估對(duì)象及其權(quán)益是明確的。,②評(píng)估師在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中以公開市場(chǎng)（假設(shè)）來(lái)設(shè)定資產(chǎn)評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)條件。,③評(píng)估師是以評(píng)估對(duì)象被正常使用，并能達(dá)到正常使用水平和效益水平作為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)的使用狀態(tài)。,④評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中所使用的數(shù)據(jù)均來(lái)自于市場(chǎng)。,基本要求：,1,）市場(chǎng)價(jià)值是

15、一種經(jīng)過(guò)嚴(yán)格定義的價(jià)值,2,）市場(chǎng)價(jià)值是一種相對(duì)理想狀態(tài)下的價(jià)值,3,）市場(chǎng)價(jià)值是評(píng)估業(yè)務(wù)中使用頻率最高的一種價(jià)值定義和類型,4,）市場(chǎng)價(jià)值是整體市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)值，而不是個(gè)性化的價(jià)值,6.2.2,市場(chǎng)價(jià)值的特點(diǎn),市場(chǎng)價(jià)值概念建立了一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”價(jià)值,盡管資產(chǎn)對(duì)不同的人而言，有著不一樣的價(jià)值，但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言應(yīng)當(dāng)有一個(gè)共同的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這就是市場(chǎng)價(jià)值。,市場(chǎng)價(jià)值反映了市場(chǎng)每個(gè)參與者的意見，但不是簡(jiǎn)單地直接反映每個(gè)參與者的意見，而是集中反映了包括每個(gè)參與者在內(nèi)的市場(chǎng)主體的集中意見。,市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)相對(duì)于市場(chǎng)整體的價(jià)值，而不是對(duì)特定市場(chǎng)主體的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值反映了市場(chǎng)整體對(duì)資產(chǎn)效用及價(jià)值的認(rèn)知和認(rèn)同、對(duì)被

16、評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可。,市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值也稱非市場(chǎng)價(jià)值、其他價(jià)值。它是一個(gè)與狹義及資產(chǎn)評(píng)估專有的市場(chǎng)價(jià)值概念相對(duì)的專有名詞。它并無(wú)獨(dú)立的定義，而是泛指所有不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的其他價(jià)值定義的統(tǒng)稱。,并非否定評(píng)估結(jié)論與市場(chǎng)的聯(lián)系，而是強(qiáng)調(diào)那些不滿足、不具備資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值。,例如：充分競(jìng)爭(zhēng)交易、關(guān)聯(lián)方交易、個(gè)別市場(chǎng)主體間的交易等，交易結(jié)果和交易價(jià)格與整體市場(chǎng)關(guān)系并不十分緊密。,6.2.3,市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,價(jià)值的存在是基于以下三種情況，同時(shí)也可以分為以下三類：,第一類指評(píng)估主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益。,例如投資價(jià)值，沒有必要假設(shè)資產(chǎn)交換。例如：投資價(jià)值。,第二類指為交換某項(xiàng)

17、資產(chǎn)，特定雙方達(dá)成合理的協(xié)議價(jià)格。,例如：持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、特殊價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值、合并價(jià)值等。,第三類指法律法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值。,例如：課稅價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、抵押價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值等。,第八版,《,國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則,》,在論及市場(chǎng)價(jià)值以 外的價(jià)值存在的必要性時(shí)，認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)值以外的,注意：,在不同國(guó)家和地區(qū)，以及同一國(guó)家的不同地區(qū)，相關(guān)法律法規(guī)和合同協(xié)議等可以要求或規(guī)定服務(wù)于課稅目的、保險(xiǎn)目的、抵押目的和城市拆遷補(bǔ)償目的等的評(píng)估結(jié)果采用,市場(chǎng)價(jià)值,。,在不同國(guó)家和地區(qū)，以及同一國(guó)家的不同地區(qū)，相關(guān)法律法規(guī)和合同協(xié)議等可以要求或規(guī)定服務(wù)于課稅目的、保險(xiǎn)目的、抵押目的和城市拆遷補(bǔ)償目的等

18、的評(píng)估結(jié)果只能采用,市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,。,,資產(chǎn)評(píng)估所依據(jù)的具體條件的不同排列組合就構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ)。,與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相對(duì)應(yīng)，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)主要有兩大類，即市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)和非市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)。,6.3,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ),1 市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ),,資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)條件是由評(píng)估的特定目的，被評(píng)估資產(chǎn)使用方式及使用狀態(tài)和評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)條件三要素有機(jī)組合構(gòu)成的。,,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ),三個(gè)條件要素是在一種有機(jī)組合的情況下構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)，任何過(guò)分強(qiáng)調(diào)某一條件要素而省略或忽略其他條件要素的做法，都可能會(huì)偏離資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)。,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ)一般是由無(wú)特別限制的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)（評(píng)

19、估目的）、公開市場(chǎng)條件（假設(shè)）和資產(chǎn)有效使用狀態(tài)（假設(shè)）有機(jī)組合而成的。,1 市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ),組合，都構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值基礎(chǔ)。,需要強(qiáng)調(diào)的是，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值絕對(duì)不是資產(chǎn)的黑市價(jià)值、非法交易價(jià)值，或其他什么價(jià)值的估計(jì)值，它也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值的估計(jì)值。但相對(duì)公平合理的適用范圍較窄。只是對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特定當(dāng)事人相對(duì)公平合理，被特定的個(gè)別市場(chǎng)認(rèn)同。,特別評(píng)估對(duì)象主要是由于其使用方式的特殊性而有別于以市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)中的評(píng)估對(duì)象條件。,,資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)條件是由評(píng)估的特定目的，被評(píng)估資產(chǎn)權(quán)益、功能、使用方式及使用狀態(tài)，評(píng)估依據(jù)的市場(chǎng)條件三要素有機(jī)組合構(gòu)成的。,三個(gè)

20、條件要素是在一種有機(jī)組合的情況下構(gòu)成了資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估基礎(chǔ)，任何過(guò)分強(qiáng)調(diào)某一條件要素而省略其他條件要素的做法，都可能偏離資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)。,資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)一般是由無(wú)特別限制的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)（評(píng)估目的）、公開市場(chǎng)條件（假設(shè)）和資產(chǎn)有效使用狀態(tài)（假設(shè)）有機(jī)組合而成的。,6.3.1,資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ),凡是不同時(shí)具備或滿足資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)條件的其他條件組合，都構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值基礎(chǔ),需要強(qiáng)調(diào)，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值絕對(duì)不是資產(chǎn)的黑市價(jià)值、非法交易價(jià)值，或其他什么價(jià)值的估計(jì)值，它也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值的估計(jì)值。,但相對(duì)公平合理的適用范圍較窄。只是對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的

21、特定當(dāng)事人相對(duì)公平合理，被特定的個(gè)別市場(chǎng)認(rèn)同。,6.3.2,資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值基礎(chǔ),特別評(píng)估對(duì)象：,非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源,特殊空間位置資產(chǎn),不可確指的無(wú)形資產(chǎn),需要強(qiáng)調(diào)的是，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值絕對(duì)不是資產(chǎn)的黑市價(jià)值、非法交易價(jià)值，或其他什么價(jià)值的估計(jì)值，它也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值的估計(jì)值。但相對(duì)公平合理的適用范圍較窄。只是對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特定當(dāng)事人相對(duì)公平合理，被特定的個(gè)別市場(chǎng)認(rèn)同。,,,特別評(píng)估對(duì)象主要是由于其使用方式的特殊性而有別于以市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)中的評(píng)估對(duì)象條件。,,明確劃分資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用,作用一 表現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人

22、員對(duì)技術(shù)指引方面,作用二 表現(xiàn)在幫助客戶及委托方正確使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告方面,,1 價(jià)值定義及其類型對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的技術(shù)指引和約束,價(jià)值定義及其類型對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的技術(shù)指引和約束表現(xiàn)在價(jià)值定義及其類型不僅是對(duì)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性與評(píng)估條件相互關(guān)系規(guī)律的總結(jié)和歸納，同時(shí)要求評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估條件正確選擇價(jià)值定義及其類型。,,2 價(jià)值類型對(duì)客戶及委托方正確使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的指引作用,從大的方面講，資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值都是資產(chǎn)公允價(jià)值的表現(xiàn)形式，但是兩者公允的市場(chǎng)范圍是有明顯差異的。,,,如果評(píng)估人員及其評(píng)估報(bào)告使用人明確了子很慘評(píng)估報(bào)告中市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值公平合理的市場(chǎng)范圍，

23、那么，他們就能很容易把握評(píng)估結(jié)果的適用范圍和適用范圍。,,,價(jià)值定義及類型的合理選擇是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值目標(biāo)的重要手段,資產(chǎn)評(píng)估的一般價(jià)值目標(biāo)是評(píng)估對(duì)象相對(duì)于各種條件下的公允價(jià)值。特定價(jià)值目標(biāo)是一般價(jià)值目標(biāo)的具體化，即評(píng)估對(duì)象在特定條件下或具體條件下的公允價(jià)值。盡管對(duì)這個(gè)具體評(píng)估對(duì)象而言，不同條件下的合理評(píng)估價(jià)值各不相同，但是它們有著一個(gè)共同的特點(diǎn)，即這些價(jià)值相對(duì)于它們各自擁有及面對(duì)的條件又都是合理和公允的。,,公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系,資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是一個(gè)一般層次的概念，包括了正常市場(chǎng)條件和非正常市場(chǎng)條件兩種情況下的合理評(píng)估結(jié)果。是一個(gè)相對(duì)值。,,,資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值只是正常市場(chǎng)條件下

24、資產(chǎn)處在最佳使用裝填下的合理評(píng)估結(jié)果。相對(duì)于公允價(jià)值而言，市場(chǎng)價(jià)值更為具體和明晰。資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值能夠成為資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值的坐標(biāo)和基本衡量尺度。,市場(chǎng)價(jià)值的特點(diǎn)：,1 市場(chǎng)價(jià)值是正常市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值,2 市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)正常使用狀態(tài)下的價(jià)值,3 明確了市場(chǎng)價(jià)值也就容易把握市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,4 市場(chǎng)價(jià)值的準(zhǔn)確定位是準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的基礎(chǔ)， 也是準(zhǔn)備把握公允價(jià)值的基礎(chǔ),作用之一表現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的技術(shù)指引方面,作用之二表現(xiàn)在幫助客戶及委托方正確使用,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告方面,6.4,明確劃分資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用,,價(jià)值定義及其類型對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的技術(shù)指引和

25、約束表現(xiàn)在價(jià)值定義及其類型不僅是對(duì)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性與評(píng)估條件相互關(guān)系規(guī)律的總結(jié)和歸納，同時(shí)它也要求評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估條件正確選擇價(jià)值定義及其類型。,,關(guān)于價(jià)值定義及其類型的選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)該從兩方面認(rèn)識(shí)和把握。其一關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件對(duì)所選擇價(jià)值定義及其類型的影響；其二關(guān)注價(jià)值定義及其類型的正確選擇以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估目的及滿足其他相關(guān)條件。,,6.4.1,價(jià)值定義及其類型對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的技術(shù)指引和約束,從大的方面講，資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值都是資產(chǎn)公允價(jià)值的表現(xiàn)形式，但是兩者公允的市場(chǎng)范圍是有明顯差異的。,如果評(píng)估人員及其評(píng)估報(bào)告使用人明確了資產(chǎn)評(píng)估中,市

26、場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值公平合理的市場(chǎng)范圍，那,么，他們也就能很容易地把握評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用,范圍。,6.4.2,價(jià)值類型對(duì)客戶及委托方正確使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的指引作用,資產(chǎn)評(píng)估目的有一般目的和特定目的之分。,資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是要對(duì)各種條件下“交易”中的資產(chǎn)的公允價(jià)值做出判斷，以及給出這些資產(chǎn)在各種條件下的公允價(jià)值。,特定目的是一般目的的具體化，資產(chǎn)評(píng)估特定目的的實(shí)質(zhì)是判斷特定條件下或具體條件下資產(chǎn)的公允價(jià)值。,對(duì)具體資產(chǎn)而言，不同條件下的合理價(jià)值各不相同，但是它們有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即相對(duì)于它們各自面對(duì)的條件又都是合理和公允的。,6.4.3,價(jià)值定義及其類型的合理選擇是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估目的

27、的重要手段,公允價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo),市場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中起了什么作用？,資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是一個(gè)一般層次的概念，包括了正常市場(chǎng)條件和非正常市場(chǎng)條件兩種情況下的合理評(píng)估結(jié)果。是一個(gè)相對(duì)值。,資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值只是正常市場(chǎng)條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評(píng)估結(jié)果。相對(duì)公允價(jià)值而言，市場(chǎng)價(jià)值更為具體和明晰。,資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值能夠成為資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值的坐標(biāo)和基本衡量尺度。,市場(chǎng)價(jià)值的特點(diǎn)：,1,、市場(chǎng)價(jià)值是正常市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值,2,、市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)正常使用狀態(tài)下的價(jià)值,3,、明確了市場(chǎng)價(jià)值也就容易把握市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,4,、市場(chǎng)價(jià)值的準(zhǔn)確定位是準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的基礎(chǔ)，也

28、是準(zhǔn)確把握公允價(jià)值的基礎(chǔ),,資產(chǎn)評(píng)估特定目的從本質(zhì)上講,就是要求評(píng)估人員評(píng)定特定條件下的資產(chǎn)的公允價(jià)值，劃分市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值兩大類型，并正確選擇，為很好地實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的提供技術(shù)平臺(tái)。,有了市場(chǎng)價(jià)值這個(gè)公允價(jià)值的坐標(biāo)，有了各種特殊條件下的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的具體價(jià)值表現(xiàn)形式，就為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的提供了目標(biāo)載體。,作 業(yè),:,解釋：,價(jià)值定義,價(jià)值類型,,市場(chǎng)價(jià)值,市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,,簡(jiǎn)答,,（,1,）,明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合理性指向有什么意義？,（,2,）,價(jià)值定義分類的依據(jù)和意義是什么？,（,3,）如何描述市場(chǎng)價(jià)值的基本特征？,（,4,）在資產(chǎn)評(píng)估中如何選擇評(píng)估結(jié)論價(jià)值類型？,（,5,

29、）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)是由哪些要素構(gòu)成的？,,簡(jiǎn)答參考答案,（,1,）明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合理性指向有什么意義？,答：明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合理性指向的意義在于明確評(píng)估結(jié)論對(duì)誰(shuí)合理，以及評(píng)估結(jié)論和評(píng)估報(bào)告的使用者范圍。,（,2,）價(jià)值定義分類的依據(jù)和意義是什么？,答：將資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值定義按其合理性指向及適用范圍進(jìn)行分類，便形成了資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型。意義在于明確評(píng)估結(jié)論對(duì)誰(shuí)合理，以及評(píng)估結(jié)論和評(píng)估報(bào)告的使用者范圍。,簡(jiǎn)答參考答案,（,3,）如何描述市場(chǎng)價(jià)值的基本特征？,答：市場(chǎng)價(jià)值的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：,第一，市場(chǎng)價(jià)值是一種經(jīng)過(guò)嚴(yán)格定義的價(jià)值。,市場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中有嚴(yán)格的定義，不能將只要是通過(guò)市場(chǎng)

30、（交易）的價(jià)值都理解為資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵在定義中已明確，只有同時(shí)滿足該定義中的全部條件才能構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值。,第二，市場(chǎng)價(jià)值是一種相對(duì)理想狀態(tài)下的價(jià)值。,市場(chǎng)價(jià)值定義中的各項(xiàng)前提條件均是相對(duì)理想狀態(tài)下的市場(chǎng)條件，這些相對(duì)理想狀態(tài)下的市場(chǎng)條件可以是評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)存在的時(shí)差條件，也可以是評(píng)估對(duì)象所具備的潛在條件，在具體評(píng)估過(guò)程中需要評(píng)估人員充分考慮評(píng)估對(duì)象是否具有現(xiàn)實(shí)或潛在的相對(duì)理想狀態(tài)市場(chǎng)條件的基礎(chǔ)。,簡(jiǎn)答參考答案,第三，市場(chǎng)價(jià)值是評(píng)估業(yè)務(wù)中使用頻率最高的一種價(jià)值定義和類型。,根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的目的，以及市場(chǎng)價(jià)值的合理性指向范圍，市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估中使用頻率最高的價(jià)值

31、定義和類型，也是多數(shù)評(píng)估業(yè)務(wù)所要求的價(jià)值定義和類型。,第四，市場(chǎng)價(jià)值是整體市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)值，而不是個(gè)性化的價(jià)值。,資產(chǎn)的效用對(duì)于不同的個(gè)體而言可能會(huì)有很大不同，因此，不同的市場(chǎng)參與者對(duì)同一資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知也有很大區(qū)別。,,簡(jiǎn)答參考答案,（,4,）在資產(chǎn)評(píng)估中如何選擇評(píng)估結(jié)論價(jià)值類型？,答：應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的價(jià)值基礎(chǔ)，即能得出某種價(jià)值定義及類型的評(píng)估結(jié)果應(yīng)滿足的具體條件及組合。主要是評(píng)估依據(jù)的數(shù)據(jù)資料的來(lái)源。,（,5,）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)是由哪些要素構(gòu)成的？,答：從理論的層面上講，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)是由資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，被評(píng)估資產(chǎn)的功能、權(quán)益、使用方式及狀態(tài)和資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的市場(chǎng)條件三方面基本要素有機(jī)組合構(gòu)成的。,