包干制與酬金制課件

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1、,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,2024/12/10,1,業(yè)主們資產(chǎn)、環(huán)境管理,（物業(yè)管理）的,“,包干制,”與“,酬金制,”,怎么辦？,2024/12/10,3,管理服務(wù)花費(fèi),管理、服務(wù)活動(dòng)？,企業(yè)賬戶,傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,（包干制）,利潤,自由的市場,企業(yè)賬戶,企業(yè),企業(yè),企業(yè),“,包干制,”,的問題,市場缺乏的歷史成因,企業(yè)獲得短期利益，業(yè)主長期（幾十年）利益無法保護(hù),利潤逐步降低至虧損,欠費(fèi)和市場成本增加,3-5,年,無法提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而只能,“,再次找企業(yè)承包,”,，進(jìn)入循環(huán),指望政府調(diào)價(jià)越來越困難,指望訴訟會(huì)得罪越來越多

2、的業(yè)主,失去生存的基礎(chǔ),物業(yè)管理項(xiàng)目,一切,“,盈利機(jī)制的創(chuàng)新,”,、,“,縱向延伸和橫向涵蓋,”,、,“,創(chuàng)新商業(yè)模式,”,都將是,“,皮之不存，毛將焉附,”,靠,“,提高物業(yè)服務(wù)水平,”,并不必然換來收費(fèi)增加,“,業(yè)主大會(huì),”,是調(diào)價(jià)的必由之路,自由的市場,2024/12/10,5,聘用,/,酬金,管理花費(fèi),經(jīng)理簽發(fā)支票,管理、服務(wù)活動(dòng),歸集,銀行信托賬戶,管理人：職業(yè)經(jīng)理（法）人,理想的物業(yè)管理模式,（酬金制）,年度計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算,企業(yè),（經(jīng)理人）,企業(yè),（經(jīng)理人）,企業(yè),（經(jīng)理人）,一種機(jī)制，兩個(gè)視角，兩個(gè)名字,酬金制,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從自己收入的理由、來源來命名,包干制的收入的理由是在

3、價(jià)格不變條件下降低服務(wù)成本所帶來的“利潤”。包干制，是利潤制,籌集資金的,“,籌金制,”,從業(yè)主們共同利益的視角出發(fā)，大家共同集資的一種行為。業(yè)主發(fā)明的這個(gè)名稱，體現(xiàn)了這種機(jī)制（制度）的本質(zhì),2024/12/10,6,“,包干制,”,與,“,酬金制,”,的本質(zhì)區(qū)別,物業(yè)費(fèi)性質(zhì),【,酬,】,為全體業(yè)主籌集，屬于全體業(yè)主共有，按計(jì)劃和預(yù)算使用,【,包,】,每個(gè)業(yè)主購買所謂“物業(yè)服務(wù)（份額）”的資金,物業(yè)管理的性質(zhì),【,酬,】,業(yè)主共同籌集資金委托他人（機(jī)構(gòu)）管理,【,包,】,業(yè)主們向他人（機(jī)構(gòu)）購買服務(wù),每個(gè)業(yè)主的權(quán)利,【,酬,】,每個(gè)業(yè)主都有權(quán)了解每一分錢的去向和物業(yè)管理全過程的每一個(gè)環(huán)節(jié),【,

4、包,】,物業(yè)公司了解或業(yè)委會(huì)了解，或“公示”（但不是公開）,管理服務(wù)效果的評(píng)估,【,酬,】,公開過程，監(jiān)督過程，調(diào)整過程，完成過程，達(dá)到結(jié)果,【,包,】,掩蓋過程，不讓監(jiān)督過程，檢查時(shí)提前準(zhǔn)備（大掃除），請客送禮，行賄檢查者,2024/12/10,7,特別：北京，酬金制免稅！,國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知發(fā)改價(jià)格,20031864,號(hào),第十一條,實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,。,實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。,第十二條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，,預(yù)

5、收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。,業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。,2024/12/10,9,2024/12/10,10,全部賬目和物業(yè)管理活動(dòng)公開透明,建立基本信任,企業(yè)容易監(jiān)管項(xiàng)目經(jīng)理的偷工減料行為,防止企業(yè)信譽(yù)受個(gè)人素質(zhì)影響,欠費(fèi)直接影響物業(yè)管理活動(dòng)，結(jié)果直觀、明顯,逐步教育廣大業(yè)主,不再能用欠費(fèi)相要挾管理人,理性對待“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”

6、問題,不能,“,目標(biāo),”,管理而一定是,“,過程,”,管理,再多投入也不可能不出事，錢只用于維修、養(yǎng)護(hù)的工作過程,可以通過購買商業(yè)保險(xiǎn)的辦法來解決,酬金制的特點(diǎn),美國物業(yè)管理經(jīng)理人的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)我們的哪個(gè)職員，哪個(gè)企業(yè)能做到呢？,全美物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)制定的,物業(yè)管理執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn),：,1.,提供勤勉和忠實(shí)的服務(wù)；,2.,對于任何潛在的利益沖突必須予以充分的披露；,3.,應(yīng)有合理的審慎、勤勉和技能；,4.,不得從事任何與所服務(wù)的業(yè)主組織或小區(qū)競爭的行為；,5.,不得從事任何與所服務(wù)的業(yè)主組織或小區(qū)利益相沖突的行為；,6.,不得有任何為自己謀取秘密利益的行為；,7.,公開由于其管理物業(yè)

7、小區(qū)而得到的任何利益；,8.,一切行為不得超越業(yè)主組織的授權(quán)；,9.,在合同終止后，不得繼續(xù)以業(yè)主組織的代理人或物業(yè)小區(qū)管理人名義從事任何活動(dòng)。,摘自,美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理,，周樹基著，北京大學(xué)出版社,酬金制是如何解決,“,眾人,”,滿意的,公開物業(yè)費(fèi)總額對應(yīng)的年度工作計(jì)劃,每年工作計(jì)劃所需資金以預(yù)計(jì)收費(fèi)率及公共收益為基礎(chǔ),每年工作計(jì)劃均隨,CPI,調(diào)整，公開透明,任何“不滿意”均導(dǎo)致工作計(jì)劃的調(diào)整或資金總額的調(diào)整,可公開宣稱“無法滿足個(gè)性化”需要,年度計(jì)劃及資金使用必須全部有記錄,一切,“,不滿意,”,自然導(dǎo)致,計(jì)劃的調(diào)整，經(jīng)理水平提高,資金的調(diào)整或追加，業(yè)主們認(rèn)可,2024/12/1

8、0,12,思考,:,“,包干制,”,與,“,酬金制,”,好比民主不一定帶來經(jīng)濟(jì)繁榮而獨(dú)裁往往能使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生,“,奇跡,”,一樣，,“,酬金制,”,并不必然導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平提高，但和民主制度一樣，它一定帶來業(yè)主與管理人雙方的信任和社區(qū)的穩(wěn)定！,2024/12/10,13,“,包干制,”,以結(jié)果為目標(biāo),服務(wù)結(jié)果,24,小時(shí)保安,治安事故率不高于,1%,完好率,98%,綠化率,90%,業(yè)主方無權(quán)監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違約也無法獲得賠償,最終導(dǎo)致用欠費(fèi),“,解決,”,個(gè)體怨氣,“,酬金制,”,以過程描述為目標(biāo),服務(wù)結(jié)果承諾,24,小時(shí)保安,治安事故率不高于,1%,完好率,98%,綠化率,90%,剩余（利潤

9、）,服務(wù)過程承諾,N,個(gè)崗位*,4.2,人*人工成本,購買商業(yè)保險(xiǎn),設(shè)備維護(hù)周期*每次維護(hù)費(fèi)用,綠化工作人工成本,+,物料成本,酬金,服務(wù)結(jié)果承諾轉(zhuǎn)為過程承諾,市場公開采購人力資源、專項(xiàng)服務(wù),根據(jù)收費(fèi)總額、區(qū)分輕重緩急安排過程,對管理過程承諾的優(yōu)點(diǎn),過程是否完成極其容易核查,過程完成即費(fèi)用支出，并不對結(jié)果承擔(dān)責(zé)任,結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)通過商業(yè)保險(xiǎn)解決,市場采購,雙方透明，建立互信,換供應(yīng)商，但不換物業(yè)服務(wù)企業(yè)（經(jīng)理人）,北京朗琴園（,2007-2015.6,）,2024/12/10,17,鳴謝：本圖的制作得到了陳鳳山先生的協(xié)助，特此感謝,河南濮陽白云花園,2024/12/10,18,美麗經(jīng)典園,2013,年,2024/12/10,19,2024/12/10,20,轟轟烈烈的,“,自管,”,和偽,“,酬金制,”,2024/12/10,22,管理服務(wù)花費(fèi),管理、服務(wù)活動(dòng)？,企業(yè)賬戶,“自管”,-,偽酬金制,利潤,自由的市場,企業(yè)賬戶,2024/12/10,23,感謝,