“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)

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1、摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我們國家經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)之一，在我國的國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的影響遍及各個(gè)領(lǐng)域，涉及到許多的經(jīng)濟(jì)生活層面，我們國家的全部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2016年5月1日，是一個(gè)歷史性的時(shí)刻，前面實(shí)行的“營改增”政策（營業(yè)稅改增值稅）擴(kuò)大到了房地產(chǎn)企業(yè)。所謂，牽一發(fā)而動(dòng)全身，面對(duì)著新的稅收措施，怎么樣去應(yīng)對(duì)“營改增”的稅收措施變成了房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的新問題。是以，我們就應(yīng)該按照合適房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)來制訂稅收籌劃，來減小房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行閱讀整理發(fā)現(xiàn)，目前

2、已有的文獻(xiàn)研究主要從新老項(xiàng)目、企業(yè)成本影響、銷售環(huán)節(jié)、稅負(fù)影響等方面進(jìn)行分析。 基于海內(nèi)外稅收籌劃理論研究的基礎(chǔ)上，介紹了稅收籌劃的概念、方法、特征和原則等方面。從營業(yè)稅改增值稅的背景開始研究，把“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響進(jìn)行了分析，深入研究了“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題，提出相對(duì)應(yīng)的稅收籌劃方案，并實(shí)施規(guī)劃方案的風(fēng)險(xiǎn)分析,提出預(yù)防對(duì)策,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個(gè)參考盡快進(jìn)行稅收籌劃,以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 關(guān)鍵詞：營改增； 稅收籌劃； 房地產(chǎn)； 進(jìn)項(xiàng)稅 ABSTRACT Real estate industry

3、is one of the important growth point of our country economy, in our country play a vital role in the national economy, the real estate industry influence is widespread, involves the economic life of dozens of level, the development of the real estate industry directly affects the our country the dev

4、elopment of the economy as a whole.For real estate enterprises, on May 1, 2016 was a historic time, fully adopted a policy of "business tax " change of value-added tax,business tax extended to the real estate industry.So-called, inescapably, facing the new tax measures, how to deal with "replace bus

5、iness tax with value-added tax " tax measures become the real estate industry faces new problems.Therefore, we should make according to the situation to fit the development of real estate tax planning, to reduce the real estate enterprise tax burden, and to make scientific and sustainable developmen

6、t of real estate enterprises.Based on this, through the study of the reading of the literature sorting, found that the existing literature research mainly from the new and old projects, enterprises cost impact, sales link, taxes, etc were analyzed. Based on the study of domestic and foreign relevan

7、t theory of tax planning research, on the basis of the concept of tax planning, introduces the characteristics, methods and principles, starting from the business tax paid VAT instead of background research, analyzes the " replace business tax with value-added tax" to the real estate enterprise tax

8、effect, the real estate enterprise tax preparation were studied, put forward the corresponding tax planning scheme, and the implementation of the planning scheme of risk analysis and put forward the prevention countermeasures, in order to provide a reference for real estate development enterprises a

9、s soon as possible to make tax planning, so as to promote the benign development of the industry. Key words: replace business tax with value-added tax; Tax planning; Real estate; Input tax 目 錄 1引言 6 1.1 研究背景 6 1.2研究內(nèi)容 6 1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 7 2． 營改增

10、及房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 8 2.1營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 8 2.1.1 營改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響 8 2.1.2營改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響 8 2.2稅收籌劃的概述 10 2.3. 房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 10 3. 房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的運(yùn)用 11 3.1合理籌劃企業(yè)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的稅收 11 3.2關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的稅收籌劃 13 3．2.1 供應(yīng)商選擇 13 3．2.2結(jié)算方式選擇 13 3.3銷售階段的籌劃 14 4.營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的注意事項(xiàng) 16 4.1進(jìn)項(xiàng)稅方面 16 4.2業(yè)務(wù)合作方面 16 4.3產(chǎn)品銷售方面

11、 17 4.4 規(guī)范日常經(jīng)營活動(dòng)，合理獲取增值稅專用發(fā)票 17 4.5 適應(yīng)營改增，重新構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營模式 17 5.結(jié)束語 18 參考文獻(xiàn)： 19 致 謝 21 1引言 1.1 研究背景 對(duì)于每一個(gè)企業(yè)而言，稅收是非常重要的一部分。一個(gè)方面，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該把依法納稅作為自己應(yīng)盡的義務(wù)，如果偷稅和漏稅，將會(huì)給企業(yè)帶來巨大的政策性經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)方面，進(jìn)行合理性的納稅籌劃，可以使企業(yè)的運(yùn)營成本有效降低，從而使企業(yè)的盈利能力大大的提高。近些

12、年來，稅費(fèi)改革是我們國家一直在進(jìn)行的一項(xiàng)事，特別是從2011年開始，國家的財(cái)務(wù)部部委發(fā)布了“營改增”試點(diǎn)的計(jì)劃。首先在上海進(jìn)行試點(diǎn)的業(yè)務(wù)是關(guān)于交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)夜業(yè)的相關(guān)領(lǐng)域。到了2012年，我們國家開始擴(kuò)大“營改增”，由原來的一個(gè)上海市擴(kuò)大到10個(gè)省份和城市，再就到了2013年，“營改增”試點(diǎn)已經(jīng)逐漸擴(kuò)大到了全國的范圍，涉足的行業(yè)范圍也在持續(xù)不斷的擴(kuò)大，然后2014年的時(shí)候，電信和一些其他的行業(yè)也都被納入了“營改增”的范圍之內(nèi)。 然而，這么多年的試點(diǎn)以來，一直沒有在房地產(chǎn)行業(yè)來進(jìn)行“營改增”，主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)廣泛的涉及面和大范圍的影響力，與此同時(shí)，還有一個(gè)原因，就是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目

13、費(fèi)用有著極其復(fù)雜的構(gòu)成，并且，它有著非常差的產(chǎn)業(yè)鏈，因此，多年來國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”一直都非常謹(jǐn)慎。不過，經(jīng)過了2011年到現(xiàn)在五年多的試點(diǎn)改革以后，實(shí)行全面“營改增”的時(shí)機(jī)已然成熟，因此，從2016年5月1日開始，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的所有行業(yè)，都開始實(shí)行“營改增”，這就標(biāo)志著我們國家特有的營業(yè)稅正式的退出了歷史舞臺(tái)，也標(biāo)志著我們國家已經(jīng)基本完成了近些年來探究的財(cái)稅體制歷史上最重大的改革。 1.2研究內(nèi)容 營業(yè)稅改征增值稅，說的是之前征收營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目變成了征收增值稅，增值稅的納稅范圍是針對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分，重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)減少了，是黨中央和國務(wù)院，依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的

14、新形勢(shì)，站在深化改革的總體安排出發(fā)的角度做出重要的決策，目的是使財(cái)稅體制改革速度加快、使企業(yè)稅負(fù)進(jìn)一步減輕，使各方的積極性被調(diào)動(dòng)起來，促使服務(wù)業(yè)特別是科技方面的高端服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的升級(jí)、培育新的動(dòng)能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。 在“營改增”全面實(shí)行以后，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)有著非常大的沖擊，這不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費(fèi)多少的問題，還涉及到了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式和開發(fā)模式的重大轉(zhuǎn)變。在這種嚴(yán)峻的背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的研究和探討，就顯得具有特別重要的意義。為了達(dá)到減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的目的，從而使房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有可持續(xù)的發(fā)展，我們就要依照現(xiàn)在形勢(shì)的可能來制訂出合適房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅

15、收籌劃。而且，“營改增”稅收措施是一項(xiàng)重要的稅收改革，不僅能夠讓企業(yè)在納稅方面減輕負(fù)擔(dān)，而且相對(duì)于過去稅收制度，還能有效的避免以前出現(xiàn)的重復(fù)征稅現(xiàn)象，降低企業(yè)整體的稅收負(fù)擔(dān)，節(jié)約其成本，更加有利于企業(yè)市場(chǎng)的良性競爭，一定程度上抑制了發(fā)生通貨膨脹的情況。 1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 眾多學(xué)者探討了房地產(chǎn)業(yè)“營改增”問題，國外研究表明，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值稅對(duì)房地產(chǎn)增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的影響。Manente and Zanette(2010)指出持有房產(chǎn)的目的既可以是用于自用，也可以是投資，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對(duì)房產(chǎn)的目的加以區(qū)分以不同的稅率收取增值稅，Cnossen(

16、1995)研究認(rèn)為房地產(chǎn)增值稅的征收對(duì)象不僅應(yīng)包括房屋買賣的收入，而且應(yīng)對(duì)未來的持續(xù)消費(fèi)房屋租金征收增值稅，Poddar(2010)與之觀點(diǎn)相反，研究認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)增值稅的征收對(duì)象是房屋買賣的收入，而不應(yīng)該對(duì)房屋租金征收增值稅[1]。De Luis A(2015)基于DSGE模型和西班牙房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)提升房地產(chǎn)增值稅有利于抑制房價(jià)，減少稅收扭曲[2]。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收籌劃多見于相關(guān)的專業(yè)雜志中，如《Tax Management Real Estate Journal)), ((The Journal of Real Estate Taxation》等，通過案例分析的方式提供了特別多房

17、地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體實(shí)例[4]。 國內(nèi)研究方面，研究者從房地產(chǎn)的稅收籌劃方面來分析營改增。毛明清認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)依法減輕稅負(fù)的有效途徑之一就是采取合法的手段優(yōu)化稅收籌劃工作，且房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以合理籌劃，整理出最優(yōu)納稅方式，減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能避免重復(fù)納稅。董華弘認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)該重視“營改增”政策，要及時(shí)調(diào)整營銷思路，結(jié)合每個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，合理進(jìn)行稅收籌劃，并對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，緩解資金壓力。黃潔認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果無法獲取足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，就會(huì)面臨稅負(fù)加重的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)在于如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅上。徐秋玲認(rèn)為，要想房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)

18、發(fā)展，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該制定合適的稅收籌劃。要提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極互動(dòng)和稅收籌劃以及營銷策略的改變。 黃興亮以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新老項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)來探討稅收籌劃，通過簡易計(jì)稅來研究房地產(chǎn)的老項(xiàng)目，通過一般計(jì)稅法來探討新項(xiàng)目，并對(duì)新開工項(xiàng)目的稅收籌劃給予了一些方法，比如，要明確新老項(xiàng)目的費(fèi)用界限，要優(yōu)化經(jīng)營模式，要保障增值稅抵扣機(jī)構(gòu)的有效實(shí)施。 2． 營改增及房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 2.1營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 自我國實(shí)行“營改增”試點(diǎn)以來，加入了許許多多的行業(yè)進(jìn)來，所以房地產(chǎn)企業(yè)加入“營改增試點(diǎn)”大本營是眾望所歸的一種結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，“營改增”

19、就是一把雙刃劍，這個(gè)稅收措施一定造成一定的影響，在這些影響中有利處也有弊端。因此，下面來對(duì)它的利弊做出相關(guān)研究 2.1.1 營改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響 首先，我們來講一講“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的好的一面。營業(yè)稅其實(shí)是我們國家所獨(dú)有的一種稅收制度，是為了彌補(bǔ)其他的一些不足之處。從去年五月開始，就全面開展“營改增”了，說明我國的稅收制度已經(jīng)在逐漸完善，在朝著好的方向去發(fā)展。沒有營改增之前，房地產(chǎn)業(yè)一直都要交營業(yè)稅，這樣，就導(dǎo)致了重復(fù)征稅、不能進(jìn)行抵扣、不能退稅的問題。但是營改增之后，也就是現(xiàn)在，這些問題基本上都可以避免。營改增挺好的，知識(shí)暫時(shí)性的沒有適應(yīng)而言，對(duì)于房地產(chǎn)來說，它雖然

20、取代了營業(yè)稅，都是變成了可以抵扣的，極大的減輕的稅收負(fù)擔(dān)。再就是，它帶來了稅收體系的改革，讓增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅的抵扣關(guān)系運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)來，極大的提高了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，加強(qiáng)了房地產(chǎn)之間的競爭，使得企業(yè)不斷調(diào)整自己的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，來適應(yīng)并且靈活運(yùn)用。并將一些規(guī)模小的、實(shí)力差的 、有資金風(fēng)險(xiǎn)的小企業(yè)給淘汰掉。這些小企業(yè)在市場(chǎng)會(huì)擾亂秩序，而且很少人一般納稅人，一般情況下，都是小規(guī)模納稅人，這樣的話，買了他們的東西，沒有增值稅的專用發(fā)票，絕不可以抵扣，這樣做就很好的整治了房地產(chǎn)業(yè)的不良風(fēng)氣。 2.1.2營改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響 然后，我們?cè)賮碚f一說“營改增”對(duì)房地產(chǎn)也不好的一面。房

21、地產(chǎn)企業(yè)的工作周期是比較長的，一般情況都是按年算，幾年幾年的來。以去年五月為分界線，前面的是營業(yè)稅，后面就變成了增值稅，這就是一個(gè)過渡階段，它在之前銷售就是用5%的營業(yè)稅，然后經(jīng)過營改增，就增加到了11%，但是因?yàn)椴豢梢噪S之更改，后面的銷售就會(huì)受到較大影響，出現(xiàn)較多的損失，對(duì)后面要進(jìn)行的土地增值稅計(jì)算造成影響。由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)是息息相關(guān)的，營改增后，建筑業(yè)的稅負(fù)相對(duì)以前的來說，增加了一些，不過，它增加的反而轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)上，這樣的話，就間接性的導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的增加，然而對(duì)著有自己建筑業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)來講，簡直是雪上加霜。在這個(gè)過渡階段，要把房地產(chǎn)進(jìn)行的新舊項(xiàng)目分開來算，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周

22、期比較長，要做許多前期的準(zhǔn)備工作，有的企業(yè)前期工作準(zhǔn)備好了，還沒有進(jìn)行正式動(dòng)工，就迎來了營改增，對(duì)于已經(jīng)給了錢或者簽了合同的，就不能用增值稅進(jìn)行抵扣，這樣的話，稅費(fèi)就增多了。 房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納大量的政府性規(guī)費(fèi)，像城市建設(shè)配套費(fèi)這樣的。但是，它們又不屬于營業(yè)稅的范疇，政府也規(guī)定不需要去繳納營業(yè)稅，現(xiàn)在營改增之后，它也不需要繳納增值稅，這樣一來，兩邊都不是，又拿不到增值稅專用發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣，挺不好的。而且，營改增之后又增加了企業(yè)之間聯(lián)營的風(fēng)險(xiǎn)，你就必須取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行抵扣，不然的話增值稅的抵扣額度就變小，就有可能影響企業(yè)的利潤。 “營改增”稅收措施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的與以往最

23、大不同就是避免了重復(fù)征收營業(yè)稅和不能抵扣稅款以及退稅的現(xiàn)象，增值稅在商品流通過程中真正實(shí)現(xiàn)了每一道環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，每一層稅務(wù)可以抵扣的作用?！盃I改增”稅收措施也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格體系產(chǎn)生了影響，把過去的營業(yè)稅改成了現(xiàn)在的增值稅，與此同時(shí)，稅收的主體就產(chǎn)生了變化，由原來的價(jià)內(nèi)稅變化為價(jià)外稅，并在增值稅的進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)之間建立了抵扣關(guān)系，由此可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化。“營改增”的稅務(wù)措施會(huì)使市場(chǎng)競爭性加劇，擇優(yōu)錄取，把以前的房地產(chǎn)企業(yè)稅率的繳納變換為進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額的抵扣，因而，可以從整體上看到，企業(yè)對(duì)怎么樣設(shè)計(jì)經(jīng)營流程越來越重視，這樣以來，就可以使市場(chǎng)中管理不到位，不正規(guī)的小規(guī)模企業(yè)逐漸淘汰

24、[11]。小企業(yè)應(yīng)該是不會(huì)完全退出市場(chǎng)的，因?yàn)檫@不是絕對(duì)的，每一個(gè)東西都會(huì)有它存在意義，小企業(yè)就滿足了一些別的企業(yè)的需求，它才會(huì)一直持續(xù)到現(xiàn)在的發(fā)展，如果沒有小企業(yè)，如何來凸顯大企業(yè)的呢，就像人一樣，有些人美，有些人丑，有些人聰明，有些人笨，我就比較笨。是的啊，沒有我們的不足，怎么能存托你的長處你。在這里，希望我以后好好學(xué)習(xí)，所謂終生學(xué)習(xí)，活到老學(xué)到老?！安环e跬步，無以至千里”，所有東西都是慢慢積累來的。關(guān)于論文。 2.2稅收籌劃的概述 "稅收籌劃"又稱"合理避稅"。它來自于1935年英國的"稅務(wù)局長訴溫斯特大公"案。當(dāng)時(shí)參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對(duì)稅收籌劃作了這樣的表述

25、:"任何一個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收。"這個(gè)觀點(diǎn)得到了法律界的認(rèn)同。經(jīng)過這么多年的不斷修改和完善，一步步的形成了現(xiàn)在的大家對(duì)稅收籌劃的規(guī)范化的理解方面，即，稅收籌劃一定是要不能夠違反法律規(guī)定的，在法律許可的范圍內(nèi)，對(duì)一系列的經(jīng)營買賣活動(dòng)，做到事前就要籌劃好和安排好然后再盡最大的可能去降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。如果在稅收籌劃的方面一直做下去，并不但對(duì)該概念加深自己的理解，自己去慢慢探索，應(yīng)該是一件特別有意義的事情，而且如果能對(duì)某一個(gè)領(lǐng)域去進(jìn)行深研究的話，去把它融會(huì)貫通，做到特別熟悉，這也是一項(xiàng)技術(shù)能力。每個(gè)人都應(yīng)該有一個(gè)屬

26、于自己的特技，這樣才會(huì)顯得你的獨(dú)特性。 稅收籌劃的內(nèi)容主要有四點(diǎn)：第一個(gè)講的是避稅籌劃，它跟逃稅是截然不同的，它是在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行的；在不觸犯法律的前提下，利用稅法體系的不全面，使勁的找孔子鉆，規(guī)避一些稅收；因?yàn)闆]有違法，所以國家只能自己盡量完善法律；國家的主要經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)該就是我們所有人繳納的稅費(fèi)了，我們每個(gè)人第一個(gè)去遵守。第二個(gè)要說的是節(jié)稅籌劃，說的是納稅人運(yùn)用一系列優(yōu)惠政策來進(jìn)行巧妙的安排企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，比如一些減免稅政策，從而使企業(yè)避免交稅或者少交稅；第三個(gè)就是轉(zhuǎn)嫁籌劃，這個(gè)可以從字面上來理解，就是把自己的稅負(fù)通過調(diào)整價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁到他人身上，這樣的話，自己繳納的稅費(fèi)就變少了

27、；最后一個(gè)就是實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是現(xiàn)在大部分人都推崇的，這個(gè)不需要?jiǎng)e的什么，不需要?jiǎng)e的什么才顯得格外的難，雖然重要細(xì)心和審視多度。就只需要你細(xì)心和認(rèn)真，即你要有清楚的賬目，每次的納稅申報(bào)都要保證準(zhǔn)確度，不會(huì)忘記納稅時(shí)間，不會(huì)有隨便有哪一處的錯(cuò)誤和處罰，這就訓(xùn)練了企業(yè)人員在稅收籌劃方面的細(xì)心和準(zhǔn)確性，更加有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展與規(guī)模擴(kuò)大[9]。 雖然運(yùn)用四種方式來進(jìn)行稅收籌劃，但其都有共通之處，都應(yīng)該在不去違背法律允許的范圍進(jìn)行，并且都具有合法性、事前籌劃性和明確的目的性。 2.3. 房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 第一點(diǎn)，稅收籌劃可以提高企業(yè)競爭力，這么來說吧，稅收是我們國家國民經(jīng)濟(jì)的主要來源

28、之一，特別是對(duì)房地產(chǎn)，征稅比較厲害，所以它的稅收負(fù)擔(dān)就偏重，但是又不能一直提高房價(jià)，因?yàn)榉績r(jià)國家也在宏觀調(diào)控著，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的措施來減少企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的競爭力，多多銷售自己的房地產(chǎn)。 第二點(diǎn)，稅收籌劃能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)。由于人們納稅意識(shí)淡薄，這樣就導(dǎo)致了一些不必要的費(fèi)用，加大了負(fù)擔(dān)，還會(huì)有人為了逃避這些稅費(fèi)而去偷稅漏稅，這樣是違法的，不可取的，肯定是瞞不住的，總有一天會(huì)被查出來，到時(shí)候，企業(yè)的商譽(yù)和經(jīng)濟(jì)等都會(huì)受到重創(chuàng)，壞一點(diǎn)的話，就再也回不到原來的地位。不過自從發(fā)出稅收優(yōu)惠的政策，“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”的概念就被提出來了，就是要有專業(yè)的人員進(jìn)行專業(yè)的操作，做到清楚的賬

29、目，在準(zhǔn)確的時(shí)間納稅，沒有出現(xiàn)任何錯(cuò)誤，就可以了。而“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”是房地產(chǎn)業(yè)的最高理想[12]。 第三點(diǎn)，稅收籌劃可以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理是包含著稅收籌劃的，他們兩個(gè)都是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的，稅收籌劃雖然只是其中的一部分，但還是很重要，你把企業(yè)的稅收籌劃做好了，就可以有效的去改善現(xiàn)金流，把企業(yè)的資金利用的更全面，就有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，所以應(yīng)該對(duì)這方面有著嚴(yán)格要求，所以企業(yè)就要抓住這方面的人才，為企業(yè)的稅收籌劃做貢獻(xiàn)，同時(shí)也提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。 第四點(diǎn)，稅務(wù)籌劃還有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向，引導(dǎo)著房地產(chǎn)行業(yè)向健康和諧方向發(fā)展，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)取巧行為。從長

30、遠(yuǎn)角度上看，稅務(wù)籌劃還可能增加我們國家的稅收收入。關(guān)于稅收籌劃，它應(yīng)該算是一個(gè)比較見縫插針的方法，致力于減少交稅數(shù)額，提高企業(yè)的利潤，我覺得，把它想出來的人就是個(gè)天才，特別厲害，希望以后有機(jī)會(huì)的話多研究研究，我已經(jīng)報(bào)了注冊(cè)會(huì)計(jì)師的稅法和經(jīng)濟(jì)法，希望可以去參加考試，并有一個(gè)好成績。 3. 房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的運(yùn)用 3.1合理的對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的稅收進(jìn)行籌劃 早期的干預(yù)和計(jì)劃，在整個(gè)籌劃稅費(fèi)過程中必須符合法律規(guī)范。納稅人一般分為兩種，一種是小規(guī)模納稅人，一種是一般納稅人。當(dāng)我們與一般納稅人進(jìn)行交易時(shí)，我們要在籌資等各個(gè)環(huán)節(jié)去進(jìn)行介入，把所有環(huán)節(jié)都盡可能的去進(jìn)行納稅抵扣，要管理好增值稅發(fā)票

31、，使其合理化，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專用發(fā)票認(rèn)識(shí)，再就是兩個(gè)合作企業(yè)要達(dá)成一致觀點(diǎn)，在對(duì)小規(guī)模納稅人方面得不到增值稅的專用發(fā)票時(shí)，要和它商量價(jià)格，爭取以最低價(jià)購入，而在一般納稅人那里，我們就要去要增值稅專用發(fā)票，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行最大限度的抵扣；還要通過稅率的差異來見少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人身份要進(jìn)行相關(guān)的利用，做好稅收籌劃，例如小規(guī)模納稅人的進(jìn)項(xiàng)稅額超過了銷售額的8%, 在這種情況下，如果想要減少稅負(fù)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)成為一般納稅人；一般情況下，選擇了納稅人的身份之后，就很難再換一個(gè)，所以在這方面要慎重對(duì)待，把目光放得長遠(yuǎn)一些，盡量選擇能長期為企業(yè)帶來便利的身份；

32、最后，可以通過納稅時(shí)間延遲、爭取優(yōu)惠政策等措施進(jìn)行稅收籌劃[14]。 在實(shí)行“營改增”之后無論是之前的舊項(xiàng)目還是之后的新項(xiàng)目，一定要嚴(yán)格區(qū)分開來，因?yàn)檫@關(guān)系到企業(yè)的稅收籌劃和管理，我們應(yīng)該盡量增加可抵扣的額度來降低稅負(fù)。首先，營改增前后的稅率也不一樣，可抵扣的情況也不一樣。我們應(yīng)該選擇正確的稅率來進(jìn)行核算，不要增加不必要的麻煩。我們還應(yīng)該認(rèn)清新舊項(xiàng)目，可以從這幾個(gè)方面來看，第一是看有沒有工程許可證，就是它如果在營改增之前沒有許可證也沒有開始動(dòng)工的話，那種感覺是新項(xiàng)目，就要采用增值稅了；第二是看合同的簽訂，營改增之前簽的就是舊項(xiàng)目，營改增之后簽的就是新項(xiàng)目；第三是在有許可證和合同的前提下看有沒

33、有完工，如果在營改增之后還沒有完工的話就是老項(xiàng)目；第四是通過“先斬后奏”的方式來看，也就是先動(dòng)工后面再來簽合同、辦許可證，如果它是在營改增之后辦理的話，也是老項(xiàng)目。然后就是關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣問題，舉幾個(gè)例子來說明一下，你如果在營改增之前買了批材料，但是是營改增之后付款才有增值稅專用發(fā)票，或者是你在營改增之前付的款，都是在之后得到的增值稅發(fā)票，這些都是老項(xiàng)目，不能夠進(jìn)行抵扣；最后，要對(duì)新老項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，不能混為一談，要分開的進(jìn)行采購、核算，而且新老項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)不能一起算，更不能用新項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅去抵扣老項(xiàng)目[15]。 3.2關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的稅收籌劃 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論采取哪一種銷售方

34、式，如果銷售價(jià)格一旦確定了，銷項(xiàng)稅額也就相應(yīng)確定。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃主要方面就在于如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣上，以下是關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的兩種稅收籌劃方法。 3．2.1 供應(yīng)商的選擇 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金量大，“營改增”之后，一般納稅人的身份居多，也就是一般都是實(shí)行稅款抵扣的辦法來計(jì)算應(yīng)該繳納的增值稅。因此，當(dāng)期有多少的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣就直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收負(fù)擔(dān)。而我們國家對(duì)于可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有著特別嚴(yán)格和明確的規(guī)定，就是必須得從供應(yīng)商那里取得增值稅專用發(fā)票。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就可以運(yùn)用這個(gè)規(guī)定，通過對(duì)供應(yīng)商的選擇來進(jìn)行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)

35、商并且沒有怎么影響企業(yè)的凈利潤，一般的建議都是從一般納稅人那里進(jìn)行采購，因?yàn)楣?yīng)商作為一般納稅人，可以開具增值稅的專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得了該發(fā)票之后，可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣的。反的來說，如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。當(dāng)然，如果是作為供應(yīng)商的小規(guī)模納稅人可以取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)也可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣?？傊褪且帽M辦法來盡可能的擴(kuò)大可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，稅收籌劃也要全盤考慮，不能僅僅只考慮一點(diǎn)點(diǎn)的得失，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人那里采購能夠帶來凈利潤增加，而且增加的利潤還要大于不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)

36、稅額的損失，那么在利潤最大化的考慮下，我們就應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。 建筑安裝業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的最主要來源，在“營改增”背景下通過增加進(jìn)項(xiàng)稅額來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)務(wù)分離就成為一項(xiàng)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。只要建筑安裝企業(yè)提供了增值稅發(fā)票，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以進(jìn)行抵扣，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得以提高。 3．2.2結(jié)算方式的選擇 企業(yè)之間購銷活動(dòng)的結(jié)算方式主要有:現(xiàn)金采購、賒購、分期付款三種。無論是選擇哪一種結(jié)算方式，在取得增值稅專用發(fā)票后就應(yīng)該盡量早點(diǎn)到稅務(wù)機(jī)關(guān)去進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證通過的當(dāng)月就要進(jìn)行申報(bào)，申報(bào)之后就可以作為當(dāng)

37、期的進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣了。在現(xiàn)金采購方式下，經(jīng)過了認(rèn)證申報(bào)是可以在付款當(dāng)期就可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，但是這種結(jié)算方式并沒有充分的利用購銷活動(dòng)中的信用政策。如果是采用賒購的結(jié)算方式，要依據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，雖然材料己全部驗(yàn)收入庫，不過在貨款尚未全部付清之前，供應(yīng)商就不能夠開具增值稅專用發(fā)票。因此，賒購時(shí)就只能在全部結(jié)清貨款的當(dāng)期才可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。從稅收籌劃的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與供應(yīng)商簽訂分期付款合同，來分期取得增值稅的專用發(fā)票，利用結(jié)算方式對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間進(jìn)行稅收籌劃。依照增值稅相關(guān)規(guī)定，運(yùn)用分期付款的方式來購買貨物的，進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間可以是分期付款的每一個(gè)付款日的當(dāng)期，這樣就

38、可以在用足了信用政策的同時(shí)又能夠分布的來抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，以獲得更多資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。 3.3銷售階段的籌劃 針對(duì)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響，如果想在新的稅收政策下來降低成本，就必須聯(lián)系實(shí)際做好營銷戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變工作。比方說，在定價(jià)穩(wěn)定的情況下，通過“營改增”能夠有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的一些相關(guān)費(fèi)用和成本，并且在提升利潤的方面能夠發(fā)揮非常重要的作用，但是如果有材料、人力、設(shè)備等相關(guān)因素的變化，就會(huì)導(dǎo)致成本的上升，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就要對(duì)營銷戰(zhàn)略進(jìn)行有效的調(diào)整，進(jìn)行業(yè)務(wù)升級(jí)，拓展業(yè)務(wù)范圍，使企業(yè)競爭力不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)要積極實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的豐富多彩，并且盡量的依照實(shí)際實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目和商

39、業(yè)項(xiàng)目的一起開發(fā)來實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減少的目的。 對(duì)于銷售階段的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃戰(zhàn)略我們提出了以下兩種方法，即：一種方法是，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采用一系列辦法來提高和采納出售或者出租房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)到底是把這些所有的出售，我們要站在稅收籌劃的角度來解決一些問題，還是留下一部分用于對(duì)外租賃，這就必須取決于企業(yè)制定的策略以及管理者的意圖。順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，好好的來進(jìn)行營改增后的是市場(chǎng)化。并且在保障企業(yè)收入穩(wěn)定的條件下，我們要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來認(rèn)證去對(duì)待稅收籌劃。選擇這兩種不同的方式（出售房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)）會(huì)給企業(yè)帶來有差別的稅收后果，要是企業(yè)既可以接受出售又能夠同意出租，那么，從稅務(wù)籌劃

40、的角度來看，就可以運(yùn)用稅負(fù)的那個(gè)平衡點(diǎn)分析法給出相應(yīng)的決策和建議。 按照我們國家現(xiàn)行的稅法規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)把開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者是用于出租等商業(yè)用途的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的部分不征土地增值稅，并且在稅款清算時(shí)是不會(huì)列收入，不會(huì)去扣除相對(duì)應(yīng)的成本和費(fèi)用。出售房產(chǎn)時(shí)是要繳納土地增值的，而出租房產(chǎn)則是要繳納房產(chǎn)稅，要是轉(zhuǎn)出售為出租的話，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅會(huì)變少，但是需要繳納的房產(chǎn)稅則會(huì)相應(yīng)增加，兩者是此減彼增的關(guān)系，我們不能僅僅憑借出租方式下用不著繳納土地增值稅這一點(diǎn)就認(rèn)為出租方式下稅收成本更低的結(jié)論，這樣太武斷了，既不專業(yè)也不科學(xué)。準(zhǔn)確的納稅籌劃思路是要把增加的房產(chǎn)稅和減少

41、的土地增值稅放到一起比較了之后才能夠得出結(jié)論。感覺細(xì)心的人才可以勝任這個(gè)稅收籌劃的工作，因?yàn)橐胍髽I(yè)跟好的達(dá)到那個(gè)聯(lián)系高度，“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”，我們就應(yīng)該盡一萬份的心去做好它。 一種方式是，通過出售精裝房來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的一種促銷方式，它存在著比較大的稅務(wù)籌劃空間，精裝修房稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就在于它是選擇了更加科學(xué)的合同簽訂方式。運(yùn)用不同的合同簽訂方式，企業(yè)的納稅義務(wù)也會(huì)出現(xiàn)較大的差別[8]。我們都是納稅人，這是我們義不容辭的責(zé)任，我們要對(duì)我們的所作所為負(fù)責(zé)，盡我們自己的一份力氣，來為大祖國的稅收添磚加瓦。 若是開發(fā)商和購房者僅僅只簽訂了一份精裝修房屋銷售合同

42、，那么稅法認(rèn)定的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入就應(yīng)該是合同總價(jià)款，開發(fā)商就擁有了按照合同總價(jià)來計(jì)算應(yīng)交土地增值稅的納稅義務(wù)。土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的制度，合同總價(jià)款中包含的裝修價(jià)款也應(yīng)該按照當(dāng)?shù)氐念A(yù)征率來進(jìn)行土地增值稅的預(yù)繳，由于裝修成本可以從裝修收入中扣除，所以在土地增值稅清算時(shí)，這一部分的就不需要去交土地增值稅，因?yàn)椋瑢?shí)際上這個(gè)地方的裝修費(fèi)用里面根本就沒有增值額，但是又因?yàn)檫@里的預(yù)收稅的模式有限制，讓企業(yè)造成了一部分的損失，如果照這樣做，就稅收籌劃背道而馳了。 要是可以把出售沒有裝修的毛坯房和對(duì)房屋進(jìn)行精細(xì)裝修這兩樣在簽訂合同的時(shí)候就進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，并實(shí)現(xiàn)兩個(gè)商品兩種價(jià)格，這樣就能夠在全部收入固定不變

43、的情況下去完成對(duì)稅成本的醬燒。接下來就談一談怎么來做，首先在工程完工時(shí)，就要馬上和購買房對(duì)人來簽訂關(guān)于毛坯房的銷售合同，然后再在準(zhǔn)備裝修之前與購買這個(gè)房子的人簽訂精裝修工程的合同，再就按照銷售毛坯房的價(jià)格將裝修外包給裝修公司，由裝修公司全權(quán)負(fù)責(zé)。在這樣的合同簽署方式下，稅法認(rèn)定的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入其實(shí)就是毛坯房的價(jià)格，開發(fā)商就只需要按照毛坯房銷售合同的總價(jià)款來計(jì)算應(yīng)該繳納的土地增值稅[18]。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保有階段進(jìn)行稅收籌劃，我們將要用采用收取住房租金收入的方法來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。說的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)找不到適合的被投資方，而且又沒有辦法用房地產(chǎn)投資來進(jìn)行入股，或者依據(jù)管理層的戰(zhàn)略意圖，企業(yè)決

44、定進(jìn)行對(duì)外出租某一個(gè)特定房產(chǎn)用來賺取租金收入，此時(shí)，就有必要對(duì)租金收入收取的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)在收取承租方支付的價(jià)款時(shí)，采取一攬子收取方式或者分別收取的方式，企業(yè)可以獲得相同的總收入，但是不同收取方式下稅收后果會(huì)有明顯的差異[15]。 4.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的注意事項(xiàng) 4.1 在進(jìn)項(xiàng)稅方面 進(jìn)項(xiàng)稅額。從理論上看來，要想有效的減少應(yīng)納稅額，就應(yīng)該提高進(jìn)項(xiàng)稅額或者降低銷項(xiàng)稅額，但在銷項(xiàng)稅率固定的情況下，如果再去降低它本身的稅率，就是把它的銷售價(jià)格給調(diào)低了，這樣的話，利潤就變少了，這樣做就不劃算了。所以呢，我們應(yīng)該在提高進(jìn)項(xiàng)稅上面下功夫，要加大進(jìn)項(xiàng)稅的稅額，你得去提高

45、進(jìn)項(xiàng)稅稅率，這樣做才能夠做到減少應(yīng)納稅額。 企業(yè)抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)數(shù)額，是依據(jù)企業(yè)取得并通過認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票來確定的，這個(gè)數(shù)額就是所采購商品（服務(wù)）的價(jià)格和稅率的乘積。所以當(dāng)企業(yè)采購價(jià)格固定不變時(shí)，就可以采用取得增值稅專用發(fā)票、選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商、延遲交貨、固定資產(chǎn)采購等方法來增加進(jìn)項(xiàng)稅數(shù)額[16]。 4.2 在業(yè)務(wù)合作方面 在業(yè)務(wù)合作方面主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇合建模式下，進(jìn)行建筑工程分承包情況下，合作雙方應(yīng)該都有一定的基礎(chǔ)，一般是一個(gè)資金雄厚，另一個(gè)擁有土地使用權(quán)，最好是彼此熟悉，知根知底，這樣才可以進(jìn)行真正的合作建房，兩者一起投資，一起取得利潤，還可以一起承擔(dān)

46、風(fēng)險(xiǎn)。這就是所謂同甘共苦。在房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候就不會(huì)遭遇資金困難，在增值稅這方面，如果兩個(gè)企業(yè)都不想承擔(dān)，就應(yīng)該明確的劃分最終的利潤和風(fēng)險(xiǎn)，如果一方獲利，那這種合作就沒有實(shí)施的可能性。而且從土地的獲得到投資，之間的時(shí)間要控制好，還要盡量把投資的預(yù)估價(jià)和實(shí)際取得土地的價(jià)格進(jìn)行所見，從而減少了土地增值稅和企業(yè)所得稅方面的稅收負(fù)擔(dān)[18]。 4.3產(chǎn)品銷售方面 要對(duì)項(xiàng)目土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行精密而準(zhǔn)確的測(cè)算，確定其合理又有效的銷售價(jià)格。主地増值稅法規(guī)定，在普通住宅的增值稅率沒有超過20％時(shí)，可減免土地增值稅，要是超過20％臨界點(diǎn)時(shí)，則需要全額征收土地增值稅，因此，我們對(duì)土地増值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行有效的把

47、控就可以實(shí)現(xiàn)零增值稅負(fù)[20]。 4.4 規(guī)范日常經(jīng)營活動(dòng)，合理獲取增值稅專用發(fā)票 為了適應(yīng)全面營改增政策，企業(yè)應(yīng)該要跟著國家走，去適應(yīng)它的變化，相應(yīng)的對(duì)各個(gè)部門做出要求，對(duì)一些企業(yè)的規(guī)范也要變化，并調(diào)整它的日常經(jīng)營活動(dòng)，并盡可能的去多獲取增值稅的專用發(fā)票，好來進(jìn)行抵扣，減少納稅額。首先，我們應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部成立幾個(gè)學(xué)習(xí)小組，專門來學(xué)習(xí)相關(guān)的稅法和營改增知識(shí)，剛開始可能不適應(yīng)，學(xué)多了就好了，懂得了稅法，就可以用合適的方法進(jìn)行稅收籌劃，讓他們明白在購買固定資產(chǎn)的時(shí)候不僅僅只是取得發(fā)票就好了，還應(yīng)該讓別人開具增值稅專用發(fā)票，這樣才可以進(jìn)行抵扣。然后就是跟建筑業(yè)相關(guān)的，比如建筑要用的材料和

48、建安工程的費(fèi)用，一般也都要讓別人開具增值稅專用發(fā)票，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)，建筑施工行業(yè)是它增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅最大的來源。所以，在建筑供應(yīng)商這一塊，一定要取得增值稅的專用發(fā)票，不然，損失就大了。 4.5 適應(yīng)營改增，重新構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營模式 房地產(chǎn)企業(yè)在還沒有進(jìn)行“營改增”以前，不管是把工程和材料都包了，還是只提供出來一種材料，它都是要根據(jù)營業(yè)稅的計(jì)稅方法來進(jìn)行核算的，這個(gè)時(shí)候的營業(yè)稅都是5%，還不可以抵扣。但是現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行全面“營改增”了，一切都變得不太一樣了，以前用的營業(yè)稅都變成了增值稅。然后包工包料和只提供一種材料就是不一樣的了，房地產(chǎn)公司如果只買了一種材料的話，就可以用17%的增值稅進(jìn)行抵扣，就避

49、免了多交錢的情況?？墒?，如果你全部把工程材料都包了的話，就沒有辦法和建筑企業(yè)進(jìn)行分開結(jié)算，這樣就算混合營銷。建筑業(yè)就會(huì)采用11%的增值稅進(jìn)行抵扣，你也就只能跟他一樣，這樣的話，就要多交稅了，不劃算的。 簡而言之，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，結(jié)合自身的實(shí)際來適應(yīng)“營改增”，并在“營改增”的過程中不斷發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，并且來制定一系列有效的措施來規(guī)范自身企業(yè)，應(yīng)該去要求相關(guān)的一些財(cái)務(wù)人員去學(xué)習(xí)關(guān)于營改增的新知識(shí)，這樣才可以做好相當(dāng)于的稅收籌劃的工作，讓企業(yè)避免多交稅，讓企業(yè)更好的收益。 5.結(jié)束語 不論是站在什么角度，都可以不同程度的來降低房地產(chǎn)公司的整體稅收負(fù)擔(dān)，

50、從而達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。企業(yè)在籌劃的過程中應(yīng)該依據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行靈活運(yùn)用或者結(jié)合使用，最大限度的來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)也應(yīng)看到，房地產(chǎn)行業(yè)并不是孤立的行業(yè)，和許多的產(chǎn)業(yè)有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)，是全社會(huì)人民關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃的計(jì)劃和實(shí)施的過程中，也一定要遵守法律法規(guī)，使自身的發(fā)展目光得到全面性的提升、擁有發(fā)展戰(zhàn)略的前瞻性，并保證稅務(wù)籌劃的實(shí)施使得企業(yè)發(fā)展的整體利益得到一定幅度的提升，確定和保證稅務(wù)籌劃的可靠性，進(jìn)而不斷的擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，創(chuàng)造出更加多的經(jīng)濟(jì)利益。在這里，房地產(chǎn)企業(yè)需要謹(jǐn)記，稅務(wù)籌劃實(shí)行的終極目的就是為了最大化的企業(yè)整體利益，而這個(gè)整體利益包括了企業(yè)

51、的形象、長遠(yuǎn)的發(fā)展、政府的領(lǐng)導(dǎo)、法規(guī)政策等多個(gè)方面，所以房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃的實(shí)施過程中必須更多的關(guān)注自身的長遠(yuǎn)與整體利益，從而能夠最大程度的優(yōu)化企業(yè)利益。在“營改增”政策過渡期房地產(chǎn)公司要在充分全面的研讀政策后，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)控機(jī)制的建設(shè)和完善，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行服務(wù)外包，多管齊下，認(rèn)真而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜プ龊枚愂栈I劃的工作，乘著“營改增”的東風(fēng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)市場(chǎng)占有率也逐步提高，推動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。但是由于個(gè)人專業(yè)水平和知識(shí)儲(chǔ)備的局限性，只是淺薄的認(rèn)識(shí)到了一些內(nèi)容，就像是冰山一角一樣，只有上面一點(diǎn)點(diǎn)的內(nèi)容，下面很深很大的一片都沒有看到，所以就還不能夠全面深入的探討“營改增”后房地產(chǎn)開

52、發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的一些其它的具體措施。但是相信在今后的工作實(shí)踐和學(xué)習(xí)中，能夠?qū)υ搯栴}有更深入的學(xué)習(xí)和理解，從而提高對(duì)該論題的認(rèn)識(shí)。 參考文獻(xiàn)： [1] Tait，Value Added Tax[J].London：McGraw-Hill，1972. [2] Henderson J.V，Ioannides，Y M.A Model of Housing Tenure Choice[J].The American Economic Review，1983，（1）.

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57、企業(yè)營改增后的稅收籌劃[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2015（19）：177-178 致 謝 在這里，我首先要感謝我的導(dǎo)師。在她耐心指導(dǎo)下，終于完成了畢業(yè)論文。感謝導(dǎo)師對(duì)本論文從選題、構(gòu)思到最后定稿的每個(gè)環(huán)節(jié)都給予了許多專業(yè)的意見。之前的學(xué)年論文題目偏難，要做數(shù)據(jù)模型，一點(diǎn)都不會(huì)，后來，老師就幫我選了這個(gè)題目。然后在寫的過程中又碰到了一些問題，老師就一遍又一遍的提出來，給我指明方向，讓我修改，我總是抓不住重點(diǎn)。老師就又給了我一個(gè)更簡單的題目，非常感謝老師，但是我覺得已經(jīng)努力了那么久，還是想試一試，最后終于抓住了重點(diǎn)，現(xiàn)在也完成了論文。我就像一塊朽木，俗話說：“朽木不可雕也”

58、，但是老師還是用她的耐心和細(xì)心把我雕得有點(diǎn)樣子。再說一遍，老師，謝謝您，還有，永遠(yuǎn)愛您。 然后，特別感謝我的室友，由于本人有拖延癥和懶癌，她們會(huì)經(jīng)常提醒我寫論文、改論文，在論文寫作過程當(dāng)中的給予我很大的鼓勵(lì)和幫助。在得知我是二辯之后，都安慰我，給我加油。雖然平時(shí)會(huì)打打鬧鬧，都是關(guān)鍵時(shí)刻都靠得住。謝謝你們使我能更好的完成這次畢業(yè)論文。愿你們拔劍千山過，歸來任少年。好好的生活，一切都好好的，愛你們~ 特別感謝我的父母和爺爺奶奶。養(yǎng)育之恩，無以為報(bào)。感謝你們每一次的鼓勵(lì)，感謝你們每一次的說教，感謝有你們陪著我，感受到不管有什么困難，都可以好好走下去。你們是我最堅(jiān)強(qiáng)的后盾。愛你們。 最后，特別感謝各位老師在忙碌的工作日來參加我們的答辯，你們辛苦了。 21