2015年上半年湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：城鎮(zhèn)住房制度改革考試題

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2015 年上半年湖北省房地產(chǎn)估價師 制度與政策 城鎮(zhèn)住房制度 改革考試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值 使之更 能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是 A 簡單平均法 B 移動平均法 C 加權(quán)移動平均法 D 指數(shù)平滑法 2 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后 決定在某城市開發(fā)供老年人居住的 銀 發(fā)公寓 那么 開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是模式 A 選擇專業(yè)化 B 產(chǎn)品專業(yè)化 C 大量定制 D 單一市場集中化 E 借款合同 3 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu) 能承接的估價業(yè)務(wù)有 A 在建工程抵押估價業(yè)務(wù) B 城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù) C 該機構(gòu)執(zhí)行臺伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù) D 正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù) E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4 當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時 如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍 低或低得較 多 則認(rèn)為該開發(fā)商采用了 A 領(lǐng)導(dǎo)定價法 B 隨行就市定價法 C 目標(biāo)定價法 D 挑戰(zhàn)定價法 5 某夫妻共有一套成本價購買的房改房 現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托 房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格 則較合理的估價結(jié)果是 A 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 B 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格 C 現(xiàn)時該房屋的房改成本價 D 當(dāng)時該房屋的房改成本價 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6 下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算 表述錯誤的是 A 用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積 各項地類面積的 測算 B 房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算 C 用地面積測算以丘為單位進行 D 房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7 是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的 是波浪式上升的 不排除房地產(chǎn)價 格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動 A 房地產(chǎn)的易受限制性 B 房地產(chǎn)的保值增值性 C 房地產(chǎn)價值量大 D 房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8 某職工 6 年前貸款 10 萬元購置商品住宅 商定貸款在 15 年內(nèi)分 30 次等額 償還 貸款利率 12 按半年計息 償還 12 次后經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn) 該職工準(zhǔn)備一 次償還余額 不考慮其他因素 此時應(yīng)償還 元 A 7264 891 B 12414 37 C 78661 36 D 52668 86 9 對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償通常采用 評估來確定 A 預(yù)算法 B 成本法 C 定額法 D 拍賣法 10 會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為一個個連續(xù)的 長短 相同的期間 又稱 A 會計時限 B 會計期間 C 會計內(nèi)涵 D 會計形式 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11 房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代法中的一項重要制度 A 債權(quán) B 物權(quán) C 質(zhì)權(quán) D 他項權(quán) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 規(guī)定 出讓合同約定的動工開發(fā)期限一 年未動工開發(fā)的 可征收土地閑置費 這里所指的滿一年未動工開發(fā)的起止日 是 A 自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月同日止 B 自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月次日止 C 自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月次日止 D 自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月同日止 E 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 13 已知向量 a b c 都是單位向量 且滿足 a b c 0 則 ab bc ca A A B B C C D D 14 金融機構(gòu)對項目貸款進行綜合評價 凡綜合風(fēng)險度超過的 即為高風(fēng)險貸 款 銀行一般不予發(fā)放貸款 A 50 B 60 C 70 D 80 E 借款合同 15 按照謹(jǐn)慎原則 運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時 當(dāng)估計未來收益可能 會高也可能會低時 一般采用的收益估計值 A 較高 B 較低 C 最高 D 最低 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16 房地產(chǎn)估價的核心是 A 測算和判定價值 B 明確估價目的 C 明確估價時點 D 明確估價對象 17 歸納起來 房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)有 A 土地 建筑物 房地 B 建筑物 構(gòu)筑物及附屬設(shè)施 C 土地 建筑物 構(gòu)筑物 D 土地 房屋 構(gòu)筑物 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18 某宗房地產(chǎn)建成于 2000 年年底 此后收益年限為 48 年 2001 年年底至 2004 年年底分別獲得凈收益 83 萬元 85 萬元 90 萬元 94 萬元 預(yù)計 2005 年年底至 2007 年年底可分別獲得凈收益 94 萬元 93 萬元 96 萬元 從 2008 年年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在 95 萬元 該類房地產(chǎn)的報酬率為 9 則該宗房地產(chǎn) 2004 年年底的收益價格為 A 1029 92 萬元 B 1320 54 萬元 C 1634 72 萬元 D 1766 43 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19 某商場建成于 2000 年 10 月 收益期限從 2000 年 10 月到 2040 年 10 月 預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為 120 萬元 年平均空置率 20 年運營費用 50 萬元 目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為 5 風(fēng)險報酬率為安全利率的 60 則該商場在 2005 年 10 月的價值最接近于 2005 年考題 A 536 萬元 B 549 萬元 C 557 萬元 D 816 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20 是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積的比例 用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷售之間的關(guān)系 反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率 A 土地轉(zhuǎn)化率 B 開發(fā)強度系數(shù) C 開發(fā)投資杠桿率 D 住房可支付性指數(shù) E 借款合同 21 某幢大廈的房地總價值為 5000 萬元 甲公司擁有其中的商業(yè)部分 此部分 的房地價值為 1000 萬元 乙公司擁有其中的寫字樓部分 此部分的房地價值為 500 萬元 按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎慵?乙兩公司占有的土地份額為 A 20 B 10 C 30 D 40 22 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物 是的結(jié)合體 A 實體 權(quán)益 區(qū)位 B 實物 權(quán)益 區(qū)位 C 實物 權(quán)利 位置 D 實物 權(quán)益 位置 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23 某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息 紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益 的分配 又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價 這種證券是 A 股份 B 股單 C 股票 D 公司債券 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24 房地產(chǎn)估價機構(gòu)的不良行為也作為該機構(gòu) 的不良行為記入其信用檔案 A 法定代表人或者執(zhí)行合伙人 B 全體股東或全體合伙人 C 全體注冊房地產(chǎn)估價師 D 全體董事 25 小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府 提出住宅 小區(qū)竣工綜合驗收申請報告 并附相應(yīng)文件資料 A 建設(shè)行政主管部門 B 房地產(chǎn)主管部門 C 建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)主管部門 D 房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 按照陳某的遺囑 其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受 其中 應(yīng)繳納 契稅的有 A 陳某的兒子 B 陳某的經(jīng)紀(jì)人 C 陳某的繼母 D 陳某的女兒 E 護理陳某多年的保姆 2 在房地產(chǎn)市場分析中 對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于 A 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 B 專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 C 項目房地產(chǎn)市場分析 D 總體房地產(chǎn)市場分析 E 借款合同 3 下列說法正確的是 A 可比實例肯定是交易實例 B 交易實例肯定是可比實例 C 可比實例不一定是交易實例 D 交易實例不一定是可比實例 4 某賓館開發(fā)項目共有 150 間客房 平均每間客房的面積為 40 總建筑面 積為 6800 當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為 3000 元 每間客房的綜合投 資為 14 萬元 則用單元估算法計算的該賓館總投資為萬元 2009 年試題 A 1800 B 2040 C 2100 D 2380 E 借款合同 5 銀行的個人住房貸款仍處于起步階段 對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的 經(jīng)驗和有效的手段 容易形成管理和決策風(fēng)險 具體體現(xiàn)在 A 資金來源和資金運用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險 B 自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力 C 由于主觀原因 信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還 D 抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險 E 資金來源與資金流動性無關(guān) 6 通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為 A 土地取得成本 開發(fā)成本 B 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 C 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 D 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 7 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有 A 土地費用 B 建安工程費用 C 運營費用 D 空置率 E 容積率 8 房地產(chǎn)的規(guī)范性文件包括 A 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定 B 房地產(chǎn)估價規(guī)范 C 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知 D 房產(chǎn)測量規(guī)范 E 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 9 在司法處置拍賣中 某房地產(chǎn)評估價格為 100 萬元 如果第一次拍賣流拍 則第二次拍賣保留價的范圍應(yīng)在萬元之間 A 60 100 B 64 80 C 64 100 D 80 100 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10 商品住宅價格中的利潤是以 為基數(shù)核定 A 征地費及拆遷安置補償費 B 勘察設(shè)計及前期工程費 C 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用 D 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費 E 住宅建筑 安裝工程費 11 下列關(guān)于生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù) 表述正確的是 A 生產(chǎn)是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程 B 一般將生產(chǎn)中各種資源投入概括為勞動 土地 資本 技術(shù)以及管理者才 能等 統(tǒng)稱為生產(chǎn)要素 C 生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下 對各種生產(chǎn)要素一定數(shù)量的組合 與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間依存關(guān)系的數(shù)學(xué)描述 D 生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下 對各種生產(chǎn)要素一定數(shù)量的組合 與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間排斥關(guān)系的數(shù)學(xué)描述 E 勞動 土地為生產(chǎn)要素資本 技術(shù)以及管理者才能則不是生產(chǎn)要素資本 12 根據(jù)我國 保險法 的規(guī)定 我國保險公司的組織形式有兩種 A 合伙企業(yè) B 中外合資企業(yè) C 有限責(zé)任公司 D 股份有限公司 E 國有獨資公司 13 某塊土地總面積為 200m2 建筑物的各層面積相同 共 10 層 其建筑密度 為 60 則總建筑面積為 m2 A 1200 B 120 C 3333 D 333 3 14 某地區(qū)平均每畝耕地年產(chǎn)值為 1000 元 人均耕地 0 2 畝 如果每個農(nóng)業(yè)人 口的安置補助標(biāo)準(zhǔn)按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6 倍計算 那么 在該 地區(qū)征用 1 畝耕地的安置補助費用為 A 3000 元 B 6000 元 C 1 5 萬元 D 3 萬元 15 根據(jù)時間序列中各個時期或時點的發(fā)展水平即指標(biāo)值加以平均所得到的平 均數(shù)是 A 算術(shù)平均數(shù) B 調(diào)和平均數(shù) C 幾何平均數(shù) D 序時平均數(shù) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16 國家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的情形有 A 受讓方逾期未支付全部地價款 B 拆除地上建筑物 C 自然災(zāi)害造成地上附著物變化 D 因公共利益需要 E 人民法院判決生效 17 以下交易屬于正常交易的情況有 A 土地使用權(quán)出讓拍賣 B 相鄰房地產(chǎn)的合并 C 房地產(chǎn)涉案拍賣 D 賣方負(fù)責(zé)補交土地使用權(quán)出讓金 E 買方不負(fù)責(zé)繳納契稅 18 城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由組成 A 城市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng) B 城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng) C 城市規(guī)劃反饋系統(tǒng) D 城市規(guī)劃保障系統(tǒng) E 城市規(guī)劃決策系統(tǒng) 19 選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的 范圍內(nèi) A 2 3 B 1 4 C 0 5 2 D 1 2 20 表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價證券屬于 A 貨幣證券 B 信用證券 C 商品證券 D 資本證券 21 按不同的信用形式劃分 金融工具可分為 A 商業(yè)信用工具 B 消費信用工具 C 國際信用工具 D 國家信用工具 E 短期信用工具 22 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定 國家機關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用 地和公益事業(yè)用地 國家重點扶持的能源 交通 水利等項目用地 法律 行 政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的 可以由 以上人民政府依法批準(zhǔn) A 縣級 劃撥 B 省級 劃撥 C 省級 出讓 D 縣級 出讓 23 耕地占用稅實行 A 比例稅率 B 累進稅率 C 比例稅率和定額稅率 D 定額稅率 24 從短期的角度來看 房地產(chǎn)市場的 A 租金主要由需求決定 B 租金主要由供給決定 C 售價主要由需求決定 D 售價主要由供給決定 25 對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是 A 保本點分析 B 敏感性分析 C 現(xiàn)金流量分析 D 統(tǒng)計試驗分析 E 借款合同