2015年吉林省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價師撤銷注冊考試題

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2015 年吉林省房地產(chǎn)估價師 制度與政策 房地產(chǎn)估價師撤銷注 冊考試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 下列不屬于權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)的全過程的是 A 前期考核 B 開發(fā) C 建設(shè) D 使用 2 某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多 造成不便于商務(wù)辦公 和需求減少 估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)存的 15 上升為 25 每月 可出租面積租金為 70 元 又知該寫字樓可出租面積為 10000 運營費用 率為 40 假若該寫字樓可出租剩余年限為 30 年 投資報酬率為 8 其他條 件保持不變 則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值 A 548 19 B 558 15 C 567 39 D 675 40 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3 對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括 A 標的非自有性 B 主體的特定性 C 目的的利他性 D 權(quán)利義務(wù)的對等性 4 甲的房屋由哥哥乙借用 甲出國前欲將其房屋贈與好友丙 僅將其房屋所有 權(quán)證交給了丙 乙得知后 提出該房屋未辦理轉(zhuǎn)移的有關(guān)手續(xù) 所以房屋所有 權(quán)應(yīng)歸其所有 現(xiàn)該房屋所有權(quán)依法應(yīng)歸 A 甲 B 乙 C 丙 D 甲 乙共有 5 A 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理 為王某介紹成交一宗二手房 該二手房成交價 格總額為 10 萬元 按照規(guī)定 A 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司可收取王某房屋買賣代理費最 高為元 A 500 B 1000 C 2500 D 3000 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6 針對不同的估價目的所采用的價值標準 可以分為兩類 A 主觀合理價值和公開市場價值 B 主觀合理價值和非公開市場價值 C 主觀合理價值和客觀合理價值 D 公開市場價值和非公開市場價值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7 商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括 A 開發(fā)商違法預(yù)售 B 借款人賴賬不還 C 借款人拖延還款 D 房地產(chǎn)市場供需失衡 8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 日內(nèi) 應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地房地產(chǎn) 開發(fā)主管部門備案 A 15 B 30 C 60 D 90 9 某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時間才可投入使用 與之類似的現(xiàn)房價格為 5 000 元 現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500 元 若按折現(xiàn)率 10 和風(fēng)險補 償值 100 元計 該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為 2004 年考題 A 4 400 元 B 4 409 元 C 4 445 元 D 4 455 元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10 某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅 該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn) 略上采取的是 戰(zhàn)略 A 形象差異化 B 人員差別化 C 服務(wù)差別化 D 產(chǎn)品差別化 11 按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能 是房地產(chǎn)投資特性中的 A 相互影響性 B 適應(yīng)性 C 不一致性 D 保值性與增值性 12 某宗房地產(chǎn)土地面積 300m2 建筑面積 250m2 建筑物的外觀及設(shè)備均已 陳舊過時 有待拆除重建 估價拆遷費用每平方米建筑面積 3002 元 殘值每平 方米建筑面積 50 元 則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為 元 A 62500 B 62000 C 61000 D 61500 13 某物業(yè)當前的市場售價為 5000 元 m2 其業(yè)主擬采用租金按年 5 等比遞 增方式出租 并希望在 20 年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當 如果折現(xiàn)率為 12 則第一年的租金應(yīng)當確定為 元 m2 A 467 25 B 448 24 C 498 53 D 482 79 14 經(jīng)批準的建設(shè)用地 由被征收土地所在地的 組織實施 A 省級人民政府 B 市 縣人民政府 C 市 縣人民政府土地管理部門 D 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 15 某寫字樓年出租凈收益為 300 萬元 預(yù)計未來 3 年內(nèi)仍然維持該水平 3 年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的 1 2 倍 該類房地產(chǎn)的報酬率為 10 則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為 2005 年考題 A 4580 萬元 B 5580 萬元 C 6580 萬元 D 7580 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16 在現(xiàn)金流量表中 不應(yīng)該出現(xiàn) A 借款利息 B 所得稅 C 自有資金 D 折舊與攤銷 17 下列表述中 正確的是 A 凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象 B 房產(chǎn)稅 土地使用稅是比例稅率 土地增值稅則是累進稅率 C 耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收 的一種稅 但炸藥庫用地應(yīng)該免稅 D 契稅是在土地 房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時 對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅 其稅 率為 3 5 18 投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況 經(jīng)濟政策 勞動力狀況 等 2006 年試題 A 規(guī)劃涉及方案 B 投資估算 C 資源條件 D 投資權(quán)益 E 借款合同 19 個人住房抵押貸款的利率 我國目前采用的是可調(diào)的利率方式 即在給定 利率調(diào)整時 于 開始 按新的利率規(guī)定計算利息 A 下年初 B 下午第二季度 C 下年第三季度 D 下年第四季度 20 某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃 并在附近預(yù)先投資 最后取得巨大成功 則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的 A 位置固定性 B 不一致性 C 適應(yīng)性 D 相互影響性 21 已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為 35 年 在報酬率為 10 的情況下 房地產(chǎn) 價格為 4500 元 若報酬率為 8 該房地產(chǎn)的價格為 A 3384 元 B 3436 元 C 3565 元 D 3620 元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22 下面說法正確的是 A 房地產(chǎn)估價師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu) B 委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人 C 依法從事房地產(chǎn)估價活動必須受到行政區(qū)域 行業(yè)限制 D 房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由估價師個人出具 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23 供給政策是指政府為了實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟政策目標而采取的影響的政策 A 總供給 B 總需求 C 總保障 D 總內(nèi)需 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24 某宗房地產(chǎn)的土地面積為 1 000 建筑面積為 1400 現(xiàn)需拆除重建 估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為 300 元 和 50 元 則該宗土地的 減價修正額為 A 50 元 B 250 元 C 300 元 D 350 元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25 住房公積金管理的基本原則是 住房公積金管理委員會決策 住房公積金 管理中心運作 財政監(jiān)督 A 社會監(jiān)督 B 政府監(jiān)督 C 銀行專戶 D 審計監(jiān)督 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 長期趨勢法除了用于推測 判斷房地產(chǎn)的未來價格外 還可用于 等 A 收益法中預(yù)測未來的租金 B 市場法中對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整 C 填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏 D 比較 分析兩宗 或兩類 以上房地產(chǎn)價格的潛力 E 成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格 2 以下難以使用市場法估價的房地產(chǎn)有 A 標準工業(yè)廠房 B 寫字樓 C 古建筑 D 紀念館 E 學(xué)校 3 下列關(guān)于信用形式 表述正確的是 A 商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的 與商品交易直接聯(lián)系的信用形式 B 銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個人提供的信用 C 銀行信用是目前主要的信用形式 D 民間信用是指企業(yè)或金融機構(gòu)對消費者個人提供的信用 一般直接用于生 活消費 E 消費信用是指個人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞?4 標底是招標工程的預(yù)期價格 是 的重要依據(jù)之一 A 審核投標報價 B 評標 C 議標 D 決標 5 抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券 不包括 類型 A 抵押市場貸款 B 抵押貸款支持債券 C 抵押貸款傳遞證券 D 抵押貸款直付債券 6 某項目已投入 800 萬元取得土地使用權(quán) 預(yù)計項目建設(shè)投資需 1600 萬元 則今后項目開發(fā)建設(shè)資金投入 萬元以上 才可辦理全部商品房預(yù)售許可證 A 200 B 400 C 480 D 600 7 保險活動所特有的內(nèi)在功能是 A 組織經(jīng)濟補償 B 分散風(fēng)險 C 融通資金 D 防災(zāi)防損 8 回顧性房地產(chǎn)估價 其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是 A 估價對象狀況為過去 房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 B 估價對象狀況為現(xiàn)在 房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C 估價對象狀況為過去 房地產(chǎn)市場狀況為過去 D 估價對象狀況為現(xiàn)在 房地產(chǎn)市場狀況為過去 9 已知某房地產(chǎn) 40 年收益價格為 150 萬元 該房地產(chǎn)報酬率為 10 那么該 宗房地產(chǎn) 30 年收益價格為 萬元 A 112 5 B 155 6 C 144 6 D 132 4 10 下列關(guān)于契稅的計稅依據(jù) 表述正確的是 A 國有土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出售 房屋買賣 為成交價格 B 土地使用權(quán)贈與 房屋贈與 由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售 房屋買賣 的市場價格核定 C 土地使用權(quán)交換 房屋交換 為所交換的土地使用權(quán) 房屋的價格 D 征收機關(guān)認為有必要時 也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進 行評估 以評估價格作為計稅依據(jù) E 在房地產(chǎn)交易契約中 無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格 都以房地 產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù) 11 在寫字樓出租中 室內(nèi)標準化裝修的費用通常由支付 A 業(yè)主 B 承租人 C 物業(yè)服務(wù)企業(yè) D 業(yè)主 承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同 E 借款合同 12 房地產(chǎn)估價專家委員會對估價報告的鑒定內(nèi)容包括 A 估價方法選用 B 估價結(jié)果確定方式 C 估價師的職業(yè)道德 D 估價技術(shù)路線 E 估價參數(shù)選取 13 下列關(guān)于 中華人民共和國物權(quán)法 確定的不動產(chǎn)登記制度 表述正確的 是 A 凡不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立 變更 轉(zhuǎn)讓和消滅 經(jīng)依法登記 發(fā)生效力 未經(jīng) 登記 一律不發(fā)生效力 B 不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理 C 依法屬于國家所有的自然資源 所有權(quán)必須登記 D 在對土地 荒山 灘涂 草原 水面等國有自然資源進行依法轉(zhuǎn)讓時 必 須要進行轉(zhuǎn)讓或者變更登記 E 權(quán)利人 利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的 可以申請更正 登記 14 債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有 A 項目投資形成的可分配利潤 B 協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C 協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用 D 租售收益 E 股息 15 劉某在 1 年前獲得一筆月還款額為 800 元 期限為 5 年的汽車借款 經(jīng)銀 行審核后又獲得了一筆月還款額為 1200 元的住房抵押貸款 劉某每月的物業(yè)服 務(wù)費支出為 100 元 則其月均收入至少應(yīng)為 元 A 2363 64 B 2600 00 C 3818 18 D 4200 00 16 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 B 市市區(qū)內(nèi)建設(shè)一住宅小區(qū) 下面其提供的有關(guān)證明 材料是符合申請領(lǐng)取施工許可證條件的 A 該建筑工程用地批準手續(xù) B 取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 C 施工場地已經(jīng)基本具備施工條件 需要拆遷的 其拆遷進度符合施工要求 D 尚未確定施工企業(yè) E 有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料 但施工圖設(shè)計文件還未進行審查 17 按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng) 可以將競爭者劃分為 A 隨機型競爭者 B 兇猛型競爭者 C 選擇型競爭者 D 從容不迫型競爭者 E 軟弱型競爭者 18 按照陳某的遺囑 其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受 其中 應(yīng)繳 納契稅的有 2008 年試題 A 陳某的兒子 B 陳某的經(jīng)紀人 C 陳某的繼母 D 陳某的女兒 E 護理陳某多年的保姆 19 關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法 正確的有 A 房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一 B 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認為 房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性 C 合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點 D 在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段 市場空置率高于合理空置率 E 房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段 20 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行 以擔保未來 3 年連續(xù)獲 得總額 1 2 億元的貸款額度 下列表述中 正確的有 A 該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押 B 該抵押是最高額抵押 C 若銀行實際發(fā)放了 1 5 億元貸款 其優(yōu)先受償價款為 15 億元 D 若銀行實際發(fā)放了 1 5 億元貸款 其優(yōu)先受償價款為 1 2 億元 E 該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力 21 在下列房地產(chǎn)市場指標中 屬于市場交易指標的有 2007 年試題 A 空置量 B 房地產(chǎn)價格指數(shù) C 平均建設(shè)周期 D 吸納率 E 失業(yè)率 22 在現(xiàn)實中 不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低 同一宗房地產(chǎn)的價格之所 以有變動 是由 引起的 A 特質(zhì)性 B 有用性 C 稀缺性 D 有效需求 E 應(yīng)急性 23 間接融資的優(yōu)點在于 A 籌資上可以積少成多 B 安全性比直接融資高 C 有利于籌集長期投資資金 D 由于間接融資主體的金融中介機構(gòu)的作用從而提高了金融業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟水 平 E 減少了對籌資者使用資金的壓力和約束 24 收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括 A 人員工資及辦公費用 B 保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本 為租客提供服務(wù)的費用 C 保險費 房產(chǎn)稅和法律費用等 D 抵押貸款還本付息費用 25 綜合指標是反映具體時空狀態(tài)下的社會經(jīng)濟現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征 可以分為 A 絕對指標 B 相對指標 C 統(tǒng)一指標 D 平均指標 E 變異指標