營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃【初稿】

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摘 要 2016 年召開(kāi)的第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)上 政府工作報(bào)告時(shí)指出 將從 2016 年 5 月 1 日起全面實(shí)施 營(yíng)改增 將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 生活服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)改增 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響無(wú)疑是值得研究的重 大問(wèn)題 營(yíng)改增 后稅負(fù)的變化將決定其是否達(dá)到預(yù)期減稅目標(biāo) 也將影響 營(yíng)改 增 試點(diǎn)的平穩(wěn)推進(jìn) 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)行業(yè) 對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著 至關(guān)重要的作用 而稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控的手段 對(duì)全行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大影響 在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái) 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)改增 會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)大洗牌 對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行 分化及優(yōu)化 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要想擴(kuò)大經(jīng)營(yíng) 增強(qiáng)實(shí)力 對(duì) 營(yíng)改增 不容忽視 提前了解政策 盡早做好籌劃 做好應(yīng)急預(yù)案 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有極大的促進(jìn) 作用 同時(shí)積累經(jīng)驗(yàn)并形成優(yōu)秀典型案例 也對(duì)豐富和發(fā)展整個(gè)稅制 提升稅收籌 劃水平有積極影響 關(guān)鍵詞 營(yíng)改增 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 Abstract The 2016 meeting of the Twelfth National People s Congress pointed out that the government work report from May 1 2016 the full implementation of replacing business tax with value added tax VAT the pilot to expand the scope of the construction industry real estate finance life service industry Effect of real estate enterprises replacing business tax with value added tax VAT on the real estate tax is a major issue worthy of study replacing business tax with value added tax VAT after tax changes will determine whether the expected goal of tax cuts will also affect the steady advance of replacing business tax with value added tax VAT pilot The real estate industry is the key industry of the national economy which plays an important role in the development of the whole economy As a means of national macro control tax has a great impact on the development of the whole industry In the foreseeable future the real estate industry camp changed to increase the industry will be a big reshuffle the entire industry differentiation and optimization Real estate development companies in order to expand operations enhance the strength of the camp changed to increase can not be ignored Advance understanding of the policy as early as possible to do a good job planning contingency plans for the development of the real estate industry has a great role in promoting At the same time the accumulation of experience and the formation of excellent typical cases but also to enrich and develop the entire tax system improve the level of tax planning has a positive impact Keywords Camp Changed To Increase Real Estate Development Enterprises 目 錄 一 引言 1 二 營(yíng)增改 后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義 1 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉稅險(xiǎn)種 1 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃必要性分析 2 三 營(yíng)改增 后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃 2 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 2 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 3 2 投入資金量大 3 3 融資成本高 3 二 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法探討 3 1 合理籌劃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收 3 2 房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)策略 3 3 進(jìn)行全過(guò)程稅收籌劃管理降低稅 負(fù) 5 4 規(guī)避政府性規(guī)費(fèi)帶來(lái)的負(fù)面影響 6 5 與國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通協(xié) 作 6 四 營(yíng)改增 后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃需要注意的問(wèn)題 6 一 進(jìn)項(xiàng)稅方面 6 二 業(yè)務(wù)合作方面 6 三 產(chǎn)品銷(xiāo)售方面 7 五 結(jié)束語(yǔ) 7 參考文獻(xiàn) 8 1 一 引言 稅務(wù)籌劃指的是納稅主體通過(guò)借助經(jīng)營(yíng) 投資 理財(cái)?shù)确绞綄?shí)現(xiàn)少繳稅 延遲 繳稅的合法籌劃 對(duì)于納稅人主體而言 其是一種維護(hù)自身正當(dāng)經(jīng)濟(jì)權(quán)利的手段 我國(guó)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速 大量房地產(chǎn)企業(yè)順著政策 春風(fēng) 獲得了快速發(fā) 展 但是 房地產(chǎn)的快速發(fā)展使得房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 從而極大的影響人們的正常生活 政府為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展 相繼出臺(tái)了諸多調(diào)控政策 如 2009 年出臺(tái) 的 國(guó)四條 2010 年出臺(tái) 國(guó)十條 2011 年出臺(tái)的新 新國(guó)八條 2012 年出臺(tái) 的 禁墅令 2013 年出臺(tái)的新 國(guó)五條 2015 年出臺(tái)的 330 新政 等等 這些 調(diào)控打擊了房產(chǎn)的投資需求 對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)起到了抑制作用 但同時(shí)也讓房地產(chǎn) 企業(yè)遭遇嚴(yán)峻的考驗(yàn) 房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比 房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性 首先 房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國(guó)資金密集型行業(yè)之一 從立項(xiàng) 建造到銷(xiāo)售整個(gè)過(guò)程耗時(shí)長(zhǎng) 同時(shí)投資回報(bào)回收周期長(zhǎng) 造成了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于資金短缺的狀態(tài) 其次 許 多房地產(chǎn)由于自有資金不足 通常多依靠負(fù)債方式經(jīng)營(yíng) 資本負(fù)債率高 并且每天 需要支付巨額的利息 資金鏈狀況更加緊張 再次 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅范圍廣泛 國(guó) 家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅 多采用預(yù)交提前征收方式 這些稅收構(gòu)成了房地產(chǎn) 企業(yè)成本的主要部分 故對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言 利用稅收籌劃節(jié)約資金 保證收益 尤為重要 本節(jié)內(nèi)容將對(duì)論文 營(yíng)增改后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃 這一論題的 來(lái)源及意義進(jìn)行概述分析 從而指明本文研究的重心 二 營(yíng)增改 后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉稅險(xiǎn)種 大型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅險(xiǎn)種較多 本文參照李鵬飛 2016 在 L 房地產(chǎn)有限公 司 營(yíng)增改 稅收籌劃研究 中對(duì) L 房產(chǎn)公司涉稅情況進(jìn)行了分析 本文對(duì)其公司 在 營(yíng)增改 前后涉稅情況進(jìn)行歸納 得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)增改前后涉稅情況 進(jìn)行了總結(jié) 1 營(yíng)增改 前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 房地產(chǎn)企業(yè)在 營(yíng)增改 前涉稅情況主要為營(yíng)業(yè)稅 增值稅 土地增值稅 房 產(chǎn)稅 土地使用稅 企業(yè)所得稅 契稅 印花稅以及流轉(zhuǎn)稅附加稅費(fèi)等 如下表 2 1 所示 表 2 1 涉稅項(xiàng)目一覽表 征稅環(huán)節(jié) 稅種 計(jì)稅依據(jù) 稅率 增值稅 法定增值額 11 印花稅 交易合同價(jià) 0 05 或 0 03 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 耕地占用稅 耕地面積 1 10 平方米 增值稅 法定增資額 11 土地增值稅 增值額 四級(jí)累進(jìn) 契稅 交易合同價(jià) 2 或 4 印花稅 交易合同價(jià) 0 05 房地產(chǎn)交易 土地使用稅 土地面積 0 5 10 平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原則或租金收入 1 2 或 12 房地產(chǎn)占用 城市房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值 1 20 房地產(chǎn)所得 企業(yè)所得稅 企業(yè)收入 25 2 2 營(yíng)增改 后房地產(chǎn)企業(yè)涉稅情況 在 營(yíng)增改 后 房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅情況發(fā)生了變化 總體如下所示 首先 在流轉(zhuǎn)稅稅種 稅率 計(jì)算方法發(fā)生變化 營(yíng)改增 前房地產(chǎn)行業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅 適 用稅率 5 實(shí)行價(jià)內(nèi)稅 營(yíng)改增 后征收增值稅 適用稅率目前未定 但征收 5 可 能性極小 實(shí)行價(jià)外稅 價(jià)內(nèi)稅是指銷(xiāo)售價(jià)款中已內(nèi)容具體有稅款 計(jì)稅公式為 稅款 含稅價(jià)格 適用稅率 價(jià)外稅是指銷(xiāo)售價(jià)款中未內(nèi)容具體有稅款 計(jì)稅公式為 稅款 含稅價(jià)格 1 稅率 適用稅率 未含稅價(jià)格 稅率 其次 增值稅和土地 增值稅依然存在矛盾 土地增值稅的征稅對(duì)象即土地使用權(quán)及其表面建筑附著物成 為增值稅定義中的商品時(shí) 如果還按照當(dāng)前的稅種延續(xù) 房地產(chǎn)業(yè)會(huì)是兩個(gè)稅種共 存且征稅對(duì)象重疊的一個(gè)行業(yè) 且兩個(gè)稅種都是影響房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)生存狀況的重稅 再其次 房產(chǎn)稅 印花稅 契稅及流轉(zhuǎn)稅附加稅費(fèi)等計(jì)稅依據(jù)的變化 價(jià)內(nèi)稅和價(jià) 外稅的變化 必然導(dǎo)致房產(chǎn)稅 印花稅及流轉(zhuǎn)稅附加的計(jì)稅依據(jù)發(fā)生變化 國(guó)有土 地出讓行為如果因?yàn)橐m應(yīng)增值稅的要求做出相應(yīng)改變 計(jì)稅依據(jù)也有可能隨之發(fā) 生變化 最后 企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)發(fā)生變化 由前文可知 應(yīng)納稅所得額 收 入總數(shù)額 不征稅的收入 免稅收入 各項(xiàng)可扣除額 允許彌補(bǔ)的以前年度虧 損 營(yíng)改增 后 如果企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格不變 收入總額為 1 營(yíng)改增 前 營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅 意味著收入也為 1 營(yíng)改增 后 增值稅是價(jià)外稅 收入 就變?yōu)榱?含稅銷(xiāo)售額 1 稅率 也就意味著企業(yè)的一部分收入某種意義上變 為了稅款 這就首先改變了公式中的 收入總額 其次 營(yíng)改增 前 營(yíng)業(yè)稅是 可以在企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行全額扣除的 營(yíng)改增 后 可扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額減少 綜上所述 可以看到 在 營(yíng)增改 施行后 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在應(yīng)繳稅款 營(yíng) 業(yè)收入還是成本都會(huì)發(fā)生較大變化 該變動(dòng)除了對(duì)流轉(zhuǎn)稅及其附加產(chǎn)生影響 還對(duì) 土地增值稅 企業(yè)稅后凈利潤(rùn)及企業(yè)所得稅的繳納產(chǎn)生影響 由此影響整個(gè)企業(yè)的 經(jīng)濟(jì)效益 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃必要性分析 通過(guò)上一小節(jié)內(nèi)容可以看到 營(yíng)增改 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)影響較大 因此房 地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃有著極為重要的作用 借助蔣伊沫 2016 在文中的 分析結(jié)果 可以看到 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要進(jìn)行稅務(wù)籌劃 其具體體現(xiàn)在以下兩 個(gè)方面 第一 稅務(wù)籌劃處理方面 大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其下屬公司在稅務(wù)處理時(shí) 過(guò)于激進(jìn)冒險(xiǎn) 只片面盲目追求稅收負(fù)擔(dān)的減少 卻沒(méi)有考慮到其背后的政策風(fēng)險(xiǎn) 以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 沒(méi)有正確區(qū)分處理合理避稅和違法避稅 經(jīng)常因?yàn)槟承┎环隙惙?規(guī)定的操作 違反了國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)而遭到相關(guān)稅務(wù)部口的調(diào)查和罰款 給集團(tuán) 企業(yè)造成不必要的損失 第二 稅收籌劃認(rèn)識(shí)方面 大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)片面的認(rèn)為稅收負(fù)擔(dān)的減少 一定會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)最大化 沒(méi)有從公司從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā) 對(duì)稅務(wù)籌劃處理缺乏整 體思路 使得籌劃方案具有片面性且可操作性不強(qiáng) 同時(shí)沒(méi)有正確處理稅收籌劃和 企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之間的關(guān)系 稅務(wù)籌劃理念目標(biāo)不明確 綜上所述 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃 一方面能夠?qū)ζ髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行客觀梳 理和控制 另一方面 也能夠通過(guò)稅務(wù)籌劃降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本 3 三 營(yíng)改增 后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃狀況 離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的分 析 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)切入 為 營(yíng)增改 后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌 劃分析奠定理論基礎(chǔ) 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)較大 并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較 長(zhǎng) 這使得我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期相比較長(zhǎng) 從其最初獲得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán) 還需要經(jīng)歷項(xiàng)目實(shí)地勘察 前期規(guī)劃 拆遷征地 房屋建設(shè)等較多的階段 再加上 各個(gè)房地產(chǎn)公司融資能力 設(shè)計(jì)進(jìn)度等方面的差異 進(jìn)一步延長(zhǎng)了房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā) 周期 2 投入資金量大 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目和工程量往往都是大型工程 因此 房地產(chǎn)公司在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中需要入的資金量十分大 特別是在前期階段受 到設(shè)計(jì) 勘察 征地補(bǔ)償?shù)确矫娴挠绊?其總體的資金消耗是非常大的 這其中的 土地使用權(quán)資金往往能占據(jù)到房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的一半左右 3 融資成本高 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于特殊企業(yè) 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)往往有著較大的資金需求量 正如前面所提及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入資金數(shù)量 巨大 因此 房地產(chǎn)企業(yè)往往需要進(jìn)行融資 房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中對(duì)資金的 占用時(shí)間非常長(zhǎng) 再加上當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷 進(jìn)一步的加重了這一情況 導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)所需的融資成本非常高 傳統(tǒng)的融資渠道在很大程度上已經(jīng) 不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)公司融資的需求 導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司為了進(jìn)一步的融資 不 得不提升自身的融資成本 二 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法探討 1 合理籌劃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收 早介入早謀劃 必須全過(guò)程合法合規(guī)籌劃稅費(fèi) 一是對(duì)于房地產(chǎn)增值稅一般納 稅人 要從籌資 土地取得 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 供應(yīng)商合作者的選擇等前期環(huán)節(jié)介入 直 到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用和成本都要盡可能符合銷(xiāo)售稅金和土地增值稅清算的 納稅抵扣 加強(qiáng)對(duì)材料供應(yīng) 勞務(wù)服務(wù) 融資渠道等合作企業(yè)的選擇 要加強(qiáng)對(duì)增 值稅發(fā)票的管理 提高增值稅抵扣意識(shí) 二是加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定 要對(duì)材 料等供應(yīng)商的資質(zhì)和材料的報(bào)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析 在一般納稅人處購(gòu)進(jìn)零散建筑材料 的時(shí)候 通過(guò)索要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的方式能夠最大額度的抵扣 如果是在小規(guī)模納 稅人處進(jìn)購(gòu)材料的時(shí)候 如果是無(wú)法進(jìn)行抵扣或者是抵扣比較低的情況下 可以在 價(jià)格上進(jìn)行協(xié)商 第三 要充分的利用稅率差異 一般情況下 物資的稅率是 17 左右 而建筑行業(yè)的稅率則是 11 如果是政策允許 可以利用納稅對(duì)象之間的稅 率差異來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān) 另外 要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人身份進(jìn)行相 關(guān)的利用 做好稅收籌劃 例如小規(guī)模納稅人的進(jìn)項(xiàng)稅超過(guò)了銷(xiāo)售額的 8 在這種 情況下 如果要減少稅負(fù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)成為一般納稅人 最后 可以 通過(guò)納稅時(shí)間延遲 爭(zhēng)取優(yōu)惠政策等措施進(jìn)行稅收籌劃 2 房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)策略 針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響 要想在新的稅收政策下降低成本 就必須結(jié)合實(shí)際做好營(yíng)銷(xiāo)策略的轉(zhuǎn)變工作 例如在定價(jià)不變的情況下 通過(guò)營(yíng)改增 4 能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)費(fèi)用和成本 在提升利潤(rùn)方面能夠發(fā)揮十分重要的 作用 但是如果材料 人力 設(shè)備等相關(guān)因素的變化 則會(huì)導(dǎo)致成本上升 在這種 情況下 房地產(chǎn)企業(yè)就要對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行有效調(diào)整 升級(jí)業(yè)務(wù) 擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍 不 斷提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)企業(yè)要積極實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化 并且盡可能的根據(jù)實(shí) 際實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目的同步開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的 對(duì)于銷(xiāo)售階段的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃策略我們提出以下兩種方式 即 一種方式是 房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采用出售或出租房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)到 底是全部出售還是留下一部分用于對(duì)外租賃 這取決于企業(yè)制定的戰(zhàn)略以及管理者 的意圖 在保證企業(yè)收入一定的前提下 出售房產(chǎn)與租賃房產(chǎn)這兩種不同的選擇會(huì) 給企業(yè)帶來(lái)有差別的稅收后果 如果出售和出租均是企業(yè)可以接受的 那么 從稅 務(wù)籌劃的視角來(lái)看 運(yùn)用稅負(fù)平衡點(diǎn)分析法給出決策建議 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于 出租等商業(yè)用途時(shí) 產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的不征土地增值稅 在稅款清算時(shí)不列收入 不扣 除相應(yīng)的成本和費(fèi)用 出售房產(chǎn)要稅繳土地增值納 而出租房產(chǎn)要繳納的是房產(chǎn)稅 如果轉(zhuǎn)出售為出租的話 房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅會(huì)減少 但需要繳納的房產(chǎn) 稅會(huì)增加 二者是此減彼增的關(guān)系 我們不能僅根據(jù)出租方式下不用繳納土地增值 稅這一點(diǎn)就武斷得出出租方式下稅收成本更低的結(jié)論 正確的納稅籌劃思路是要把 減少的土地增值稅與增加的房產(chǎn)稅放到一起比較之后方能得出結(jié)論 為保證在出售和出租兩種情形下企業(yè)獲得的收入相同 現(xiàn)假定出售房產(chǎn)的銷(xiāo)售 收入為 S 對(duì)外出租房產(chǎn)總的租金也為 S 該部分房產(chǎn)相應(yīng)的成本和費(fèi)用為 C 增 值率為 R 則 R S C C 土地增值稅稅率為 r 速算扣除系數(shù)為 m 不考慮貨 幣時(shí)間價(jià)值因素 下面討論在收入一定的情況下 如何選擇能使企業(yè)的稅收成本較 低 若使出售房產(chǎn)與出租房產(chǎn)面臨的稅收成本相同 城建稅及教育費(fèi)附加相同 只 需出售房產(chǎn)需繳納的土地增值稅等于出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅即可 即 S C r C m S 12 由該式可以推出 S C m r r 0 12 代入 R S C C 中 化簡(jiǎn) 得到出售與出租的稅負(fù)平衡點(diǎn)增值率 R m 0 12 r 0 12 結(jié)合我國(guó)土地增值稅四 級(jí)超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn) 用代入檢驗(yàn)法逐級(jí)驗(yàn)證很容易就能找到滿足條件的稅負(fù)平 衡點(diǎn)增值率 假設(shè)增值率 50 則 r 30 m 0 把數(shù)據(jù)代入上面的公式 得稅負(fù) 平衡點(diǎn)增值率 R 0 12 0 18 66 67 這與假設(shè)增值率 50 相矛盾 假設(shè)不成立 需要提高稅率進(jìn)行測(cè)算 假設(shè) 50 增值率 100 則 r 40 m 5 代入上述公式 得稅負(fù)平衡點(diǎn)增值率 R 0 17 0 28 60 71 與假設(shè)相一致 假設(shè)成立 同理可以驗(yàn) 證 當(dāng) 100 增值率 200 以及當(dāng)增值率 200 用公式推得的結(jié)論與假設(shè)矛盾 在出售與出租收入相同的情況下 當(dāng)出售房產(chǎn)的增值率為稅負(fù)平衡點(diǎn)增值率 60 71 時(shí) 出售房產(chǎn)與出租房產(chǎn)的稅收成本相同 當(dāng)出售房產(chǎn)的增值率大于稅負(fù)平 衡點(diǎn)增值率 60 71 時(shí) 出售房產(chǎn)需要繳納的土地增值稅會(huì)高于出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房 產(chǎn)稅 選擇出租方式稅收成本較低 企業(yè)可以通過(guò)轉(zhuǎn)售為租來(lái)降低稅負(fù) 當(dāng)出售房 產(chǎn)的增值率小于稅負(fù)平衡點(diǎn)增值率 60 71 時(shí) 出售房產(chǎn)需要繳納的土地增值稅低于 出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅 選擇出售方式稅收成本較低 出租反而會(huì)加重企業(yè)的納 稅負(fù)擔(dān) 此時(shí) 從稅務(wù)籌劃的視角來(lái)看企業(yè)不應(yīng)轉(zhuǎn)售為租 另一種方式是 通過(guò)出售精裝房實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃 精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用 的一種促銷(xiāo)方式 它存在較大的稅務(wù)籌劃空間 精裝修房稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于選擇 更加科學(xué)的合同簽訂方式 合同簽訂方式不同 企業(yè)的納稅義務(wù)會(huì)出現(xiàn)較大的差別 5 如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者僅簽訂一份精裝修房屋銷(xiāo)售合同 則稅法認(rèn)定的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo) 售收入是合同總價(jià)款 開(kāi)發(fā)商就產(chǎn)生了按照合同總價(jià)繳納計(jì)算土地增值稅的納稅義 務(wù) 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定 土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的制度 合同總價(jià)款 中包括的裝修價(jià)款也需要按照當(dāng)?shù)氐念A(yù)征率預(yù)繳土地增值稅 在土地增值稅清算時(shí) 由于裝修成本可以從裝修收入中扣除 這部分裝修價(jià)款并沒(méi)有增值額 實(shí)質(zhì)上不用 繳納土地增值稅 但因?yàn)楹贤炗喎绞胶皖A(yù)征制度的約束 企業(yè)損失了該部分資金 的貨幣時(shí)間價(jià)值 這種做法不符合稅務(wù)籌劃的遞延納稅原理 如果開(kāi)發(fā)商在和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能把銷(xiāo)售毛坯房與對(duì)房屋進(jìn)行精裝修這二者 分開(kāi) 實(shí)行分立定價(jià) 則可以在總收入一定的情況下減少稅收成本 具體做法如下 在開(kāi)發(fā)建造的房產(chǎn)初步完工時(shí)就先和購(gòu)房者簽訂毛坯房銷(xiāo)售合同 在準(zhǔn)備裝修時(shí)再 同購(gòu)房者簽訂精裝修工程總承包合同 之后按照原價(jià)與裝修公司簽訂工程轉(zhuǎn)包合同 由裝修公司負(fù)責(zé)具體的裝修事宜 在這樣的合同簽訂方式下 稅法認(rèn)定的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo) 售收入是毛坯房的價(jià)格 開(kāi)發(fā)商僅需按照毛坯房銷(xiāo)售合同的總價(jià)款繳納計(jì)算土地增 值稅 因?yàn)檠b修工程不在土地增值稅征稅范圍里 不產(chǎn)生土地增值稅的納稅義務(wù) 企業(yè)無(wú)需就裝修價(jià)款預(yù)繳土地增值稅 對(duì)于保有階段 房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)稅務(wù)籌劃 我們提出采用租金收入收取方式進(jìn) 行稅務(wù)籌劃 即如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)找不到合適的被投資方 無(wú)法用房地產(chǎn)投資入 股 或者根據(jù)管理層的戰(zhàn)略意圖 企業(yè)決定對(duì)外出租某個(gè)特定房產(chǎn)以賺取租金收入 此時(shí) 就有必要對(duì)租金收入的收取方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)在出租商品房的 同時(shí)通常會(huì)提供物業(yè)管理服務(wù) 并代收承租方的水電費(fèi) 取得的收入實(shí)際上可以拆 分為商品房本身的使用費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)和代收的費(fèi)用這三大部分 企業(yè)在收取承租 方支付的價(jià)款時(shí) 采取一攬子收取方式或者分別收取的方式 企業(yè)可以獲得相同的 總收入 但是不同收取方式下稅收后果會(huì)有明顯的差異 如果企業(yè)與承租方簽訂了一攬子房屋租賃合同 則企業(yè)需要按照合同總價(jià)款繳 納房產(chǎn)稅等 不管是物業(yè)管理收入還是代收的水電費(fèi)價(jià)款均應(yīng)包含在房產(chǎn)稅的計(jì)稅 依據(jù)當(dāng)中 這無(wú)疑會(huì)加大稅基 增加企業(yè)的稅收成本 如果企業(yè)能意識(shí)到物業(yè)管理 費(fèi)在單獨(dú)核算時(shí)只需要繳納附加稅費(fèi)而不需要繳納房產(chǎn)稅這一點(diǎn) 采取合理的方式 把它從總價(jià)款中分離出來(lái) 企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)大大減輕 如果企業(yè)能與承租方簽訂多個(gè)合同 把從承租方處收取的價(jià)款區(qū)分為商品房使 用費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)和代收的水電費(fèi) 那么 企業(yè)僅需就收取的商品房使用費(fèi)繳納房 產(chǎn)稅 物業(yè)管理收入以及代收的水電費(fèi)將被排除在房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)之外 在實(shí)務(wù) 中 房地產(chǎn)企業(yè)可以投資成立獨(dú)立核算的物業(yè)管理公司 將部分租金表現(xiàn)為其他合 理的形式 以此來(lái)降低稅負(fù) 在同承租方簽訂合同時(shí) 可以采取由房地產(chǎn)企業(yè)與承 租方簽訂房屋租賃合同 由物業(yè)公司與承租方簽訂物業(yè)管理合同的做法 并且要合 理分配租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 具體來(lái)說(shuō) 就是要在企業(yè)總收入不變的情況下 盡量 降低租金收入 提高物業(yè)管理收入 站在最終投資人的角度看 企業(yè)收取的總價(jià)款 并未減少 只不過(guò)是總收入在兩個(gè)不同的主體之間分配了一下而已 但總的稅收成 本則會(huì)明顯下降 3 進(jìn)行全過(guò)程稅收籌劃管理降低稅負(fù) 在實(shí)行營(yíng)改增之后無(wú)論是先前的項(xiàng)目還是之后新項(xiàng)目 都要開(kāi)展積極合理的稅 收籌劃 按新老項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待進(jìn)行全過(guò)程稅收籌劃和管理 最大程度的降低稅負(fù) 一要準(zhǔn)確判斷 區(qū)分新老項(xiàng)目 選用合規(guī)的稅率 一是以是否取得工程施工許可證 為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷 營(yíng)改增之前簽訂的建筑施工合同 但沒(méi)有辦理施工許可證 工程未 動(dòng)工 6 月 10 日后才辦理施工許可證 工程正式動(dòng)工的項(xiàng)目 是新項(xiàng)目 二是以合 6 同是否簽訂來(lái)區(qū)分 6 月 10 日后簽訂施工合同的項(xiàng)目是新項(xiàng)目 三是有施工許可證 也簽訂了施工合同 但 5 月 1 日前未完工 營(yíng)改增之后繼續(xù)施工的項(xiàng)目 是老項(xiàng) 目 四是 先上車(chē)后買(mǎi)票 的行為 6 月 10 日之前沒(méi)有簽合同 包括工程施工許可 證等法律手續(xù) 但已正式動(dòng)工了 6 月 10 日后補(bǔ)辦手續(xù)的工程 還叫做老項(xiàng)目 二 要清楚取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)額是否可以抵扣 按照 實(shí)質(zhì)重于形式 來(lái)掌握取得進(jìn)項(xiàng) 稅額是否能夠抵扣 比如 6 月 10 日前采購(gòu)的建筑材料已經(jīng)用于工程項(xiàng)目但 6 月 10 日后才支付材料款取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票 進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣 6 月 10 日前購(gòu)買(mǎi)的辦 公用品 機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)及其他存量資產(chǎn)但 6 月 10 日后才獲得增值稅專(zhuān)用發(fā) 票的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣 三要按照分開(kāi)采購(gòu) 分開(kāi)決算 分開(kāi)核算的原則 對(duì)房地產(chǎn) 新老項(xiàng)目銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行分項(xiàng) 分開(kāi)管理 新項(xiàng)目取得的進(jìn)項(xiàng)稅不能用于老項(xiàng) 目抵扣 4 規(guī)避政府性規(guī)費(fèi)帶來(lái)的負(fù)面影響 首先 可以通過(guò)土地出讓的方式獲取土地的使用權(quán) 然后根據(jù)土地成交價(jià)格及 相關(guān)規(guī)費(fèi)的金額 憑政府部門(mén)開(kāi)具的合法憑證按照一定的比例扣除稅款 其次 針 對(duì)庫(kù)存量按照銷(xiāo)售收入實(shí)行簡(jiǎn)易征收 征稅率確定為 5 左右 另外 房地產(chǎn)企業(yè) 要充分利用政府出臺(tái)的各種優(yōu)惠政策 減輕稅負(fù)增加 最后 房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮 調(diào)整產(chǎn)品開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 更多開(kāi)發(fā)建設(shè)精裝修房 這樣在精裝修過(guò)程中產(chǎn)生的勞務(wù) 材 料費(fèi)用都能夠取得增值專(zhuān)用發(fā)票 在繳納增值稅的時(shí)候可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣 5 與國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通協(xié)作 營(yíng)改增之后 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征管主體由過(guò)去的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家稅務(wù) 機(jī)關(guān) 加上很多政策 規(guī)定和要求需要進(jìn)一步的明確 因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要與國(guó) 家稅務(wù)機(jī)關(guān)多溝通 多聯(lián)系 多交流 構(gòu)建通暢的協(xié)調(diào)關(guān)系 及時(shí)了解和掌握增值 稅方面的相關(guān)知識(shí)以及房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增之后需要注意的事項(xiàng) 獲取最新的稅收 政策信息 為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范自身的納稅行為提供可靠的業(yè)務(wù)保障 四 營(yíng)改增 后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃需要注意的問(wèn) 題 一 進(jìn)項(xiàng)稅方面 進(jìn)項(xiàng)稅額 從理論上講 降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額或增大進(jìn)項(xiàng)稅額都會(huì)有效降低增值稅應(yīng) 納稅額 但是在銷(xiāo)項(xiàng)稅率固定不變的情況下 降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額 就意味著降低銷(xiāo)售價(jià) 格 這是不可取的 所以降低增值稅額的最佳辦法是增加進(jìn)項(xiàng)稅 增加進(jìn)項(xiàng)稅理論 上可以通過(guò)提高采購(gòu)價(jià)格或者進(jìn)項(xiàng)稅率來(lái)實(shí)現(xiàn) 但是提高采購(gòu)價(jià)格是不可取的 所 以提高進(jìn)項(xiàng)稅率是增加進(jìn)項(xiàng)稅額 降低增值稅負(fù)的最佳途徑 企業(yè)抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)數(shù)額 是依據(jù)企業(yè)取得并通過(guò)認(rèn)證的增值稅專(zhuān)用發(fā)票來(lái) 確定的 這個(gè)數(shù)額等于所采購(gòu)商品 服務(wù) 的價(jià)格和稅率的乘積 當(dāng)企業(yè)采購(gòu)價(jià)格 不變時(shí) 可以采用取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票 選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商 延遲 交貨 固定資產(chǎn)采購(gòu)等方法來(lái)增加進(jìn)項(xiàng)稅數(shù)額 二 業(yè)務(wù)合作方面 在業(yè)務(wù)合作方面主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇合建模式下 進(jìn)行建筑工程分承包 情況下 合作方有達(dá)成雙方共同投資 利潤(rùn)共同分享 風(fēng)險(xiǎn)一塊承擔(dān)才可真正實(shí)現(xiàn) 合作建房 具有雄厚資金優(yōu)勢(shì)的企業(yè)與具有土地使用權(quán)的兩個(gè)企業(yè) 在雙方共同投 資 利潤(rùn)共同分享 風(fēng)險(xiǎn)一塊承擔(dān)的前提下 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的共同開(kāi)發(fā) 送種合 7 作方式一方面解決了土地獲取問(wèn)題 同時(shí)也可以避免因資金壓力造成的企業(yè)經(jīng)營(yíng)困 難 在項(xiàng)目合作過(guò)程中 土地的轉(zhuǎn)移是需要支付一定的契稅的 其來(lái)源主要是土地 的價(jià)值 增值稅方面 企業(yè)如果不想承擔(dān)增值稅稅額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作雙方需要對(duì) 最終的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確的區(qū)分 一旦合作的一方利用投資獲得收益時(shí) 這種方 案就沒(méi)有實(shí)施的可能 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō) 從獲取土地到投資入股二者之間 的時(shí)間不能拉的太長(zhǎng) 縮小土地在投資時(shí)的預(yù)估價(jià)格和獲取土地時(shí)的實(shí)際價(jià)格之間 的差異 進(jìn)而減少土地增值稅和企業(yè)所得稅方面的稅負(fù) 三 產(chǎn)品銷(xiāo)售方面 對(duì)項(xiàng)目土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算 確定合理有效的銷(xiāo)售價(jià)格 主地増值 稅法規(guī)定 當(dāng)普通住宅增值稅率不超過(guò) 20 時(shí) 可見(jiàn)面土地增值稅 而超過(guò) 20 臨 界點(diǎn)時(shí) 將全額征收土地增值稅 所料對(duì)土地増值稅臨界點(diǎn)的把控可以有效實(shí)現(xiàn)零 增值稅負(fù) 由于項(xiàng)目的建造成本是相對(duì)固定的 所以公司可采用產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng) 來(lái)對(duì)増值率實(shí)施改變 五 結(jié)束語(yǔ) 不論是從降低稅基還是從轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的角度 均能不同程度的降低房地產(chǎn)公司的 整體稅負(fù) 達(dá)到減稅的效果 企業(yè)在籌劃的過(guò)程中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用或者結(jié) 合使用 以最大程度的減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān) 同時(shí)也應(yīng)看到 房地產(chǎn)行業(yè)不是孤立行 業(yè) 與多個(gè)產(chǎn)業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系 是全社會(huì)的焦點(diǎn) 在 營(yíng)改增 政策過(guò)渡期 房地產(chǎn)公司要在充分研讀政策 加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè) 適當(dāng)進(jìn)行服務(wù)外包 多管齊下 做好稅收籌劃 乘著 營(yíng)改增 的東風(fēng) 進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 提高市場(chǎng)占有率 進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 由于個(gè)人專(zhuān)業(yè)水平和知識(shí)儲(chǔ)備的局限性 不能夠全面 深入的探討 營(yíng)改增 后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)拿地的具體 措施 但是相信在今后的工作實(shí)踐和學(xué)習(xí)中 能夠?qū)υ搯?wèn)題有更深入的學(xué)習(xí)和理解 從而提高對(duì)該論題的認(rèn)識(shí) 8 參考文獻(xiàn) 1 TheIncentivesForTaxPlanning Armstrong C S J L Blouin D F Larcker J ournalofAccountancy 2012 2 鄒忠明 營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅及相關(guān)業(yè)務(wù)處理 J 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì) 2016 21 44 45 3 紀(jì)巧莉 淺談營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算 J 時(shí)代金融旬刊 2016 24 4 路露 營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理 J 商 2016 33 162 162 5 劉志成 淺談營(yíng)改增之后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃 J 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2016 19 158 158 6 彭文彰 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略 J 財(cái)經(jīng)界 2016 15 316 317 7 惠國(guó)群 淺析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 J 中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì) 2016 5 58 59 8 徐海蓉 營(yíng)改增下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì) J 經(jīng)營(yíng)管理者 2016 18 9 李鵬 楊子皓 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響與對(duì)策 J 商情 2015 8 96 96 10 曹東峰 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 J 中國(guó)總會(huì)計(jì)師 2015 9 134 135 11 隋妍雁 營(yíng)改增 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策 J 東方企業(yè)文化 2015 9 12 郭愛(ài)粉 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策 J 管理觀察 2015 13 60 62 13 蔡昌 營(yíng)改增 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 J 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2015 6 49 51 14 許亞敏 試論營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響及應(yīng)對(duì)措施 J 現(xiàn)代 經(jīng)濟(jì)信息 2015 7 15 何慶杰 營(yíng)改增 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策 J 智富時(shí)代 2016 2 16 李志丹 試論 營(yíng)改增 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響 J 經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信 息 2016 36 66 66 17 楊書(shū)軍 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 J 當(dāng)代會(huì)計(jì) 2016 11 64 65 18 董明懷 淺析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響 J 中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì) 2016 4 67 68 19 張福梅 胡細(xì)英 營(yíng)改增 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響探究 J 中國(guó)集體經(jīng)濟(jì) 2016 33 113 114 20 李雪 淺談 營(yíng)改增 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施 J 中國(guó)集體經(jīng)濟(jì) 2016 9 77 78 21 張林波 李露 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析 J 企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)月刊 2015 22 133 134 22 占代娣 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析 J 企業(yè)改革與管理 2015 20 133 134