湖南省高級(jí)人民法院關(guān)于房屋買賣、房屋租賃指導(dǎo)意見

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湖南省高級(jí)人民法院關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行） （湖南省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)2008年1月4日會(huì)議通過） 為正確審理房屋買賣、租賃糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。 一、在審理商品房買賣合同糾紛案件中，對(duì)出賣人不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，出售房屋權(quán)屬不明的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前完善了相關(guān)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。 二、以掛靠方式從事房地產(chǎn)開發(fā)的，一旦產(chǎn)生民事責(zé)任，掛靠人和被掛靠企業(yè)應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 三、轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)的，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般認(rèn)定有效。 經(jīng)出賣人同意，買受人將預(yù)約協(xié)議的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的，一般應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為有效。 四、出賣人以同一房屋與數(shù)人簽訂的房屋買賣合同都有效時(shí)，一般按以下順序確定房屋所有權(quán)人： （一）已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的； （二）在均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的情況下，已經(jīng)辦理預(yù)告登記手續(xù)的； （三）均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記、預(yù)告登記手續(xù)的，應(yīng)綜合考慮是否實(shí)際使用、添附、交付房款多少、簽訂合同時(shí)間先后等因素，公平合理確定所有權(quán)人。 對(duì)未能取得房屋所有權(quán)的買受人，出賣人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。 五、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，出賣人或買受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知貸款銀行參加訴訟。 六、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。買受人以前述規(guī)定為由請(qǐng)求免除其貸款償還責(zé)任的，不予支持。 七、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款簽訂虛假的商品房買賣合同，貸款銀行請(qǐng)求撤銷借款合同，由買受人和出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，應(yīng)予支持。 八、將經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居工程用房轉(zhuǎn)讓，如所轉(zhuǎn)讓房屋不具備市場(chǎng)流通條件，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同有效的，不予支持。 九、出賣人出售集體所有土地上的房屋給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無效。買受人請(qǐng)求賠償?shù)?，?yīng)根據(jù)締約過失責(zé)任的大小，綜合考慮房屋裝修、改建、拆遷、房?jī)r(jià)變動(dòng)等因素確定各自應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。 如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且起訴前買受人經(jīng)批準(zhǔn)取得了買賣房屋所占用的宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 十、出賣人變更房屋設(shè)計(jì)后未通知買受人，買受人以實(shí)際交付房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向與合同約定不一致，且超過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人對(duì)損失的計(jì)算有約定的，從其約定；未約定的，應(yīng)綜合考慮資金占用、房?jī)r(jià)變動(dòng)等因素計(jì)算和認(rèn)定損失。 出賣人變更設(shè)計(jì)后通知了買受人的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。 十一、出賣人和買受人對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊設(shè)施建設(shè)費(fèi)的承擔(dān)有約定的，從其約定。未作約定，如該費(fèi)用已包含在物價(jià)部門備案的房屋價(jià)格構(gòu)成中，出賣人再向買受人收取的，不予支持。 既無約定，也未備案的，如經(jīng)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊公司等授?quán)收取，或者雖未經(jīng)授權(quán)，但出賣人已在合理范圍內(nèi)墊付費(fèi)用，要求買受人支付的，應(yīng)予支持。 十二、由于一方原因造成買賣合同無效或無法繼續(xù)履行的，人民法院在判令過錯(cuò)方賠償損失時(shí)，應(yīng)綜合考慮資金占用、房?jī)r(jià)變動(dòng)等因素，盡可能保護(hù)誠(chéng)信方利益。 十三、當(dāng)事人以出租房屋未辦理房屋租賃許可證，或租賃合同未辦理登記手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無效的，不予支持。但雙方當(dāng)事人約定辦理房屋租賃許可證和登記手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。 十四、房屋所有權(quán)沒有爭(zhēng)議，且房屋經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，又具備交付使用條件，當(dāng)事人以出租人未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無效的，不予支持。 十五、出租人出售租賃房屋，一般應(yīng)于出售房屋前三個(gè)月書面通知承租人。書面通知確有困難的，可以采取報(bào)刊、電視、電話、在租賃房屋張貼公告等方式通知承租人。 出租人出售房屋，承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有下列情形之一的，不予支持： （一）房屋共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的； （二）出租人基于其與第三人的近親屬關(guān)系而出售租賃房屋的； （三）出租人出售的是整體房屋，而承租人僅主張購(gòu)買其租賃部分房屋的；或者承租人雖主張購(gòu)買整體房屋，但其承租面積未達(dá)到整體房屋面積50％以上的； （四）善意第三人買受房屋并已過戶的。 承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效的，應(yīng)予支持。但請(qǐng)求按該房屋買賣合同的約定直接買受該房屋的，不予支持。 承租人自知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋已出售，在三十日內(nèi)未提出異議的，可認(rèn)定其自動(dòng)放棄權(quán)利。 十六、房屋買賣、租賃合同糾紛，當(dāng)事人一方或雙方人數(shù)眾多的，應(yīng)嚴(yán)格遵守最高人民法院《關(guān)于共同訴訟受理問題的通知》規(guī)定，原則上由基層人民法院作一審。中級(jí)人民法院認(rèn)為應(yīng)由其作一審的，在受理之前必須書面請(qǐng)示省高級(jí)人民法院立案庭，由省高級(jí)人民法院立案庭商民一庭后決定。 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡(jiǎn)歷、論文寫作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計(jì)，word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔