湖南省高級人民法院關于房屋買賣、房屋租賃指導意見

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湖南省高級人民法院關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行） （湖南省高級人民法院審判委員會2008年1月4日會議通過） 為正確審理房屋買賣、租賃糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結合審判實踐，提出如下指導意見。 一、在審理商品房買賣合同糾紛案件中，對出賣人不具有房地產開發(fā)資質的，未取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證的，出售房屋權屬不明的，一般應認定合同無效。但在一審法庭辯論終結前完善了相關手續(xù)的，可認定合同有效。 二、以掛靠方式從事房地產開發(fā)的，一旦產生民事責任，掛靠人和被掛靠企業(yè)應承擔連帶責任。 三、轉讓購房指標的，只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，一般認定有效。 經出賣人同意，買受人將預約協議的權利義務轉讓給第三人的，一般應認定該轉讓行為有效。 四、出賣人以同一房屋與數人簽訂的房屋買賣合同都有效時，一般按以下順序確定房屋所有權人： （一）已經辦理房屋產權過戶登記手續(xù)的； （二）在均未辦理房屋產權過戶登記手續(xù)的情況下，已經辦理預告登記手續(xù)的； （三）均未辦理房屋產權過戶登記、預告登記手續(xù)的，應綜合考慮是否實際使用、添附、交付房款多少、簽訂合同時間先后等因素，公平合理確定所有權人。 對未能取得房屋所有權的買受人，出賣人應承擔民事責任。 五、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應當告知貸款銀行參加訴訟。 六、根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。買受人以前述規(guī)定為由請求免除其貸款償還責任的，不予支持。 七、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款簽訂虛假的商品房買賣合同，貸款銀行請求撤銷借款合同，由買受人和出賣人承擔連帶清償責任的，應予支持。 八、將經濟適用房、安置房、安居工程用房轉讓，如所轉讓房屋不具備市場流通條件，當事人請求確認合同有效的，不予支持。 九、出賣人出售集體所有土地上的房屋給非本集體經濟組織成員的，一般應認定合同無效。買受人請求賠償的，應根據締約過失責任的大小，綜合考慮房屋裝修、改建、拆遷、房價變動等因素確定各自應承擔的民事責任。 如買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，并且起訴前買受人經批準取得了買賣房屋所占用的宅基地使用權的，應當認定合同有效。 十、出賣人變更房屋設計后未通知買受人，買受人以實際交付房屋的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向與合同約定不一致，且超過行業(yè)標準，請求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任和賠償損失的，應予支持。當事人對損失的計算有約定的，從其約定；未約定的，應綜合考慮資金占用、房價變動等因素計算和認定損失。 出賣人變更設計后通知了買受人的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。 十一、出賣人和買受人對供水、供電、供熱、燃氣、通訊設施建設費的承擔有約定的，從其約定。未作約定，如該費用已包含在物價部門備案的房屋價格構成中，出賣人再向買受人收取的，不予支持。 既無約定，也未備案的，如經供水、供電、供熱、燃氣、通訊公司等授權收取，或者雖未經授權，但出賣人已在合理范圍內墊付費用，要求買受人支付的，應予支持。 十二、由于一方原因造成買賣合同無效或無法繼續(xù)履行的，人民法院在判令過錯方賠償損失時，應綜合考慮資金占用、房價變動等因素，盡可能保護誠信方利益。 十三、當事人以出租房屋未辦理房屋租賃許可證，或租賃合同未辦理登記手續(xù)為由請求確認租賃合同無效的，不予支持。但雙方當事人約定辦理房屋租賃許可證和登記手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。 十四、房屋所有權沒有爭議，且房屋經工程質量驗收和消防驗收合格，又具備交付使用條件，當事人以出租人未取得房屋產權證為由請求確認租賃合同無效的，不予支持。 十五、出租人出售租賃房屋，一般應于出售房屋前三個月書面通知承租人。書面通知確有困難的，可以采取報刊、電視、電話、在租賃房屋張貼公告等方式通知承租人。 出租人出售房屋，承租人主張行使優(yōu)先購買權，有下列情形之一的，不予支持： （一）房屋共有人主張優(yōu)先購買權的； （二）出租人基于其與第三人的近親屬關系而出售租賃房屋的； （三）出租人出售的是整體房屋，而承租人僅主張購買其租賃部分房屋的；或者承租人雖主張購買整體房屋，但其承租面積未達到整體房屋面積50％以上的； （四）善意第三人買受房屋并已過戶的。 承租人的優(yōu)先購買權被侵害，請求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效的，應予支持。但請求按該房屋買賣合同的約定直接買受該房屋的，不予支持。 承租人自知道或應當知道租賃房屋已出售，在三十日內未提出異議的，可認定其自動放棄權利。 十六、房屋買賣、租賃合同糾紛，當事人一方或雙方人數眾多的，應嚴格遵守最高人民法院《關于共同訴訟受理問題的通知》規(guī)定，原則上由基層人民法院作一審。中級人民法院認為應由其作一審的，在受理之前必須書面請示省高級人民法院立案庭，由省高級人民法院立案庭商民一庭后決定。 歡迎您下載我們的文檔，后面內容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面， 打造全網一站式需求 Ppt課件制作設計，word文檔制作、圖文設計制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質的服務對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔