房地產(chǎn)公司取得預(yù)售收入的賬務(wù)處理.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 房地產(chǎn)公司取得預(yù)售收入的賬務(wù)處理 　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部完工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函［2008］299號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再進(jìn)行調(diào)整。預(yù)計(jì)利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定： 　?。ㄒ唬┓墙?jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目 　　1、位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。 　　2、位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 　　3、位于其他地區(qū)的，不得低于10%。 　　（二）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目 　　經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目符合《建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房［2004］77號(hào)）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3%。 　　那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？筆者認(rèn)為，可以在不增設(shè)會(huì)計(jì)科目的情況下，對(duì)預(yù)收賬款應(yīng)繳納稅費(fèi)，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“預(yù)付賬款”（開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計(jì)超過1年時(shí)也可通過“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目）、“遞延所得稅資產(chǎn)”科目來核算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到客戶預(yù)付的款項(xiàng)時(shí)，不符合收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)上將其確認(rèn)為負(fù)債。 按照稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入應(yīng)先按規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。也就是說，這部分預(yù)收賬款未來期間按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定確認(rèn)收入時(shí)，不再計(jì)入應(yīng)納稅所得額。所以，該項(xiàng)負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)為預(yù)收賬款的賬面價(jià)值減去未來期間可全額稅前扣除的金額，即預(yù)收賬款的計(jì)稅基礎(chǔ)為零。該項(xiàng)負(fù)債的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間產(chǎn)生的暫時(shí)性差異，會(huì)減少企業(yè)未來期間的應(yīng)納稅所得額，為可抵扣暫時(shí)性差異，符合確認(rèn)條件的情況下，應(yīng)確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)。 基本案例 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要從事普通住宅的開發(fā)、建設(shè)及其銷售。公司于2008年1月開發(fā)了“綠色家園”項(xiàng)目，整個(gè)工程于2008年底全部竣工決算并交付使用。在項(xiàng)目竣工前，預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得收入4000萬元，除按國家統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算繳納預(yù)售收入的相關(guān)稅費(fèi)外，還依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定按預(yù)收賬款的1%預(yù)繳土地增值稅40萬元。項(xiàng)目竣工后，商品房全部售出取得收入6000萬元。與開發(fā)該項(xiàng)目有關(guān)的實(shí)際支出具體包括：取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款1200萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用310萬元。 該公司營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%；預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤率為15%，企業(yè)所得稅稅率為25%。假設(shè)2008年該公司沒有開發(fā)其他項(xiàng)目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)，則依據(jù)資料應(yīng)作賬務(wù)處理如下：（單位：萬元） 1、收到預(yù)收房款時(shí) 　 借：銀行存款 4000 　　　貸：預(yù)收賬款4000 2、預(yù)提應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加 　 借：預(yù)付賬款——營業(yè)稅金及附加 220 　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 200 　　????? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 14 　　????? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 6 3、預(yù)提應(yīng)繳納土地增值稅時(shí) 　 借：預(yù)付賬款——土地增值稅 40 　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 40 4、預(yù)提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅 　 預(yù)計(jì)利潤＝4000萬元×15%＝600萬元 　 預(yù)提企業(yè)所得稅＝600萬元×25%＝150萬元 　 借：遞延所得稅資產(chǎn)150 　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 150 5、繳納預(yù)提各項(xiàng)稅費(fèi)時(shí) 　 借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 200 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅?? 14 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 40 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 150 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——教育費(fèi)附加 6 　　　貸：銀行存款 410 6、實(shí)現(xiàn)收入辦理結(jié)算時(shí) 　 借：預(yù)收賬款 4000 　　?? 銀行存款 2000 　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入6000 7、結(jié)算整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加 　　整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅金及附加＝6000萬元×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元 　　應(yīng)轉(zhuǎn)銷的營業(yè)稅金及附加＝200萬元＋14萬元＋6萬元＝220萬元 　　應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅＝6000萬元×5%－200萬元＝100萬元 　　應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅＝6000萬元×5%×7%－14萬元＝7萬元 　　應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加＝6000萬元×5%×3%－6萬元＝3萬元 　 借：營業(yè)稅金及附加330 　　　貸：預(yù)付賬款——營業(yè)稅金及附加 220 　　????? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 100 　　????? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 7 　　????? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 3 8、結(jié)算整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅 　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額為1200萬元 　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為2300萬元 　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝95萬元＋（1200萬元＋2300萬元）×5%＝270萬元 　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含視同稅金的教育費(fèi)附加）330萬元 　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除金額＝（1200萬元＋2300萬元）×20%＝700萬元 　?。?）稅法允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1200萬元＋2300萬元＋270萬元＋330萬元＋700萬元＝4800萬元 　?。?）增值額＝6000萬元－4800萬元＝1200萬元 　?。?）增值率＝1200萬元÷4800萬元×100%＝25% 　?。?）應(yīng)繳納土地增值稅＝1200萬元×30%＝360萬元 　　（10）應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝360萬元－40萬元＝320萬元 　 借：營業(yè)稅金及附加360 　　　貸：預(yù)付賬款——土地增值稅 40 　　????? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 320 9、結(jié)算整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳納企業(yè)所得稅 　　應(yīng)納稅所得額＝6000萬元－1200萬元－2300萬元－310萬元－330萬元－360萬元＝1500萬元 　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1500萬元×25%＝375萬元 　　應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝375萬元－150萬元＝225萬元 　 借：所得稅費(fèi)用375 　　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)150 　　????? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 225 10、補(bǔ)繳各項(xiàng)稅費(fèi)時(shí) 　 借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 100 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 7 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 320 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 225 　　?? 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 3 　　　貸：銀行存款 655 -可編輯修改-