房地產(chǎn)公司取得預售收入的賬務處理.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 房地產(chǎn)公司取得預售收入的賬務處理 　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部完工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 　　《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》(國稅函［2008］299號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再進行調(diào)整。預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定： 　　（一）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目 　　1、位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。 　　2、位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 　　3、位于其他地區(qū)的，不得低于10%。 　?。ǘ┙?jīng)濟適用房開發(fā)項目 　　經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合《建設部、國家發(fā)展和改革委員會、國土資源部、中國人民銀行關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房［2004］77號）等有關規(guī)定的，不得低于3%。 　　那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售收入應如何進行會計處理？筆者認為，可以在不增設會計科目的情況下，對預收賬款應繳納稅費，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“預付賬款”（開發(fā)建設周期預計超過1年時也可通過“長期待攤費用”科目）、“遞延所得稅資產(chǎn)”科目來核算。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到客戶預付的款項時，不符合收入確認條件，會計上將其確認為負債。 按照稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入應先按規(guī)定的預計利潤率計算出預計利潤，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。也就是說，這部分預收賬款未來期間按照《企業(yè)會計準則》的規(guī)定確認收入時，不再計入應納稅所得額。所以，該項負債的計稅基礎為預收賬款的賬面價值減去未來期間可全額稅前扣除的金額，即預收賬款的計稅基礎為零。該項負債的賬面價值與計稅基礎之間產(chǎn)生的暫時性差異，會減少企業(yè)未來期間的應納稅所得額，為可抵扣暫時性差異，符合確認條件的情況下，應確認為遞延所得稅資產(chǎn)。 基本案例 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要從事普通住宅的開發(fā)、建設及其銷售。公司于2008年1月開發(fā)了“綠色家園”項目，整個工程于2008年底全部竣工決算并交付使用。在項目竣工前，預售開發(fā)產(chǎn)品取得收入4000萬元，除按國家統(tǒng)一規(guī)定計算繳納預售收入的相關稅費外，還依據(jù)當?shù)匾?guī)定按預收賬款的1%預繳土地增值稅40萬元。項目竣工后，商品房全部售出取得收入6000萬元。與開發(fā)該項目有關的實際支出具體包括：取得土地使用權(quán)支付的地價款1200萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費用310萬元。 該公司營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%；預售收入的預計利潤率為15%，企業(yè)所得稅稅率為25%。假設2008年該公司沒有開發(fā)其他項目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟業(yè)務事項，則依據(jù)資料應作賬務處理如下：（單位：萬元） 1、收到預收房款時 　 借：銀行存款 4000 　　　貸：預收賬款4000 2、預提應繳納營業(yè)稅金及附加 　 借：預付賬款——營業(yè)稅金及附加 220 　　　貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 200 　　????? 應交稅費——應交城市維護建設稅 14 　　????? 應交稅費——應交教育費附加 6 3、預提應繳納土地增值稅時 　 借：預付賬款——土地增值稅 40 　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅 40 4、預提應繳納企業(yè)所得稅 　 預計利潤＝4000萬元×15%＝600萬元 　 預提企業(yè)所得稅＝600萬元×25%＝150萬元 　 借：遞延所得稅資產(chǎn)150 　　　貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅 150 5、繳納預提各項稅費時 　 借：應交稅費——應交營業(yè)稅 200 　　?? 應交稅費——應交城市維護建設稅?? 14 　　?? 應交稅費——應交土地增值稅 40 　　?? 應交稅費——應交企業(yè)所得稅 150 　　?? 應交稅費——教育費附加 6 　　　貸：銀行存款 410 6、實現(xiàn)收入辦理結(jié)算時 　 借：預收賬款 4000 　　?? 銀行存款 2000 　　　貸：主營業(yè)務收入6000 7、結(jié)算整個工程項目應繳納營業(yè)稅金及附加 　　整個工程項目應繳納營業(yè)稅金及附加＝6000萬元×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元 　　應轉(zhuǎn)銷的營業(yè)稅金及附加＝200萬元＋14萬元＋6萬元＝220萬元 　　應補繳營業(yè)稅＝6000萬元×5%－200萬元＝100萬元 　　應補繳城市維護建設稅＝6000萬元×5%×7%－14萬元＝7萬元 　　應補繳教育費附加＝6000萬元×5%×3%－6萬元＝3萬元 　 借：營業(yè)稅金及附加330 　　　貸：預付賬款——營業(yè)稅金及附加 220 　　????? 應交稅費——應交營業(yè)稅 100 　　????? 應交稅費——應交城市維護建設稅 7 　　????? 應交稅費——應交教育費附加 3 8、結(jié)算整個工程項目應繳納土地增值稅 　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為1200萬元 　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本為2300萬元 　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝95萬元＋（1200萬元＋2300萬元）×5%＝270萬元 　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（含視同稅金的教育費附加）330萬元 　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額＝（1200萬元＋2300萬元）×20%＝700萬元 　　（6）稅法允許扣除的項目金額合計＝1200萬元＋2300萬元＋270萬元＋330萬元＋700萬元＝4800萬元 　?。?）增值額＝6000萬元－4800萬元＝1200萬元 　　（8）增值率＝1200萬元÷4800萬元×100%＝25% 　?。?）應繳納土地增值稅＝1200萬元×30%＝360萬元 　　（10）應補繳土地增值稅＝360萬元－40萬元＝320萬元 　 借：營業(yè)稅金及附加360 　　　貸：預付賬款——土地增值稅 40 　　????? 應交稅費——應交土地增值稅 320 9、結(jié)算整個工程項目應繳納企業(yè)所得稅 　　應納稅所得額＝6000萬元－1200萬元－2300萬元－310萬元－330萬元－360萬元＝1500萬元 　　應繳納企業(yè)所得稅＝1500萬元×25%＝375萬元 　　應補繳企業(yè)所得稅＝375萬元－150萬元＝225萬元 　 借：所得稅費用375 　　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)150 　　????? 應交稅費——應交企業(yè)所得稅 225 10、補繳各項稅費時 　 借：應交稅費——應交營業(yè)稅 100 　　?? 應交稅費——應交城市維護建設稅 7 　　?? 應交稅費——應交土地增值稅 320 　　?? 應交稅費——應交企業(yè)所得稅 225 　　?? 應交稅費——應交教育費附加 3 　　　貸：銀行存款 655 -可編輯修改-