房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價

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1、 1、 掌 握 房 地 產(chǎn) 的 概 念 、 特 征 與類 型2、 了 解 房 地 產(chǎn) 估 價 的 概 念 和 目的3、 了 解 房 地 產(chǎn) 估 價 的 必 要 性 1http:/ 重 點 房 地 產(chǎn) 、 房 地 產(chǎn) 估 價 概 念 難 點 房 地 產(chǎn) 的 概 念 和 特 性本 章 教 學 重 點 、 難 點 一 、 房 地 產(chǎn) 概 念(不 動 產(chǎn) 、 物 業(yè) )是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。它包括：物質(zhì)實體與權(quán)益. 說 明 ：1、 地 上 定 著 物 是 指 固 定 在 土 地或 建 筑 物 上 ， 與 土 地 、 建 筑 物不 能 分 離 ， 或 者

2、 雖 然 可 以 分 離 ，但 是 分 離 不 經(jīng) 濟 ， 或 者 分 離 后會 破 壞 土 地 、 建 筑 物 的 完 整 性 、使 用 價 值 或 功 能 ， 或 者 使 土 地 、建 筑 物 的 價 值 明 顯 受 到 損 害 的物 。 2、 如 為 了 提 高 土 地 或 建 筑 物的 使 用 價 值 或 功 能 ， 種 植 在地 上 的 樹 木 、 花 草 ， 埋 設(shè) 在地 下 的 管 線 、 設(shè) 施 ， 在 地 上建 造 的 庭 院 、 花 園 、 假 山 、圍 墻 等 。 而 在 地 上 臨 時 搭 建的 帳 篷 、 戲 臺 等 則 不 屬 于 房地 產(chǎn)說 明 ： 例 題 ： 下

3、 列 那 些 屬 于 房 地 產(chǎn) （ ）A、 地 上 建 造 的 庭 院 、 花 園 、 假 山 B、 埋 設(shè) 在 地 下 的 管 線 設(shè) 施C、 地 上 臨 時 搭 建 的 帳 篷 、 戲 臺 D、 種 植 在 地 上 的 樹 木 花 草答 案 二 、 房 地 產(chǎn) 的 實 物 、 權(quán) 益 和 區(qū) 位 1、 實 物 分 為 有 形 的 實 體 及 其 質(zhì)量 和 組 合 完 成 的 功 能 三 個 方 面 。 2、 權(quán) 益 包 括 權(quán) 利 、 利 益 和 收 益 ， 3、 區(qū) 位 是 指 地 球 上 某 一 事 物與 其 他 事 物 在 空 間 方 位 和 距 離上 的 關(guān) 系 說 明 ：1、

4、權(quán) 益 包 括 所 有 權(quán) 、 使 用 權(quán) 、租 賃 權(quán) 、 抵 押 權(quán) 、 典 權(quán) 、 地 役權(quán) 、 相 鄰 關(guān) 系 等 2、 在 不 同 類 型 的 資 產(chǎn) 中 ， 實 物 和 權(quán)益 對 價 值 的 影 響 是 不 同 的 ： （ 1） 有 形 資 產(chǎn) ， 主 要 是 實 物 的 價 值 （ 2） 無 形 資 產(chǎn) ， 主 要 是 權(quán) 益 的 價 值 （ 3） 房 地 產(chǎn) ， 其 實 物 和 權(quán) 益 在 價 值 決 定 中 都 很 重 要 3、 區(qū) 位 除 了 地 理 坐 標 位 置 ，還 包 括 可 及 性 ， 與 其 他 地 方 往來 的 便 捷 性 ， 與 重 要 場 所 (如 市中

5、心 、 機 場 、 港 口 、 車 站 、 政府 機 關(guān) 、 同 行 業(yè) 等 )的 距 離 ， 周圍 環(huán) 境 、 景 觀 ， 在 城 市 或 區(qū) 域中 的 地 位 等 。 其 中 ， 距 離 有 空間 直 線 距 離 、 交 通 路 線 距 離 和交 通 時 間 距 離 。 現(xiàn) 在 ， 人 們 越來 越 重 視 交 通 時 間 距 離 而 不 是空 間 直 線 距 離 。 例 題 ： 人 們 常 用 距 離 來 衡 量房 地 產(chǎn) 區(qū) 位 的 好 壞 ， 下 列 距離 中 越 來 越 受 重 視 的 是 ： A、 空 間 直 線 距 離 B、 交 通 路 線 距 離C、 交 通 時 間 距 離

6、D、 至 市 中 心 距 離 答 案 ：C 三 、 房 地 產(chǎn) 的 存 在 形 態(tài)1、 土 地 （ 連 接 ）2 建 筑 物 3 房 地 最 簡 單 的 情 形 是 一 塊 無 建 筑 物 的 空 地 。有 時 需 要 把 有 地 上 建 筑 物 的 土 地 單 獨看 待 ， 只 評 估 其 中 的 土 地 價 值 。估 價 中 如 何 單 獨 看 待 土 地 有 兩 種 做 法 ：(1)無 視 建 筑 物 的 存 在 ， 設(shè) 想 為 無 建 筑物 的 空 地 ；2） 考 慮 建 筑 物 存 在 對 土 地 價 值 的 影 響 。 1、 土 地 （ 例 題 ） 只 評 估 其 中 的 建 筑

7、物 價 值 。在 具 體 估 價 中 如 何 單 獨 看 待 建筑 物 有 2種 做 法 ：(1)無 視 土 地 的 存 在 ， 即 將 其 設(shè)想 為 “ 空 中 樓 閣 ” ；(2)考 慮 土 地 存 在 對 建 筑 物 價 值的 影 響 。 2 建 筑 物 （ 例 題 ） 當 實 物 形 態(tài) 上 土 地 與 建 筑 物 合 成 一 體 ， 估價 時 把 它 們 作 為 一 個 整 體 來 看 待 。（ 1） 、 現(xiàn) 實 生 活 中 包 括 在 建 工 程 (包 括緩 建 工 程 )和 期 房 (雖 然 稱 為 期 房 ， 但 實 際上 包 含 土 地 ) （ 2） 、 還 可 能 因 民

8、事 糾 紛 或 理 賠 等 原因 ， 對 已 經(jīng) 消 失 的 房 地 產(chǎn) 進 行 估 價 ， （ 如對 人 為 引 起 火 災(zāi) 或 者 碰 毀 他 人 房 屋 進 行 的損 失 價 值 或 損 失 程 度 評 估 ） 3 房 地 （ 3） 、 估 價 對 象 可 能 是 房 地 產(chǎn) 的某 一 部 分 如 某 個 樓 層 、 某 套 住 房 或 其中 的 裝 修 裝 飾 部 分 ；（ 4） 、 房 地 產(chǎn) 估 價 中 也 可 能 含 有 房地 產(chǎn) 以 外 的 、 作 為 房 地 產(chǎn) 的 一 種 附 屬財 產(chǎn) 的 價 值 ， 如 賓 館 和 辦 公 樓 估 價 不僅 包 含 賓 館 或 辦 公 樓

9、 的 建 筑 物 及 其 基地 的 價 值 ， 還 可 能 包 含 其 中 的 設(shè) 施 、設(shè) 備 (如 室 內(nèi) 配 備 的 家 具 、 電 視 機 、 電話 機 等 )的 價 值 。 3 房 地 房 地 產(chǎn) 包 括 土 地 和 建 筑 物 ，其 中 土 地 是 大 自 然 的 產(chǎn) 物 ，是 永 存 的 ； 建 筑 物 為 人 工 建造 ， 它 定 著 在 土 地 上 。 因 此 ，房 地 產(chǎn) 的 特 性 主 要 取 決 于 土地 的 特 性 ， 是 以 土 地 的 特 性為 基 礎(chǔ) 的 。 從 房 地 產(chǎn) 估 價 和把 握 房 地 產(chǎn) 價 值 的 角 度 來 看 ，房 地 產(chǎn) 的 特 性 主

10、要 有 以 下 十個 四 、 房 地 產(chǎn) 的 特 性 房 地 產(chǎn) 的 不 可 移 動 性 ， 決 定 了 任何 一 宗 房 地 產(chǎn) 只 能 就 地 開 發(fā) 、 利用 或 消 費 ， 而 且 要 受 制 于 其 所 在的 空 間 環(huán) 境 (鄰 里 及 當 地 的 社 會 經(jīng)濟 )， 所 以 ， 房 地 產(chǎn) 市 場 不 存 在 全國 性 市 場 ， 更 不 存 在 全 球 性 市 場， 而 是 一 個 地 區(qū) 性 市 場 (城 市 房 地產(chǎn) 一 般 是 以 一 個 城 市 為 一 個 市 場 )， 其 供 求 狀 況 、 價 格 水 平 和 價 格走 勢 等 都 是 當 地 的 ， 在 不 同 地

11、 區(qū)之 間 各 不 相 同 1、 不 可 移 動 性 （ 又 稱 位 置 固 定 性 ） 房 地 產(chǎn) 的 不 可 移 動 性 ， 派 生出 了 其 獨 一 無 二 性 ， 可 以 說沒 有 兩 宗 房 地 產(chǎn) 是 完 全 相 同的 。 即 使 兩 處 的 建 筑 物 一 模一 樣 ， 但 由 于 坐 落 的 位 置 不同 ， 周 圍 環(huán) 境 、 景 觀 不 同 ，這 兩 宗 房 地 產(chǎn) 實 質(zhì) 上 也 是 不相 同 的 2、 獨 一 無 二 性 可 以 說 土 地 具 有 不 可 毀 滅 性由 于 具 有 壽 命 長 久 性 ， 房 地產(chǎn) 可 以 給 其 占 用 者 帶 來 持 續(xù)不 斷 的

12、利 益 土 地 在 有 些 情 況下 是 有 壽 命 的 ， 特 別 是 通 過政 府 出 讓 方 式 取 得 的 土 地 使用 權(quán) 是 有 期 限 的 坐 落 位 置 很好 、 建 筑 物 也 很 好 的 房 地 產(chǎn) ，可 能 由 于 土 地 使 用 年 限 較 短而 價 值 很 低 。 3、 壽 命 長 久 性 由 于 土 地 數(shù) 量 有 限 ， 在 土 地上 ， 特 別 是 好 位 置 的 土 地 上可 建 造 的 建 筑 物 數(shù) 量 也 是 有限 的 。 房 地 產(chǎn) 的 數(shù) 量 有 限 性 ， 使得 房 地 產(chǎn) 具 有 獨 占 性 房 地 產(chǎn)數(shù) 量 有 限 性 的 本 質(zhì) ， 主 要

13、不在 于 土 地 總 量 有 限 和 不 能 增加 4、 數(shù) 量 有 限 性 用 途 多 樣 性 主 要 是 空 地 所 具 有的 。 土 地 上 一 旦 建 有 建 筑 物 ，用 途 即 被 限 定 ， 一 般 難 以 改 變 。因 為 改 變 的 費 用 不 可 能很 高 或 受 原 有 建 筑 結(jié) 構(gòu) 的 限 制 。 多 數(shù) 土 地 就 其 本 身 來 看 ， 可以 為 多 種 不 同 的 用 途 所 使 用 。 從 經(jīng) 濟 角 度 來 看 ， 土 地 利 用選 擇 的 一 般 順 序 是 ： 商 業(yè) 、 辦公 、 居 住 、 工 業(yè) 、 耕 地 、 牧 場 、牧 地 、 森 林 、 不

14、 毛 荒 地 5、 用 途 多 樣 性 相 互 影 響 性 也 就 是 經(jīng) 濟 學 上所 講 的 外 部 性 或 外 部 影 響 。外 部 影 響 有 正 有 負 這 種 性 質(zhì)的 外 部 影 響 被 稱 為 外 部 不 經(jīng)濟 。 房 地 產(chǎn) 由 于 具 有 相 互 影響 性 ， 外 部 性 問 題 非 常 突 出 。 6、 相 互 影 響 性 政 府 對 房 地 產(chǎn) 的 限 制 警 察 權(quán) 。 如 通 過 城 市 規(guī) 劃 對 土 地用 途 、 建 筑 高 度 、 容 積 率 、 建 筑密 度 和 綠 地 率 等 作 出 規(guī) 定 。 征 用 權(quán) 。 為 了 社 會 公 共 利 益 的 需要 ，

15、 可 以 強 行 取 得 單 位 和 個 人 的房 地 產(chǎn) ， 但 要 給 予 補 償 。 征 稅 權(quán) 。 可 以 對 房 地 產(chǎn) 征 稅 。充 公 權(quán) 。 有 些 情 況 可 以 無 償 收 回 。 房 地 產(chǎn) 易 受 限 制 性 還 表 現(xiàn) 在 逃 避不 了 未 來 制 度 、 政 策 變 化 的 影 響 7、 易 受 限 制 性 房 地 產(chǎn) 的 價 值 不 僅 高 ，而 且 大 。其 價 值 高 即 單 位 價 值 高其 價 值 大 即 總 體 價 值 大 . 8、 價 值 高 大 性 房 地 產(chǎn) 由 于 價 值 高 大 ， 加 上 不可 移 動 性 和 獨 一 無 二 性 ， 使 得

16、同一 宗 房 地 產(chǎn) 的 買 賣 不 頻 繁 ， 一 旦需 要 買 賣 ， 要 花 費 相 當 長 的 時 間來 尋 找 合 適 的 買 者 和 進 行 討 價 還價 。 所 以 ， 當 急 需 資 金 或 有 其 他急 需 時 ， 不 易 將 房 地 產(chǎn) 變 成 現(xiàn) 款如 果 要 快 速 變 現(xiàn) ， 只 有 相 當 幅 度的 降 價 。 9、 難 以 變 現(xiàn) 性 引 起 房 地 產(chǎn) 價 格 上 升 的原 因 ：(1)對 房 地 產(chǎn) 本 身 進 行 的投 資 改 良(2)通 貨 膨 脹(3)需 求 增 加 導(dǎo) 致 稀 缺 性增 加(4)外 部 經(jīng) 濟 或 相 互 影 響10、 保 值 增 值

17、性 1、 概 念房 地 產(chǎn) 估 價 是 指 專 業(yè) 估 價 人員 ， 根 據(jù) 估 價 目 的 ， 遵 循 估價 原 則 ， 按 照 估 價 程 序 ， 選用 適 宜 的 估 價 方 法 ， 并 在 綜合 分 析 影 響 房 地 產(chǎn) 價 格 因 素的 基 礎(chǔ) 上 ， 對 房 地 產(chǎn) 在 估 價時 點 的 客 觀 合 理 價 格 或 價 值進 行 估 算 和 判 定 的 活 動 。 五 、 房 地 產(chǎn) 估 價 理 論 上 估 價 的 必 要 性 由 于 房 地 產(chǎn) 具 有 不 可 移動 性 、 獨 一 無 二 性 和 價值 高 大 性 ， 房 地 產(chǎn) 市 場是 典 型 的 “ 不 完 全 市場 ”

18、 。2、 房 地 產(chǎn) 估 價 的 必 要 性 房 地 產(chǎn) 估 價 的 重 要 性 在 于 ：它 是 為 了 建 立 合 理 的 房 地產(chǎn) 交 易 秩 序 也 是 促 進 房 地產(chǎn) 公 平 交 易 的 基 本 保 障 ，有 助 于 將 房 地 產(chǎn) 價 格 導(dǎo) 向正 常 化 。2、 房 地 產(chǎn) 估 價 的 必 要 性 現(xiàn) 實 中 對 房 地 產(chǎn) 估 價 的 需 要 (1)房 地 產(chǎn) 交 易 的 需 要 (2)房 地 產(chǎn) 抵 押 的 需 要 (3)房 地 產(chǎn) 典 當 的 需 要 (4)房 地 產(chǎn) 保 險 和 損 害 賠 償 的 需 要 (5)房 地 產(chǎn) 稅 收 的 需 要 2、 房 地 產(chǎn) 估 價 的 必 要 性 2、 房 地 產(chǎn) 估 價 的 必 要 性現(xiàn) 實 中 對 房 地 產(chǎn) 估 價 的 需 要(6)房 地 產(chǎn) 征 用 拆 遷 補 償 的 需 要 (7)處 理 房 地 產(chǎn) 糾 紛 和 法 律 案 件 的 需 要 (8)企 業(yè) 合 資 、 合 作 、 合 并 、 兼 并 、 分 立 、買 賣 、 租 賃 經(jīng) 營 、 承 包 經(jīng) 營 、 改 制 、 上市 、 破 產(chǎn) 清 算 等 的 需 要(9)房 地 產(chǎn) 管 理 的 需 要 (10)其 他 方 面 的 需 要