房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

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1、第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、經(jīng)紀(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（一）、經(jīng)紀(jì)業(yè)及市場(chǎng)地位 1. 經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種把同一商品的買(mǎi)賣雙方連接在一起的中間買(mǎi)賣業(yè)，充當(dāng)供需中介服務(wù)系統(tǒng)，傳播、運(yùn)用市場(chǎng)信息、勾通買(mǎi)賣，從中獲取服務(wù)報(bào)酬的一種行業(yè)。 2. 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要通過(guò)經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)機(jī)制下去實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源有效配置的改善和優(yōu)化。 3. 有助于社會(huì)資源的帕雷托改善。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（二）、經(jīng)紀(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用 1. 經(jīng)紀(jì)業(yè)歷史悠久。 2. 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是勾通社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種中介服務(wù)系統(tǒng)。 3. 經(jīng)紀(jì)具有咨詢

2、、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。 4. 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的完善有一定的推動(dòng)和補(bǔ)充作用。 5. 經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該有完善的管理制度。統(tǒng)一的注冊(cè)登記制度；嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)制度；規(guī)范的監(jiān)管、審查制度。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展及業(yè)務(wù)范圍（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的三種類型房地產(chǎn)管理部門(mén)成立的事務(wù)所；社會(huì)各部門(mén)和事業(yè)單位注冊(cè)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)；個(gè)人掛牌或不掛牌的房產(chǎn)中介。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍主要從事房地產(chǎn)售讓與購(gòu)買(mǎi)中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍也可以更大、更廣 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資質(zhì)審查與管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理 1. 房管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理 2. 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行資質(zhì)審查。

3、 3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試執(zhí)業(yè)制度。（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介制度 1.中介方的營(yíng)業(yè)保證金制度。 2. 經(jīng)紀(jì)人資格、培訓(xùn)制度。 3. 中介傭金收取制度。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四、國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展 1. 美國(guó)的房地產(chǎn)中介制度法規(guī)：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、專業(yè)倫理法則、不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法等。兩大房產(chǎn)中介組織：美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)師協(xié)會(huì)和全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四、國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展 2. 日本的房地產(chǎn)中介制度以美國(guó)為藍(lán)本，更詳盡、具體日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱為宅地建物交易主任者，主要受不動(dòng)產(chǎn)交易業(yè)法、誠(chéng)實(shí)信用法則、執(zhí)業(yè)考試法則等。日本政府對(duì)職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導(dǎo)指導(dǎo)與檢查；執(zhí)業(yè)資格評(píng)定；聽(tīng)

4、證會(huì)制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)五、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展 1. 發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國(guó)特色的社會(huì)一景。 2. 制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行隨意性大。 3. 中介結(jié)構(gòu)良莠不齊，入行門(mén)檻低。 4. 信用度低，交易糾紛頻繁。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特點(diǎn) 1. 市場(chǎng)：市場(chǎng)的初始概念是指從事商品買(mǎi)賣的場(chǎng)所，或商品交換關(guān)系的總和。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)交換關(guān)系和房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的多層次、多方位、多元化的活動(dòng)與媒介關(guān)系的總和。 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、增值性等決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)是一個(gè)不完全開(kāi)放的市場(chǎng) 土地稀缺和國(guó)家對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受國(guó)家政策、計(jì)劃和城市規(guī)劃影響大 房地產(chǎn)市場(chǎng)受制于一個(gè)區(qū)域經(jīng)紀(jì)社會(huì)發(fā)展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場(chǎng)的特性。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多方位的市場(chǎng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模式的多元化，一、二、三級(jí)市場(chǎng)等；流通方式的多元化，無(wú)形市場(chǎng)和有形市場(chǎng)（國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、涉外市場(chǎng)等）交換價(jià)格的多元化； 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)產(chǎn)品的多層次和多流通形式 住宅、店面、寫(xiě)字樓、別墅、高層住宅和底層住宅的區(qū)別； 出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流通方式 付款方式的多樣性，一次性付款；按揭付

6、款；先租后買(mǎi)；每年付款方式等 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)空矛盾 房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)空矛盾表現(xiàn)在空間上的固定性與時(shí)間上的長(zhǎng)期性的統(tǒng)一體。 房地產(chǎn)交易費(fèi)資浩大，時(shí)間長(zhǎng)，涉及面廣，是一項(xiàng)需謹(jǐn)慎對(duì)待的交易行為。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投資性與投機(jī)性相結(jié)合的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)交易目前還存在透明化與暗想操作、規(guī)范化與違規(guī)炒作、市場(chǎng)公開(kāi)化與營(yíng)私舞弊等諸多矛盾。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用與意義（一）作用 1. 交換功能。 2. 信息功能。 3. 激勵(lì)功能。 4. 協(xié)調(diào)功能。 5. 帶動(dòng)功能。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用與意義（二）意義 1.深化房地產(chǎn)改革、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 2

7、. 有助于城市房地產(chǎn)資源的有效配置。 3. 有助于中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)體系的發(fā)展。 4. 滿足人民群眾需要，調(diào)動(dòng)人們的工作積極性。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò) 1. 信息是事物存在方式、運(yùn)動(dòng)狀態(tài)及其對(duì)人們產(chǎn)生效用的綜合反映。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息是指房地產(chǎn)品在市場(chǎng)交易過(guò)程中所形成的差異及其相互作用、相互聯(lián)系并產(chǎn)生效用的綜合反映。 3. 房地產(chǎn)信息內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)反饋信息等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè) 4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息形成信息網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng) 5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息搜集. 房地產(chǎn)產(chǎn)

8、品需求容量信息的搜集。. 房地產(chǎn)價(jià)格信息的搜集。. 房地產(chǎn)質(zhì)量信息的搜集。. 房地產(chǎn)企業(yè)信息的搜集。. 房地產(chǎn)交易信息的搜集。. 房地產(chǎn)品價(jià)格趨勢(shì)變化信息的搜集。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè) 1. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的含義：是指發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由房地產(chǎn)金融專業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)各種信用方式和工具，辦理和調(diào)劑各種存款、貸款、信托、租賃、抵押、保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌、有價(jià)證劵發(fā)行與貨幣資金交易活動(dòng)的總和。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè) 3. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用 籌集資金，吸收存款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供資金支

9、持。 為居民購(gòu)房提供資金支持。 疏通、理順資金渠道，加速資金周轉(zhuǎn)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè) 4.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 住房?jī)?chǔ)蓄銀行（部分城市試點(diǎn)） 專業(yè)銀行下設(shè)房地產(chǎn)信貸部 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)團(tuán)（將開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、信貸三者有機(jī)結(jié)合） 住宅合作社（民間房地產(chǎn)金融組織） 民間資金拆借結(jié)構(gòu) 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè) 5.房地產(chǎn)金融貸款 貸款對(duì)象：一般情況下，所有從事經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、有經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源的經(jīng)濟(jì)實(shí)體都是貸款對(duì)象。包括各種經(jīng)濟(jì)所有制的房地產(chǎn)企業(yè)、及其代理結(jié)構(gòu)和自建、自購(gòu)住房的家庭和個(gè)人。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè) 5.房地產(chǎn)金融貸款 房地產(chǎn)

10、開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款建筑貸款（短期貸款）抵押貸款（中短期貸款） 對(duì)家庭和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的貸款住房按揭貸款（中長(zhǎng)期貸款）公積金貸款和銀行一般商業(yè)貸款 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收管理建設(shè) 1. 房地產(chǎn)稅收建筑稅、房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅 2. 房地產(chǎn)稅收管理 征收管理 發(fā)票管理 稅務(wù)登記 稅款征收方式 納稅申報(bào) 稅收的管理形式 納稅輔導(dǎo) 建帳制度 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化的各種因素及動(dòng)態(tài)、趨勢(shì)進(jìn)行的專門(mén)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查，搜集有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律，了解消費(fèi)者對(duì)房屋面積、質(zhì)量、價(jià)格等的意見(jiàn)，以及對(duì)各種結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)房屋的需求量

11、和銷售趨勢(shì)有一個(gè)比較清晰的了解。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容（一）市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 1. 國(guó)家的政策、經(jīng)濟(jì)、稅收、利率背景 2. 相關(guān)城市法規(guī)、規(guī)劃、條例的研究 3. 城市國(guó)民生產(chǎn)總值、人均收入水平等 4. 城市人口及其增長(zhǎng)趨勢(shì) 5. 城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平 6. 風(fēng)俗習(xí)慣、觀念及家庭儲(chǔ)蓄狀況 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容（二）消費(fèi)者的調(diào)查 1. 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力調(diào)查 2. 消費(fèi)者對(duì)房型及地段的偏好 3. 對(duì)潛在消費(fèi)者心理的傾向調(diào)查 4. 消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和支付方式調(diào)查 5. 消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查

12、1. 對(duì)城市商品房總需求量和飽和量的調(diào)查 2. 房屋銷售趨勢(shì)調(diào)查 3. 房地產(chǎn)營(yíng)銷方式和技巧調(diào)查 4. 房地產(chǎn)信息傳播方式與傳播渠道調(diào)查 5. 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)水平調(diào)查 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容（四）房地產(chǎn)價(jià)格情況調(diào)查 1. 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化的因素 3. 商品房需求彈性的大小 4. 不同價(jià)格政策對(duì)商品房銷售的影響 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容（五）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 1. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房型結(jié)構(gòu)調(diào)查 2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房?jī)r(jià)制定和廣告策略 3. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售渠道和銷售情況調(diào)查 4. 對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況的分析與估計(jì) 5. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

13、成本的調(diào)查 6. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的調(diào)查 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序 1. 確定調(diào)查的題目和主題 2. 確定調(diào)查資料的來(lái)源 3. 設(shè)計(jì)調(diào)查方案和選擇調(diào)查方法 4. 一手?jǐn)?shù)據(jù)和二手?jǐn)?shù)據(jù)的收集渠道 5. 信息搜集 6. 信息處理 7. 完成調(diào)查報(bào)告 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查四、搜集資料的方法 1. 觀察法； 2. 實(shí)地調(diào)查法； 3. 實(shí)驗(yàn)法； 4. 問(wèn)卷或調(diào)查表法； 5. 跟蹤法； 6. 網(wǎng)上搜集法 7. 相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢法； 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查五、編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告 1. 寫(xiě)作原則 突出調(diào)查重點(diǎn) 文字精練，扼要，簡(jiǎn)短易懂 結(jié)構(gòu)合理、嚴(yán)謹(jǐn) 2. 調(diào)查報(bào)告的結(jié)構(gòu) 調(diào)查目的和調(diào)查范圍 調(diào)查方法 調(diào)查結(jié)果 調(diào)查建議、結(jié)論 必要的附件 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查六、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題 1. 土地批租比例失衡 2. 土地價(jià)格確定的依據(jù)不盡合理 3. 土地市場(chǎng)供需失衡 4. 存量房屋過(guò)多，空房比例高 5. 房?jī)r(jià)提升過(guò)快，供需矛盾尖銳 6. 購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)不斷增長(zhǎng) 課堂討論 談?wù)勅绻阆胭I(mǎi)一套二手房，你在購(gòu)房前如何做房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查？ 課后討論 1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系？ 2. 談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法的認(rèn)識(shí)？