房地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資

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1、第 1章 房 地 產(chǎn) 與 房 地 產(chǎn) 投 資房地產(chǎn)發(fā)展史西方：不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)英國(guó)：總值占全社會(huì)2/3 美國(guó)：占3/4國(guó)外已經(jīng)形成較為完善的發(fā)展制度體系，市場(chǎng)繁榮。國(guó)內(nèi)：（1）第一階段：1949年以前房地產(chǎn)需求膨脹帝國(guó)主義入侵使經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展交易活動(dòng)頻繁 帝國(guó)主義、官僚資本家、買辦、軍閥、地主及資產(chǎn)階級(jí)擁有畸形 （2）第二階段：19491956年 o特點(diǎn)： 房地產(chǎn)發(fā)展逐步恢復(fù)（整理階段）（3）第三階段：19571978年 社會(huì)主義改造（限制階段） 特點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)受到限制，發(fā)展嚴(yán)重滯后（4）第四階段：1979今19791993，特點(diǎn)：發(fā)展迅速，出現(xiàn)泡沫19931998下半年，特點(diǎn)：房地產(chǎn)發(fā)展緩慢19

2、98今，特點(diǎn)：快速發(fā)展，較健康穩(wěn)定。 長(zhǎng)春市偽滿時(shí)期的契約書 中國(guó)舊上海面貌 中國(guó)舊上海面貌 解放后上海 八十年代外灘 90年代的上海外灘 上圖：90年代武漢下圖：97年上海黃浦江兩岸 9 0年代末上海街區(qū)圖 今天的上海 夜景圖 1.房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)1.房地產(chǎn)概念 現(xiàn)實(shí)中，是指土地和房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。o狹義：土地、建筑物及其他地上定著物（構(gòu)筑物），包括物質(zhì)實(shí)體和依附物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。o廣義：指除上述內(nèi)容外，還包括如水、礦藏、森林等自然資源。o各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)定義各不相同，但也有共同點(diǎn)：都包括了土地和建筑物。（重要組成部分） 房地產(chǎn)業(yè)1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的涵義1.概念：指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管

3、理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成的產(chǎn)業(yè)部門。2.房地產(chǎn)業(yè)的劃分 （1）聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)：1986年全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中，把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分為10大類，其中房地產(chǎn)被列為第8類。 （2）我國(guó)現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)分類 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)第二層次（流通行業(yè)和服務(wù)業(yè)）1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)區(qū)別（自學(xué)） 2. 房地產(chǎn)存在的形態(tài)o土地o建筑物o房地3. 房地產(chǎn)的其他名稱英語(yǔ)：real estate； real property香港等：物業(yè)美國(guó)、英國(guó)、臺(tái)灣等：不動(dòng)產(chǎn) 2.1 房地產(chǎn)特性o位置的固定性o壽命耐久性o價(jià)值的雙重性o價(jià)值高大性o需求普遍性o產(chǎn)權(quán)分割性與權(quán)益的流動(dòng)性o保值增值性 2.2 房地產(chǎn)的分類1.按房地產(chǎn)

4、用途分類 居住、商業(yè)、旅館、餐飲、金融、信息、辦公、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊、軍用、綜合2. 按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類 區(qū)位不同 建筑結(jié)構(gòu)不同 建筑層次不同 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同 建筑物成新不同 3. 按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類o生地o毛地o熟地o在建工程4. 按房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系分類國(guó)有房產(chǎn)（直管房、自管房、軍管房等）、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、股份制企業(yè)房產(chǎn)、港澳臺(tái)投資房產(chǎn)、涉外房產(chǎn) 按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分類o建筑地塊o 房屋o房地產(chǎn)服務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特點(diǎn)o區(qū)域經(jīng)濟(jì)：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異大、級(jí)差收益明顯的行業(yè)。o行業(yè)特征：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)。o投資過程：房地產(chǎn)是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的

5、行業(yè)。o社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面：房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響程度大，與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。 2.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象1.3.1 研究對(duì)象 房地產(chǎn)業(yè)這一領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、運(yùn)行規(guī)律和房地產(chǎn)資源的合理利用與有效配置。1.3.2 學(xué)科性質(zhì) 經(jīng)濟(jì)學(xué)的分支、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)科的基礎(chǔ)、屬于實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)范圍1.3.3 相關(guān)學(xué)科理論 地租地價(jià)理論、市場(chǎng)供求理論、產(chǎn)權(quán)理論、投資理論、區(qū)位理論、資源配置理論、城市化理論、經(jīng)濟(jì)周期理論等。1.3.4 相關(guān)學(xué)科土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué) 2.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法o理論聯(lián)系實(shí)際o宏觀分析與微觀分析o定性分析與定量分析o靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析o規(guī)范分析與實(shí)證分析 2.6 影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)因素o宏觀經(jīng)濟(jì)因素 （1）貨幣政策 （2）財(cái)政政策o區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素 （1）區(qū)域產(chǎn)業(yè) （2）產(chǎn)業(yè)多樣性 （3）運(yùn)輸系統(tǒng)與資源 2.7 房地產(chǎn)建設(shè)周期o建設(shè)前期準(zhǔn)備 （1）投資機(jī)會(huì)研究 （2）投資項(xiàng)目建議 （3）可行性分析 （4）投資評(píng)估與決策o建設(shè)實(shí)施o項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)