房地產(chǎn)定價(jià)方法房地產(chǎn)定價(jià)策略房地產(chǎn)定價(jià)技巧房地產(chǎn)定價(jià)案例

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1、房地產(chǎn)定價(jià)方法-房地產(chǎn)定價(jià)策略-房地產(chǎn)定價(jià)技巧-房地產(chǎn)定價(jià)案例 一、價(jià)格定位目標(biāo)提要 1、銷售目標(biāo) A、最大利潤目標(biāo) B、市場占有份額目標(biāo) C、銷售進(jìn)度目標(biāo) 2、市場競爭目標(biāo) 3、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有 相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 二、價(jià)格定位基礎(chǔ) 根據(jù)本案市場競爭態(tài)勢(shì)，本案采用隨行就市的 定價(jià)基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基 礎(chǔ)來定價(jià)。此種定價(jià)法是為爭取市場而對(duì)競爭對(duì)手的主動(dòng)出擊，與市場的需求、 競爭對(duì)手的

2、態(tài)勢(shì)緊密相連， 是最易被市場接受、最主動(dòng)出擊的 定價(jià)方法。采取此方法，在很大程度上就是以競爭對(duì)手的價(jià)格為 定價(jià)基 礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競爭對(duì)手的價(jià)格入市。由于競爭對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場所檢驗(yàn)，而且也反映了本 行業(yè)的集體智慧，如果另行 定價(jià)，很難了解購買者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。 三、競爭樓盤態(tài)勢(shì) 1、金山板塊及其他同類物業(yè)競爭對(duì)比表 項(xiàng)目名稱規(guī)劃總規(guī)模面積范圍主力面積平均價(jià)格交房時(shí)間工程進(jìn)度賣點(diǎn)抗性 金山碧水 三期B區(qū)17 7F 31萬M2 78---256 106--128 1833 2004年底 主體三層 社區(qū)規(guī)模大配套齊價(jià)格低 位置較偏 香江明珠 二 期16 7F 186畝

3、86 280 160--280 2700 2004-01封頂緊臨南江濱公園，戶型獨(dú)特 緊挨大橋噪音較大 金山明珠15 7F 4 9F 65畝110—244 125--158 2400 2003-12-31單體落成 戶型新穎，景觀綠化精致。 南向朝金山大道。 金山明星6-7F,4-7.5F 3-9F,5-11F 71 畝 68— 268 90--127 1985 電梯： 2077 2004-05 外墻裝修 戶型多樣價(jià)格相對(duì)較低 建筑密度大，配套少 北京金山 5— 15F 5— 11F 57 畝 55— 240 120--130 2500 2004 年底 樁基完成 樓間距大空中花園面

4、積大， 3 米層高 價(jià)格人相對(duì)較 高 金山佳園 9— 9、 11 7 萬 M2 100— 154 100--120 2350 2004 年底 地面二層 設(shè)觀景電梯， 入戶空中花園。 項(xiàng)目 地形狹長且沿街分布 百合苑 3--12F 126--300 149--158 2300 2004-05 外墻裝修 得房率高物業(yè)費(fèi)按多層價(jià)格收 戶型單一交付時(shí) 間長 武夷明珠 14— 7F 4 幢電梯房 7..9萬 M2 90— 200 1968 起 2004年底 打樁 緊臨南江濱公園 濱江麗景 C 區(qū) 5— 9F 12— 7F 348 畝 62--216 97---125 2100

5、 2003-08 主體三層 規(guī)模大，交通便捷臨江看景 周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生 狀況差 康 城 7— 7F 104 畝 87— 210 87--120 1960 2004-03 部分封頂 價(jià)格相對(duì)較低 位置偏交通不偏周邊環(huán)境雜亂 幸福城 5— 12F 9— 7F 7.1 萬 M2 60— 180 107--139 2000 2003 年底 部分封頂 靠近森林公園價(jià)格適中 北峰是垃圾處理場區(qū)域 形象不好 福光遠(yuǎn)東花園 5— 7F 3 萬 M2 38--150 101--106 1750 2003-09 已交房 價(jià)格低 綠化、配套簡單 相關(guān)提要 1 ：南江濱區(qū)域現(xiàn)有競爭樓盤主要是濱江麗景

6、、金山碧水、金山明星等樓盤，各個(gè)樓盤在規(guī)模、 位置等方面都優(yōu)于本項(xiàng)目。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威 脅。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地理位置將分流本項(xiàng)目的部分客源。區(qū)域內(nèi)競爭的結(jié)果將分散市場對(duì)本項(xiàng) 目的注意力。 相關(guān)提要 2 ： 各個(gè)板塊之間競爭激烈。 “東擴(kuò)南移 ”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了金山和東區(qū)兩大熱門板塊； 隨后五 四北板塊異軍突起，并帶動(dòng)了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢(shì)。這些新興的板塊都具有很強(qiáng)的市場號(hào) 召力，眾多可類比的項(xiàng)目構(gòu)成對(duì)本案的多角度沖擊。 2．主要競爭對(duì)手價(jià)格特征 ?金山碧水三期 金山碧水三期 B區(qū)起價(jià)1677元/m2,

7、均價(jià)1833元/m2,最高價(jià)2174元/m2； 一、二層差價(jià) 100元/m2,二、 三層差價(jià)90元/m2,三、四層差價(jià)30元/m2,水平差價(jià)80元/m2,東西無明顯差價(jià)；復(fù)式為最高價(jià)； 按揭 貸款不打折，一次性付款 98 折。 附：金山碧水三期 B 區(qū) 1#樓價(jià)格表： 單元號(hào)（東） 單價(jià) 單元號(hào)（中間） 單價(jià) 單元號(hào)（西） 單價(jià) 101 1764 102 1677 106 1762 201 1867 202 1781 206 1869 301 1954 302 1867 306 1958 401 1988 402 1902 406 1994 501 復(fù)式 2127 502 2

8、040 506 2135 ?濱江麗景C區(qū) 起價(jià)1888元/m2,均價(jià)2100元/m2,樓層差價(jià)60元/m2左右，四五層差價(jià) 20元/m2左右。一次性付款 96折, 商業(yè)貸款 97 折，公積金貸款 98 折，僅針對(duì)教師做首付 20% ，貸款 80% 的差別對(duì)待。 ?金山明星 多層起價(jià)1688元/m2,均價(jià)1985元/ m2 ；小高層均價(jià) 2077元/m2。一、二層差價(jià) 100元/m2,二、三層差價(jià) 30元/nf,水平差價(jià)30--70元/nf,東西兩頭差價(jià)因景觀而異。 附：金山明星（多層） 9 號(hào)樓價(jià)格表 房號(hào) （東頭 ） 單價(jià) 房號(hào) （中間 ） 單價(jià) 房號(hào) （西頭 ）單價(jià) 10

9、1 2076 102 2044 104 2209 201 2178 202 2107 204 2271 301 2200 302 2169 304 2334 401 2200 402 2169 404 2334 501 2200 502 2169 504 2334 601（復(fù)式 ） 2159 602 2128 604 2293 注 :9 號(hào)樓西向朝中央花園 ,東向朝加油站 ,所以差價(jià)大 . 四、價(jià)格定位原則 隨行就市 定價(jià) 法， 首先應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值判斷， 既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤， 進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值

10、。 本案就 “舒適 ”、 “便利 ”、 “健康衛(wèi)生 ”、 “景觀 ”、 “品牌 ”、 “物業(yè)管理 ”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競 爭樓盤對(duì)比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。 （一）項(xiàng)目價(jià)值要素分析 1、舒適要素 戶型 針對(duì)目標(biāo)客戶群 “量身定做 ” ，周到細(xì)致的考慮使用者對(duì)實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè) 計(jì)側(cè)重住家的舒適性。 配套 會(huì)所 娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。 環(huán)境 規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃 以人為本。 2、便利要素 出行與停車方便

11、 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項(xiàng)目，有充足的停車位。 生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。 子女教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。 3、健康衛(wèi)生要素 A 、無有害氣體、煙塵、噪音污染； B 、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風(fēng)良好。 4、景觀要素 外景觀 山景、水景、公園、綠地 內(nèi)景觀 建筑立面、廣場、小品、綠藝 院內(nèi)景觀 私家花園、空中花園、門前環(huán)藝 5、品牌要素 開發(fā)商、建筑商、設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司的實(shí)力及品牌。 6、物業(yè)管理要素 安全 防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密 服務(wù) 日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式

12、服務(wù) 文化氛圍 特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍 （二）項(xiàng)目價(jià)值要素綜合評(píng)價(jià)表 類比 項(xiàng)目 均 價(jià) （元/M2）品牌要素舒適要素便利要素健 康 衛(wèi)生要素 景觀要素 物業(yè)管理 要素本案 可實(shí)現(xiàn)度 金山碧水三 期1833 - + - + + - 0 金山明星1985 0 0 - + -0 - 金山佳園2450 0 - - + -0 - 金山明珠2400 0 0 0 - 香江明珠 2700 0 - 北京金山2500 0 - 濱江麗景2100 + 0 0—— 康 城 1960 0 0 + 0 幸福城2000 0 0 0 +—— 福光遠(yuǎn)東花 園1750 + +

13、 + + 0 + 備 注+為本案高于類比項(xiàng)目，0為相當(dāng)于類比項(xiàng)目，-為低于類比項(xiàng)目。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值要素進(jìn)行對(duì)比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)： 高于 福光遠(yuǎn)東花園 相當(dāng)于 金山碧水三期 低于 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為 1830 元 /M2 ，將會(huì)有比較適合的回報(bào)率與回報(bào)周期。 五、單元價(jià)格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不相同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。效 用高消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意支付較低的費(fèi)用。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基 準(zhǔn)價(jià)格之后

14、，還需要對(duì)各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。 調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價(jià)格湛準(zhǔn)價(jià) （一）價(jià)格調(diào)整系數(shù) 1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價(jià)格水平，用位置系數(shù)表示： 樓號(hào) 7# 8# 、 9# 、 10#、 11# 12# 、 13# 、 14# 系數(shù) +0 +2 +1 1 2 說明 7# 樓南向雖然有 30 米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項(xiàng)相互抵消所以位置 系數(shù)為零。 8#樓北向有 30 米樓間距，南向最大有 27 米樓間距，又位于兩個(gè)主題花園之間， 9#樓有 主題花園， 同時(shí)東西兩頭無建筑物遮擋， 西向現(xiàn)有的花園 11#樓一層只有四個(gè)單元，因此 10#樓的南向留出 了較大的空間，是主題花園和

15、 羽毛球場的位置， 12#、 13#位置相對(duì)靠后，離主入口約有 150 米的距離。 14#樓因位于社區(qū)最角落，靠近 指揮學(xué)校，操練聲音較大。 2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價(jià)格水平，用景觀系數(shù)表示： 樓號(hào) 8# 、 7# 、 9# 、 11#、 10# 、 12#、 13#、 14# 系數(shù) +2 +1 +0 說明 8# 樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應(yīng)。 7#、 9#樓西向是現(xiàn)成的 花園， 11# 樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。 朝向無突出景觀特征。 3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用垂直系數(shù)表示： 樓層 1

16、F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓層 系數(shù) 9 4 +0 +0 +0 - 3 +30 說明 拉大一、二層之間差價(jià)的目的是利用一層住宅的低總價(jià)先將低樓層的住宅消化掉。 六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價(jià)格計(jì)算，閣樓戶型按六層價(jià)格加上基準(zhǔn)價(jià)的 30%計(jì)算。 4、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價(jià)格水平，用水平系數(shù)表示： 單元號(hào) 01 單元（東頭） 06 單元（西頭） 02、 03 、 04 、 05 單元（中間） 系 數(shù) +4 +3 +0 說明 東向靠指揮學(xué)校 西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地 中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零 5、根據(jù)各棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)的

17、差異制定不同價(jià)格水平，用分?jǐn)傁禂?shù)表示： 樓號(hào) 6# 、 7# 、 8# 、 9# 、 11# 10# 、 12#、 13# 、 14# 系數(shù)+0 2 說明 分?jǐn)偙壤秊?10.6% 10#、 12#、 13#、 14#樓的分?jǐn)傔_(dá) 11.7%--12.9% 6、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價(jià)格水平，用戶型系數(shù)表示： 樓號(hào) 8# 10# 11# 13# 單元 01 、 06 02---05 01---04 05 、 06 01、 04 02、 03 01 、 06 02---05 系數(shù) +2 +0 +1 +1 +2 1 1 +0 說明 8# 樓 01 、 06 單元是全明設(shè)計(jì)，而且進(jìn)深

18、 僅為 11.8米； 10#樓 05、 06 單元南向不被 11#樓遮擋。 01— 04 單元各功能區(qū)分隔明顯。 11#樓是全部住宅 中進(jìn)深最短的，僅為 10.2 米，而且 01 、 04 單元三房并排朝南； 02、 03 戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶 型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。 13#樓 01、 06 單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好 擺設(shè)家具，而且三房面積 105M2 只有一個(gè)朝北的陽臺(tái)。 （二）各單元綜合系數(shù)表 7#樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì) 總計(jì) 101 +0 +1 9 +4 +0 +0

19、W +149 201 +0 +1 4 +4 +0 +0 +1 301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 501 +0 +1 W +4 +30 +0 +32 102 103 104 105 +0 +1 9 +0 +0 +0 8 202 203 204 205 +0 +1 4 +0 +0 +0 W 302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 402 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 502 503 504 505 +0 +1 W +0 +30 +0 +28

20、106 +0 +1 9 +3 +0 +0 5 206 +0 +1 4 +3 +0 +0 +0 306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 506 +0 +1 3 +3 +30 +0 +31 8#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì) 101 +2 +2 9 +4 +2 +0 +1 +228 201 +2 +2 4 +4 +2 +0 +6 301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10 401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10 501 +2 +2 +0 +4

21、+2 +0 +10 601 （閣樓）+2 +2 W +4 +32 +0 +37 102 103 104 105 +2 +2 9 +0 +0&n bsp;+0 5 202 203 204 205 +2 +2 4 +0 +0 +0 +0 302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4 602 603 604（閣樓）+2 +2 T +0 +30 +0 +31 605 （復(fù)式）+2 +2 W +0 +0 +0 +

22、1 106 +2 +2 9 +3 +2 +0 +0 206 +2 +2 4 +3 +2 +0 +5 306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9 606 （復(fù)式）+2 +2 W +3 +2 +0 +7 9#樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì) 101 +2 +1 9 +4 +0 +0 2 +234 201 +2 +1 4 +4 +0 +0 +3 301 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7 401 +2 +1

23、+0 +4 +0 +0 +7 501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7 601 +2 +1 3 +4 +30 +0 +34 102 103 104 105 +2 +1 9 +0 +0 +0 6 202 203 204 205 +2 +1 4 +0 +0 +0 1 302 303 304 305 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 402 403 404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3 602 603 604 605 +2 +1 3 +0 +30 +0 +30 106 +2

24、 +1 9 +3 +0 +0 3 206 +2 +1 4 +3 +0 +0 +2 306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6 606 +2 +1 3 +3 +30 +0 +33 10#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì)總計(jì) 101 +1 +0 9 +4 +1 2 5 +66 201 +1 +0 4 +4 +1 2 +0 301 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 401 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4

25、 501 +1 +0 +0 +4 +1 2 +4 601 （閣樓）+1 +0 T +4 +31 2 +31 102 103 104 105 +1 +0 9 +0 +1 2 9 202 203 204 205 +1 +0 4 +0 +1 2 4 302 303 304 305 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 402 403 404 405 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 502 503 504 505 +1 +0 +0 +0 +1 2 +0 602 603 604（閣樓）+1 +0 T +0 +31 2 +27 605 （復(fù)式）+1 +0 T +0 +1 2 T

26、 106 +1 +0 9 +3 +1 2 6 206 +1 +0 4 +3 +1 2 1 306 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 406 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 506 +1 +0 +0 +3 +1 2 +3 606 （復(fù)式）+1 +0 T +3 +1 2 +0 11#樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì) 101 +1 +1 9 +4 +2 +0 1 +170 201 +1 +1 4 +4 +2 +0 +4 401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8 501 +1 +1 +0 +4 +2 +0

27、+8 601 +1 +1 W +4 +32 +0 +35 302 303 304 305 1 +0 +0 +0 +0 2 3 102 103 +1 +1 202 203 +1 +1 302 303 +1 +1 402 403 +1 +1 502 503 +1 +1 602 603 +1 +1 9 +0 +0 +0 7 4 +0 +0 +0 2 +0 +0 +0 +0 +2 +0 +0 +0 +0 +2 +0 +0 +0 +0 +2 3 +0 +30 +0 +29 104 +1 +1 9 +3 +2 +0 -2 204 +1 +1 4 +3 +

28、2 +0 +3 304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 504 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 604 +1 +1 3 +3 +32 +0 +34 12#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì) 101 1 +0 9 +4 +0 2 8 42 201 1 +0 4 +4 +0 2 3 301 1 +0 +0 +4 +0 2 +1 401 1 +0 +0 +4 +0 2 +1 501 1 +0 +0 +4 +0 2 +1 601 （閣樓） 1 +0 W +4

29、+30 2 +28 102 103 104 105 1 +0 9 +0 +0 2 12 202 203 204 205 1 +0 4 +0 +0 2 7 502 503 504 505 1 +0 +0 +0 +0 2 3 602 603 604（閣樓）1 +0 43 +0 +30 2 +24 605 （復(fù)式） 1 +0 W +0 +0 W 6 106 1 +0 9 +3 +0 2 9 206 1 +0 4 +3 +0 2 W 306 1 +0 +0 +3 +0 2 +0 406 1 +0 +0 +3 +0 2 +0 506 1 +0 +0 +3 +0 e +0 606

30、 （復(fù)式） 1 +0 W +3 +0 2 3 13#樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì) 總計(jì) 101 1 +0 9 +4 1 2 9 +6 201 1 +0 W +4 1 2 W 301 1 +0 +0 +4 1 2 +0 401 1 +0 +0 +4 1 e +0 501 1 +0 +0 +4 1 e +0 601 1 +0 T +4 +29 2 +27 102 103 104 105 1 +0 9 +0 +0 2 12 202 203 204 205 1 +0 4 +0 +0 2 7 302 303 304 30

31、5 1 +0 +0 +0 +0 2 3 402 403 404 405 1 +0 +0 +0 +0 2 3 502 503 504 505 1 +0 +0 +0 +0 2 3 602 603 604 605 1 +0 W +0 +30 2 +24 106 1 +0 9 +3 1 2 V0 206 1 +0 4 +3 1 2 5 506 1 +0 +0 +3 1 e 1 606 1 +0 T +3 +29 2 +26 14#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì) 總計(jì) 101 e +0 9 +4 +0 e 9 V02

32、201 e +0 4 +4 +0 e w 301 e +0 +0 +4 +0 e +0 401 e +0 +0 +4 +0 e +0 501 e +0 +0 +4 +0 e +0 601 （閣樓） 2 +0 W +4 +30 e +27 102 103 104 105 e +0 9 +0 -1 2 V4 202 203 204 205 2 +0 4 +0 -1 2 9 302 303 304 305 2 +0 +0 +0 -1 2 5 402 403 404 405 2 +0 +0 +0 -1 2 5 502 503 504 505 2 +0 +0 +0 -1 2 5 60

33、2 603 604（閣樓）2 +0 43 +0 +29 2 +22 605 （復(fù)式） 2 +0 W +0 -1 2 8 106& nbsp；e +0 9 +3 +0 2 T0 206 e +0 4 +3 +0 e 5 306 e +0 +0 +3 +0 e 1 406 e +0 +0 +3 +0 e 1 價(jià)格分兩部分計(jì)算： 基準(zhǔn)價(jià)1830元/M2不包括閣樓的價(jià)格； 閣樓取基準(zhǔn)價(jià)的 30%,既1830 M0%=549元/M2 ; 帶閣樓的戶型共 38 套面積 3704M2 ， 因此，閣樓加價(jià) 549X3704=2033496元， 整個(gè)項(xiàng)目每平方米分?jǐn)?2033496笠6993=75元/M2 ; 所以，項(xiàng)目均價(jià)為 1830+75=1905元/M2 ; 制定銷售表價(jià)： 表上價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)X （1+單元綜合系數(shù)） 基準(zhǔn)價(jià)=1830元/M2 下面是各棟樓價(jià)格表（略）