世聯(lián)區(qū)域開發(fā)策略

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1、世聯(lián)一區(qū)域發(fā)展顧問 世 W W *1 Ue>in Hl 「I \7 \ 刪 區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問題 Issue > 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市 或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營。 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān) 鍵問題 L資源盤點(diǎn)與資源整合 核心要點(diǎn) 1.1 土地分級(jí)與功能指標(biāo)的分配 1.2 企業(yè)資源的挖掘與整合 1.3 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 2 ,基于競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域規(guī)劃 3.盈利模式 2.1 區(qū)域在城市中的占位 2.2 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)格局 2.3 核心區(qū)問題

2、（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等） 2.4 考慮規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整 3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與土地運(yùn)營的關(guān)系導(dǎo)向 3.2 短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向 3.3 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向 3.4 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 刪 4 ?啟動(dòng)策略 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān) 鍵問題 核心要點(diǎn) 4.1 啟動(dòng)區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力 4.2 啟動(dòng)區(qū)如何帶動(dòng)區(qū)域

3、土地增值 4.3 啟動(dòng)區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動(dòng)效應(yīng) 5.區(qū)域配套的開發(fā)策略 5.1 配套分級(jí) 5.2 配套開發(fā)次序 5.3 配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián) 6.區(qū)域營銷 6.1 區(qū)域形象主題的確立 6.2 區(qū)域價(jià)值的整合與展示 6.3 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷 6.4 渠道策略 6.5 賣場(chǎng)規(guī)劃 6.6 公共關(guān)系營銷 世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其 核心研究?jī)?nèi)容 ? 土地價(jià)值的評(píng)估與地塊劃分 ? 取地范

4、圍與取地策略研究 ? 區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場(chǎng) 評(píng)價(jià)） ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 ? 開發(fā)模式與盈利模式研究 ? 啟動(dòng)區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 ? 協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù) ? 土地出讓的市場(chǎng)成熟度研判 ? 區(qū)域營銷推廣 ? 土地出讓/轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 世聯(lián)對(duì)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn) Opinion > III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展 項(xiàng)

5、目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色 政府/ 土地運(yùn)營商 房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)代理商/中介機(jī) 構(gòu) 運(yùn)營管理/物業(yè)管理 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 銷售營銷/運(yùn)營管理 土地規(guī)劃/ 土地融資/土 地一級(jí)開發(fā)/開發(fā)招商 項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計(jì)/ 項(xiàng)目建造/銷售營銷 土地規(guī)劃、土地一級(jí)開 發(fā)和運(yùn)營 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并 建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租 售給駐商 宣傳、營銷 吸引投資商 宣傳、營銷，吸 引駐商和消費(fèi)者 日常運(yùn)營、維修 和其他管理

6、 政 府 權(quán) 責(zé) 區(qū)域規(guī)劃 招商引資 政府監(jiān)管 政府與土地運(yùn)營商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán) 責(zé)和利益點(diǎn) 運(yùn) 灣 商 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營管理 利 政 府 土地出讓金（利益實(shí) 現(xiàn)） 土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn) 土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn) 益 運(yùn) 營 一級(jí)開發(fā)的合理利潤 低成本獲取土地 與政府分享土地增值 商 也P 收益 招商傭金或土地租金 通過土地/項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓 獲得土地增值收益 二級(jí)開發(fā)利潤回報(bào) 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 刪 政府與土地運(yùn)營商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過程中各階段 的

7、工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容 前期規(guī)劃、審批階段 一級(jí)開發(fā) 土地出讓土地轉(zhuǎn)讓 二級(jí)開發(fā) 政 府 運(yùn)營商 可提供的顧問服務(wù) L編制控制性詳規(guī)和市政設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃部門辦 理規(guī)劃審批手續(xù)。 2 .委托拆遷機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，測(cè)算拆遷費(fèi)用。 3 ?按相關(guān)政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補(bǔ)償方案。 4 .土地儲(chǔ)備中心向計(jì)劃部門申辦立項(xiàng)手續(xù)。 5 ,需征用農(nóng)村集體土地的辦理征地手續(xù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)， 需收購企事業(yè)單位用地的土地儲(chǔ)備中心實(shí)施收購。 6,申辦《房屋拆遷許可證》。 7 .委托拆遷公司進(jìn)行拆遷談判。 8 .土地儲(chǔ)備中心代表政府以招標(biāo)（或委托）的方式選擇土

8、 地?級(jí)開發(fā)商，簽訂土地?級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。 1?參照公私合營的程序獲得土地的開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)。 2 ,制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。 3 .制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案 ,獲批復(fù)后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。 4,與土地儲(chǔ)備中心簽訂土地?級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。 5 ,與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。 1,資源盤點(diǎn)與土地價(jià)值評(píng)估。 2,區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)） 3 .土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實(shí)施方案研窕。 4 .拆賠模式研究、制訂拆遷實(shí)施方案。 5 .協(xié)助運(yùn)營商與政府契約文件的準(zhǔn)備。 ?監(jiān)督控制 L土地出讓信息 ?組織?級(jí)開發(fā)土地驗(yàn)收，驗(yàn) 收合格的

9、土地納入政府土地 儲(chǔ)備庫 ?財(cái)政局會(huì)同國土管理部門進(jìn) 行?級(jí)土地開發(fā)成本核算。 公布。 2 ,招商引資。 3 .土地公開出讓 4 .政策支持。 監(jiān)督控制 監(jiān)督控制 1.融資。 2 ,尋找合作者。 3,分期、分塊實(shí)施征地、拆遷 支付土地出讓 1 .項(xiàng)目招商。 2 ,區(qū)域增值設(shè) 施建設(shè)。 3 .土地轉(zhuǎn)讓。 4飾曰?知林 1.自主開發(fā)。 補(bǔ)償安置工作。 4 .房屋拆除與土地平整。 金，獲取土地使 用權(quán)。 2.聯(lián)建開發(fā)。 5.分期、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè) 施與公共配套設(shè)施建設(shè)a 讓。 協(xié)助聯(lián)系投資商。 L土地出讓的市 場(chǎng)成熱度研判。 1 .協(xié)助

10、聯(lián)系投 1.整體定位與發(fā)展 2 ,區(qū)域營銷戰(zhàn)略 資商。 戰(zhàn)略研究。 與策略。 2 ?協(xié)助土地轉(zhuǎn) 2 .啟動(dòng)區(qū)與物業(yè)發(fā) 3.制訂土地出讓 讓/股權(quán)轉(zhuǎn)讓 展建議。 的營銷推廣計(jì)劃 O 3 .營銷策略研究。 及執(zhí)行。 3 ,前期工作的 4 .營銷執(zhí)行顧問服 4 .協(xié)助聯(lián)系投資 商。 評(píng)估、調(diào)整。 務(wù)。 區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖 階段 劃分 啟動(dòng)期 （1?2年）（3

11、?, 成長期 ）（2年左右） 持續(xù)發(fā)展期 穩(wěn)定期 下一個(gè)周期 產(chǎn)出 投入 地格遷律 土價(jià)變規(guī) 設(shè)定方向 市場(chǎng)檢驗(yàn) 衰落或重建 一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 形象建設(shè) 建設(shè)發(fā)展 成熟與鞏固 稅收 土地收益 建設(shè)投資 環(huán)境再投入 公建投資 稅收 土地收益 資產(chǎn)經(jīng)營 區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 區(qū)域 公建投資 III： Wi f用 Rohini i；r\M \ 區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目遵循著共通的開發(fā)步

12、驟 開發(fā)主體的合法性確立 目標(biāo)體系的建立 土地查勘、資源盤點(diǎn) 世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項(xiàng)目成功案例簡(jiǎn)介 Case > 世聯(lián)成功案例 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 城市 項(xiàng)目規(guī)模 委托客戶 服務(wù)內(nèi)容 合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng) 研究 2001 合肥 12平方公里 合肥市規(guī)劃局 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、規(guī)劃 方案評(píng)價(jià)及建議、開發(fā)模式及運(yùn) 作方案 招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn) 略及定位研究 2002 漳州 1平方公里 漳州招銀房地產(chǎn)開

13、發(fā)有限 公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模 式、出讓方案、地動(dòng)策略 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究 2002 深圳 2.3平方公里 深圳市規(guī)劃與國土資源局 寶安分局 規(guī)劃方案評(píng)價(jià)、整體定位、發(fā)展 戰(zhàn)略、出讓方案 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā) 展研究 2003 西安 4平方公里 西安高新技術(shù)園區(qū)管委會(huì) 項(xiàng)目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟(jì) 測(cè)算 北京溫榆河綠色生態(tài)走 廊項(xiàng)目 2003 北京 7平方公里 天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā) 公司 項(xiàng)目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā) 模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模 式、資金流）、區(qū)域營銷推廣 廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā) 展研究 2004 廊坊 30平方公

14、里 廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有 限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動(dòng)策 略、開發(fā)模式 佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng) 目房地產(chǎn)與土地功能定 位研究 2004 佛山 256平方公里 佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管 委會(huì) 土地價(jià)值評(píng)估與綜合分析、區(qū)域 開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京市順義新城整體功 能定位與產(chǎn)業(yè)研究 2005 北京 108平方公里 北京市首都規(guī)劃委員會(huì)、 北京市順義區(qū)規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域 發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計(jì)劃 2 UKI III MU\ W八I I A M、 合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場(chǎng)研究 項(xiàng)目規(guī)模：占地12平方公里 項(xiàng)目類型：政務(wù)新區(qū)開發(fā) 客戶

15、目的: 土地的成功出讓 為區(qū)域做控制性規(guī)劃提供市場(chǎng) 依據(jù) 區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式 G34c*imm1 Of-fie 我們解決的問題: 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與資源評(píng)估 新區(qū)選址診斷報(bào)告 Mid廣也 女以用艙 商并用理 8

16、 世 W W *1 Ue>in Hl vio\ 「I \7 \ 招商局漳州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究 項(xiàng)目名稱：漳州港口物業(yè)研究 項(xiàng)目規(guī)模：1平方公里 項(xiàng)目類型：大規(guī)模主題地產(chǎn)開發(fā) 我們解決的問題： 實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值 確定開發(fā)方案 典型案例分析 開發(fā)模式 刪 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究 規(guī)模：2.3平方公里 客戶目的： 區(qū)域發(fā)展定位 區(qū)域功能分區(qū) 取得的成效： 區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)完成 土地增值 土地高價(jià)出讓 13 開發(fā)序列圖 Exploitation Seq

17、uonc。 Map 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究 項(xiàng)目規(guī)模：4平方公里 項(xiàng)目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入時(shí)處于區(qū) 域開發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究 階段 工作成果： 區(qū)域定位與區(qū)域增值的關(guān)系 區(qū)域的整體定位 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 區(qū)域整體功能分區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確 定 區(qū)域開發(fā)模式的建議與土地出讓 策略的制定 顧問效果 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和 規(guī)劃指標(biāo)建議，完成區(qū)域總體規(guī) 戈IJ; 嬴引了包括上海綠地集團(tuán)、香港 和

18、黃機(jī)構(gòu)等品牌開發(fā)商進(jìn)駐； 區(qū)域地價(jià)由60萬/畝快速飛漲到 130/畝; 區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn) III： W 班3司 一 Uoin Hl |?| \ III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模：7平方公里 項(xiàng)目類型：大規(guī)模新區(qū)開發(fā) 工作成果： 區(qū)域土地價(jià)值評(píng)估與地塊劃分； 區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū) 定位）； 建立區(qū)域成功的土地市場(chǎng)運(yùn)作模式和商業(yè) 化的開發(fā)模式 區(qū)域的營銷策略與形象建立 核心區(qū)土地二級(jí)開發(fā)別暨項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 顧問效果 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo) 建議所

19、做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認(rèn)可 基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運(yùn)作 開發(fā)模式，開發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推 進(jìn)，區(qū)域開發(fā)已獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)； 推進(jìn)開發(fā)商獲得政府批準(zhǔn)成為一級(jí)土地運(yùn) 營商 土地地價(jià)升值達(dá)到150萬畝 別墅項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。 I溫榆河綠色 生態(tài)走廊 廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究 項(xiàng)目規(guī)模：30平方公里 項(xiàng)目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 我們解決的問題： 拿地策略 區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 區(qū)域開發(fā)模式 土地價(jià)值評(píng)估

20、與地塊劃分 啟動(dòng)區(qū)范圍確定、啟動(dòng)區(qū)定 位與功能布局、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展戰(zhàn) 略 土地出讓計(jì)劃 開發(fā)模式 佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功 能定位研究 項(xiàng)目名稱：佛山南?？萍脊?業(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位 研究 項(xiàng)目規(guī)模：256平方公里 項(xiàng)目類型：工業(yè)園開發(fā) 我們解決的問題： 資源盤點(diǎn) 價(jià)值評(píng)估 土地劃分 土地價(jià)值的動(dòng)態(tài)分析 成功區(qū)域開發(fā)案例借鑒 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析與發(fā)展定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 區(qū)域總體規(guī)劃建議 北京順義新城項(xiàng)目 規(guī)模：108平方公里 委托客戶：首都規(guī)劃委員會(huì) 項(xiàng)目類型：大型區(qū)域研究 客戶目的： 北京

21、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究 產(chǎn)業(yè)研究 區(qū)域價(jià)值定位 新城開發(fā)策略 經(jīng)典案例：北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市 發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 刪 資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》 順義新城結(jié)構(gòu)： 三組團(tuán)108平方公里、 規(guī)劃人口 90萬 ①天竺空港區(qū)： 組成：包括空港工業(yè)區(qū)、 北京天竺空港出口加工區(qū) 和后沙峪地區(qū)規(guī)模：34平 方公里（28萬人） ②中心片區(qū)： 組成：區(qū)中心組團(tuán)、馬坡 組團(tuán)、牛欄山組團(tuán) 規(guī)模：62平方公里（52萬 人） ③河?xùn)|新區(qū)： 組成：包括北小營鎮(zhèn)和南 彩鎮(zhèn) 規(guī)模：12平方公里（1

22、0萬 人） 個(gè)基本的價(jià)值模型”，并從這四個(gè)方面對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與 理想之間的差距 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì) ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強(qiáng)度 ?地價(jià)峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結(jié)構(gòu) ?人口素質(zhì) 消費(fèi)： ?消費(fèi)力 ?消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?消費(fèi)地點(diǎn) 空間/土地 資料來源：區(qū)域發(fā)展價(jià)值模型 制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信 息制造業(yè)又是絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè) 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（2004年） "“一”■ 9.40% 其他仃業(yè)灸 醫(yī)藥制造業(yè)

23、W般" 通用設(shè)備制造業(yè)J顯 紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)了2墟% 2增加值比率 ■占總產(chǎn)值比率 2004年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備 制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的 70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè) 電氣機(jī)械及曙材制造業(yè)*熠 農(nóng)副食品加工業(yè)Wim 順義區(qū)各產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率（2004年） 飲料制造業(yè)1390% 汽車及零配件 47.10% 2004年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為1： 0.57o 第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動(dòng)GDP增長11.3個(gè)百分點(diǎn)，第三 產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP增長7.8個(gè)百分點(diǎn)。 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、世

24、聯(lián)計(jì)算 電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車工業(yè)增加值比率 ■全國平均 2004年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽 營銷 研發(fā) 零部件 匚藝研發(fā) 芯片設(shè)計(jì) 服務(wù) 金融 信息傳輸服務(wù) 計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè) 科技交流推廣 軟件業(yè) IIL 1閽力 MU if 4呼《r-j Uin Hl VIO\ 「I \ 然而，現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈 的最低端,產(chǎn)品附加值低 車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于 全國平均

25、水平，說明這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)汽車工 的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的《產(chǎn)業(yè) 工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。 院2002年全球汽車零部件銷售行 業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn) u… 金回報(bào)率別為13%和10%,遠(yuǎn)高 黑號(hào) 于汽車制造業(yè)的5%,說明制造 部 行業(yè)的利潤已經(jīng)很低，下游產(chǎn)業(yè) 成為了新的利潤增長點(diǎn)。 資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、新財(cái)富網(wǎng)站 以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了順義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具 有勞動(dòng)力素質(zhì)低、土地附加值低的特點(diǎn) 順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口2.94 吸納就業(yè)人 萬人，制造業(yè)用地11萬畝，畝均 口數(shù)量不足 勞動(dòng)力2.7人。如果將所有8.8萬 畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用

26、地 也僅能帶來26萬人。 低附加值加 工制造業(yè)占 主導(dǎo) 勞動(dòng)力素質(zhì)低 目前順義區(qū)本科以上學(xué)歷人口比 例僅為3%。中關(guān)村科技園區(qū)學(xué)士 以上學(xué)歷人數(shù)占33%,碩士以上 占 6.7%。 2004年順義汽車制造業(yè)畝產(chǎn)出 537萬元，電子信息制造業(yè)畝產(chǎn) 出502萬元；而上地信息產(chǎn)業(yè)基 地畝產(chǎn)高達(dá)2433萬元。 第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會(huì)服 務(wù)業(yè)為主，內(nèi)部結(jié)構(gòu)處于較低層次 資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) A順義第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)服 務(wù)業(yè)為主；信息傳輸、計(jì) 算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金融 保險(xiǎn)業(yè)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)所占 比重很小，且有下降趨 勢(shì)。 刪 Ht W版周

27、 V（H1 IH MOV 門）\7 I IA\< \ 刪 空間/土地 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì) ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強(qiáng)度 ?地價(jià)峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結(jié)構(gòu) ?人口素質(zhì) 消費(fèi)： ?消費(fèi)力 ?消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?消費(fèi)地點(diǎn) 建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī) 療、教育等公共設(shè)施用地，影響了城市職能的發(fā)揮 I 例 I I醫(yī)住區(qū) I 1 I?業(yè)區(qū) 公共服務(wù)區(qū) 未建成區(qū) r1 H莊縣城 區(qū)域名稱 建成區(qū)(ha) 未建成區(qū) (

28、ha) 工業(yè)用地 居住用地 其他用地 空港片區(qū) 261 461 438 2812 仁和鎮(zhèn) 1712.3 676.7 156.9 1054.2 馬坡 35.7 131.6 46.18 1096.4 牛欄山 126.9 200.8 83.0 889.3 總計(jì) 2135.9 1470.1 724.08 5851.9 各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀 城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 現(xiàn)狀 34.0% 49.3% 國標(biāo) 20-30% 15-25% 對(duì)城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)

29、進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)”，并 從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距 空間/土地 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì) ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強(qiáng)度 ?地價(jià)峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結(jié)構(gòu) ?人口素質(zhì) 消費(fèi)： ?消費(fèi)力 ?消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?消費(fèi)地點(diǎn) III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 空港片區(qū)吸引了部分高素質(zhì)外來人口，但從整體上看，順義的 外來人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質(zhì)不高 刪 空港片區(qū)外來人口的

30、收入分布 空港片區(qū)外來人口的教育程度分布 空港片區(qū)的外來人口的收 入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布， 中產(chǎn)階級(jí)的量相對(duì)較少； 高素質(zhì)的外來人群多數(shù)不 在區(qū)域內(nèi)就業(yè) 順義區(qū)外來人口的年齡分布 順義區(qū)外來人口的教育程度分布 順義外來人口年齡構(gòu)成以 青壯年人口為主，文化素 質(zhì)也普遍較低，受過高等 教育的人只占3% 大專以上 ? 3% 15S5 歲 36學(xué)歲 二:瀛麴蝌llllh。％ 初中 。-14 歲 14% 小學(xué)以下 -Mu% 資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)：世聯(lián)調(diào)研 對(duì)城市的研究我們界定為“人在一

31、定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)”，并 從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距 空間/土地 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì) ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強(qiáng)度 ?地價(jià)峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結(jié)構(gòu) ?人口素質(zhì) 消費(fèi)： ?消費(fèi)力 ?消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?消費(fèi)地點(diǎn) 刪 通過60多位居民訪談表明，85%的居民認(rèn)為： 本地的娛樂的地方很少，大部分體育場(chǎng)館不向公眾開放，公園是他們?nèi)粘?休閑娛樂的唯一場(chǎng)所。 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 順義的消

32、費(fèi)雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大, 休閑娛樂場(chǎng)所較少 2003年順義區(qū)社會(huì)消費(fèi)品 零售額50.4億元，在北京 郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山 區(qū) 衣食住等基本生活品支出 比重較大，娛樂休閑等高 檔消費(fèi)購買比重很小 區(qū)內(nèi)娛樂消費(fèi)地——公園 順義公園；臥龍公園和怡 園公園。娛樂消費(fèi)基本符 合“娛樂=公園”這一等 式 數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒：順義區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，訪談 要實(shí)現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標(biāo)，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存 在著以下幾個(gè)關(guān)鍵問題，這也正是我們需要研究的重點(diǎn) 順義新城的發(fā)展目標(biāo): 新城是承擔(dān)疏解中心 城人口和功能、集聚 新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域 發(fā)展的規(guī)?；鞘械?區(qū) 新城應(yīng)建

33、設(shè)成為相對(duì) 獨(dú)立、功能完善、環(huán) 境優(yōu)美、交通便捷、 公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的 健康新城 發(fā)現(xiàn)問題： ? 規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有61萬的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主 的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的人口目標(biāo)； ? 以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決定了低素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)特 征，他們的消費(fèi)力進(jìn)而也就決定了順義第三產(chǎn)業(yè)的低水平發(fā)展； ? 制造業(yè)和低水平的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值，順 義新城的土地將無法實(shí)現(xiàn)"地盡其利 研究重點(diǎn)： ? 推動(dòng)順義新城發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素是什么？ ? 怎樣實(shí)現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀? ? 應(yīng)該通過何種途徑完善和提升順義新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？ ?

34、 順義新城第三產(chǎn)業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展？ 資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》 世W W『司 Uin Hl VIO\ 「I \ 刪 基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道一一跳出現(xiàn) 狀外的案例研究 刪 案例研究Part 1: ——新城發(fā)展模式的國際案例研究 新城發(fā)展模式 國際案例 刪 在對(duì)世界各地新城進(jìn)行廣泛研究的基礎(chǔ)上，我們著重分析 了其中五個(gè)極具代表性的國際案例 初步考慮案例 Letchworth,英國 Welwyn Garden City, 英國 Port Sunlight ,英國 Grande Cache ,加

35、拿大 筑波科學(xué)城，日本 Radburn,美國 Columbia,美國 千里新城，日本 多摩新鎮(zhèn)，日本 沙田新市鎮(zhèn)，香港 Canberra,澳洲 Brasilia,巴西 ? ? ? 資料來源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析 nt W /J Uoin Hl A IDS \ Welwyn Garden City ?田園新城 ?公司城/產(chǎn)業(yè)新城 ?城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城 ?公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城 筑波科學(xué)城 著重分析了其中五個(gè) 韋林花園城，英國 筑波科學(xué)城，日本 哥倫比亞新城，美國 多摩新鎮(zhèn)，日本 堪培拉, 澳大利亞 ?行政中心新城 Columbia 多摩新鎮(zhèn) Can

36、berra 通過案例分析和模式總結(jié)，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城市郊 區(qū)化的驅(qū)動(dòng)力下我們將有機(jī)會(huì)發(fā)展成為相對(duì)獨(dú)立于北京中心城區(qū)、城 市功能完善的邊緣新城 新城發(fā)展模式 核心驅(qū)動(dòng)因素 關(guān)鍵成功因素 典型代表案例 田園城市 ?工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化 ?交通方式基于鐵路與步行 - ?城市居住需求急劇上升 ?控制城市規(guī)模、規(guī)模較小 III： W WU司 \Xoni III AIDS \ ?政府決策

37、 公司城/產(chǎn)業(yè)城.市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)業(yè)的需求 ?政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金 筑波科學(xué)城 ?政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)積聚 TOD新城 （多為臥城） ?大城市中心城區(qū)人口高度惡 性膨脹 ?政府決策 ?汽車普及和便捷的交通路網(wǎng) ?位于大城市邊緣 邊緣新城 .城市郊區(qū)化順義新城的發(fā)展期i鬻網(wǎng)、三產(chǎn)業(yè)的 哥倫比亞新城 快速發(fā)展，解決了職住平衡問題 ?興建連接大城市的軌道交通系統(tǒng) ?軌道沿線有大量的建設(shè)用地可供 多摩新城 行政中心新城 ?政府決策，發(fā)展新區(qū)域 政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金 主要政府機(jī)構(gòu)所在地 堪培拉 房地產(chǎn)開發(fā) 發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)化新城發(fā)

38、展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊 緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 段分 階劃 汽車郊區(qū)化階段 (1920-1950年) 普遍郊區(qū)化階段 (1950-1980年) 城市功能完善階段 (20世紀(jì)80年代) 邊緣新城形成階段 (90年代以來) 發(fā)展特征 ?汽車時(shí)代的到來促進(jìn) 了城市的郊區(qū)化 ?郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路 線分布 ?富裕階層的郊區(qū)住宅 迅速膨脹 ?中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化出 現(xiàn)，中上階層居住在郊 區(qū) ?住宅需求量大增，中產(chǎn) 階級(jí)的郊區(qū)住宅得到普 遍發(fā)展 ?開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱 潮，制造業(yè)、通訊、科 研、倉儲(chǔ)業(yè)等紛紛

39、移向 高速公路、機(jī)場(chǎng)等交通 便利地區(qū) ? 商業(yè)、休閑娛樂業(yè)等社 會(huì)服務(wù)業(yè)也追隨著消費(fèi) 者的郊遷而向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 ? 隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷 完善和發(fā)展，金融、貿(mào) 易、保險(xiǎn)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè) 也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移 ? 大量辦公物業(yè)開始出 現(xiàn)，住宅開發(fā)也從分散 型的高檔住宅轉(zhuǎn)向中高 層的公寓住宅建設(shè) ? 城市居民階層多樣化 ? 郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū) 的共生關(guān)系逐漸減弱 ? 就業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加， 以商業(yè)、金融、貿(mào)易等 第三產(chǎn)業(yè)為主 ? 新城居民基本實(shí)現(xiàn)了 職住平衡 ?遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢(shì)增加 關(guān)鍵舉措 ?公路交通網(wǎng)的建設(shè) ? 高速公路的建設(shè) ? 鼓勵(lì)適合中產(chǎn)階級(jí)居 住的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) ?

40、 郊區(qū)興建購物中心， 完善生活配套設(shè)施 ? 引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善 和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 鼓勵(lì)發(fā)展金融貿(mào)易等 生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，近一步帶 動(dòng)和提升商業(yè)、休閑娛 樂等社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展 案例研究Part 3: 汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的2個(gè)案例研究 底特律(Detroit)： 一始建于1701年并于1815年正式設(shè)立為 城市，因汽車制造業(yè)而聞名全球 一占地218.5平方公里,2004年人口91萬 一除了汽車制造，底特律地區(qū)主要的工業(yè) 還包括：機(jī)床附件生產(chǎn)、內(nèi)燃機(jī)制造、 鋼鐵鍛造、金屬切削刀具加工等 斯圖加特(Stuttgart)： 一斯圖加特市占地面積207平方公里， 2004年人口 5

41、9萬 一斯圖加特地區(qū)由市區(qū)和周邊的5個(gè)州級(jí) 縣構(gòu)成，占地面積3654平方公里， 2004年人口 266萬 一2004年德研究機(jī)構(gòu)推出德國主要城市 排名中，斯圖加特在生活水準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)活 力和綜合排名均列前三 一稀班3司 |1、心、「I \ 刪 案例研究Part 5: 會(huì)展業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的6個(gè)案例研究 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 國外案例 漢諾威（德國） 香港 廣州 上海 ⑥ Rosemont（美國） 國內(nèi)案例

42、 案例研究Part #: Fairfax (華盛頓杜勒斯機(jī)場(chǎng)) 空港帶動(dòng)城市發(fā)展的3個(gè)案例研究 面積1062平方公里：人口約100萬 杜勒斯高速公路穿郡而過 美國最成功的新城RESTON坐落于此 全美最富有的100個(gè)郡排名第五 全美本科學(xué)歷人口比例最高的10個(gè)郡排凈第二 Dupage County （芝加哥OHare機(jī)場(chǎng)） ，位于芝加哥OHARE國際機(jī)場(chǎng)西側(cè)20英里 A伊利諾伊州東北部第二大縣 總面積332平方英里：總?cè)丝?0.4萬 a企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)總?cè)藬?shù)620680人 ? Dupage County境內(nèi)擁有

43、財(cái)富1000強(qiáng)的多家企業(yè)(Lucent,Molex,Tellabs) 很多小型信息技術(shù)公司以及兩家國家技術(shù)研究機(jī)構(gòu)一Argonne國家實(shí)驗(yàn)室和 Fermi國際加速器實(shí)驗(yàn)室 Clayton County （亞特蘭大Harsfield機(jī)場(chǎng)） ,面積146平方英里：人口24萬 世界最繁忙的機(jī)場(chǎng)一亞特蘭大Hartsfield機(jī)場(chǎng)的大部分位于其境內(nèi) ,Clayton是當(dāng)?shù)氐慕煌屑~，包括四條洲際雷訴公路，兩條鐵路干線及鏈接亞 特蘭大的輕軌。 AClayton的重要使命是為HARTSFIELD機(jī)場(chǎng)的正常運(yùn)營和發(fā)展提供服務(wù)。機(jī)場(chǎng) 時(shí)Clayton經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿? III： W

44、W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:依托空港核心資源，引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè), 積極發(fā)展以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)代制造業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 高新技術(shù)制造 汽車電子制造 信息技術(shù)服務(wù) 會(huì)展業(yè) 汽車服務(wù)貿(mào)易 ?電子芯片制造 ?集成電路制造 ?精密儀器制造 ?光機(jī)電產(chǎn)品制造 ■ 根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們給出了順義新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)方向 吸引力 中場(chǎng)規(guī)程和靖區(qū)潛力

45、 “對(duì)當(dāng)?shù)谿DP重獻(xiàn)艇力 ?專利于吸引高案質(zhì)產(chǎn) 亞人口，擴(kuò)大入口規(guī)梗 P有利于土地資現(xiàn)梁約 利用 高j伺機(jī)發(fā)痹 保物流 \ \ :SMa^^W^ 岸制同 \ ，噓遇機(jī)仁： 1 \ （工山 、\、 （^） O）目林廣業(yè) O）關(guān)注產(chǎn)業(yè) （2）攝創(chuàng)發(fā)■產(chǎn)業(yè) <2）收解產(chǎn)業(yè) III: 1 闿 1川 ^OHI ll MUX （J>\SI 1 1 KX< A 一廣黑色曳屬、 、、、 < 、、、 Q學(xué)朦料制瞰—/ 、、一 低、?■_、 、■一一 低 可一 高 是否焉要引入外來費(fèi)源鉀檸 周邊豆?fàn)幍貒欠褚延俺上喈?dāng)規(guī)桎的產(chǎn)業(yè)群。區(qū)域 詢競(jìng)禱度是否液烈？ 是否圈賽我

46、府夫■的費(fèi)生投入？ ①人口總量 ②人口結(jié)構(gòu) ③人口現(xiàn)狀來源 ①土地利用現(xiàn)狀 ②可利用土地量 ③土地構(gòu)成 ④房地產(chǎn)狀況 ①產(chǎn)業(yè)分類 ②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 ③主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ④相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈 ⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè) ①消費(fèi)者來源 ②消費(fèi)力 ③消費(fèi)結(jié)構(gòu) ④消費(fèi)地點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)集群：空港和會(huì)展引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心及紐帶，緊密 銜接汽車

47、制造和電子信息兩大支柱產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群 隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2020年順義新城的人均 GDP將達(dá)到1.5萬美金，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將是0： 40： 60 人均GDP 指數(shù)平滑預(yù)測(cè)人均GDP （元） 1995年 8961.9 583357 ?■■ ??■ ??? 2004年 402567 4011377 2005年 — 4570523 ??■ ?■? ??? 2010 — 74421.02 2011 — 78401.38 ??? 2020 — 1318526 人均GDP的預(yù)測(cè)采用Holt-Winters兩參數(shù)指數(shù) 平滑法，以順義區(qū)1995年?2004年人均G

48、DP 為樣本數(shù)據(jù)，在一次指數(shù)平滑法基礎(chǔ)上加入序 列長期趨勢(shì)（遞增或遞減）的平均變化量來進(jìn) 行修正。使用Eviews4.0軟件進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。 人口發(fā)展策略：通過提高人居環(huán)境質(zhì)量和發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)吸 引人口進(jìn)入，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)，促進(jìn)新城人 90萬人 制造業(yè)工人 20% 口升級(jí)置換 刪 35萬人 農(nóng)民 制造業(yè)工人 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 郊區(qū)化人口 24% 48%： 23% 5% ?修建直接連接中 心組團(tuán)與中心城 區(qū)的高速路，加 強(qiáng)其聯(lián)系。 ?通過發(fā)展優(yōu)質(zhì)的 居住物業(yè)、提供 完善的生活配套 以及提高公共服 務(wù)水平吸引高素 質(zhì)郊區(qū)化人群的 大

49、規(guī)模進(jìn)入，為 發(fā)展高層次的第 三產(chǎn)業(yè)儲(chǔ)備人才 ?會(huì)展業(yè)、信息技術(shù) 服務(wù)業(yè)、汽車貿(mào)易等 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展 帶來高素質(zhì)就業(yè)人 群，高素質(zhì)人群的聚 集促進(jìn)社會(huì)服務(wù)業(yè)的 繁榮與升級(jí)，生活質(zhì) 量的提升進(jìn)一步帶動(dòng) 產(chǎn)業(yè)的聚集和高素質(zhì) 人口進(jìn)入，形成人口 置換和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互 促進(jìn)的的良性循環(huán)。 50%| 30% 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 高素質(zhì)郊區(qū)化人口 土地利用策略：同步加大居住用地和服務(wù)業(yè)用地，控制工 業(yè)用地，預(yù)留一定用地作為未來發(fā)展的緩沖 土地利用策略 A京順路及機(jī)場(chǎng)北線沿線加大商務(wù)辦公用地比

50、例，同 時(shí)控制土地價(jià)格保持對(duì)中心城區(qū)的物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì) A在后沙峪組團(tuán)中心以及會(huì)展中心周圍加大商業(yè)、賓 館、商務(wù)辦公用地供應(yīng)，提高開發(fā)強(qiáng)度，形成相對(duì)密 度較高、緊湊發(fā)展的城市活力核心。 A調(diào)整仁和、汽車基地區(qū)域控規(guī)，增加部分辦公商業(yè) 用地，為汽車貿(mào)易和汽車服務(wù)發(fā)展預(yù)留空間。 A在后沙峪、馬坡、牛欄山等以居住為主的組團(tuán)適當(dāng) 提高局部開發(fā)強(qiáng)度，以提供大規(guī)模開放空間，形成舒 朗、宜人的生活氛圍及自然生態(tài)的郊區(qū)風(fēng)貌以保持對(duì) 中心城區(qū)人口的持續(xù)吸引力。 A提供并合理分布不同等級(jí)的商業(yè)用地，促進(jìn)土地復(fù) 合利用，提高居民生活便捷度，促進(jìn)就地消費(fèi)。 A在堅(jiān)持土地復(fù)合利用的同時(shí)，注意功能的適當(dāng)分 區(qū)，使主

51、要的商務(wù)區(qū)與區(qū)域級(jí)商業(yè)中心、居住區(qū)相對(duì) 分離，保持安靜優(yōu)美的生活環(huán)境。 A鼓勵(lì)發(fā)展同時(shí)，要預(yù)留10%左右的待開發(fā)用地，作 為區(qū)域未來發(fā)展的緩沖用地。 |H： W班3司 WORI NSI「I \ 依據(jù)順義新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理功能用 地分配約為： 14 22 ~T_ 57 44 ~7_ 39 10 空港組團(tuán)與中心組團(tuán)用地比例圖 居住用地 工業(yè)用地 服務(wù)用地 保留用地 城市與產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)圖 京

52、順路及機(jī)場(chǎng)高速北線 兩側(cè)中重點(diǎn)發(fā)展信息技術(shù) 服務(wù)業(yè)。 后沙峪組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展會(huì) 展業(yè)、商業(yè)、金融服務(wù)、 貿(mào)易等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 中心組團(tuán)作為現(xiàn)代制造 業(yè)基地，在引導(dǎo)發(fā)展汽車 制造業(yè)、電子信息制造業(yè) 的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展汽車 貿(mào)易和汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)等以 汽車為龍頭的生產(chǎn)型服務(wù) 業(yè)并進(jìn)而帶動(dòng)社會(huì)服務(wù)業(yè) 的升級(jí)。 居住用地 生物工程產(chǎn)業(yè)用地 展覽用地 物流產(chǎn)業(yè)用地 都市產(chǎn)業(yè)用地 池子通信產(chǎn)業(yè)用地 汽車制造產(chǎn)業(yè)用地 光機(jī)電產(chǎn)業(yè)陽地 福務(wù)川地 商業(yè)用地

53、 也于通信小叱用 X亨U紀(jì)苻止外 忙性產(chǎn)業(yè)的中 他先陽嬉 力曾用地 尾信招培 物工在盧業(yè)土地 期覽用出 宿區(qū)產(chǎn)也周壕 第二階段：r殿1 凝沙鞠旗區(qū)、 第三階段.河?xùn)|新區(qū) 根據(jù)明確的原則劃定了順義新城的分階段開發(fā)片區(qū) 開發(fā)片區(qū)分階段原則： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展一基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，有利于加快提升和完善片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 土地產(chǎn)權(quán)一優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的土地，加快推進(jìn)速度，降低管理難度 品牌提升一片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分平衡市場(chǎng)成熟度和錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需求，兼顧投資商信心和高端品牌的建立 ?國展周邊片區(qū)、后沙峪西片 第一階段：區(qū)、林河制造業(yè)基地及馬坡鎮(zhèn) 世稀世冏 Woui ul V|<)\

54、Q>NSt I JAZ 順義新城的分期開發(fā)實(shí)施策略 III: 刪 \XoiH III 「I \ 階段 劃分 開發(fā) 區(qū)域 起步階段 （-2008年） 發(fā)展階段 （2008-2020年） 成熟階段 （2020年后） ?后沙峪片區(qū)、順義老城區(qū)、林河制造業(yè)基 .后沙峪西片區(qū)、馬坡鎮(zhèn)北部區(qū)域、 地及馬坡片區(qū) ；牛欄山片區(qū) ?河?xùn)|新區(qū) 開發(fā)策略 關(guān)鍵舉措 ?根據(jù)新城的發(fā)展?fàn)?況，制定河?xùn)|新城的 j開發(fā)策略 I ?已發(fā)展城區(qū)的城市 更新和動(dòng)態(tài)規(guī)劃調(diào)整 ,控制汽車整車制造業(yè)發(fā)展，引

55、導(dǎo)發(fā)展汽車 配套的電子信息制造業(yè)，優(yōu)先引入具有研發(fā) 性質(zhì)的企業(yè)。 ? 對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)在地域上進(jìn)行整合，逐步調(diào)整 京順路沿線的制造加工企業(yè)搬遷至中心組團(tuán) ? 引進(jìn)國際知名會(huì)展管理公司對(duì)新國展進(jìn)行 管理，并移植國外成熟品牌展會(huì) ? 抓住北京高校外遷機(jī)遇，大力引進(jìn)大專院 校，為發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè)聚集儲(chǔ)備人才 ?鼓勵(lì)滿足中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化居住需求的中低 密度房地產(chǎn)開發(fā)，同步建設(shè)與之相配套的高 質(zhì)量生活配套服務(wù)設(shè)施 ,完善順義與北京中心城區(qū)的高速路網(wǎng)建設(shè) ?調(diào)整控規(guī)，局部提高存量土地的開發(fā)強(qiáng)度 ?確定預(yù)留土地用r?發(fā)展未來城市的開放空 間 ? 利用空港優(yōu)勢(shì)和會(huì)展機(jī)遇，大力發(fā)展與汽 車制造業(yè)相關(guān)的金融貿(mào)易等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè) ? 提升中心片區(qū)的社會(huì)服務(wù)業(yè)質(zhì)量和水平， 進(jìn)行老城區(qū)的更新 ? 大力發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè) ? 在發(fā)展成熟的汽車制造業(yè)和信息技術(shù)服務(wù) 業(yè)基礎(chǔ)上，培育自己的品牌展會(huì) ? 大力發(fā)展與會(huì)展業(yè)相關(guān)聯(lián)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ? 適時(shí)發(fā)展中高密度的住宅公寓、辦公物業(yè) 及商業(yè)、酒店等物業(yè) ?加快順義的軌道交通建設(shè) ?調(diào)整京順路沿線的生產(chǎn)制造加工企業(yè)搬遷 至中心組團(tuán)，并沿京順路大力發(fā)展中等密 度的郊區(qū)辦公物業(yè)，控制土地價(jià)格以保持 物業(yè)的價(jià)格優(yōu)勢(shì) THE END l： W 班i *1 Ue>in Hl 「I \7 \