10月無錫房地產(chǎn)市場報告

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1、 無錫房地產(chǎn)市場10月報 2010年10月無錫 房地產(chǎn)市場月度報告 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 熱情/專業(yè)/誠實/負(fù)責(zé) 目 錄 背景篇 3 城市規(guī)劃發(fā)展情況 3 錢胡路改建工程開工，預(yù)計11年5月竣工 3 滬寧高速旁高架橋轉(zhuǎn)體，11年7月1日前通車 3 “十月圍城”年底解圍，地下市中心與地鐵同時造 4 城市政策環(huán)境情況 5 央行34個月來首度加息，貸款購房成本增加 5 無錫契稅上調(diào)，金融政策以落實“國五條”為主 6 房

2、地產(chǎn)行業(yè)動態(tài) 7 10.15-10.18日，無錫成功舉辦秋交會 7 土地篇 9 10月份無錫市非工業(yè)類土地供求情況 9 商品房交易篇 12 無錫市商品住宅供求情況 12 無錫市商品住宅成交情況 13 無錫市成交結(jié)構(gòu)分析 14 重點項目篇 18 元一蔚藍(lán)觀邸 18 基本信息 18 項目動態(tài) 19 房源概況 20 開盤流程 21 銷售結(jié)果 23 簡析 23 九龍倉時代上城 25 基本信息 25 開盤流程 27 銷售情況 27 總體分析 28 背景篇 城市規(guī)劃發(fā)展情況 錢胡路改建工程開工，預(yù)計11年5月竣工 錢胡路（

3、G312—錢橋大街）改建工程已于日前正式開工建設(shè)，改造后的錢胡路為一級公路（兼顧城市主干道功能），設(shè)計速度每小時60公里，雙向六車道，總投資約1.2億元，預(yù)計明年5月前竣工通車。 此次錢胡路（G312—洋溪橋）改建工程起點自312國道，向南穿越錫宜高速及342省道，與盛岸西路相交后，繼續(xù)向南與上偉路、洋溪路平行相交后，跨越洋溪河，終于錢橋大街，向南與老錢胡線對接，全長約2公里。改建平面線形基本上沿老路走向，現(xiàn)有老路調(diào)拱利用，西側(cè)拓寬新建，道路寬41—43米。 新聯(lián)康觀點：錢胡路是主城區(qū)與惠山區(qū)的重要聯(lián)系通道，也是進出錫宜高速的集散道，該道路的改建不僅能夠提高惠山區(qū)道路通行能力，緩解交通壓力

4、，而且有利于增強區(qū)域間聯(lián)系，加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度。 滬寧高速旁高架橋轉(zhuǎn)體，11年7月1日前通車 高浪路、新錫路快速化改造工程全長約12公里，整體呈折線形環(huán)繞于錫城東南，是我市“快速中環(huán)”的重要組成部分，建成通車后從太湖新城驅(qū)車最快只需20分鐘即可到達京滬高鐵無錫東站。 市公建中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前上跨312國道段的箱梁已于8月底澆筑完成，上跨滬寧高速的橋梁轉(zhuǎn)體施工也已結(jié)束，全線高架橋主體結(jié)構(gòu)已完成近八成。春節(jié)前高架主體結(jié)構(gòu)施工結(jié)束，隨后將進行高架橋路燈等附屬設(shè)施及地面道路施工，保證明年7月1日前全線竣工通車。 新聯(lián)康觀點：高浪路、新錫路快速化改造工程竣工通車后，將連接太湖新城、新區(qū)

5、和京滬高速鐵路地區(qū)，并通過機場路、蠡湖大道、金城路、江海路等快速路網(wǎng)方便地與機場、城際鐵路站和市區(qū)連接，大大提高城市交通便捷度和通達度，但高架沿線的住宅項目將受到噪音、揚塵等不利因素的影響。 “十月圍城”年底解圍，地下市中心與地鐵同時造 據(jù)悉，“十月圍城”結(jié)束的時間定于今年12月底，兩個多月后，中山路東側(cè)、人民路北側(cè)各辟出一幅21米寬的道路恢復(fù)交通，分為4條機動車道、2條人非混行道，各寬3.5米。 三陽廣場站總建筑面積約6.2萬平方米，是市中心規(guī)模最大的一個車站，車站共設(shè)有26個出入口。規(guī)劃中將以車站為中心，將區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的地下室連接成一個完全貫通的空間，形成四通八達的地下商業(yè)步行街

6、。 南禪寺地鐵站與已經(jīng)形成效應(yīng)的南禪寺街區(qū)、古運河觀光帶遙相呼應(yīng)。在規(guī)劃中，它與對面的“繆公館”和南禪寺三足鼎立、地下相通，成為具有無錫地方文化特色的另一個商圈。 紅豆國際廣場地下3層預(yù)留地下通道出口。今后，不用走出紅豆廣場，就可以直接走進地鐵站，甚至可再走到現(xiàn)在“一百”位置新建的“深圳茂業(yè)城”。 據(jù)了解，整個“中心區(qū)”地下城的規(guī)劃目前正在細(xì)化中，與地鐵施工同期、同步的協(xié)調(diào)也正在部署中。該規(guī)劃的實施和完成將與整個“十二五”規(guī)劃同步。 新聯(lián)康觀點：“十月圍城”解圍，預(yù)示著中山路商業(yè)圈將要結(jié)束“陣痛”，同時交通擁堵現(xiàn)象將緩解，人們出行更加方便快捷。而地下商業(yè)設(shè)施與地鐵同時建造，則有利于提高

7、施工效率，提高商貿(mào)繁華度，加快商業(yè)集聚效應(yīng)。 城市政策環(huán)境情況 央行34個月來首度加息，貸款購房成本增加 10月19日中國央行宣布自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。住房公積金利率相應(yīng)上調(diào)。這次加息距離2007年的最后一次加息已相隔34個月。 新聯(lián)康觀點：利率上調(diào)對購房者的直接影響是貸款置業(yè)成本增加，但由于利率基數(shù)較低，本次加息所增加的成本影響相對較小，特別是差別化信

8、貸政策的實施，使得加息對首次置業(yè)者影響更小。目前實際利率為負(fù)且缺乏投資渠道的背景下，本次加息對市場需求方影響較小。 利率上調(diào)對開發(fā)企業(yè)的影響則是融資成本提高，或?qū)⑼苿淤Y金較為緊張的企業(yè)加快推盤速度，以降低負(fù)債率，提高資金流動性，促使市場優(yōu)惠活動增加。 無錫契稅上調(diào)，金融政策以落實“國五條”為主 無錫市商品住宅中有關(guān)契稅與個人所得稅優(yōu)惠政策的調(diào)整從10月1日起正式實施。 契稅個稅具體征收方式（自2010年10月1日起實施）： 1、個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契稅按1%收??； 2、個人購買普通住房(9

9、0～144平米)，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅按1.5%收取； 3、個人購買144平米以上住房的，或購買家庭內(nèi)二套及以上普通住房的，契稅按3%收取。 關(guān)于個人所得稅：對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。 10月無錫房地產(chǎn)政策以落實9月底出臺的“國五條”為主，南京等地出臺的限購令在無錫尚未出現(xiàn)。 新聯(lián)康觀點：本次契稅上調(diào)仍支持首次普通住房消費，但支持范圍和力度減小，購買90平米以上普通住宅、二套及以上普通住房稅費成本增加。因此對首次置業(yè)的剛性需求影響較小，對資金實力相對較弱的改善型需求影響相對較大。無錫尚未出臺限制購房方面的政策，說明政策實施相對溫和。 房地

10、產(chǎn)行業(yè)動態(tài) 10.15-10.18日，無錫成功舉辦秋交會 10月15日~18日為期4天的2010年無錫金秋房地產(chǎn)交易展示會成功舉辦。本屆秋交會共接待觀展市民近7.6萬人次，參展開發(fā)企業(yè)在展會期間成功簽約205套，面積2.42萬平方米，金額2.48億元，加上接受商品房購買定金的367套，面積3.65萬平方米，金額3.27億元，合計成交572套，面積6.07萬平米，金額5.75億元。大會的人氣和成交情況明顯好于同期召開展會的周邊城市。 主辦方推出的“購房消費券”頗受歡迎，參展項目中認(rèn)購“購房消費券”的樓盤達到17個，推出的優(yōu)惠房源超過600套，優(yōu)惠總額達到500萬元，創(chuàng)下了歷屆房交會之最。

11、 本屆展會上80%的參展開發(fā)企業(yè)也各自推出了優(yōu)惠活動，促銷熱點注重優(yōu)惠讓利，幅度較大。 新聯(lián)康觀點：本次房交會正值9.29“國五條”出臺之后，市場信心受到一定程度的打擊，市場表現(xiàn)遜于09年秋交會，本屆參展企業(yè)簽約套數(shù)低于09年約50%，但優(yōu)于10年春交會的成績，參展企業(yè)簽約套數(shù)高出10年春季28%，其主要原因，一是經(jīng)過多次調(diào)控，購房者對政策效果持懷疑態(tài)度者增多，且無錫未出臺限購令；二是參展企業(yè)推出較大優(yōu)惠力度，拉動了銷售業(yè)績。 土地篇 10月份無錫市非工業(yè)類土地供求情況 2010年10月無錫市共有15幅非工業(yè)類土地掛牌出讓，出讓面積為98.35萬平方米。 非工業(yè)類土地出讓情況

12、 地塊編號 地塊名稱 出讓面積(平米) 規(guī)劃用途 容積率 起始價 (萬元) 保證金 (萬元) 錫國土2010-61 XDG（XQ）-2010-48 地塊 135953 居住 A塊<1.4、B塊<1.1 69676 13935 錫國土2010-62 XDG（XQ）-2009-48地塊 81751.4 居住、商業(yè)（商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例<10%） <1.2-1.4 18395 3679 錫國土2010-63 XDG-2010-40地塊 48062.2 商辦混合用地 <2.2-2.6 39801 7960 錫國土2010-64

13、XDG-2010-41地塊 34256.9 商業(yè)、商務(wù)辦公 <2.5-2.8 32335 6467 錫國土2010-65 XDG-2010-30地塊 74946 居住、商業(yè) <2.2-2.5 114562 22912 錫國土2010-66 XDG-2010-37地塊 20077.4 商業(yè)、商務(wù)辦公 <5.4-6.0 57462 11492 錫國土2010-67 XDG-2010-33地塊 189767 居住 <2.0 91089 18217 錫國土2010-68 XDG-2010-34地塊 33736 商辦混合用地 A塊<6.0、B

14、塊<8.0 20266 4053 錫國土2010-69 XDG-2010-35地塊 92350 居住商業(yè)混合用地（商業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的49%） <2.8 52695 10539 錫國土2010-70 XDG-2010-36地塊 132963.1 A塊商業(yè)用地，B、C塊居住用地 A塊<0.85，B、C塊<1.3-1.5 25928 5185 錫國土2010-71 XDG-2010-45地塊 25186.3 商業(yè)、辦公、居?。ㄆ渲芯幼〗ㄖ娣e比例不超過30%） <3.0-3.5 6120 1224 錫國土2010-72 XDG-2010-

15、46地塊 20408.2 商業(yè)、辦公 <3.0-3.5 4929 985 錫國土2010-73 XDG-2010-47地塊 24534.1 居住、商業(yè)用地（商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例不低于51%） <1.3-1.5 3680 736 錫國土2010-74 XDG（XQ）-2010-2地塊 48766.9 A塊商辦混合用地、B塊商住混合用地 A塊<2.8、B塊<2.0 31431 6286 錫國土2010-75 XDG（XQ）-2010- 17地塊 20746.3 商業(yè)（旅館業(yè)用地） <3.0-3.5 12448 2490 無錫本月無非工業(yè)

16、類土地成交 新聯(lián)康觀點：10月無錫市共有15幅地塊掛牌出讓，其中7幅為商服用地，僅2幅為純住宅用地，其他6幅為商業(yè)、居住，或商住混合用地。以往土地拍賣，住宅用地一般為供應(yīng)主力，但8月、10月出讓土地均以商業(yè)服務(wù)性用地為主，輔以帶商業(yè)配套的住宅用地。商服用地的增加一方面與市政規(guī)劃相關(guān)，如崇安新城兩幅商服用地可以滿足金科觀天下、新大陸、中大諾卡小鎮(zhèn)等小區(qū)居民對商業(yè)、辦公等服務(wù)設(shè)施的需求，而高鐵站商務(wù)區(qū)3幅地塊則是為了滿足錫東新城的發(fā)展；另一方面近期住宅市場調(diào)控政策較為密集，商品住宅供銷比近幾個月均大于1，為防止住宅市場供求預(yù)期波動過大，住宅用地供應(yīng)相應(yīng)減少。 預(yù)計XDG（XQ）-2010-48

17、地塊關(guān)注度將較高。該地塊為住宅用地，位于太湖沿岸及凈慧寺東側(cè)，景觀和人文資源豐富，周邊已有龍湖滟瀾山、國信觀湖灣等項目，多為高端樓盤，項目限高，容積率相對較低，未來打造花園洋房和別墅的可能性較高。 商品房交易篇 無錫市商品住宅供求情況 10月份無錫市住宅供應(yīng)量為66.34萬平米，環(huán)比降幅為14.94%；成交量為62.29萬平米，環(huán)比降幅為18.65%；總體來看市場供應(yīng)略大于需求，供求比為1:0.93，供求比差距較9月有所擴大。 無錫市商品住宅成交情況 10月份，無錫商品住宅市場呈現(xiàn)量跌價升態(tài)勢，成交量環(huán)比下降18.65%，成交均價延續(xù)上揚趨勢，達到8302元/㎡，環(huán)比上漲

18、3.19%。 在本年度樓市“二次”調(diào)控政策影響下，改善型和投資型住房需求受到一定程度的抑制，10月份成交量有所下降，特別是國慶期間影響較大，但隨后多數(shù)樓盤推出各種優(yōu)惠與活動促銷，使得秋交會之后成交量呈逐日上升趨勢。 成交均價上漲的主要原因是：中、高端樓盤成交比重較9月份提高，如銷售排名前十的萬科銘悅、時代上城等項目均取得較好銷售成績，其均價均超過萬元/㎡，而本月的銷售冠軍蔚藍(lán)觀邸均價為8520元/㎡，亦高于全市平均水平。因此本月雖然打折促銷活動較多，但成交均價仍上漲。 從成交套型來看，本月以中大戶型為主，套均面積為129㎡/套，其中蔚藍(lán)觀邸推出107平米實用三房，洛城橙園推出126平米的

19、大三房，而萬科銘悅、龍湖滟瀾山套型面積均超過200平米。 無錫市成交結(jié)構(gòu)分析 無錫市住宅成交套數(shù)月度環(huán)比圖 10月無錫商品住宅成交5134套，環(huán)比下降23.52%；僅錫山區(qū)成交套數(shù)環(huán)比上漲，其余六區(qū)均有不同程度的下降，其中崇安區(qū)和惠山區(qū)下降最為明顯，降幅超過40%。 崇安區(qū)本月成交套數(shù)為192套，環(huán)比下降70.23%，是降幅最大的區(qū)域。該區(qū)域代表樓盤金科觀天下和愛家金河灣均無顯著成交，因此成交量降幅明顯。 南長區(qū)本月成交326套，環(huán)比下降11.41%。天元世家和九龍倉時代上城均在本月下旬推出，其中九龍倉取得較好銷售業(yè)績，但天元世家銷售一般，且其他樓盤均未開盤，10成交量有所下滑

20、。 北塘區(qū)本月成交731套，環(huán)比下降6.52%。本月蔚藍(lán)觀邸首次開盤、盛世新城加推3#均取得不錯銷售成績，躋身排行榜前十，梧桐水岸、鳳凰城、金太湖國際城等均取得較好業(yè)績，使得北塘區(qū)成為10月成交量降幅最小的區(qū)域。 新區(qū)本月成交895套，環(huán)比下降14.44%。本月金科米蘭米蘭、鉑金公館、星尚國際公寓均推出新房源，但銷售成績一般，龍湖滟瀾山推出獨立別墅取得較好銷售量。 濱湖區(qū)本月成交1025套，環(huán)比下降32.25%。本月成交主要來自太湖新城板塊，萬科銘悅、天鵝湖花園、融科玖玖城、太湖國際社區(qū)均取得較優(yōu)業(yè)績，但其他板塊表現(xiàn)一般。 惠山區(qū)本月成交763套，環(huán)比下降43.31%。本月惠山區(qū)失去陽

21、光100的大力支撐，成交量跌幅較大。 錫山區(qū)本月成交1202套，環(huán)比上漲18.66%。鴻景華庭首次開盤取得不錯銷售量，芙蓉山莊、華夏青城等樓盤以低價走量，使錫山區(qū)成為唯一一個成交量環(huán)比上漲的區(qū)域 無錫市住宅成交占商品房成交套數(shù)比例圖 10月份，無錫市商品房與商品住宅成交套數(shù)均不同程度下降，商品房成交6985套，較上月下降8.74%，商品住宅成交5134套，較上月下降23.52%。 商品住宅成交套數(shù)占商品房成交套數(shù)比為73.5%，較上月下降14.5個百分點。其主要原因是，商品住宅降幅較大，而商業(yè)、辦公受政策影響相對較小，成交套數(shù)不降反增

22、，其中無錫五洲裝飾城一個項目成交套數(shù)670余套，拉高了本月商業(yè)成交量。 無錫市月度住宅成交面積及商業(yè)成交面積對比 10月份住宅成交面積與商業(yè)成交面積變化趨勢相反，住宅成交面積占商品房成交面積的比重較上月下降6.63個百分點，商業(yè)成交面積所占比重較上月增加6.05個百分點。 重點項目篇 元一蔚藍(lán)觀邸 基本信息 占地面積：13.5萬㎡； 建筑面積：30萬㎡； 產(chǎn)品類型：高層住宅、酒店式公寓、商鋪； 總戶數(shù)：2335戶； 車位：2700； 車位比：1:1.2； 物業(yè)公司：無錫元一柏莊； 物業(yè)費：2.2元/㎡/月； 項目進度：7-8層； 交付

23、時間：2012年底； 綠化率：41%； 得房率：78%； 開發(fā)商：無錫元一柏莊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司； 地址：北塘區(qū)錫澄路與錫澄支路的交匯處。 項目動態(tài) 5月開始蓄客準(zhǔn)備； 9月18日，營銷中心和樣板示范區(qū)開放； 10月18日，開始收意向金2萬，對外宣稱認(rèn)籌700余組； 10月23日，蔚藍(lán)觀邸9：00正式開盤，實際到場客戶680余組，截止12:30認(rèn)購242套； 下次開盤時間預(yù)計為年底前后。

24、 房源概況 本項目分三期開發(fā)，本次為首次開盤，一期共推出3棟7個單元共323套房源。 樓棟分布 本次開盤的7個單元均為18層高層，8#、9#、16#、17#、18#為兩梯三戶，10#、11#為兩梯兩戶。 三期 二期 18# 17# 16# 一期 8# 11# 10# 9# 面積配比 建筑類型 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 認(rèn)購套數(shù) 認(rèn)購率 高層 二室二廳一衛(wèi) 79.5 85 26% 54 64% 三室二廳一衛(wèi) 106-108 170 53% 141 8

25、2% 三房二廳二衛(wèi) 125-128 68 21% 47 69% 合計 　-- 323 100% 242 75% 邊套：三房125-128平米 中間套：二房79.5平米 邊套：三房106-108平米 戶型分析 l 106-108平米的三房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的兩側(cè)，戶型方正，南北通透，使用率高，臥室均為飄窗設(shè)計，成為最受歡迎的戶型； l 125-128平米的三房，分布在10#、11#，戶型方正，使用率高，但通透性一般； l 79.5平米的兩房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的中間，戶

26、型方正，使用率高，但通透性較差，采光條件較差，去化率低于其他兩個戶型； l 樣板間設(shè)置了三個戶型，80平米樣板間為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，118平米樣板間為中式風(fēng)格（該樣板間比本次開盤的108平米多一個衛(wèi)生間，其他格局相同），128平米樣板間為現(xiàn)代歐式風(fēng)格。 產(chǎn)品去化銷控 l 106-108平米的三房二廳一衛(wèi)戶型設(shè)計優(yōu)于其他兩個戶型，去化率最高為82%，125-128平米的三房二廳二衛(wèi)去化率為69%，79.5平米的二房二廳一衛(wèi)去化率為64%。 l 17#的去化率最高為92%，主要原因是景觀、采光條件相對較好，價格為中上水平，性價比較高。9#、16#、10#、18#去化率均在75%左右，8#、

27、11#去化率相對較低在62%左右，主要原因是11#均價最高，且全是125-128平米的大戶型，性價比相對較低，8#臨路噪音較大。 開盤流程 賣場布局簡圖 選房區(qū) 銷控圖 控臺 入口 沙盤 財務(wù)處 簽約處 開單處 出口 茶歇區(qū) 外場等候區(qū) 排隊通道 搖號臺 具體流程 投放認(rèn)籌卡搖號聯(lián) 主持人開始搖號 抽中者上臺公證 領(lǐng)取選房序號卡 確認(rèn)房源 財務(wù)處繳款 簽約處簽約 成功認(rèn)購，離場 憑認(rèn)籌卡進場，9點前到場第一批搖號，9點后到場第二批搖號 卡號由主持人隨機抽取

28、 抽中者由公證人員進行公證，家屬及未抽到者可在茶歇區(qū)品嘗點心 客戶領(lǐng)取選房序號卡后可帶一名家屬，排隊進入選房區(qū) 由置業(yè)顧問帶領(lǐng)選房 選定房源后至財務(wù)處繳納5萬元定金 持繳費單至簽約處簽約 成功認(rèn)購后從出口離開現(xiàn)場，七日內(nèi)簽定購房合同再優(yōu)惠5000元/套 優(yōu)惠 1、10月18日開始認(rèn)籌，一個身份證只能登記一個認(rèn)籌卡，一個認(rèn)籌卡只能由該卡上登記的姓名購房，購房套數(shù)不限； 2、自備定金5萬元/套（認(rèn)籌金簽定合同時抵房款； 3、10月23日20:00前成功認(rèn)購，可享受多重優(yōu)惠： l 認(rèn)籌金2萬抵5萬購房

29、優(yōu)惠； l 一次性付款98折優(yōu)惠； l 7天內(nèi)簽署購房合同優(yōu)惠5000元/套； 4、開盤優(yōu)惠僅限當(dāng)天有效。 銷售結(jié)果 結(jié)果分析 自10月18日起積累意向客戶，至開盤當(dāng)天共到場客戶680余組； 認(rèn)籌期間，部分客戶為提高抽中的幾率交多次認(rèn)籌金，獲取多張認(rèn)籌卡參加搖號； 截止10月23日12:30，共認(rèn)購242套，轉(zhuǎn)化率為36%，銷售率為75%； 客戶情況 l 改善性客戶為主體，以自住為主；有少量投資客；一半以上的客戶能夠用無錫方言溝通，部分外地籍但在本地定居或工作的客戶，外地籍客戶多為私營企業(yè)主。 l 從年齡結(jié)構(gòu)來

30、看，多集中在35-45歲之間，30歲左右及50歲以上客戶分別有一部分，但比例相對較小。 l 從客戶駕車情況來看，電動車和私家車各占一半。 l 現(xiàn)場客戶大多數(shù)穿著普通、隨意，素質(zhì)一般，少量客戶大聲吵嚷素質(zhì)較低。 價格分析 l 本次開盤均價對外宣稱為8700元/㎡，根據(jù)報價表計算均價為8897元/㎡，扣除開盤優(yōu)惠后均價為8437元/㎡。 l 樓棟平均價差約80元/㎡，靠近馬路的8#均價最低，9#采光與噪音方面均優(yōu)于8#，因此均價高出8#近250元/㎡，16#前為集中景觀，優(yōu)于9#，價差突破100元/㎡，16#、10#、18#、17#價格遞增，但價差相對較小，在10-30元/㎡之間，11#

31、采光條件最好，且噪音低，均價最高。 l 樓層價差分為三個層次：第一層次，17層價格最高，至14層每層遞減50元/㎡；第二層次，12-14層價格相同，10-11層價格相同，以上兩價格段差100元/㎡，10層至5層遞減100元/㎡；第三層次，3、4層價格相同，至2層價格遞減60元/㎡，另外頂層與10層價格相同。5層以下，及14層以上，采光條件差異弱化，采取50-60元/㎡的中段價差，有利于強化產(chǎn)品的均好性，推動同質(zhì)產(chǎn)品的銷售。5-10層采光與通風(fēng)條件差異明顯，采取100元/㎡的樓層價差，強化品質(zhì)差距，同時使利潤最大化。 簡析 蔚藍(lán)觀邸首次開盤認(rèn)購率約為75%，銷售突破240套，在市場調(diào)控背

32、景下，整體銷售業(yè)績較優(yōu)。主要原因： l 項目區(qū)位條件相對優(yōu)越，公交可便捷的通向市商業(yè)金融中心、火車站，捷運系統(tǒng)有地鐵江海站，距離火車站北廣場較近，項目東600米為內(nèi)環(huán)高速，出城方便，區(qū)域交通便捷度高； l 106-108平米的三房，戶型設(shè)計迎合了項目周邊老小區(qū)居民的改善性需求； l 項目前期宣傳充足，5月開始利用各種媒體加大宣傳，以網(wǎng)絡(luò)推廣為主，輔以電視、電臺、報紙等方式，開盤前幾天加大報紙推廣力度，“下一站，蔚藍(lán)觀邸”的主訴語加深客戶印象，而公開開盤房源報價這一舉措，一方面使客戶充分了解房源，另一方面加快開盤當(dāng)天下定速度，促進熱銷局勢； l 項目為首次開盤，后期房源較多，客戶多數(shù)認(rèn)為

33、樓盤將低開高走，并看好地段的升值潛力； l 項目外立面石材干掛到頂，目前僅綠城玉蘭花園采用該立面做法，提升了項目品質(zhì)。 九龍倉時代上城 基本信息 九龍倉時代上城位于南長區(qū)南長區(qū)清名路清寧大橋西堍，東與太湖廣場隔河相望、北至郎詩未來之家、南至金科世界城、西接金星苑社區(qū)。 項目一期為B地塊，規(guī)劃為高層、多層、小高層，首批房源于2009年8月15日首次公開，目前僅剩2棟小高層（洋房）；二期A地塊規(guī)劃為高層，首批房源于2009年7月30日開盤，規(guī)劃為85-142平米的戶型，均價在11000元/平米左右。 項目地址 南長區(qū)

34、清名路清寧大橋西堍 開發(fā)企業(yè) 九龍倉（無錫）置業(yè)有限公司 占地 188000㎡ 總建 200000㎡ 容積率 2.58 產(chǎn)品類型 一期：高層、小高層、多層 二、三、四期：高層住宅 綠化率 48.60% 主力面積 123-128㎡ 物業(yè) 上都物業(yè) 物業(yè)費用 2.0~2.2 首次開盤 2009.8.15 交房時間 2012.5 推盤概況 2010年10月23日上午9點開盤，推出一棟34的高層，共262套房源。 2#樓 推盤房源戶型配比 戶型 面積 套數(shù) 比例 二室

35、二廳一衛(wèi) 84-88 130 57% 三室二廳一衛(wèi) 125-128 99 43% 合計 229 100% 價格與優(yōu)惠情況 均價11000元/㎡，當(dāng)天認(rèn)購享受2萬抵5萬的誠意金優(yōu)惠和契稅減免優(yōu)惠。 價格逐層遞增，樓層差價在100-150元/㎡左右。朝向差價在200元/平米左右，東側(cè)靠近運河景觀帶、景觀較好，價格較高。 戶型差價在1000元/平米，二房雖然為中間戶型通透性較差，但贈送面積所占比重高，可利用空間更大；且在目前的市場條件下，兩房供應(yīng)相對從緊，三房需求萎縮，導(dǎo)致兩種戶型的價格差距拉升。 產(chǎn)品戶型 三房84-87㎡

36、二房84-87㎡ 6單元01室141㎡的戶型尚未加推。 開盤流程 國慶節(jié)期間收取誠意金，截止10月23日當(dāng)天，共收取誠意金170余組。此次推出房源229套。 開盤當(dāng)日按照繳納誠意金的順序開始選房?？蛻魩Ш谜\意金收據(jù)，身份證密碼、銀行卡在售樓大廳登記；9點鐘開始選房，每10人一組進入選房區(qū)，選房時間為10分鐘。在規(guī)定時間內(nèi)沒有做出決定的，視為放棄，待所有意向金客戶選房完畢后可在此進行選房。 銷售情況 整體去化率55% 戶型 面積 套數(shù) 認(rèn)購

37、 認(rèn)購率 二室二廳一衛(wèi) 84-88 130 53 40.77% 三室二廳一衛(wèi) 125-128 99 73 73.74% 合計 229 126 55.02% 從認(rèn)購情況來看，邊套三房認(rèn)購量和認(rèn)購率都明顯高于中間套二房，除去邊套通透性較差的原因之外，更重要的是因為二房定價偏高，超出客戶的心理預(yù)期。 170余組客戶，認(rèn)購126套，解籌率在75%左右，效果較為理想。 原計劃主推紅色區(qū)域（6單元02、03、04和5單元01室），當(dāng)天銷售率在80%左右；后臨時決定加推5單元02、03、04室，加之位置較差，認(rèn)購率偏低。 總體分析 結(jié)果分析 A地塊自7月30

38、日首次面市以來，此次為第二次開盤，中間客戶蓄水期較長，且此次整體均價有下調(diào)；盡管在新政沖擊下，仍能夠?qū)崿F(xiàn)170組誠意金客戶和126套的銷售業(yè)績，已經(jīng)相當(dāng)成功。 價格分析 此次均價11000元/平米左右，連優(yōu)惠在內(nèi)則實際成交價則在10000元/平米左右，較之前有1000元/平米的下跌空間。 從實際來看，二房實際成交價在11000元/平米左右，價格偏高，這是導(dǎo)致二房產(chǎn)品去化相對困難的重要原因。 開盤組織 由于當(dāng)下處于新政過后的市場低迷期，九龍倉并沒有組織大規(guī)模的開盤活動。按照繳納誠意金的順序開始選房?？蛻魩Ш谜\意金收據(jù)，身份證、銀行卡在售樓大廳登記；9點鐘開始選房，每10人一組進入選房區(qū)，選房時間為10分鐘。在規(guī)定時間內(nèi)沒有做出決定的，視為放棄，帶所有意向金客戶選房完畢后可在此進行選房。 客源分析 二房以首置首改客戶群體為主，在當(dāng)前的行情下投資客極少。 年齡已30-40歲的中青年為主，另有部分中年以上群體主要是為子女或父母買房。 現(xiàn)場停有私家車60組左右，基本為10-15萬元左右的大眾化車型。 客戶分布地主要是南長區(qū)客源，另有少量新區(qū)、濱湖區(qū)的客戶也會選擇在九龍倉。 新聯(lián)康（中國）無錫研展部 無錫市蠡湖大道168號蠡湖大廈1802室 電話：0510-85010113 28/28