國有土地上房屋征收評估技術(shù)細則[共47頁]

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1、 國有土地上房屋征收評估技術(shù)細則 第一章 總 則 第一條 制訂依據(jù)：為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估工作，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《海安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本技術(shù)細則。 第二條 適用范圍：評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本技術(shù)細則。 第三條 評估機構(gòu)：從事國有土地上房屋征

2、收評估的單位，應(yīng)當是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上（包含三級）房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)），并已列入向社會公布的房屋征收評估機構(gòu)名錄。 第四條 評估人員：從事國有土地上房屋征收評估活動的工作人員應(yīng)當經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負責(zé)征收評估工作的專業(yè)人員，應(yīng)當是評估機構(gòu)中的專職注冊房地產(chǎn)估價師。 第五條 評估對象：為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)（以下簡稱被征收房屋）以及除政府對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。 第六條 評估目的：被征收房屋價

3、值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 第七條 評估時點：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。 第八條 評估假設(shè)： 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評

4、估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當剔除偶然的和不正常的因素。 第九條 評估方法： 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲用房的，如市場交易量較少，無法選用市場法的，應(yīng)當選用成本法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方

5、法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。 第十條 價值標準：為公開市場價值，不考慮被征收房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 第十一條 價值構(gòu)成：為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補償費、臨時安置補償費和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費以及獎勵。住宅和商業(yè)經(jīng)營性房屋合法土地使用面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價值已在房屋評估時體現(xiàn)，不再單獨估價。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評估被征收房屋價值的同一評估機構(gòu)通過評估確定。 第十二條 評估程序：1.接受

6、評估委托，明確評估基本事項并簽訂征收評估委托合同；2.驗收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂征收評估作業(yè)方案；3.到征收地點進行現(xiàn)場勘查、拍攝影像，做好記錄；4.根據(jù)現(xiàn)場查驗產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進行分析； 5.確定估價方法，進行測算；6.出具分戶初評結(jié)果；7.交由征收部門公示，征求意見； 8.公示期間負責(zé)評估項目的注冊估價師進行現(xiàn)場說明解釋；9.對確屬錯估的部分現(xiàn)場予以記錄后進行修改和完善報告；10.修正后出具分戶報告和整體報告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告；11.評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 第十三條 評估結(jié)果表達形式：一是在征收實施之前由征收部門委托評估機構(gòu)開展前

7、期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提交項目征收補償資金總額概算報告；二是在征收實施時由選定的評估機構(gòu)評估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告及被征收人分戶補償評估報告，作為被征收房屋的補償依據(jù)。 評估結(jié)果應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第二章 房屋性質(zhì)認定及分類 第十四條 房屋性質(zhì)認定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，應(yīng)以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照相關(guān)職能部門認定、處理結(jié)果進行評估。 第十五條 房屋分類：被征收房屋一般分

8、為住宅房屋、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房（詳見附件1）。 第三章 住宅房屋征收評估 第十六條 住宅房屋征收評估方法：被征收住宅房屋適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其征收評估價格測算的技術(shù)路線為： 1.確立評估基準。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本住宅”作為評估基準（“標準樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件3）； 2.測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定（測算基準價格的可比實例的選擇要求詳見附件3）。其計算公式為： 基準價格 = Vs —可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)； —交

9、易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100； —交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)卣块T公布的相關(guān)價格指數(shù)進行確定； —可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件4）； —可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件5）。 3.確定評估價格。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標準樣本住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進行房地產(chǎn)實體、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。 其計算公式為： （1）被征收成套住宅評估價格V

10、c= 標準樣本住宅分類基準價格 （2）被征收獨門院落住宅評估價格Vd= 標準樣本住宅分類基準價格Kd （3）被征收非成套住宅評估價格Vf= 標準樣本住宅分類基準價格Kf K31i—標準樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件4)。 K32i—標準樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件5)。 Kd —獨門院落調(diào)整系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件3)。 Kf —非成套綜合修正系數(shù)，取值為0.98。 第四章 非住宅非營業(yè)用房征收評估 第十七條 非住宅非營業(yè)用房評估方法：因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可選用

11、成本法評估（應(yīng)用說明詳見附件6）。 第十八條 成本法評估技術(shù)路線： 1. 測算地價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD； 2. 確定房價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件6所示重置價格標準作適當調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ； 3．估測折舊：現(xiàn)場勘察并對照《房屋成新因素確定表》（詳見附件7），估計測算確定建筑物的折舊額C； 4.補償價格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到房屋征收補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被征收非營業(yè)用房的征收補償價格Vi為：Ｖi＝PD＋PJ－C 第五章 非

12、住宅營業(yè)用房征收評估 第十九條 非住宅營業(yè)用房評估方法：因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準價格修正方式評估。但其中高檔賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收益法方式。 第二十條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格:設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房（詳見附件8）。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算： Ｖo為基準價格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期（相關(guān)系數(shù)的確定詳見附件8）。

13、 第二十一條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準價格修正法評估：被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準價格比較修正方式，其征收補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為： 被征收房屋評估價格 = —商業(yè)街區(qū)基準價格； fxy─商業(yè)用途修正系數(shù)（詳見附件8）； fm─商業(yè)街道路線修正系數(shù)（詳見附件8）； f3i─被征收房屋實體因素修正系數(shù)（詳見附件8）。 第六章 其他征收評估問題處理 第二十二條 “地大于房”的評估：對被征收住宅合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的，合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補償，計算公式為： 1.“地大于房”面

14、積S＝合法土地使用權(quán)面積－合法房屋建筑面積 2.“地大于房”土地單價W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準地價L 當被征收房屋占用的合法用地為國有劃撥性質(zhì)時，L取0.6；當被征收房屋占用的合法用地為國有出讓性質(zhì)時，L取1。征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國有土地上房屋評估時，參照國有劃撥性質(zhì)L取0.6。 基準地價由評估機構(gòu)依據(jù)市國土資源部門公布的在用基準地價結(jié)合有關(guān)情況評估確定，同一個項目和區(qū)域執(zhí)行同一價格。 3.“地大于房”土地總價Ｖd＝WS 4.國有直管住宅房屋不享有“地大于房”補償。 第二十三條 國有直管住宅房屋的評估：對國有直管住宅房屋，其重置價結(jié)合成新補償給產(chǎn)權(quán)人，其它

15、部分補償給房屋承租人，計算方法如下： 1.用市場比較法求出被征收住宅房的價格Vi 2.補償給產(chǎn)權(quán)人的部分： Pi—被征收住宅建筑的建安單價（詳見附件4）； g—被征收住宅建筑成新率（詳見附件7）； —被征收住宅合法建筑面積。 3.補償給使用人（承租人）的部分：Vi— 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,對待調(diào)換房屋的評估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評估方法進行。 第二十五條 劃撥土地非住宅房屋評估：征收評估時涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，非住宅房屋補償價格計算公式如下： s Vi—被征收非住宅房屋的征收補償評估價格； V—被征收非住宅房屋參

16、照出讓土地性質(zhì)評估價格； Vjo—海安市土地基準樓面地價，，Vj為基準地價，m為標準容積率; S—被征收非住宅房屋合法建筑面積。 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評估：房屋征收評估中，裝飾裝修及附屬物等部分為獨立的專項評估（補償標準詳見附件10）。 第二十七條 其它評估：未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進行評估，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。 第七章 征收評估報告 第二十八條　出具報告要求：評估機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細則（

17、試行）的要求出具評估報告。 第二十九條　簽名蓋章：評估機構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。在評估報告上簽字的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負責(zé)。 第三十條 報告裝幀：評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第八章 征收評估工作準則 第三十一條 評估委托：被選定的評估機構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂評估委托合同。委托合同中應(yīng)約定評估操作程序及時間安排等。 第三十二條 評估技術(shù)負責(zé)人：評估機構(gòu)應(yīng)確定受委托評估項目的評估技術(shù)負責(zé)人，評估技術(shù)負責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果

18、的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。 第三十三條 現(xiàn)場勘察：評估項目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)應(yīng)派出有評估資格的專業(yè)人員進行現(xiàn)場勘察。現(xiàn)場勘察記錄資料是評估測算和撰寫評估報告必備的基礎(chǔ)資料。 第三十四條 評估到戶：評估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項評估，做到實地勘測準確、影像資料全面、評估到戶到項。 第三十五條 內(nèi)部審核評議：評估結(jié)果須經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機構(gòu)在提交正式評估報告前負有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的技術(shù)責(zé)任。 第三十六條 報告提交：評估機構(gòu)應(yīng)在評估委托協(xié)議約定的時間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評估報告，并由房屋征收部門安排征收實施單位將分戶評估報告送達被征收

19、人。分戶評估報告需經(jīng)含項目評估技術(shù)負責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊房地產(chǎn)估價師簽字認可。 第三十七條 報告解釋與答疑：評估機構(gòu)評估技術(shù)負責(zé)人及其他評估專業(yè)人員負有解釋評估報告技術(shù)問題，接受征收當事人就評估報告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負有向征收評估專家委員會報告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 第九章 評估資料存檔 第三十八條 整理存檔內(nèi)容：評估機構(gòu)應(yīng)當將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔。 1.評估委托合同； 2.征收決定公告； 3.評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料； 4.評估對象的實地查勘記錄、照片等資料； 5.標準樣本房屋、可比

20、實例的實地查勘記錄、照片等資料； 6.確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； 7.與評估項目有關(guān)的其他資料。 第三十九條 保存期限：評估報告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留十年。 第十章 附 則 第四十條 細則附件：附件系本技術(shù)細則（試行）的必要組成部分。 第四十一條 特種業(yè)務(wù)：征收評估中涉及原始成本測算、機電設(shè)備搬遷、工程造價分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評估機構(gòu)可委托有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)協(xié)助評估。 第四十二條 其它情況處理：本技術(shù)細則（試行）未能涵蓋的其它征收評估情況，按房屋征收部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。 第四十三條 細則解釋：本技術(shù)細則（試行）由市房屋征收部門負責(zé)解

21、釋。 第四十四條 實施時間：本技術(shù)細則（試行）自公布之日起執(zhí)行。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評估。 附件： 1.被征收房屋分類及其說明 2.可比實例選擇要求及說明 3.標準樣本住宅的條件設(shè)定及可比實例選擇的具體要求 4.住宅房屋實體因素（K31、K31i）修正說明表 5.住宅房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表 6.非營業(yè)用房及其成本法評估說明 7.房屋成新因素確定表 8.營業(yè)用房收益法評估應(yīng)用說明 9.商業(yè)經(jīng)營性用房依據(jù)納稅情況一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準 10.裝飾裝修附屬物補償指導(dǎo)價及其它補償標

22、準 附件1： 被征收房屋分類及其說明 一、住宅房屋分類 住宅房屋 成套住宅 指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 獨門院落 指辦理合法手續(xù)后建造的獨門獨院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 非成套住宅 以上兩類房屋以外的房屋。 二、非住宅營業(yè)用房分類 營 業(yè) 性 用 房 商場類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用

23、。 商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。 商務(wù)類建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。 娛樂類建筑 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。 旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和準星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚

24、混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。 餐飲類建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)

25、生間。 其他類建筑 上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。 三、非住宅非營業(yè)用房分類 非營業(yè)性用房 工業(yè)性建筑 以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 辦公性建筑 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。 公共性建筑 以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。 附件2： 可比實例選擇要求及說明 以下

26、可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。 一、可比實例應(yīng)與估價對象處于相同地段或鄰近地段。 二、可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必須用途相同，非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本細則的分類與評估對象的類別相同。 三、可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。 四、可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。 五、可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般不超過十二個月

27、，近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。 六、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。 七、可比實例為成套房屋的，其價格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標準價格，標準價格為可比實例所處單元各樓層房屋的平均價格。 八、每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。 九、選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。 附件3： 標準樣本住宅的條件設(shè)定及可比實例選擇的具體要求 一、住宅標準樣本房屋設(shè)定要求 采用基準價格修正方式對住宅房屋進行評

28、估時，首先應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標準樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標準樣本住宅”。設(shè)定的“標準樣本住宅”必須符合下述條件： 1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。 2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。 3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。 4.成套住宅標準樣本房屋設(shè)定說明表 是否成套 套型 結(jié)構(gòu) 所在層次 已使用年限 朝向 成套 二室半一廳 混合5層 1-5 10年左右 一室朝南

29、坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 70－100m2 分攤占地 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 5. 獨門院落住宅標準樣本房屋設(shè)定說明表 是否獨門院落 套型 結(jié)構(gòu) 已使用年限 朝向 獨門院落 一層三間 混合一等或二等 10年左右 一間朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積

30、 140-220 m2 分攤占地 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 6.非成套標準樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求 1.可比實例應(yīng)是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 2.可比實例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。 3.可比實例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當，檔次應(yīng)接近。 4.可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型。 5.可比實例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。 6.可比實例的

31、成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般不超過十二個月，近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。 7.采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。 8.每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。 9.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。 三、獨門院落調(diào)整系數(shù) 合法院落 面積S（㎡） S≤10 10＜S≤20 20＜S≤30 S＞30 調(diào)整系數(shù)Ｋd 106 108 110 112 合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑

32、占地面積 附件4： 住宅房屋實體因素（K31、K31i）修正說明表 一、成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以

33、上 系數(shù)取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 97 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作0.5的浮動。 4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表 樓層數(shù) 樓層系數(shù)(%) 所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 100 100 100 100 100

34、二 100 110 105 105 105 105 三 90 110 110 115 115 四 85 105 110 115 五 80 100 105 六 70 95 七 65 說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5。 b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價格由評估機構(gòu)評估確定。 c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0

35、.5。 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作0.5的浮動。 二、獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 73-80 7

36、5-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作0.5的浮動。 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表 套型等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 100－110 96－100 94－96 92－94 90－92 住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級

37、內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 設(shè)計合理，內(nèi)部功能布局得當，獨立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。 設(shè)計較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔。 內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。 內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。 不滿足上述要求的獨門院落。 三、非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110-114 106-110

38、103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表 檐高 ＜2.6 2.6-2.8 2.8-2.9 2.9-3.1 3.1-3.3 3.3-3.5 3.5-3.7 3.7-4.0 ＞4.0 系數(shù)取值 94 97 100 10

39、2 104 106 108 110 113-115 4.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表 住宅功能因素按實際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。 功能等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101－103 99－101 97－99 95－97 93－95 住宅功能因素等級說明表如下： 等級 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適。 通行較為方便，一室朝南。 設(shè)施不全，無朝南房間。 內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。 不滿足上述要求的非成套住

40、宅房屋。 四、有關(guān)說明 1.K31i的取值范圍應(yīng)該界于80～120之間。 2.可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進行。 3.實體因素修正系數(shù)采用計算方式為： Ps、Po、Pb＝ 可比實例實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps，標準樣本實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po，被征收房屋實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pb。 可比實例實體因素修正為標準樣本實體因素修正系數(shù)K31=Ps/Po100 標準樣本實體因素修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù)K31i=Pb/Po100 4.成套住宅層高超過2.8m、獨門院落住宅房屋層高超過3.0m、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超

41、過相應(yīng)等級基本層高的，每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級建安價結(jié)合成新的2%增加補償。 五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級及建安成本價說明表 單位:元/㎡ 結(jié)構(gòu) 等級 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 建安價 框架 一等 （高層） 層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。 1150 二等 （多層） 四層及以上，層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)或獨立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高3.6m

42、以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。 1020 磚混 一等 層高2.8m以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。 920 二等 層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨或合用衛(wèi)浴。 850 三等 層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240m

43、m磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。 780 磚木 一等 層高(檐高)2.8m以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。 800 二等 層高(檐高)2.6m以上，磚基礎(chǔ)，實砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。 700 三等 層高(檐高)2.4m

44、以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。 600 簡易 一等 檐高2.2m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到戶。 460 二等 檐高2.2m以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。 390 注：不包括工業(yè)及倉儲用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計算。 附件5： 住宅

45、房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表 一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表 因素類別 因素項目 內(nèi) 容 考 察 項 目 評分等級 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項目 周邊 大環(huán) 境 自然環(huán)境 自然景觀、風(fēng)向a11 7 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文a12 7 6 5 4 3 交通條件 離市區(qū)主干道的距離a21 10 8 7 6 5 公交線路情況a22 9 8 7 6 5 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31 10 9 8 7 6 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況a32

46、10 9 8 7 6 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施a41 20 19 18 17 16 征收項目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī)劃設(shè)計 建筑小區(qū)布局與外形等a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等a52 8 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a53 11 10 9 8 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況a61 11 10 9 8 7 配套設(shè)施 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a71 11 10 9 8 7 以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作0.5的浮動。

47、 二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表 序號 因素項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然環(huán)境 自然景觀、風(fēng)向 公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。 附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。 靠近污染源或重噪音源。 長期

48、受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 2 交通條件 離主干道的距離 離主干道的距離在50m以內(nèi)。 離主干道的距離在50-150m之間。 離主干道的距離在150-300m之間。 離主干道的距離在300-500m之間。 離主干道的距離在500m以上。 公交線路情況 距離公交站點100m內(nèi)，有2條以上重要公交線路。 距離公交站點100-250m內(nèi)，至少有1條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在250- -350m之間，至少有1條公交線路。 距離公交線路的距離在350-450m之間，至少有1條公交線路。 距離公交線路的距離在450m以上。 3

49、 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū)1.5公里內(nèi)學(xué)校情況 屬于本市最好的重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于本市較好的重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 無中學(xué)或小學(xué)。 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 距市級及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。 距市級及以上醫(yī)院500－1000m。 距市級及以上醫(yī)院1000－1500m。 距市級及以上醫(yī)院1500－2500m。 距市級及以上醫(yī)院2500m以上。 4 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 在500m范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。 在500-800m范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。 在800m范圍內(nèi)

50、有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求。 在800m范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。 在1000m范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。 5 規(guī)劃設(shè)計 建筑布局、小區(qū) 外形等 布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 建筑 密度 建筑密度40%以下。 建筑密度在40% -50%。 建筑密度在50-60%。 建筑密度在60%-65%。 建筑密度在65%以上。 綠化率、室外公共活動空間與綠化景

51、觀 綠地率在30%以上，室外公共活動空間豐富。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 少量綠化，少量的公共活動空間。 無綠化，基本無公共活動空間。 無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 6 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 半封閉物業(yè)管理。 有物業(yè)管理。 無物業(yè)管理。 無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。 7 住宅區(qū)配套設(shè)施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)

52、具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 三、住宅基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明 1.基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝，其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。 2.可比實例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs，標準樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，可比實例修正為標準樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32＝Qs/Qo100 標準樣本住

53、宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qb，標準樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32i＝Qb/Qo100 附件6： 非營業(yè)用房及其成本法評估說明 一、非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用 1.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本技術(shù)細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價格。 2.成本法評估的基本公式： 征收補償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊 3.土地重新取

54、得價格應(yīng)首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費、土地開發(fā)利潤。 注：土地重新取得價格的基準地價修正法公式為： PD＝PO（1＋a）nk1k2k3 PD—土地重新取得價格； PO—地塊所在土地級別的基準地價，以政府管理部門公布的價格為準； a—地價漲落的年均價格變動率； n＝估價時點年份-基準地價頒布年份 k1—土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算； k2—土地實體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值

55、范圍0.85-1.2。 序號 因素內(nèi)容 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 1 土地形狀 0.25 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 地勢 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 地質(zhì)條件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4 規(guī)劃條件 0.35 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 5 地上附屬物狀況 0.20 110-120 100-11

56、0 95-100 90-95 85-90 k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。 序號 因素內(nèi)容 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 1 交通狀況 0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 金融配套 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90

57、 4 通訊等條件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 5 學(xué)校配套情況 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 6 醫(yī)院配套情況 0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 7 其他公共設(shè)施配套 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤等。 5.建筑物

58、折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照《房屋完損等級評定標準》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 二、工業(yè)及倉儲用房結(jié)構(gòu)等級及重置價格 單位:元/㎡ 類別 級別 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況 重置價格 鋼混結(jié)構(gòu)（框架） 一級 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。 1100 二級 鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。 930 鋼混結(jié)構(gòu)（排架） 一級 鋼砼柱，檐高大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，吊車噸位大于5噸。 920 二

59、級 鋼砼柱，檐高大于4.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，無吊車。 840 全鋼結(jié)構(gòu) 一級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m。 950 二級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于4.5m。 790 磚混結(jié)構(gòu) 一級 磚柱，檐高5.5m，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12 m。 840 二級 磚柱，檐高4.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。 750 扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建

60、筑物重置價格單價（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 1.層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表 層高及檐高調(diào)整 調(diào) 整 值 鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在3.6m以上(不含3.6m) 每增加0.2m，建筑物重置價格增2.5％ 單層廠房及倉儲用房檐高在9m以上調(diào)增,4.5m以下調(diào)減 每增減0.3m，建筑物重置價格增減2.0％ 磚混結(jié)構(gòu)，層高在5.5m以上調(diào)增, 4.5m以下調(diào)減 每增減0.2m，建筑物重置價格增減2.0% 2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表 跨度(m) 12 18(15) 24 跨數(shù) 1 2 3 修正系數(shù) 4% 0 -

61、8% 修正系數(shù) 0 -10% -15% 附件7： 房屋成新因素確定表 一、房屋成新評定等級及說明表 完損等級 成新評定說明 新舊程度 折余率 完好房 按《房屋完損等級評定標準》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般損壞房 五成新 50% 四成新 40% 嚴重損壞房 三成新 30% 危險房 不足三成新 30%以下 二、房屋成新上限表（限值） 結(jié)構(gòu) 房屋類別 超過40年 36～40年 31～35年

62、 26～30年 21～25年 16～20年 11～15年 10年以內(nèi) 鋼混 住宅 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 按實際情況評定。 非住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 磚混 住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 磚木 住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 按實際情況評定，使用5年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出9.5。 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 簡易 住宅 0

63、 0 3 4.5 5.5 6 7 非住宅 0 0 0 4 5 5.5 6.5 單層工業(yè)廠房 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 三、房屋成新的評定 應(yīng)根據(jù)房屋類型進行細致的現(xiàn)場勘察，依據(jù)《房屋完損等級評定標準》的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場觀察對照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評定其新舊程度與完損等級，從而綜合評定房屋成新。 四、房屋完損等級評定標準 房屋類別 完 好 房 屋 基 本 完 好 房 屋 房屋主體條件

64、 房屋內(nèi)外部條件 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 磚 混 結(jié) 構(gòu) 基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。預(yù)制件拼接處無裂紋、滲漏，地面平整、無空鼓、裂縫、起砂。 內(nèi)、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂漿密實。門窗完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常。 基礎(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細裂縫。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。 內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個別零部件有損壞。 磚 木 結(jié) 構(gòu) 承重梁、柱、

65、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻，瓦頭整體，不滲漏，無碎瓦。木板地平整，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫。 內(nèi)、外墻抹面完整，無破損、剝落，門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設(shè)備完好，使用正常。 承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜，個別節(jié)點稍有松動。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動。 內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細木裝修稍有松動、殘缺。水、電設(shè)備基本完好。 簡 易 結(jié) 構(gòu)

66、 承重墻、柱平直、無傾斜、松動。木、竹、蘆簾、葦箔無破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角，損壞。 內(nèi)、外墻面平整，無裂縫、剝落。門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全。照明設(shè)備齊全，使用正常。 承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動。木竹、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化，有滲漏。 內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，有少量殘缺。照明設(shè)備基本完好，個別零部件有損壞。 房屋類別 一 般 損 壞 房 屋 嚴 重 損 壞 房 屋 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 磚 混 結(jié) 構(gòu) 基礎(chǔ)承載力局部不足，稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風(fēng)化等損壞。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼。 內(nèi)、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個別零部件有損壞。 基礎(chǔ)