麥肯錫-上海國際汽車城發(fā)展咨詢報告.ppt

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SIAT 010929 SH PR 2000GB 細化功能設計 制勝關鍵挑戰(zhàn) 加快上海國際汽車城的開發(fā)建設 機密 上海國際汽車城發(fā)展有限公司工作匯報 二OO一年十月十四日 此報告僅供客戶內部使用 未經麥肯錫公司的書面許可 其它任何機構不得擅自傳閱 引用或復制 SIAT 010929 SH PR 2000GB 1 項目進展情況回顧 本項目工作已基本完成 實際完成工作 提出核心貿易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析分析國內外優(yōu)秀案例 展開一系列頭腦風暴與分析 確定核心貿易區(qū)布局設計及關鍵舉措對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析制定建筑規(guī)劃設計招標書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式 建立財務模型 對經濟效益進行評估草擬招商引資營銷方案及計劃 核心貿易區(qū)的功能定位及詳細布局設計 包括服務內容及設施數量幫助建筑規(guī)劃設計所順利開展詳規(guī)設計及模型制作對潛在的投資者 合作伙伴及關鍵駐商進行分析排序 得出優(yōu)先吸引的對象清單對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運作機制的分析建立財務模型并在不同層面展開財務分析分析總結國際汽車市場的成功經驗擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關鍵駐商招商引資文件范本 第一階段 明確市場需求 制定價值定位 計劃中工作 第二階段 制定功能定位與布局 明確商業(yè)模式 評估經濟效益 第三階段 制定招商營銷實施方案 并作初步溝通接觸 實際完成工作 設計營銷方案及計劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設計確定汽車城項目管理組織制定實施計劃 形成針對不同關鍵駐商的招商文件及計劃與第一批共23家潛在駐商進行了首次接觸 與其中的13家進行了第二輪的討論 明確其政策財務的需求為汽車城發(fā)展有限公司設計了組織架構及人員要求形成了具體實施計劃 計劃中工作 SIAT 010929 SH PR 2000GB 2 今天匯報內容 上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果 SIAT 010929 SH PR 2000GB 3 今天匯報內容 上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果 SIAT 010929 SH PR 2000GB 4 根據第一階段工作的分析討論結果 上海國際汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下 人工湖 研發(fā) 管理 培訓區(qū) 滬 寧 高 速 曹 安 路 吳 淞 江 顧 河 墨 玉 路 顧 河 城 區(qū) 干 道 浦 安 亭 涇 浦 蘊 藻 浜 認證檢測中心 上海汽車工業(yè)技術中心 綠化 汽車第三方物流服務區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 汽車城公園 消費者汽車貿易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 經銷商 會展中心 含博物館 經銷商 經銷商 二手車市場 商貿服務中心 體育館中心 備用地 廣場 都市服務中心 汽車體驗園 品牌中心 品牌中心 SIAT 010929 SH PR 2000GB 5 模式一 汽車城公園 模式三 汽車第三方物流服務區(qū) 模式三 研發(fā) 管理 培訓區(qū) 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下 模式二 汽車貿易展示及辦公區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 體育館中心 SIAT 010929 SH PR 2000GB 6 在已經確立的功能區(qū)劃分基礎上 我們對每一區(qū)塊內的功能定位和布局進行了細化分析 功能區(qū)塊 1 汽車貿易展示區(qū)2 新鎮(zhèn)公共活動中心 包括辦公 3 研發(fā)管理培訓區(qū)4 第三方物流區(qū)5 汽車城公園 根據不同模式的關鍵成功因素有哪些功能 設施是一般情況下成功所必需的 有哪些額外功能 設施是在安亭取得成功所必需的 一般情況下成功所需要的項目數量 18221761 按現有規(guī)劃 上海國際汽車城要實現其遠景目標及其功能 需要成功實施90 100個項目 在安亭取得成功所需要的額外項目數量 159620 總計 33312381 有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數資料來源 麥肯錫分析 要回答的問題 SIAT 010929 SH PR 2000GB 7 建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地 占用土地面積萬平方米 汽車貿易 辦公 展示區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 汽車研發(fā)教育培訓區(qū) 汽車第三方物流區(qū) 汽車城公園 未占用土地面積 75 12 59 7 458 67 核心貿易區(qū)總土地面積 238 用于園區(qū)內綠化 道路 廣場及發(fā)展備用 資料來源 麥肯錫分析 220 項目總共占有土地面積 SIAT 010929 SH PR 2000GB 8 1 汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析 為汽車消費者提供可選擇的多種品牌為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境為汽車參展商提供足夠大的展出場地 為汽車消費者提供購車一站式服務為汽車消費者提供一流的試駕體驗讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內容的汽車展示 而不用去等汽車展 市場服務需求 經銷商3S店汽車集中貿易市場 輕型客車 輕型卡車等 二手車市場會展中心 購車配套政府機構 車管所 工商 稅務 養(yǎng)路費 購車配套非政府機構 銀行 保險 汽車體驗園品牌中心汽車博物館 所對應的功能項目 1 11 21 31 4 1 51 61 71 81 9 SIAT 010929 SH PR 2000GB 9 汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析 續(xù) 占用土地面積 建筑面積 總建筑面積萬平方米 經銷商3S店 汽車集中貿易市場 二手車市場 會展中心 一般功能項目合計 汽車體驗園 品牌中心 高檔 品牌中心 特種 汽車博物館 總占地面積萬平方米 151 20 8 13 50 7 18 02 4 18 05 5 16 0 80 50 3 20 20 1 32 73 2 總建筑面積將為36萬平方米總占地面積將為59萬平方米 數量單一占地面積 萬平方米 單一建筑面積 萬平方米 12 0 7 2 4 5 5 21 3 2 2 4 0 2 10 36 0 18 3 5 8 8 38 3 2 4 0 4 8 59 6 所有功能項目合計 商貿服務中心 13 23 2 經銷商3S店參照現有別克 奧迪及國外3S店 汽車集中貿易市場可以和二手車市場相結合 商貿服務中心內主要駐商為與購車相關的政府及非政府機構 汽車體驗園參照日本Motegi賽車場資料來源 文獻檢索 國內外汽車制造商 經銷商訪談 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 10 汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析 續(xù) 就業(yè)人數 消費者人流 交易車輛數 675 1545 1400 1400 1200 11 100 120 830 210 340 數量每一項目就業(yè)人數 400 400 200 1 900 20 240 120 3 200 預計 1 100 經銷商3S店 汽車集中貿易市場 二手車市場 會展中心 一般功能項目合計 汽車體驗園 品牌中心 高檔 品牌中心 特種 汽車博物館 所有功能項目合計 商貿服務中心 20 商貿服務中心內主要駐商與購車相關的政府及非政府機構 包括市場內經銷人員資料來源 文獻檢索 國內外汽車制造商 經銷商訪談 麥肯錫分析 消費者人流15 000人 天年汽車貿易量80 000 100 000輛 預計到2010年就業(yè)人數人 SIAT 010929 SH PR 2000GB 11 根據功能定位細化分析的結果 汽車貿易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 廣場 會展中心 包括博物館 品牌中心 品牌中心 品牌中心 品牌中心 品牌中心 品牌中心 品牌中心 品牌中心 廣場 商貿中心 二手車市場 包括輕型客車卡車市場 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 品牌中心 品牌中心 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 汽車體驗園 曹 安 路 墨 玉 路 公 園 路 SIAT 010929 SH PR 2000GB 12 經銷商 經銷商 經銷商 經銷商 品牌中心 品牌中心 會展中心 包括博物館 二手車市場 包括輕型客車卡車市場 商貿服務中心 汽車體驗園 汽車貿易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下 SIAT 010929 SH PR 2000GB 13 2 新鎮(zhèn)公共活動中心 包括辦公 的功能定位細化分析 為消費者 旅游者 及駐商提供全面的生活服務設施 住宿 餐飲 購物 娛樂 為消費者 旅游者 及駐商提供充分的基礎服務設施保障 治安 消防 電信等 對于有較高消費需求的消費者 旅游者 提供有針對性的高質量服務 市場服務需求 酒店 2 3星 快餐 中檔餐飲設施 酒吧電影院大型商場便利店 藥店超市警察局 消防站 電信局加油站寫字樓 酒店 4 5星 高檔餐飲設施高檔專賣店高檔娛樂城 所對應的功能項目 2 12 22 32 42 52 62 72 82 9 2 102 112 122 13 SIAT 010929 SH PR 2000GB 14 新鎮(zhèn)公共活動中心 包括辦公 的功能定位細化分析 續(xù) 占用土地面積 建筑面積 總建筑面積萬平方米 酒店 2 3星 酒吧 電影院 大型商場 一般功能項目合計 寫字樓 高檔專賣店 總占地面積萬平方米 100 0200 015 10 451 10 總建筑面積將為23萬平方米總占地面積將為7萬平方米 數量單一占地面積 萬平方米 單一建筑面積 萬平方米 6 4 0 2 0 3 0 1 0 6 0 01 17 5 5 1 1 23 6 所有功能項目合計 警察局 消防站 電信局 餐飲設施已經包括在酒店 娛樂城 寫字樓 商場及商貿服務中心大樓內 不再單列資料來源 文獻檢索 相關公司 機構訪談 麥肯錫分析 3 0 2 1 0 3 0 2 0 1 1 0 04 5 1 0 5 7 2 2 0 5 0 2 便利店 藥店 加油站 酒店 4 5星 高檔娛樂城 11 05 5 21 13 0 10 040 01 30 340 20 30 0250 020 10 53 0 10 150 3 50 050 04 20 53 2 0 1 超市 0 1 10 0800 075 SIAT 010929 SH PR 2000GB 15 新鎮(zhèn)公共活動中心 包括辦公 的功能定位細化分析 續(xù) 就業(yè)人數 600 2300 數量每一項目就業(yè)人數 75 100 15 150 1 600 600 100 30 3 900 預計到2010年就業(yè)人數人 10 600 3 170 515 1100 130 1010 1600 2800 110 350 35 1600 酒店 娛樂城 寫字樓 商場及商貿服務中心服務中心均配套餐飲設施 包括高檔和中檔 所以不再單列資料來源 文獻檢索 相關公司 機構訪談 麥肯錫分析 酒店 2 3星 酒吧 電影院 大型商場 一般功能項目合計 寫字樓 高檔專賣店 所有功能項目合計 警察局 消防站 電信局 便利店 藥店 加油站 酒店 4 5星 高檔娛樂城 20 超市 125 SIAT 010929 SH PR 2000GB 16 根據功能定位細化分析的結果 新鎮(zhèn)公共活動中心 包括辦公 的詳細布局平面圖將是如下 酒店2 3星 酒店2 3星 電影院 電信中心 廣場 大酒店 大型商場 金桂新村 保留地 便利店 停車場 專賣店 便利店 停車場 加油站 專賣店 廣場 娛樂城 寫字樓 寫字樓 專賣店 酒吧 咖啡 消防站 警察局 寫字樓 寫字樓 曹 安 路 墨 玉 路 SIAT 010929 SH PR 2000GB 17 新鎮(zhèn)公共活動中心 包括辦公 的詳細布局立體圖將是如下 金桂新村 大酒店 大型商場 娛樂城 酒店 酒吧 咖啡 寫字樓 警察局 消防站 SIAT 010929 SH PR 2000GB 18 3 研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析 有高水準的技術服務支持有高標準的認證檢測設施供研發(fā)機構共享 能夠通過大學 職業(yè)培訓機構等為研發(fā)機構提供人才和基礎研究支持能夠通過配置創(chuàng)新企業(yè)來促進技術進步及成果轉化為研發(fā)機構提供配套生活設施 市場服務需求 認證測試中心上汽技術中心供應商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商 大學汽車系職業(yè)培訓中心 ?？茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園 所對應的功能項目 3 13 23 33 4 3 53 63 73 8 SIAT 010929 SH PR 2000GB 19 研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析 續(xù) 占用土地面積 建筑面積 總建筑面積萬平方米 認證檢測中心 供應商研發(fā)中心 獨立研究開發(fā)商 一般功能項目合計 大學汽車系 職業(yè)培訓中心 專科學校 體育館 創(chuàng)新企業(yè)園 總占地面積萬平方米 114 06 5 16 02 8 102 01 0 51 00 5 24 52 5 24 52 5 10 70 3 13 62 3 總建筑面積將為34萬平方米總占地面積將為67萬平方米 數量單一占地面積 萬平方米 單一建筑面積 萬平方米 6 5 2 8 10 2 5 22 5 5 0 3 2 3 34 所有功能項目合計 資料來源 文獻檢索 大學及研發(fā)機構訪談 麥肯錫分析 14 6 20 5 45 9 9 0 7 3 6 67 上汽技術中心 SIAT 010929 SH PR 2000GB 20 研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析 續(xù) 就業(yè)人數 150 數量每一項目就業(yè)人數 320 20 500 7 600 2 000 包括大學 ?？圃盒Ｔ谛W生資料來源 文獻檢索 大學及研發(fā)機構訪談 麥肯錫分析 2 000 3 100 600 2 000 1150 1320 10200 5120 21 000 21 000 120 1500 認證檢測中心 供應商研發(fā)中心 獨立研究開發(fā)商 一般功能項目合計 大學汽車系 職業(yè)培訓中心 ?？茖W校 體育館 創(chuàng)新企業(yè)園 所有功能項目合計 上汽技術中心 預計到2010年就業(yè)人數人 SIAT 010929 SH PR 2000GB 21 根據功能定位細化分析的結果 研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局平面圖將是如下 獨立研究開發(fā)商 大學汽車系 ?？茖W校 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 認證檢測中心 上汽技術中心 創(chuàng)新企業(yè)園 住宅用地 住宅用地 大學汽車系 ?？茖W校 獨立研究開發(fā)商 獨立研究開發(fā)商 獨立研究開發(fā)商 獨立研究開發(fā)商 體育館 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 曹 安 路 路 公 園 SIAT 010929 SH PR 2000GB 22 研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局立體圖將是如下 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 供應商研發(fā)中心 創(chuàng)新企業(yè)園 獨立研究開發(fā)商 大學汽車系 專科學校 體育館 上汽技術中心 認證檢測中心 SIAT 010929 SH PR 2000GB 23 4 第三方物流區(qū)的功能定位細化分析 為鄰近的汽車整車廠提供進廠 出廠物流服務提供開展物流業(yè)務所需的配套設施 為汽車貿易區(qū)內的進口車貿易提供保稅倉儲服務能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提供運營中心支持 市場服務需求 進廠物流中心 零配件 出廠物流中心 整車 卡車停車場加油站 所對應的功能項目 4 14 24 34 4 保稅倉庫物流企業(yè)運營中心 4 54 6 SIAT 010929 SH PR 2000GB 24 第三方物流區(qū)的功能定位細化分析 續(xù) 占用土地面積 建筑面積 總建筑面積萬平方米 總占地面積萬平方米 11 50 5 22 01 2 16 02 0 10 5 總建筑面積將為5萬平方米總占地面積將為12萬平方米 數量單一占地面積 萬平方米 單一建筑面積 萬平方米 2 2 2 0 0 0 4 5 所有功能項目合計 資料來源 文獻檢索 供應商訪談 麥肯錫分析 4 6 0 5 0 04 12 保稅倉庫 進廠物流中心 零配件 出廠物流中心 整車 卡車停車場 0 01 0 2 物流企業(yè)運營中心 20 10 2 0 5 1 5 10 040 01 加油站 SIAT 010929 SH PR 2000GB 25 第三方物流區(qū)的功能定位細化分析 續(xù) 就業(yè)人數 數量每一項目就業(yè)人數 375 150 2100 110 200 100 50 資料來源 文獻檢索 供應商訪談 麥肯錫分析 所有功能項目合計 保稅倉庫 進廠物流中心 零配件 出廠物流中心 整車 加油站 物流企業(yè)運營中心 250 110 15 卡車停車場 10 預計到2010年就業(yè)人數人 10 5 SIAT 010929 SH PR 2000GB 26 根據功能定位細化分析的結果 第三方物流區(qū)的詳細布局平面圖將是如下 卡車停車場 出廠物流中心 入廠物流中心 加油站 入廠物流中心 物流企業(yè)運營中心 保稅倉庫 曹 安 路 SIAT 010929 SH PR 2000GB 27 第三方物流區(qū)的詳細布局立體圖將是如下 保稅倉庫 卡車停車場 物流企業(yè)運營中心 入廠物流中心 出廠物流中心 加油站 SIAT 010929 SH PR 2000GB 28 5 汽車城公園的功能定位細化分析 有足夠多的游玩內容有齊備的配套生活設施便利的交通條件 有世界一流的主題公園運營商設計管理為消費者提供別處無法比擬的游樂體驗便利的大眾交通設施 如輕軌等 市場服務需求 75萬平方米的汽車城公園汽車城公園內配套餐飲 購物設施 所對應的功能項目 5 15 2 汽車公園主題 如未來世界 冒險樂園等 輕軌等交通設施 5 35 4 SIAT 010929 SH PR 2000GB 29 今天匯報內容 上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果 SIAT 010929 SH PR 2000GB 30 關鍵駐商的成功引入 對上海國際汽車城的發(fā)展至關重要 應該按科學系統的方法加以實現 主要工作主要成果 制定招商引資方案及溝通文件 進行初步溝通 談判并達成協議 列出上海國際汽車城各功能區(qū)潛在關鍵駐商對潛在關鍵駐商按一定的篩選標準進行綜合分析綜合分析結果進行優(yōu)先排序綜合分析結果獲得的上海國際汽車城潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序名單 根據每一潛在關鍵駐商的特點 明確上海國際汽車城價值定位制定有關上海汽車城的市場宣傳和介紹文件制定針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資方案及溝通文件上海國際汽車城市場宣傳介紹文件針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資文件 與部分潛在關鍵駐商的初步接洽 修改招商引資方案初稿談判 并根據談判情況 進一步調整修改招商引資方案確定最終協議分階段地引進各類駐商入駐上海國際汽車城 本項目工作范圍 SIAT 010929 SH PR 2000GB 31 招商引資 首先應通過對潛在關鍵駐商在發(fā)展戰(zhàn)略 關鍵技能 財務狀況及溝通渠道等方面的分析 進行排序 關鍵分析內容 該駐商在中國的業(yè)務發(fā)展歷史是怎樣的 該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么 該駐商在同行競爭和市場中的地位如何 該駐商對中國汽車工業(yè) 上海汽車城發(fā)展影響如何 分析原則 該駐商的品牌效應如何 該駐商的管理技能 水平如何 該駐商以往的開發(fā) 經營成功記錄如何 該駐商過去若干年的財務狀況如何 對該駐商今后幾年的財務狀況預測是怎樣的 該駐商與上海市政府的關系如何 上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道 通過綜合分析 對潛在關鍵駐商進行綜合排序 并根據排序結果 制定招商引資方案 建立業(yè)務發(fā)展藍圖 SIAT 010929 SH PR 2000GB 32 汽車貿易 展示和辦公區(qū) 根據分析 我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標 品牌中心 大眾品牌中心通用品牌中心豐田品牌中心寶馬品牌中心戴姆勒 克萊斯勒品牌中心汽車行業(yè)協會 中國汽車工業(yè)協會汽車博物館 汽車與技術博物館亨利 福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館 國產汽車銷售公司 上海大眾銷售公司 桑塔納 帕薩特 上海通用汽車公司 別克 一汽大眾銷售公司 捷達 奧迪 一汽貿易轎車銷售有限公司 紅旗 廣州本田有限公司 雅閣 神龍汽車有限公司 富康 天津汽車工業(yè)銷售有限公司 夏利 上海大眾汽車公司營銷總部展覽 會展公司TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團 汽車物流區(qū) 天地物流 TNT 安吉汽車物流有限公司 SIAT 010929 SH PR 2000GB 33 汽車研發(fā)管理培訓區(qū) 根據分析 我們初步得出了第一階段吸引的潛在關鍵駐商重點目標 續(xù) 汽車零配件供應商研發(fā)中心 德爾福研發(fā)中心延峰 維世通研發(fā)中心江森研發(fā)中心法里奧研發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車高等教育 清華大學汽車工程系同濟大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學 獨立汽車研發(fā) 測試機構 PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineeringAtlasWeathering服務中心英國汽車工業(yè)研發(fā)協會 MIRA 中國汽車研發(fā)機構 華晨集團汽車研發(fā)中心上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心 汽車城主題公園 迪斯尼Viacom 新鎮(zhèn)公共活動中心 麥當勞嘉定小籠包子店華聯超市 星巴克咖啡店假日酒店汽車旅館 環(huán)球影城時代華納 SIAT 010929 SH PR 2000GB 34 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 整車制造廠商品牌中心 世界主要著名汽車品牌 通用 Buick Saab Opel Cadillac 福特 Lincoln LandRover Jaguar Mazda Volvo AstonMartin 戴姆勒 克萊斯勒 Mercedes Benz Chrysler Jeep Smart Dodge 豐田 Lexus Toyota 大眾 Audi Volkswagen Lamborghini Bently Rolls Royce 本田 Honda Acura 日產 雷諾 Nissan Renault 菲亞特 Fiat Ferrari 標致 雪鐵龍 Citroen Peugeot 寶馬 BMW 寶時捷 Porsche 品牌是否對中國消費者 旅游者有很大吸引力 是否將中國作為其市場發(fā)展戰(zhàn)略重點 是否有良好財務狀況 通用福特戴姆勒 克萊斯勒豐田大眾本田菲亞特保時捷寶馬 上海國際汽車城是否與其有便捷的溝通渠道 或是否將上海作為其在中國業(yè)務發(fā)展的重點 大眾 Audi Volkswagen Jetta Lamborghini Bently Rolls Royce 通用 Buick Saab Opel Cardillac 豐田 Lexus Toyota 寶馬 BMW 戴姆勒 克萊斯勒 Mercedes Benz Chrysler Jeep Smart Dodge 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 2 4 9 5 假定政策允許外資汽車代理商在汽車城內有汽車經銷權 資料來源 Fortune500企業(yè)排名 公司財務年報 公司網頁 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 35 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 國產汽車制造廠商銷售公司 國內主要整車制造廠商及銷售公司 轎車上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司長安汽車集團銷售公司廣州本田汽車公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿易轎車銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長安汽車集團銷售公司昌河飛機工業(yè)集團銷售公司面包車沈陽金杯客車制造有限公司躍進汽車集團貿易公司安徽江淮汽車集團公司客貨兩用車柳州五菱汽車公司長安汽車集團銷售公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司 產品是否有競爭力和持續(xù)發(fā)展能力 企業(yè)的銷售和財務狀況如何 上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司廣州本田有限公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿易轎車銷售有限公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長安汽車集團銷售公司沈陽金杯客車制造有限公司柳州五菱汽車公司 是否將上海作為其拓展市場的重要基地 或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道 上海大眾銷售公司 桑塔納 帕薩特 上海通用汽車公司 別克 一汽大眾銷售公司 捷達 奧迪 一汽貿易轎車銷售有限公司 紅旗 廣州本田有限公司 雅閣 神龍汽車有限公司 富康 天津汽車工業(yè)銷售有限公司 夏利 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 是 第一步篩選 第二步篩選 是 否 4 11 7 6 否 第三階段重點吸引 資料來源 中國汽車工業(yè)年鑒 公司年報 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 36 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 會展 展覽公司 世界領先展覽公司及汽車博物館 REED展覽公司聯合新聞和媒體展覽公司展覽促銷公司CES展覽服務公司杜塞爾多夫展覽公司法蘭克福展覽公司漢諾威科隆展覽集團TMN蒙哥馬利展覽集團荷蘭皇家展覽集團 是否具有領先的管理水平 是否具有組辦 經營與汽車行業(yè)相關展示 博覽的經驗 TMN蒙哥馬利展覽集團漢諾威法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團 是否具有在中國開展業(yè)務的經驗 是否把中國作為一個戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域 是否在上海及周邊地區(qū)還沒有展覽場地 設施 TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 6 1 4 3 資料來源 公司網頁 年度報告 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 37 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 汽車博物館 世界著名汽車博物館 汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館羅素 比洋科汽車博物館亨利 福特博物館彼得森汽車博物館佛羅汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館傳統汽車中心黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館 是否具有領先的管理水平 是否在行業(yè)中具有卓越聲譽 汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館亨利 福特博物館彼得森汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館 與汽車城中品牌中心內容沒有重復 是否具有獨特 有吸引力的汽車展示 汽車與技術博物館亨利 福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館 第一階段重點吸引 是 第一步篩選 第二步篩選 是 否 否 3 8 15 7 第二階段重點吸引 第三階段重點吸引 資料來源 麥肯錫分析 汽車博物館協會 相關網頁 SIAT 010929 SH PR 2000GB 38 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 行業(yè)協會 主要汽車相關行業(yè)協會 中國汽車工業(yè)協會中國交通協會中國汽車工程協會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國物資流通協會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會 是否與政府關系密切 是否對汽車工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力 中國汽車工業(yè)協會中國汽車工程學會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國交通協會中國物資流通協會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會 是否對汽車城成為汽車工業(yè)中心影響很大 或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道 中國汽車工業(yè)協會 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 5 6 1 資料來源 中國汽車工業(yè)年鑒 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 39 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 汽車物流服務商 國內外主要汽車物流服務商 天地物流 TNT 安達美集物流 APL 安吉汽車物流有限公司Danzas AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物流UPS物流Schenker物流 是否將汽車物流作為其業(yè)務的重要組成部分 是否將拓展中國市場作為其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分 是否有良好的財務狀況 天地物流 TNT 安吉汽車物流有限公司中外運 Sinotrans 美集物流 APL 安達EASRyder綜合物流Exel 上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道 或是否有在中國拓展業(yè)務的成功經驗 天地物流 TNT 安吉汽車物流有限公司 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 5 6 2 8 資料來源 麥肯錫分析 公司年報 SIAT 010929 SH PR 2000GB 40 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 汽車供應商研發(fā)機構 主要汽車零配件供應商研發(fā)機構 一類供應商研發(fā)中心德爾福 Delphi 延峰 維世通 Visteon 博世 Bosch 法里奧 Valeo 李爾 Lear 電裝 Denso 江森 JohnsonControls 戴納 Dana 其他供應商研發(fā)中心FreudenbergandNokIntermetCorp WoodbridgeGroupStoneridgeInc IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯 Cummins Z F MichelinGoodyearBridgestone Fivestone國內汽車研發(fā)中心華晨集團汽車研發(fā)中心上海汽車技術中心泛亞汽車技術中心有限公司長春汽車研究所中國汽車技術研究中心機械部第九設計研究院東風汽車工程研究院天津汽車研究所重慶汽車研究所重型汽車技術發(fā)展中心丹東客車研究所躍進汽車技術中心第一汽車集團公司工藝研究所 是否在中國有較大規(guī)模業(yè)務 是否有高水平的研發(fā)人員和設備 是否具有較高R D投入 德爾福 Delphi 延峰 維世通 Visteon 江森 JohnsonControls 法里奧 Valeo 博世 Bosch 戴納 Dana 電裝 Denso 李爾 Lear 康明斯 Cummins Z F LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone Firestone華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心中國汽車技術研究中心 是否與上海大眾有密切業(yè)務聯系 供應商是否位于安亭或其周邊地區(qū) 或是否將拓展在中國業(yè)務作為戰(zhàn)略發(fā)展重點 德爾福 Delphi 延峰 維世通 Visteon 江森 JohnsonControls 法里奧 Valeo LittlefuseMichelin華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 15 9 8 17 上海國際汽車城在土地使用 稅收 配套設施 研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件 資料來源 公司財務年報 PWC報告 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 41 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 獨立汽車研發(fā)機構 主要汽車配件供應商和獨立的汽車研發(fā)機構 獨立汽車研發(fā)機構RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering 是否有高水平的研發(fā)實力和成功記錄 是否在同業(yè)中具有領先的地位 是否有較大的研發(fā)投入 獨立汽車研發(fā)機構RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨立汽車測試機構西南研究院內華達汽車測試中心密歇根測試中心ALTASWEATHER ING服務中心英國汽車工業(yè)研究協會 MIRA 是否將中國作為其戰(zhàn)略發(fā)展重點地區(qū)之一 或是否有在中國開展業(yè)務經驗 或是否在世界不同地區(qū)都有業(yè)務 獨立汽車研發(fā)機構PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨立汽車測試機構ALTASWEATHER ING服務中心英國汽車工業(yè)研究協會 MIRA 獨立汽車測試機構內華達汽車測試中心 NATC 西南研究院英國汽車工業(yè)研究協會 MIRA Qualtest密歇根測試中心ACT測試實驗室ALTASWEATHER ING服務中心 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 8 16 6 10 資料來源 公司網頁 PWC公司報告 麥肯錫分析 上海國際汽車城在土地使用 稅收 配套設施 研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件 SIAT 010929 SH PR 2000GB 42 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 汽車高等教育 國內外主要汽車大學 清華大學汽車工程系交通大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院同濟大學汽車學院上海工程技術大學汽車學院北京理工大學車輛與交通學院湖北汽車工業(yè)學院江蘇理工大學汽車與交通工程學院河北工業(yè)大學車輛工程系長春汽車工業(yè)高等?？茖W校武漢汽車工業(yè)大學華南理工大學交通學院汽車工程系四川工業(yè)學院汽車與交通工程系美國 密歇根大學 汽車交通研究學院 美國威斯康星大學 汽車工業(yè)研究中心 英國卡迪夫大學 汽車工業(yè)研究中心 美國麻省理工學院 國際汽車系 德國RWTH AACHEN 汽車工程學院 艾佛瑞大學 國際汽車工業(yè)和員工研究項目 澳大利亞皇家墨爾本理工大學 RMIT機械和制造工程 Monash大學 機械工程學 日本東京大學國立臺北科技大學國立屏東科技大學 與汽車相關科系是否有強大的教學和科研隊伍 是否有卓越的學校聲譽 清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院交大汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院英國卡迪夫大學美國威斯康星大學美國麻省理工學院德國RWTH AACHEN澳大利亞皇家墨爾本理工大學 RMIT機械和制造工程 上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道 或是否有在上海建立或擴展汽車教學 科研基地的迫切要求 或是否有在中國辦學的經驗 清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 14 5 5 10 資料來源 中國汽車工業(yè)年鑒 學校網頁 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 43 招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述 汽車城主題公園經營商 世界領先主題公園經營商 主題公園迪斯尼 迪斯尼樂園 Viacom 派拉蒙電影主題公園 環(huán)球影城 環(huán)球影城 香港賽馬會 海洋公園 AnheuserBusch 海洋世界 Accor Asterix主題公園 ZDF ZDF電視主題公園 游樂場時代華納 SixFlags游樂場 日本三井不動產 室內滑雪場 Lotte 娛樂公司 Lego Legoland兒童樂園 日本本田賽車主題公園 品牌是否有全球范圍的知名度與號召力 是否有在中國開展業(yè)務的成功記錄 是否具有開發(fā) 建設 管理主題公園的成功記錄 迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會AnheuserBusch時代華納 是否有相關湖區(qū) 水景開發(fā)管理經驗 或是否將中國作為業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略重點地區(qū) 迪斯尼Viacom環(huán)球影城時代華納 第二階段重點吸引 第一階段重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 6 2 4 6 資料來源 公司年報 網址 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 44 制定潛在關鍵駐商招商文件的第一步 描述上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標 包括零配件生產資料來源 中國汽車年鑒2000 中國汽車統計2001 麥肯錫分析 中國汽車工業(yè)具有巨大的增長潛力上海國際汽車城將成為中國汽車產業(yè)文化新的重要中心 2000 2005 2010 銷售額十億元 百分比 220 380 560 2000 2005 2010 客車 卡車 轎車 銷售量百萬輛 百分比 29 44 57 37 31 24 19 25 34 2 10 3 90 5 80 CAGR 13 CAGR 9 CAGR 12 CAGR 8 上海國際汽車城 汽車貿易 汽車交易總額120 200億元 貢獻GDP9 15億元 汽車研發(fā) 吸引5 10家汽車整車制造商 一類供應商的研發(fā)中心及國際領先的獨立研發(fā)機構入駐 汽車旅游 創(chuàng)造收入25 35億元 貢獻GDP7 11億元吸引人流600 700萬左右 汽車物流 第三方物流創(chuàng)造收入15 30億元 貢獻GDP8 18億元 汽車制造 上海大眾創(chuàng)造產值400 550億元 SIAT 010929 SH PR 2000GB 45 制定潛在關鍵駐商招商文件第二步 闡述汽車城對潛在駐商的價值定位 關建駐商的價值 充足的資金具有世界領先水平的技能卓越的品牌眾多的就業(yè)機會強大的社區(qū)發(fā)展動力 上海國際汽車城的價值 優(yōu)越的市場環(huán)境低廉的運營成本完善的服務和配套設施集中的汽車工業(yè)和汽車消費信息政府的優(yōu)惠政策聚焦支持良好的生活環(huán)境 SIAT 010929 SH PR 2000GB 46 制定潛在關鍵駐商招商文件第三步 利用財務模型演示業(yè)務發(fā)展藍圖 資料來源 訪談 文獻檢索 麥肯錫分析 銷售收入百萬元 凈利潤百萬元 現金流百萬元 20 投資資本回報率 02 03 04 05 06 02 03 04 05 06 SIAT 010929 SH PR 2000GB 47 在制定招商方案及文件的基礎上 應根據重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判 時間 主要工作決策者輔助人員 依據所確定的潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通對象和聯系人進行初步聯系和接觸闡述國際汽車城對于目標關建駐商的價值定位聽取關鍵駐商的要求和條件汽車城發(fā)展公司總經理發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人 根據初步接觸結果調整原定目標關鍵駐商的優(yōu)先順序調整和細化必要的政府政策確定下一步談判的時間 地點 主題和參加人員汽車城發(fā)展公司總經理發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人 與目標駐商進行協商 會談明確雙方的責任和義務確定具體的財務安排條款制定項目的具體時間安排汽車城發(fā)展公司總經理或總經理指定談判人員招商引資業(yè)務負責人 根據會談情況修改 調整招商引資方案和文件進行新一輪談判制定合作意向書汽車城發(fā)展公司總經理或總經理指定談判人員招商引資業(yè)務負責人 就關鍵駐商入駐汽車城的方式 條件 利益分配等達成具體協議由相關律師 會計師 公證人等對正式文件進行審議簽署正式文件汽車城發(fā)展公司總經理重大項目由發(fā)展公司董事會決策有關律師 會計師 公證人招商引資業(yè)務負責人 3 4周 數周 數月 1 4周 1周 SIAT 010929 SH PR 2000GB 48 今天匯報內容 上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果 SIAT 010929 SH PR 2000GB 49 上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析是在三個不同層次展開的 分析層次 上海國際汽車城總體投入產出分析 發(fā)展有限公司的商業(yè)模式及財務分析 針對具體潛在駐商的財務分析 分析內容 上海國際汽車城核心貿易區(qū)的總銷售收入核心貿易區(qū)的總投資額各個功能區(qū)的具體投資額 上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有形及無形回報的評估發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財務及運作機制分析 具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入 成本 凈利潤和現金流分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報率分析具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 50 到2010年 上海國際汽車城核心貿易區(qū)的總銷售收入預計將達到140 200億元人民幣 銷售收入人民幣億元 百分比 目前安亭地區(qū) 2006 2010 汽車貿易展示區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 研發(fā)管理培訓區(qū) 第三方物流園區(qū) 主題公園 銷售收入來自于第三方對外服務 不包括對內部分資料來源 訪談 文獻檢索 麥肯錫分析 15 20 80 120 140 200 SIAT 010929 SH PR 2000GB 51 到2010年 核心貿易區(qū)的總投資額預計將達到近140億元人民幣 投資額人民幣億元 總投資 汽車城公園 第三方物流區(qū) 研發(fā)管理培訓區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 汽車貿易展示區(qū) 基礎設施 輕軌 可能的資金來源政府企業(yè) 100 0 資料來源 訪談 文獻檢索 麥肯錫分析 20 19 12 49 35 15 85 95 15 85 137 2 5 95 65 35 SIAT 010929 SH PR 2000GB 52 1 汽車貿易展示區(qū)的具體投資額 百萬元人民幣 汽車體驗園 品牌中心 高檔 商貿服務中心 汽車博物館 二手車市場 經銷商3S店 數量單一投資額 包括土地 可能的資金來源 1520企業(yè) 50 300 會展中心 品牌中心 特種 總投資 140企業(yè) 1820企業(yè) 1175企業(yè) 150企業(yè) 815企業(yè) 210企業(yè) 3100政府 私人投資 資料來源 訪談 文獻檢索 麥肯錫分析 40 175 120 20 300 汽車集中交易市場 1100企業(yè) 100 820 1 925 SIAT 010929 SH PR 2000GB 53 2 新鎮(zhèn)公共活動中心的具體投資額 加油站 高檔專賣店 便利店 藥店 大型商場 電影院 酒店 2 3星 酒吧 數量單一投資額 包括土地 可能的資金來源 255企業(yè) 110 高檔娛樂城 寫字樓 總投資 55企業(yè) 110企業(yè) 180企業(yè) 30 3企業(yè) 2150企業(yè) 1400企業(yè) 1160企業(yè) 12企業(yè) 25 10 80 1 20 電信局 100 5企業(yè) 資料來源 訪談 文獻檢索 麥肯錫分析 百萬元人民幣 警察局 160 消防站 2 300 18政府 120政府 8 400 1 173 5 50 酒店 4 5星 150企業(yè) 超市 2 12企業(yè) SIAT 010929 SH PR 2000GB 54 獨立研究開發(fā)商 1400企業(yè) 供應商研發(fā)中心 3 研發(fā)管理培訓區(qū)的具體投資額 體育館 職業(yè)培訓中心 ?？茖W校 創(chuàng)新企業(yè)園 認證測試中心 上汽技術中心 數量單一投資額 包括土地 可能的資金來源 1245企業(yè) 425 245 大學汽車系 總投資 10250企業(yè) 585企業(yè) 2400政府 2220企業(yè) 110企業(yè) 1100政府 企業(yè) 800 100 資料來源 訪談 文獻檢索 麥肯錫分析 百萬元人民幣 400 2 500 440 10 4 920 SIAT 010929 SH PR 2000GB 55 4 第三方物流區(qū)的具體投資額 加油站 出廠物流中心 整車 保稅倉庫 數量單一投資額 包括土地 可能的資金來源 110政府 60 10 進廠物流中心 零配件 總投資 230企業(yè) 110企業(yè) 12企業(yè) 資料來源 訪談 文獻檢索 麥肯錫分析 百萬元人民幣 物流運營中心 240企業(yè) 10 2 80 165 3 卡車停車場 13企業(yè) SIAT 010929 SH PR 2000GB 56 當地政府 從價值鏈的分析出發(fā) 商業(yè)實體參與區(qū)域經濟 房地產項目的開發(fā)建設 通常有四種可能的商業(yè)模式 區(qū)域經濟 房地產項目價值鏈 市政基礎設施建設七通一平 運營管理 營銷銷售 營銷銷售 建造管理 項目融資 項目設計 項目規(guī)劃 開發(fā)招商 土地交易 土地規(guī)劃 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運營 土地融資 向土地所有人收購土地把土地出售 轉讓給房地產開發(fā)商或駐商 商業(yè)模式 房地產開發(fā)商 開發(fā)代理商 運營管理商 進行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商 駐商來進行土地開發(fā) 在所購土地上規(guī)劃并建造房地產等項目把所建房地產等項目出售 出租給駐商 進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 租用已開發(fā)的房產等項目 負責日常的運營 維修及其它管理 土地經紀商 資料來源 麥肯錫分析 幫助開發(fā)商 駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設 SIAT 010929 SH PR 2000GB 57 不同的商業(yè)模式有不同的關鍵成功要素 融資能力 項目管理 市場營銷 關鍵駐商 商業(yè)模式 土地經紀商 房地產開發(fā)商 開發(fā)代理商 運營管理商 政府關系 資料來源 麥肯錫分析 SIAT 010929 SH PR 2000GB 58 案例分析一 德國Wolfsburg市政府與德國大眾汽車公司共同投資成立了WolfsburgAG發(fā)展公司 負責汽車城的開發(fā)規(guī)劃及相關工作 500萬德國馬克啟動資金 Wolfsburg市政府 大眾汽車公司 WolfsburgAG發(fā)展公司 科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū) 供應商園區(qū) 主題公園與冒險樂園 人力資源服務機構 50 50 100 500萬德國馬克啟動資金 100 投入8 5億德國馬克 資料來源 Wolfsburg汽車城文件 訪談 Autostadt特大型品牌中心 各類項目 其他投資者 關鍵駐商 其他投資者 關鍵駐商 其他投資者 關鍵駐商 大眾汽車公司其他投資者 關鍵駐商 SIAT 010929 SH PR 2000GB 59 WolfsburgAG發(fā)展公司 當地政府和私人投資者 開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件 WolfsburgAG發(fā)展公司 當地政府 德國大眾 其它私人投資者 開發(fā)商 N A 相關機構 資料來源 麥肯錫分析 融資能力 項目管理 市場營銷 關鍵駐商 政府關系 SIAT 010929 SH PR 2000GB 60 土地經紀商 因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設中擔任了不同的角色 商業(yè)模式 房地產開發(fā)商 開發(fā)代理商 運營管理商 區(qū)域經濟 房地產項目價值鏈 德國大眾汽車公司與當地政府共同創(chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司是Autostadt項目的全權投資者 共8 5億德國馬克投資 建設多個品牌中心及交易 游樂 服務設施為后續(xù)某些單個項目投資 包括為WolfsburgAG孵化的一些小型新技術企業(yè)提供從5萬 3百萬歐元不等的風險投資其他私人投資者 開發(fā)商為單個項目競標 投資開發(fā)建設 WolfsburgAG發(fā)展公司總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域 科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū) 供應商園區(qū) 主題公園與冒險樂園 人力資源服務機構 數十個項目為每個項目招商引資 包括組織競標 規(guī)劃等在汽車城規(guī)劃 開發(fā)和建設過程中協調各方利益 WolfsburgAG發(fā)展公司管理汽車城中各功能區(qū)為汽車城中駐商提供人力資源中介服務孵化小型新技術企業(yè) 40 50 與汽車直接相關 其他私人投資者 開發(fā)商負責日常運營 維修和管理 Wolfsburg當地政府創(chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司征用土地 并進行開發(fā)和基礎設施改造為汽車城入駐公司 機構等提供廉價土地為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策對某些項目進行直接投資如在科研園區(qū)投資1 2億德國馬克 投資5 700萬馬克用于興建體育場等 WolfsburgAG發(fā)展公司出租辦公大樓 資料來源 麥肯錫分析 訪談 德國大眾汽車公司其他私人投資者 開發(fā)商 WolfsburgAG發(fā)展公司其他私人投資者 開發(fā)商 SIAT 010929 SH PR 2000GB 61 Wolfsburg汽車城為WolfsburgAG發(fā)展公司 當地政府 德國大眾汽車公司和其他私人投資者 開發(fā)商都帶來了很好的回報 人力資源中介服務提供每年約1千萬歐元的收入 占WolfsburgAG發(fā)展公司每年總收入95 以上 其他少量收入來源于房租 管理費及咨詢籌劃收費預計從孵化成功的新技術企業(yè)中能獲得可觀利益 WolfsburgAG發(fā)展公司 創(chuàng)造額外的11 000個就業(yè)機會 使當地失業(yè)率從17 降至10 以下政府稅收增長汽車城帶動當地經濟發(fā)展 環(huán)境改善 重新塑造了Wolfsburg市作為德國汽車工業(yè)中心的新形象 當地政府 每年約5千萬馬克的Autostadt門票收入 每年游客超過2百萬 除部分是VW客人而免費外 人均票價24馬克 跟8 5億馬克的投資及每年運營成本相比 門票收入是微小的更重要的是 汽車城成為大眾公司宣揚其品牌和歷史 推介其產品 提升企業(yè)形象的重要窗口 德國大眾 單個項目經濟收益成為具有一流水平的汽車城的一部分 有助提高私人投資者 開發(fā)商各自的品牌形象 其它私人投資者 開發(fā)商 資料來源 麥肯錫分析 訪談 SIAT 010929 S