無錫房地產(chǎn)市場資料.doc

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無錫房地產(chǎn)市場資料 一、城市概況 1、自然地理 無錫市位于北緯317′至322′，東經(jīng)11933′至12038′，長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里(市區(qū)1622.64平方公里，其中建成區(qū)面積190平方公里)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.8%，水面面積為1502平方公里，占總面積的31.4%。2003年末耕地面積為159.09千公頃。 2、行政區(qū)劃 2003年，無錫市轄2個縣級市、7個區(qū)、31個街道辦事處、83個鎮(zhèn)。 2003年，經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)，無錫市人民政府發(fā)文通知，調(diào)整部分鎮(zhèn)行政區(qū)。1、濱湖區(qū)東降鎮(zhèn)與雪浪鎮(zhèn)合并并設(shè)立太湖鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府駐東降；2、錫山區(qū)鴻聲鎮(zhèn)與后宅鎮(zhèn)合并設(shè)立鴻聲鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府駐后宅；3、錫山區(qū)安鎮(zhèn)鎮(zhèn)與厚橋鎮(zhèn)合并設(shè)立安鎮(zhèn)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府駐安鎮(zhèn)；4、江陰市山觀鎮(zhèn)與澄江鎮(zhèn)并合并設(shè)立澄江鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府駐澄江；5、江陰市馬鎮(zhèn)鎮(zhèn)、璜塘鎮(zhèn)、峭岐鎮(zhèn)合并設(shè)立霞客鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府駐璜塘；6、江陰市北漍鎮(zhèn)與顧山鎮(zhèn)合并設(shè)立顧山鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府駐顧山。 3、人口 據(jù)公安部門統(tǒng)計，2003年末全市戶籍人口為442.54萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口272.77萬人,占總?cè)丝诘?1.6%，農(nóng)業(yè)人口169.77萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?8.4%。 人口自然變動：人口出生率7.02‰，人口死亡率7.02‰，人口自然增長率為零。 人口機械變動：全市遷入人口66616人，遷出人口29250人，增加人口37366人。 人口密度935人／平方公里（市區(qū)2182人／平方公里）。 4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2003年，一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.6∶54.9∶41.5調(diào)整為3：57：40。 5、投資結(jié)構(gòu) 固定資產(chǎn)投資力度強勁，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。2003年全社會固定資產(chǎn)投資完成893.32億元，增長66.1%。其中，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資872.04億元，增長88.6%。在規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資490.50億元，更新改造投資249.75億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資131.79億元。分經(jīng)濟類型看，國有投資202.03億元，增長27.8%；三資投資189.96億元，增長131.8%；民間投資480.05億元，增長115.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資1.47億元，增長20.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資520.43億元，增長104.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資350.14億元，增長69%。全年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資366.87億元，增長70.4%?；窘ㄔO(shè)和更新改造建成投產(chǎn)項目367個，項目建成投產(chǎn)率為51.3%；新增固定資產(chǎn)250.42億元，固定資產(chǎn)交付使用率為75.3%。 6、經(jīng)濟增長 2003年全市國民經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展。實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1901.22億元，按可比價格計算，較上年增長15.4%。其中第一產(chǎn)業(yè)增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增長17.8%；第三產(chǎn)業(yè)增長13%。 7、財政收入 2003年財政收入大幅增加，全市完成財政收入265.58億元，較上年增長32.2%，同口徑增長26.5%。財政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為14%，超過上年1.3個百分點。其中一般預(yù)算收入104.34億元，同口徑增長36.8%。 8、無錫在全國的地位 總?cè)丝谡既珖?.3%，土地面積占全國0.05%，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國1.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占全國1.7%，財政收入占全國0.9%，全部工業(yè)增加值占全國1.6%，全社會固定資產(chǎn)投資占全國1.1%，社會消費品零售總額占全國1%，進出口總額占全國1.3%，出口占全國1.4%，外商直接投資占全國2.9%。 9、收入與居住 2003年，居民收入穩(wěn)步增長。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資18913元，增長19.7%。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11647元,同比增長16.6%。農(nóng)民人均純收入6329元,增長8%。平均每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有彩電153臺、家用電冰箱98臺、空調(diào)124臺、電腦40臺、家用攝像機4臺、移動電話112部。每百戶農(nóng)村居民家庭擁有彩電124臺、冰箱68臺、洗衣機93臺、空調(diào)69臺、移動電話91部、電腦9臺。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，城市人均住房使用面積18.7平方米，農(nóng)村居民人均住房面積52.2平方米。城鄉(xiāng)居民人均本外幣儲蓄存款2.4萬元，比年初增加0.4萬元。 10、城市布局 無錫立足于建設(shè)湖濱城市、山水城市，盡快拉開城市框架，擴大建成區(qū)面積，發(fā)展新城區(qū)，有計劃、有步驟地改造老城區(qū)，推動城市建設(shè)南進北伸，構(gòu)筑由主城、副城、衛(wèi)星城組成的多中心、開敞型、組團式城市布局結(jié)構(gòu)。 11、城市規(guī)劃 1995年修編完成的《無錫市城市總體規(guī)劃》提出了把建設(shè)“山水城市”作為無錫城市建設(shè)的奮斗目標(biāo)。 2001-2020年，市區(qū)形成以主城區(qū)為核心，城鎮(zhèn)空間集聚、生態(tài)空間開敞的現(xiàn)代都市空間格局。主城區(qū)形成“七片一帶”的總體布局結(jié)構(gòu)（詳見分區(qū)規(guī)劃篇），構(gòu)筑“山水城林”一體的城市總體框架。主城區(qū)外圍按“1+6”城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)對空間加以引導(dǎo)，進行集中建設(shè)，體現(xiàn)城市空間布局的整體性和功能分工的合理性，促進主城區(qū)對外圍地區(qū)的推動和協(xié)調(diào)發(fā)展。至2020年，市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地為245.42平方公里，其中主城區(qū)建設(shè)用地205.68平方公里，外圍城鎮(zhèn)建設(shè)用地39.74平方公里。市區(qū)總?cè)丝谶_278萬人，其中主城區(qū)為200萬人。 遠景，市區(qū)形成“1+6”城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)總體框架。主城區(qū)建設(shè)用地控制在507平方公里以內(nèi)，人口規(guī)模約300萬人，六個城鎮(zhèn)組團建設(shè)用地控制在160平方公里以內(nèi)，人口規(guī)模約100萬人。 二、房地產(chǎn)市場 2004年1—9月無錫市房地產(chǎn)市場行情分析 無錫的消費者在土地、金融雙管齊下的宏觀調(diào)控下未見低落的消費熱情,整體市場運行可概括為：“大局穩(wěn)中有升，市場供應(yīng)充足，消費熱情不減”。 一、基本狀況 1、房地產(chǎn)一、二級市場供應(yīng)有序增長 2004年第三季度土地出讓103．81萬㎡，成交金額10．58億元。雖然投放量較上季略有下降，不過從土地用途看，延續(xù)了二季度的特點，非住宅用地成為土地市場投放的主角，這也是政府基于一季度住宅用地大量投放之后的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 2004年1～9月共出讓土地689萬㎡，完成全年計劃量的86％。從新出讓的土地項目來看，住宅用地的容積率逐步加大，充分體現(xiàn)了土地利用的集約性原則。 同時第三季度無錫市區(qū)又迎來了一個新盤上市的小高潮，七區(qū)共頒布預(yù)(銷)售許可證37張，許可銷售各類物業(yè)的商品房104，6萬㎡，其中錫山惠山兩區(qū)就占了43．86％。1～9月累計核準(zhǔn)預(yù)售面積290萬㎡，今年市區(qū)可供百姓選擇的房源已達490萬㎡，逼近500萬㎡大關(guān)，供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改善。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，住宅開發(fā)正逐漸向多元化、多層次發(fā)展。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資漲幅有所反彈 房地產(chǎn)市場在前一輪宏觀調(diào)控之后顯示出了強勁的反彈。據(jù)統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004第三季各項宏觀指標(biāo)同比雖然漲跌不均，但環(huán)比增幅明顯，尤以完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積為甚。 l～9月市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資78．38億元，同比上漲81.18％，其中第三季完成投資38．23億元，環(huán)比上漲144．44％，相當(dāng)于整個上半年的完成額。市區(qū)1～9月房地產(chǎn)施工面積771．39萬㎡，新開工面積318．66萬㎡，竣工面積49．78萬㎡，分別同比上漲21．17％，-3．78％和-52．5％，數(shù)據(jù)顯示各界對房地產(chǎn)景氣的信心還是很強的。此外房地產(chǎn)投資中，住宅物業(yè)上升幅度較快。 3、房地產(chǎn)二、三級市場交易量漲跌不一。 相比房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)交易對于宏觀調(diào)控的反應(yīng)要滯后一些，2004年第三季的成交較上季略有下滑。 2004年1～9月市區(qū)商品房成交250．53萬㎡，成交額達93．41億元。除錫山、惠山外，商品房成交面積189．12萬㎡，成交金額77．26億元，同比分別上漲44．5％和90．3％。其中住宅成交163．29萬㎡，成交金額53．47億元。市中心(崇安、北塘、南長三區(qū))的商品房成交份額正在逐步萎縮，新區(qū)、濱湖、錫山、惠山四區(qū)的份額已經(jīng)超過半數(shù)。 1～9月市區(qū)二手房成交169．03萬㎡，成交金額26．58億元，其中住宅成交85．05萬㎡，成交金額17．77億元。除錫山、惠山外，二手房成交面積121.90萬㎡，下滑1．73％，成交金額23．17億元，其中住宅成交71．74萬㎡下滑8．38％，成交金額16．19億元。數(shù)據(jù)顯示老城區(qū)的存量房交易以普通住宅為主，而錫山惠山兩區(qū)多是以廠房等非住宅為主。 4、房價穩(wěn)中有升，各區(qū)域漲幅差異較大。 2004年第三季商品住宅均值3479元／㎡，小幅上漲3．19％。該季均價最大的特點是區(qū)域發(fā)展不平衡，均值雖然微漲三個百分點，但各區(qū)域發(fā)展極為不平衡，最大單季增幅相差二十多個百分點。一方面顯示出先行增值的區(qū)域漲幅正在放緩，一方面暗示房價仍有上行的空間。 存量房市場基本呼應(yīng)了商品房市場的形勢，住宅均價為3087元／㎡，上漲2．91％。但個別樣本新村出現(xiàn)了跌價的現(xiàn)象。 5、金融市場的規(guī)范、銀根的緊縮限制了部分投機行為。 隨著《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的正式出臺，各大商業(yè)銀行既抬高了住房貸款的門檻，也嚴(yán)格子審查的手續(xù)。在七月份以來，因無法順利獲取貸款而辦理解除商品房買賣合同、撤銷合同登記備案手續(xù)的比例在加大。部分投機者因此失去了存活的溫床。 6、房市產(chǎn)品更加豐富多彩，物業(yè)更加多樣。 多年來，無錫的房價差距通常只體現(xiàn)在地段上，市場在不同的區(qū)位提供同質(zhì)的產(chǎn)品，高檔晶可謂珍稀，所以幾乎可以稱為單一產(chǎn)品市場。如果撇去交通因素，市場上商品房可以相互替代。如今，多種物業(yè)進入市場，即使同一區(qū)域也會有不同層次產(chǎn)品提供，諸如陽光排屋，花園洋房，聯(lián)排別墅，酒店式公寓，典藏湖景別墅等等。形形色色的不同層次的樓盤一方面激發(fā)了消費者的想象，另一方面也使消費者對未來的新生活有更多的憧憬。 7、2004年第三季成交勢頭雖然放緩，但已初現(xiàn)回暖跡象。 第三季度單季商品房成交面積72．79萬㎡，只有上季的76．69％。造成交易略微低迷的原因有幾點。一是上半年宏觀調(diào)控的慣性作用，二是慣例上春節(jié)前后和暑期是房地產(chǎn)消費偏淡的時節(jié)。三是市場供應(yīng)充足使得消費者并不急于人市購買。此外，9月存量房市場老城區(qū)的交易量也比8月上漲了37.52％，充分體現(xiàn)了消費者對于無錫樓市的信心。 二、下階段預(yù)測 根據(jù)前三季度發(fā)展態(tài)勢，對今年第四季度及2005年房市走勢作如下預(yù)測。 1、供應(yīng)成交將持續(xù)走旺，消費者的消費心理步入成熟。 據(jù)2004中國太湖無錫金秋房地產(chǎn)交易展示會籌備組的不完全統(tǒng)計，秋交會上將有近百萬千方米的預(yù)售樓盤和人批量的預(yù)告樓盤參與展示。陽光、金色江南、頤和灣公寓等今年都還有后續(xù)樓盤推出。預(yù)計成交量也會較增加。 一些開發(fā)商新進無錫市場，帶來的不只是新的管理模式、操作方式，以及產(chǎn)品本身，還有附加在產(chǎn)品上的價值觀念、生活態(tài)度。樓市的充盈不但讓消費者們有了寬松的選擇余地，也提升了消費者的消費眼光和消費層次，更加明了自身的需求是什么。 2、房市競爭將進一步加劇，競爭的加劇將促進房市的變革。 隨著已出讓土地的開發(fā)建設(shè)進程加快，商品房供應(yīng)量也達到歷史最高水平，各大開發(fā)商爭奪消費者的戰(zhàn)斗已經(jīng)打響。因而，房市欄目、戶外廣告、房交會展位，所有可以展示開發(fā)商的形象與產(chǎn)品的媒介都已經(jīng)成為競爭的戰(zhàn)場。萬客會、賽客會也是新型的吸引消費者、展示企業(yè)形象的模式。競爭的加劇必然促進產(chǎn)品品質(zhì)的提高。 3、各區(qū)開發(fā)繽紛多彩。 連年來，中心區(qū)、副中心、西區(qū)等區(qū)域依次經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，而南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對薄弱，除五星小區(qū)外開發(fā)寥寥無幾。該區(qū)新盤供應(yīng)面積已占了市區(qū)的五分之一強，區(qū)域均值也漲了二十多個百分點。所有的跡象、數(shù)據(jù)都顯示了這一區(qū)域的潛力只是剛剛開始釋放。根據(jù)市政府的規(guī)劃藍圖，新城的舞臺上將出現(xiàn)更多的亮點。 特別是兩個新城：蠡湖新城的核心區(qū)在由青祁路、太湖大道西段與蠡湖圍成的區(qū)域內(nèi)，約6平方公里，概念規(guī)劃面積約20平方公里。濱湖新城是蠡湖以南、長廣溪以東的廣闊區(qū)域，遠期規(guī)劃面積約100平方公里，遠期規(guī)劃居住人口約50萬。前不久建成通車的蠡湖大橋?qū)⑦@兩座新城連接起來。