四川成都04年甲級(jí)寫字樓調(diào)研分析.doc

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【成都市甲級(jí)寫字樓調(diào)研分析】 我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來(lái)趨勢(shì) 1 成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 2 1、 辦公物業(yè)類型 2 2、 各類型辦公物業(yè)分析 2 我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來(lái)趨勢(shì) 由于宏觀調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來(lái)越松動(dòng)。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級(jí)寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，作為我國(guó)第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達(dá)到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場(chǎng)等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場(chǎng)步步升溫，當(dāng)前寫字樓已經(jīng)成為“敏感時(shí)期”的市場(chǎng)新寵。 　　加入WTO以來(lái)，隨著我國(guó)城市特別是特大中心城市的的不斷擴(kuò)大，市中心土地的越來(lái)越稀缺，寫字樓的開(kāi)發(fā)也逐步從市中心向外擴(kuò)散。許多城市都根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，開(kāi)辟了專門的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或者工業(yè)技術(shù)園區(qū)，通過(guò)一系列的招商引資優(yōu)惠措施，積極吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。這也有效帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貙懽謽堑拈_(kāi)發(fā)，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤(rùn)空間的不斷呈現(xiàn)。預(yù)計(jì)2005、2006、2007年這三年我國(guó)特大中心城市甲級(jí)寫字樓的售價(jià)和租金都會(huì)直線上升，供小于求的局面在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍然存在。 成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 1、 辦公物業(yè)類型 目前成都市辦公物業(yè)類型主要包括：純辦公物業(yè)、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務(wù)樓(具商務(wù)功能的小戶型公寓)。從調(diào)查資料來(lái)看，純辦公物業(yè)的物業(yè)類型所占比例最大，達(dá)到了60%的比例，電梯公寓作商務(wù)用的物業(yè)占6.7%。 2、 各類型辦公物業(yè)分析 類型A：純辦公物業(yè)——高級(jí)寫字樓 （1）、成都高級(jí)寫字樓分布 成都高級(jí)寫字樓分布示意 南 總府路 時(shí)代廣場(chǎng) 香檳廣場(chǎng) 中海格林威治 王府井 明日大廈 世都 總府大廈 新時(shí)代 民興金融 港鵬 冠城 凱樂(lè) 世貿(mào) 國(guó)際 海外交流 豐德國(guó)際 順城大街 新世紀(jì) 熊貓城 士百達(dá) 現(xiàn)代之窗 仁恒廣場(chǎng) @世界 時(shí)代數(shù)碼 中銀 摩爾 城市之心 川信 開(kāi)行 人民南路 威斯頓 鉑金時(shí)代 國(guó)信 國(guó)棟 世代 川投置信 南大街 天府綠洲 宏達(dá) 甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓 在/待建甲級(jí) 高級(jí)寫字樓 在/待建高級(jí) 圖示 從上圖可以看出，成都的甲級(jí)（準(zhǔn)甲級(jí)）、高級(jí)寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)，它們也構(gòu)成了成都的事實(shí)CBD： ? 春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)是成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，構(gòu)成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對(duì)地位、最為優(yōu)越的商業(yè)資源和高額土地成本成為該區(qū)域高級(jí)寫字樓興建的最直接動(dòng)力。 ? 順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業(yè)、寫字樓和星級(jí)酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號(hào)。該區(qū)域也是成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域的核心組成部分。 ? 人民南路（含南大街）沿線是近年來(lái)發(fā)展最為迅猛的寫字樓開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且具備良好的后續(xù)發(fā)展空間。其動(dòng)因主要包括： 交通優(yōu)勢(shì)：相比絕對(duì)市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時(shí)連接著市中心、城南“富人區(qū)”和雙流機(jī)場(chǎng)，具備完整的交通循環(huán)體系。 磨子橋IT商圈效應(yīng)：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業(yè)的直接需求方，時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、@世界均是這一典型。 臨河景觀優(yōu)勢(shì)：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業(yè)所無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，它無(wú)疑能使臨河一帶的寫字樓物業(yè)具備更好的賣相。目前代表項(xiàng)目為開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)。 政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)的進(jìn)駐，使人民南路區(qū)域成為預(yù)期中新老城區(qū)的樞紐地帶，這在一定程度上能強(qiáng)化該區(qū)域發(fā)展寫字樓物業(yè)的可行性。 本項(xiàng)目處于人民南路南延線，也是南部新區(qū)構(gòu)建“新會(huì)展商務(wù)圈”的橋頭堡位置，并具備政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位直接的資源優(yōu)勢(shì)，加之李嘉誠(chéng)和記黃埔項(xiàng)目即將啟動(dòng)，該區(qū)域完全具備了開(kāi)發(fā)特色寫字樓物業(yè)的眾多優(yōu)勢(shì)。 （2）、成都高級(jí)寫字樓的發(fā)展歷程 ? 階段一：新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。在1996年之前，除了市內(nèi)幾間星級(jí)賓館，成都尚沒(méi)有一座現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓。這一顯著的市場(chǎng)空白點(diǎn)使1996年交付使用的成都首座高等級(jí)寫字樓——新時(shí)代廣場(chǎng)取得了非凡的租售業(yè)績(jī)，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達(dá)150-200元/平米月。 ? 階段二：僧多粥少，市場(chǎng)迅速降溫。新時(shí)代廣場(chǎng)的非凡租售業(yè)績(jī)極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開(kāi)建了十幾座高檔寫字樓項(xiàng)目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側(cè)，就聚集了9座，總量達(dá)60多萬(wàn)平米。然而，成都高等級(jí)寫字樓市場(chǎng)與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機(jī)構(gòu)和外省派駐機(jī)構(gòu)相對(duì)較少；而受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總體水平影響，本地有足夠?qū)嵙Φ拿駹I(yíng)企業(yè)（國(guó)營(yíng)企業(yè)大都有自己的地盤）數(shù)量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開(kāi)工的高檔寫字樓集中在1998年前后進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，僧多粥少的局面便擺在了每家開(kāi)發(fā)商面前。而先期竣工的新時(shí)代廣場(chǎng)率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項(xiàng)目在預(yù)售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場(chǎng)迅速降溫，1998年以后成都新開(kāi)高等級(jí)商務(wù)寫字樓的建設(shè)幾乎陷入停滯狀態(tài)，并由此產(chǎn)生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。 ? 階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷長(zhǎng)達(dá)3-4年之后，1995-1996年開(kāi)工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場(chǎng)開(kāi)始脫穎而出。如冠城廣場(chǎng)憑借高規(guī)格的硬件配套、營(yíng)銷上對(duì)國(guó)際大公司的強(qiáng)力公關(guān)以及特別的優(yōu)惠政策，說(shuō)服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業(yè)進(jìn)駐，北京金杜、美國(guó)美標(biāo)等著名公司亦從新時(shí)代廣場(chǎng)搬遷過(guò)來(lái)。此后，川信大廈和冠城廣場(chǎng)成為成都頂級(jí)寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機(jī)構(gòu)和30%左右的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強(qiáng)企業(yè)，租金高達(dá)100-130元/平米月，入駐率均在90%以上。而同時(shí)，與這兩棟大廈幾乎供不應(yīng)求相反的是，整個(gè)成都的寫字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況。 ? 階段四：市場(chǎng)有所升溫，主導(dǎo)仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺(tái)和招商引資的卓有成效，以及“西部大開(kāi)發(fā)”政策和中國(guó)加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時(shí)的寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始在2002年得到啟動(dòng)。城市之心、世都大廈、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈等停工停建項(xiàng)目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業(yè)績(jī)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商亦不再盲目地新開(kāi)寫字樓項(xiàng)目，只有@世界、時(shí)代廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)樓盤。 ? 階段五：走向復(fù)蘇，趨勢(shì)鮮明。近年來(lái)隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升；而舊有的辦公物業(yè)（除少量高檔辦公物業(yè)）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務(wù)設(shè)施都難以滿足目前商務(wù)辦公的發(fā)展要求，產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代，辦公物業(yè)市場(chǎng)需求日趨旺盛；同時(shí)，城市規(guī)劃中兩個(gè)副中心方案的出臺(tái)，以及城市核心中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的確立都在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)商務(wù)辦公市場(chǎng)的再次升溫。2003-2005年，成都寫字樓投資大幅度增長(zhǎng)，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢(shì)。整體來(lái)看，目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場(chǎng)供需正趨向平衡發(fā)展，市場(chǎng)杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。 小結(jié)： 一直以來(lái)，成都的寫字樓呈兩極分化的態(tài)勢(shì)，一方面是頂級(jí)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯的反差。據(jù)調(diào)查，目前成都有大量的單位希望在一個(gè)采光通風(fēng)良好、環(huán)境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場(chǎng)上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級(jí)寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費(fèi)用，壓抑的辦公環(huán)境……市場(chǎng)亟待新的辦公產(chǎn)品。于是，從2003年開(kāi)始，成都寫字樓開(kāi)始向情景化趨勢(shì)發(fā)展，@世界、時(shí)代廣場(chǎng)、錢江鉑金時(shí)代、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等寫字樓都在這方面進(jìn)行積極的探索，旨在開(kāi)發(fā)既能滿足企業(yè)形象，又能節(jié)約辦公成本，實(shí)現(xiàn)辦公舒適化的辦公產(chǎn)品，辦公向情景化方向發(fā)展是必然的趨勢(shì)。 （3）、成都市寫字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ① 寫字樓升級(jí)換代需求迫切 在成都寫字樓市場(chǎng)，目前雖有時(shí)代廣場(chǎng)、川信大廈等一批甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿足不了企業(yè)辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級(jí)換代呼之欲來(lái)?！　? 這種升級(jí)在成都CBD區(qū)尤顯迫切。在成都CBD核心區(qū)域，現(xiàn)在有高檔商務(wù)寫字樓30多棟，而能與國(guó)際接軌的甲級(jí)寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)里的80余家跨國(guó)公司，72家金融機(jī)構(gòu)，這些外來(lái)企業(yè)還在每日遞增。因?yàn)閷ふ也坏胶线m的辦公場(chǎng)地，許多企業(yè)只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報(bào)等；假日酒店則有加拿大加成顧問(wèn)有限公司、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)等?！? ② 地段拼搶更加激烈　 由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。隨著時(shí)間推進(jìn)，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強(qiáng)化。一個(gè)城市的CBD區(qū)將成為寫字樓開(kāi)發(fā)商家交火最為激烈的之地。 成都CBD區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域。核心區(qū)之外的片區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的外區(qū)，該區(qū)域3.05平方公里，將有少量的居住區(qū)域。據(jù)透露，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到1300多萬(wàn)平方米，純粹商業(yè)樓盤將占1170萬(wàn)平方米。目前核心區(qū)域內(nèi)高檔商務(wù)寫字樓建筑面積只有100萬(wàn)多平方米。 這種競(jìng)爭(zhēng)源于對(duì)寫字樓建造的高規(guī)格要求。成都CBD區(qū)內(nèi)雖然已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級(jí)寫字樓，但大多數(shù)寫字樓仍然不能與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌?！　? ③ 高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì)　 高智能化寫字樓也將成為成都甲級(jí)寫字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫字樓，但其發(fā)展還沒(méi)成為規(guī)模，因此還不能完全滿足相關(guān)高端企業(yè)的需求。但據(jù)了解，一些準(zhǔn)備大力進(jìn)軍寫字樓的實(shí)力開(kāi)發(fā)商都已將打造高智能化寫字樓作為目標(biāo)?！? 簡(jiǎn)而言之，寫字樓的智能化就是通過(guò)一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應(yīng)用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換.這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測(cè)與控制,而且通過(guò)語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個(gè)最簡(jiǎn)單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會(huì)因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐幎屖謾C(jī)信號(hào)受損，從而影響業(yè)務(wù)聯(lián)系?！? ④ 甲級(jí)寫字樓審核入駐資格　 隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng)需求面前，部分高品質(zhì)的寫字樓會(huì)充分利用入駐企業(yè)(客戶)的知名度、檔次來(lái)提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)。因此，在企業(yè)入駐之前，寫字樓開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。　　 （4）、需求市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)查 ①成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度調(diào)查 最近，成都市某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)針對(duì)“成都市內(nèi)寫字樓使用的滿意程度”進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：在1000多家入駐乙級(jí)寫字樓的機(jī)構(gòu)和345家入駐甲級(jí)寫字樓的機(jī)構(gòu)中，竟然有超過(guò)70%的機(jī)構(gòu)對(duì)其現(xiàn)在使用的寫字樓感到不滿： ? 交通：走路開(kāi)車都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對(duì)所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積小（占5.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。 ? 電梯：太少太慢。對(duì)寫字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都寫字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計(jì)算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。 ? IT通訊設(shè)備：終端少，故障多。對(duì)于寫字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對(duì)于沒(méi)有寬帶、自己接線、撥號(hào)上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認(rèn)為長(zhǎng)城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛。 ? 空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對(duì)寫字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒(méi)有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒(méi)有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場(chǎng)非典，使人們對(duì)健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動(dòng)場(chǎng)所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說(shuō)，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無(wú)論開(kāi)發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)有更大的突破。 ? 物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對(duì)寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來(lái)的問(wèn)題也值得注意。寫字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費(fèi)用高、進(jìn)出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。 ? 車位：數(shù)量少，費(fèi)用高。對(duì)寫字樓目前車位的感覺(jué)滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級(jí)寫字樓一般配備停車位200-350個(gè)左右，平均每200-300平米僅有一個(gè)停車位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對(duì)車位的需求，來(lái)客要停車就更加不方便。 ? 周邊配套：就餐購(gòu)物不方便。租或購(gòu)買寫字樓的單位，對(duì)寫字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：?jiǎn)T工就餐不方便，（占69.7%）；購(gòu)物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級(jí)寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供工作快餐，而乙級(jí)寫字樓中午員工的就餐問(wèn)題就非常突出。 ? 層高：給人壓抑感。被調(diào)查公司對(duì)成都甲級(jí)寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問(wèn)題。 ② 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析 A、選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素： ? 是否符合公司發(fā)展及形象的要求； ? 商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)； ? 進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便； ? 商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段； ? 商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度； ? 辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等）。 B、商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向： ? 實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都國(guó)際化程度的加深，外資駐蓉機(jī)構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象； ? 純辦公物業(yè)仍然是需求的主體； ? 跨國(guó)大企業(yè)傾向于整層購(gòu)買，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間； ? 對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來(lái)越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。 ? 職業(yè)投資人，尤其看重未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。 附：成都目前在售甲級(jí)寫字樓調(diào)研個(gè)案表 個(gè)案1：豐德國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位 航空路與新希望路交匯處/TEL：85356666 85356888 85356999 開(kāi)發(fā)商 成都萬(wàn)瑞置業(yè)有限公司（豐德集團(tuán)&青年房產(chǎn)） 物業(yè)管理 戴德梁行（香港）；5元/平米月 物業(yè)概況 規(guī)劃建設(shè)凈用地33862平米（合50.79畝），規(guī)劃總建面178601平米，地上建面143224平米，其中寫字樓39013平米，商務(wù)公寓（實(shí)際為寫字樓）52473平米，商業(yè)32158平米，小戶型公寓16605平米，地下建面35377平米，容積率4.14，建筑密度37.7%，綠化率39.3%。 在推物業(yè) 1期推出1#、2#、5#樓，1#、2#為寫字樓，5#為小戶型酒店公寓。1#樓整層為6梯6戶（每單元2梯2戶）、2#樓整層為4梯4戶（每單元2梯2戶），共16層，1-2層為商業(yè)。 物業(yè)配套 地下車庫(kù)900個(gè)，8個(gè)共享會(huì)議室、架空休閑層（圖書(shū)室、健身中心、開(kāi)放式休閑區(qū)）、多功能廳、員工餐廳、分戶獨(dú)立式中央空調(diào) 項(xiàng)目定位 新商務(wù)運(yùn)動(dòng)領(lǐng)跑者 戶型 1#、2#寫字間三種戶型208、213、281平米，建筑層高3.3米，凈高2.7-2.8米，有衛(wèi)生間，公攤17%；5#樓小戶型40-51、74平米（套二），公攤17%。 價(jià)格 1#、2#寫字間清水房均價(jià)約5400元/平米，層加50元/平米；（三面采光戶型要比同樓層其他戶型高200元/平米左右）。車位售價(jià)8.5-8.8萬(wàn)/個(gè)。預(yù)計(jì)租金50—100元/平方米。 入市及進(jìn)度 2004年11月底開(kāi)盤；2005年10月交房 銷售狀況 1#、2#樓已經(jīng)售罄，其中三面采光戶型銷售最快；3#、4#即將推出，均價(jià)5000元/平米。 備注 整個(gè)項(xiàng)目除3#樓外均為70年產(chǎn)權(quán)，銀行按揭7成30年；1#、2#樓用水為生活用水、用電為商業(yè)用電 個(gè)案2：時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位 紅星路與總府路交匯處/TEL：86678666 86651999 開(kāi)發(fā)商 國(guó)嘉地產(chǎn) 泰然置業(yè) 物業(yè)管理 世邦魏理仕（美國(guó)）；12元/平米月 物業(yè)概況 總用地面積8787.31平米，總建面105459.1平米。地上建面85869.31平米，其中地面建筑面積85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3層，地上主塔樓28層，副塔樓21層；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。 在推物業(yè) 商業(yè)部分已經(jīng)售罄，寫字樓部分剩余少量單位。 物業(yè)配套 地下車庫(kù)400個(gè)，只租不售；大廈22層設(shè)置大、中、小型不同規(guī)模的會(huì)議系統(tǒng)，全數(shù)碼會(huì)議大廳；大廈六樓設(shè)員工餐廳，商務(wù)酒樓；空中商務(wù)花園，頂級(jí)空中商務(wù)會(huì)所。 項(xiàng)目定位 二十一世紀(jì)商務(wù)標(biāo)志 戶型 寫字樓部分銷售接近尾聲，僅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量戶型；層凈高3.4米；公攤29%。 價(jià)格 寫字樓均價(jià)8000元/平方米，商鋪90000元/平方米。租金100—136元/平方米。 入市及進(jìn)度 2003年9月底開(kāi)盤；2005年上半年已經(jīng)交房使用。 銷售狀況 寫字樓部分項(xiàng)目已經(jīng)交房入駐，僅8F、15F、18F、19F剩余少量單位。 備注 整個(gè)項(xiàng)目除裙樓商業(yè)部分外，寫字樓銀行按揭7成20年（中信實(shí)業(yè)）。 個(gè)案3：開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位 臨江西路、人民南路三段與府河交匯處/TEL：85507778 85507779 開(kāi)發(fā)商 四川央擴(kuò)置業(yè)有限責(zé)任公司（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行背景） 物業(yè)管理 高緯宏騰集團(tuán)（新家坡）；15元/平米月 物業(yè)概況 總建筑面積54868平米，樓高99.9米，地上26層，地下3層，綠化率31.2%（不含9畝共享景觀廣場(chǎng)）；塔樓奇數(shù)層單層1554.19平米，且有200多平米中央花園；偶數(shù)層1654.2平米。寫字間層高3.7米，裝修后高2.8米； 在推物業(yè) 用于零售的寫字樓目前僅剩2套。 物業(yè)配套 地下車位288輛，地上車位約100輛；平均每108平方米擁有一個(gè)車位。7部電梯，平均候梯時(shí)間不超過(guò)27秒；27層商務(wù)休閑花園；13.8米高大堂；24小時(shí)熱水供應(yīng)。 項(xiàng)目定位 原生態(tài)超甲寫字樓 戶型 可按層出售和零售，其中零售面積不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公攤26%。 價(jià)格 寫字間清水房均價(jià)約8900—12200元/平米，層加100元/平米；一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無(wú)優(yōu)惠；車位400個(gè)，只租不售。預(yù)計(jì)租金：80—135元/平方米。 入市及進(jìn)度 2004年10月底開(kāi)盤；下列客戶已購(gòu)買了逾85%，用于零售的面積不到10000平米，還對(duì)購(gòu)買客戶有一資格審查；1-2層：民生銀行營(yíng)業(yè)大廳；4-5層：亞洲最大拍賣行；6層：配套餐廳；9-13層：教育投資公司；14-19層：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行；20-24層：教育投資公司（跟前者不同）；29層：央擴(kuò)置業(yè)自用。 銷售狀況 零售部分僅剩2套，最高價(jià)已經(jīng)超過(guò)12000元/平米。 備注 地下層是規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線出口。