生態(tài)愛心養(yǎng)老國際公寓資金申請報告.doc

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election.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeekViwdSeekCurrentPageFovePane.View.SeekVieweekCurrentPageHea If 一、項(xiàng)目概況及特點(diǎn) 1.1項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目擬建在某市某區(qū)某鎮(zhèn)**河畔，環(huán)山旅游路以南500米處，占地面積約1000畝，社區(qū)內(nèi)涵括養(yǎng)老院、普通公寓（自助老人）、多層老年住宅（介助老人）、高級公寓（介護(hù)老人）、溫泉療養(yǎng)院、頤年活動中心、老年大學(xué)、健身俱樂部、服務(wù)人員培訓(xùn)中心、老年病?？漆t(yī)院及別墅、度假酒店等。 各項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見《老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）》 1.2項(xiàng)目特點(diǎn) 本項(xiàng)目將借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，借助西安的良好發(fā)展機(jī)遇，形成其獨(dú)特的經(jīng)營理念與環(huán)境。 本項(xiàng)目以養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓為核心，與老年病醫(yī)院、酒店互為補(bǔ)充，發(fā)展成為養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑度假景區(qū)。 特點(diǎn)：本項(xiàng)目試圖打破傳統(tǒng)的白天一間房、晚上一張床的養(yǎng)老模式，按照時代的發(fā)展創(chuàng)造全新的住區(qū)休閑養(yǎng)老理念，如本項(xiàng)目的溫泉養(yǎng)老公寓以別墅形式出現(xiàn)、高層養(yǎng)老公寓更像一個大型居住社區(qū)，同時配備療養(yǎng)會所、培訓(xùn)中心、菜場、超市等，使老年人住在這里就像在家里一樣有強(qiáng)烈的歸屬感并繼續(xù)向年輕時代一樣享受豐富多樣的社會生活，同時又可享受了、養(yǎng)老院專業(yè)護(hù)理及全方位的專業(yè)服務(wù)。此外，社區(qū)式養(yǎng)老亦可提供相對私密空間，為探親訪友、子女看護(hù)提供人性化空間。 1.2.1 環(huán)境優(yōu)越，配套齊全。 1.2.2 社區(qū)功能齊備，高端物業(yè)。 1.2.3 星級服務(wù)，最貼近的優(yōu)質(zhì)醫(yī)護(hù)資源，為客戶提供24小時醫(yī)護(hù)服務(wù)，療—養(yǎng)結(jié)合。由于養(yǎng)老院的特殊性質(zhì)，護(hù)理是其重要的一個組成部分，本項(xiàng)目建有老年病院，為養(yǎng)老院中的護(hù)理項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)的資源（可與當(dāng)?shù)刂娜揍t(yī)院合作或由其獨(dú)資經(jīng)營），醫(yī)院除了提供病房護(hù)理，還提供上門護(hù)理（養(yǎng)老院與醫(yī)院相連），對老人十分方便。而養(yǎng)老院又可為部分到此療養(yǎng)的老人提供溫馨的環(huán)境、細(xì)微的服務(wù)。 1.2.4 豐富多樣的休閑生活（借鑒美國太陽城中心的經(jīng)驗(yàn)），酒店及度假別墅除了面向社會客源，還為部分不需要護(hù)理的養(yǎng)老客戶提供租售服務(wù)（別墅分為銷售與租賃兩種），以滿足其對高端養(yǎng)老服務(wù)的需求。同時酒店與別墅還可以接待養(yǎng)老客戶的親友，為養(yǎng)老客戶提供各種休閑活動（俱樂部功能）。 1.2.5中國式養(yǎng)老與現(xiàn)代生活的有效結(jié)合（借鑒新加坡養(yǎng)老模式）?？紤]到中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、家庭倫理。中國老人喜歡與子女住一起，但由于工作原因，子女無法與父母同住、無暇照顧父母。老人與子女同城或同社區(qū)居住，通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有效解決這一難題。某市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較成熟，為這一模式提供了良好的基礎(chǔ)：老人住在養(yǎng)老院，子女住在幾個街道外的社區(qū)，工作之余，家人可很方便的聯(lián)系。 二、行業(yè)概況及前景分析 2.1行業(yè)外部因素 人口因素是老年產(chǎn)業(yè)的基本因素，是養(yǎng)老院投資建設(shè)的依據(jù)，通過對人口狀況及趨勢，可預(yù)判行業(yè)發(fā)展的前景。與本項(xiàng)目有直接關(guān)系的人口狀況即是老年人口的狀況。 2.2、中國老年型人口狀況： 改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生的進(jìn)步，人口生育率的下降，中國開始面對老齡化帶來的問題。根據(jù)聯(lián)合國國際人口協(xié)會編著的《人口學(xué)詞典》對人口老齡化的定義：當(dāng)一個國家或地區(qū)達(dá)到60歲以上的人口所占的人口比例達(dá)到或超過總?cè)藬?shù)的10%，或65歲以上人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的7%，這樣的社會即稱之為“老年社會”。 自1999年中國步入人口老齡化以來，老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢。截至2009年底，中國1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1899萬。中國目前有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，不同程度地需要提供護(hù)理照料服務(wù)。 下表是對中國近年人口的統(tǒng)計(jì)及未來趨勢的判斷，原始數(shù)據(jù)表格列表如下（單位：萬人）： 年份 總?cè)丝? 0~14歲 15~64歲 65歲 以上 新增勞動人口 撫養(yǎng)比 2007 132,129 25,633 95,794 10,702 2,142 37.9%（2007年實(shí)際值） 2008 132,978 24,911 96,938 11,129 2,119 37.20% 2009 133,634 24,524 97,713 11,397 2,072 36.80% 2010 134,279 24,289 98,301 11,688 2,076 36.60% 2011 134,916 24,093 98,807 12,016 2,046 36.5%（撫養(yǎng)比谷底） 2012 135,543 23,994 99,152 12,397 1,949 36.70% 2013 136,144 23,943 99,401 12,801 1,840 37.00% 2014 136,706 23,941 99,465 13,300 1,776 37.40% 2015 137,213 23,657 99,682 13,875 1,706 37.70% 2016 137,652 23,305 99,918 14,430 1,650 37.80% 2017 138,014 22,980 99,920 15,114 1,602 38.1%（勞動人口峰值） 2018 138,294 22,671 99,800 15,823 1,597 38.60% 2019 138,491 22,365 99,534 16,592 1,619 39.10% 2020 138,614 22,059 99,170 17,386 1,587 39.80% 2021 138,668 21,735 98,852 18,080 1,597 40.3%（總?cè)丝诜逯担? 2022 138,658 21,390 98,466 18,803 1,608 40.80% 2023 138,592 21,018 98,140 19,434 1,620 41.20% 2024 138,471 20,617 98,107 19,748 1,626 41.10% 2025 138,301 20,186 98,102 20,012 1,635 41.00% 2026 138,082 19,722 98,349 20,011 1,641 40.4%（65歲以上超 過14歲以下人口） 2027 137,813 19,228 98,220 20,365 1,648 40.30% 2028 137,493 18,716 97,140 21,637 1,654 41.5%（撫養(yǎng)比之后 每年上升一個百分點(diǎn)） 2029 137,123 18,202 96,157 22,764 1,658 42.60% 2030 136,705 17,701 95,221 23,783 1,654 43.60% 2031 136,239 17,228 94,226 24,786 1,654 44.60% 2032 135,729 16,799 93,359 25,571 1,655 45.40% 2038 131,793 15,175 85,651 30,967 1,383 53.90% 2048 121,682 13,546 75,791 32,345 1,345 60.50% 2050 119,163 13,116 73,701 32,346 1,331 61.70% 2060 105,064 10,605 61,285 33,174 1,239 71.40% 2085 71,256 7,065 40,042 24,149 898 78.0%（撫養(yǎng)比峰值） 2100 55,647 5,596 31,621 18,430 601 76.00% 從上表可看出，中國老人人口每年都在增加，到2015年，65歲以上人口將比2010年增加2000多萬，老年產(chǎn)業(yè)市場需求越來越大。 2.3、 西安60歲以上老年人占總?cè)丝诘?4.83% 快速步入老齡化社會 近日，某市老齡委、市老年學(xué)學(xué)會和市社科院聯(lián)合發(fā)布了《某市2009年老齡工作調(diào)查研究成果》，通過組織專家、學(xué)者對某市13個區(qū)縣、161個行政村和社區(qū)采取問卷調(diào)查、個案訪談和召開座談會等形式，對老年人生存養(yǎng)老狀況和居家養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行全面調(diào)研。 數(shù)據(jù)顯示 7個西安人1個是老人 據(jù)某市一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年底，某市常住人口837萬人，60歲以上的老齡人口達(dá)到124．21萬，老齡人口占總?cè)丝诘?4．83％。某市老齡人口比例已經(jīng)超過了全省、全國老齡人口12％的平均水平，接近北京市老齡人口15％的水平。西安正在快步走向重度老齡化社會。 專家觀點(diǎn) 人口老齡化來勢猛 據(jù)了解，從世界發(fā)達(dá)國家人口老齡化的進(jìn)程看，老齡化的決定因素主要是生育率下降，歐美等發(fā)達(dá)國家生育率伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化而自然下降，人口老齡化發(fā)展速度非常緩慢，是逐步到來的，是先富后老。而我國的情況則不同，國家控制人口的政策對生育率下降起著特別重要的作用，因而人口老齡化來勢猛，發(fā)展快。 產(chǎn)生影響 老齡化給社會帶來啥影響 快速到來的老齡化浪潮，將會給經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展帶來什么影響？ 有關(guān)專家表示，首先，老年人口在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?，被撫養(yǎng)人數(shù)的增加，將直接導(dǎo)致?lián)狃B(yǎng)系數(shù)的提高和勞動年齡人口的負(fù)擔(dān)加重。老年撫養(yǎng)系數(shù)的提高，說明勞動年齡人口除了為自身生存和發(fā)展進(jìn)行生產(chǎn)勞動的同時，還要負(fù)擔(dān)更多的老年人口生存和發(fā)展的費(fèi)用。 其次，需要由社會贍養(yǎng)的老年人越來越多，退休費(fèi)、福利費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)隨之增加，社會負(fù)擔(dān)日益加重，這些費(fèi)用的支出同老齡人口增加成正比。第三，由于家庭規(guī)模越來越小，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能受到影響。尤其是現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加，因時間、精力有限，子女在經(jīng)濟(jì)上雖能供養(yǎng)，但在生活照料方面卻力不從心。 解讀 大多數(shù)城市老年人有基本生活保障 記者從某市老齡委采訪了解到，城市養(yǎng)老主要分為社會供給、政府財政供給和家庭供給三種途徑。目前，絕大多數(shù)城市老年人已經(jīng)獲得了基本的生活、醫(yī)療、住房、出行方面的經(jīng)濟(jì)保障。 據(jù)調(diào)查顯示，某市79％的城市老年人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源，包括退休工資和城市低保；城市94．1％的老年人參加了職工醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險和其他保險，大病住院醫(yī)療費(fèi)用大部分由社會醫(yī)療保險承擔(dān)；有64．5％的城市老年人擁有全產(chǎn)權(quán)住房，有17．3％的老年人居住在國家分配的公有住房，有5．7％的老人住兒女的房子，僅有3％的老人租賃私房居住；在出行方面，某市對老年人出行乘車、旅游等方面出臺了不同程度的免費(fèi)優(yōu)惠政策。 同時，某市政府不斷推出社會救助性與扶助性政策，解決了部分城市貧困老人、高齡老人、原集體企業(yè)退休老人的基本生存與保健問題。 應(yīng)對 建立和完善多元化的養(yǎng)老保障體系 西安已進(jìn)入重度老齡化社會，舊的養(yǎng)老保障制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下老年人口的生活需求，如何解決好養(yǎng)老問題迫在眉睫。某市老齡委表示，首先要建立和完善養(yǎng)老保障體系，要走多元化的道路，形成以居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)、以社區(qū)福利服務(wù)為依托、集體養(yǎng)老、自己養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式，再輔以社會福利機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年福利服務(wù)體系。 同時，要創(chuàng)造保障老年人權(quán)益的良好社會環(huán)境，建立健全保障老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的違法行為，保障老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料慰藉、學(xué)習(xí)教育、文化娛樂等。另外，應(yīng)大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，研制、開發(fā)、生產(chǎn)適宜老年人物質(zhì)和精神需求的產(chǎn)品，鼓勵和引導(dǎo)老年用品市場的發(fā)展。同時，采取稅收、信貸等優(yōu)惠措施，多渠道籌資，充分利用社會資源，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)狀 西安城市養(yǎng)老服務(wù)水平較低 與此同時，某市城市養(yǎng)老服務(wù)的社會化水平還相對低下，西安城市居家養(yǎng)老服務(wù)處于低層次化水平 在生活照料服務(wù)方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區(qū)與社會居家服務(wù)供給缺乏。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有57．2％的城市老人居住方式是獨(dú)居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全國大眾城市56．1％的平均水平。 據(jù)估計(jì)，近5年內(nèi)某市將有3萬張社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位的需求，而實(shí)際上，目前全市養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)有97家（正在建設(shè)的14家），社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站24個，社會福利設(shè)施508個，擁有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)9516張，還不能滿足需求。 在精神文化服務(wù)方面，多數(shù)社區(qū)已建立起了老年人活動室和活動廣場，老年人以自發(fā)活動為主，集體文化活動偏少。調(diào)查中，有三分之一的老人偶爾或經(jīng)常有孤獨(dú)寂寞感，心理問題以自我排解為主，老年人協(xié)會與正規(guī)的心理服務(wù)機(jī)構(gòu)干預(yù)較少。 心聲 聽聽老人們都需要啥 根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有強(qiáng)烈的社會化養(yǎng)老服務(wù)需求。部分城市老年人有居家養(yǎng)老服務(wù)需求，并具備了一定的居家服務(wù)經(jīng)濟(jì)承受能力，比如社會化生活照料服務(wù)、社區(qū)日常照料服務(wù)等。同時，在選擇住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人中，大多數(shù)希望將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦在社區(qū)內(nèi)。 城市老年人有對醫(yī)療衛(wèi)生保健服務(wù)的需求，去社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)看病、就近看病、方便看病是老人們喜歡的醫(yī)療保健方式。同時，老年人對降低醫(yī)療費(fèi)用、定期進(jìn)行體檢、大病住院全部報銷與掌握保健知識也有迫切的需求。 城市老年人還有對精神文化生活服務(wù)的需求。不少老年人希望建設(shè)多層次、廣覆蓋的老年人活動室或活動中心，并組織開展豐富的問題活動，比如文藝演出、老年人運(yùn)動會、旅游、書畫攝影展、棋牌比賽等。另外，部分老年人還有心理慰藉、被接納、被關(guān)懷的需求。 近年來我省人口增長勢頭不減，我省老年人口以每年3．3％～3．5％的速度遞增。2010年，全省人口將突破3800萬人，其中老年人口將超過450萬；到2020年，我省老年人口將達(dá)到690萬，全省老齡化程度將進(jìn)一步加劇。 2.4、社會、人口結(jié)構(gòu)的變化： 家庭養(yǎng)老一直是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，但中國實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，家庭結(jié)構(gòu)小型化，大家庭減少，小家庭增多。過去家庭養(yǎng)老的功能隨之弱化，由于社會競爭的加劇，子女工作壓力越來越大，無暇照顧老人。家庭養(yǎng)老的功能，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，倫理觀念的改變，部分老人樂意選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤養(yǎng)天年。 2030年到2050年，中國人口總撫養(yǎng)比和老年人口撫養(yǎng)比將分別保持在60－70％和40－50％，是人口老齡化形勢最嚴(yán)峻的時期。一方面，這一階段，老年人口數(shù)量和老齡化水平都將迅速增長到前所未有的程度，并迎來老年人口規(guī)模的高峰。另一方面，2030年以后，人口總撫養(yǎng)比將隨著老年撫養(yǎng)比的迅速提高而大幅度攀升，并最終超過50％，有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的低撫養(yǎng)比的“人口黃金時期”將于2033年結(jié)束。 2.5政策因素 A、本項(xiàng)目將得到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的鼓勵與支持。在基建方面及土地成本等均會得到政府方面的優(yōu)惠。 B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。 2.6某市方面的政策 某市政府先后與2008年和2009年頒布了《某市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見》和《某市人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見》兩個文件，積極鼓勵社會力量參與老齡服務(wù)工作，促進(jìn)我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展?！蛾P(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見》，推出了14項(xiàng)優(yōu)惠政策扶持社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。規(guī)定，對福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地優(yōu)先安排；市、區(qū)縣在制定城市居住規(guī)劃時，無論是新區(qū)建設(shè)還是舊區(qū)改造，都應(yīng)將社會福利設(shè)施特別是老年服務(wù)設(shè)施納入公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃；經(jīng)縣以上人民政府民政部門審批同意籌建的社會福利機(jī)構(gòu)，發(fā)改委和規(guī)劃、建設(shè)等部門要優(yōu)先立項(xiàng)、優(yōu)先辦理規(guī)劃手續(xù)、優(yōu)先完善社會福利機(jī)構(gòu)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等；對獲得民政部門批準(zhǔn)的社會福利機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，對其提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅等；對獲得民政部門批準(zhǔn)設(shè)置的社會福利機(jī)構(gòu)，用水、用電、用氣按居民生活類價格執(zhí)行，使用電話及辦理其他有關(guān)電信業(yè)務(wù)執(zhí)行住宅電話交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對新建的社會福利機(jī)構(gòu)城六區(qū)范圍內(nèi)每張床位給予一次性補(bǔ)貼3000元，城六區(qū)范圍外每張床位給予一次性補(bǔ)貼2000元，在建成運(yùn)營1年后分3年撥付等等。 2.7經(jīng)濟(jì)因素 改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得飛躍的發(fā)展，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專業(yè)化程度越來越高、服務(wù)水平越來越好，環(huán)境越來越完善。 在客戶端方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人對退休后的生活質(zhì)量要求也越來越高，同時，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為其購買高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 2.8項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢。 2.8.1區(qū)位優(yōu)勢，本項(xiàng)目選址位于某市某區(qū)某鎮(zhèn)**河畔。 2.8.2生態(tài)優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。 2.8.3配套優(yōu)勢，本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套齊全。 2.8.4市場優(yōu)勢，本項(xiàng)目的中高端養(yǎng)老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場前景。 2.8.5成本優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)地勢平整，拆遷量小，開發(fā)成本低。 2.8.6政策優(yōu)勢，政府重視，對各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。并對養(yǎng)老項(xiàng)目給予多項(xiàng)優(yōu)惠政策。 2.8.7項(xiàng)目自身內(nèi)容的優(yōu)勢，本項(xiàng)目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。同時投資興建酒店、別墅，使項(xiàng)目具有度假、會議等功能，充分考慮了老年人與子女、同事、朋友等交流聯(lián)系的需求。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時間與老人相聚（有點(diǎn)類似新加坡的養(yǎng)老模式）。 2.9行業(yè)概況 按國際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50張測算，中國老年人共需養(yǎng)老床位800萬張，而目前僅有266.2萬張；按老年人口與護(hù)理人員配備比例3：1測算，共需要養(yǎng)老護(hù)理員1000萬人，而目前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的員工只有22萬人，其中取得職業(yè)資格的僅有2萬多人，供需矛盾十分突出。同時，養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)較低，專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿足服務(wù)對象的要求。 目前專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有公立與民營兩種，公立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位十分緊張，而多數(shù)民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)門檻比較高，但環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高。例如，位于香山腳下可仰望整個景區(qū)的愛慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩張席夢思床，中間是一個臺柜，上面有固定電話，還有一個緊急感應(yīng)器。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個陽臺?？梢哉f，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個房間，一個月要5000多元，還不包括吃。這里有兩名大夫和一名護(hù)士專門負(fù)責(zé)老人的健康，每天都要給老人測量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。一天24小時都有專人值班，他們會緊盯著感應(yīng)器。這個養(yǎng)老院還有一個月一萬元的房間，里面的裝潢均為宮廷風(fēng)格，歐式的靠椅、壁爐，高級洗浴間，一共兩間臥室，兩個衛(wèi)生間。大陽臺，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。這個養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。價位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。 某市目前品牌比較好的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。隨著老人人口的進(jìn)一步增加，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。 2.10 行業(yè)前景 2.10.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。隨著老年化的進(jìn)一步加快，解決養(yǎng)老問題成了越來越迫切的問題，這是一個國計(jì)民生的重大任務(wù)。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。因此，政府也鼓勵民營資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。 同時，目前國內(nèi)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。 在整體的市場需求上，養(yǎng)老院十分缺乏；細(xì)分市場，高端養(yǎng)老院比例更少，而具有先進(jìn)管理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。 從市場的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。 因此，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景都非常廣闊。 2.10.2酒店業(yè) 本項(xiàng)目除了養(yǎng)老院及老人病專科醫(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。（注：通過研究國外的案例（美國太陽城中心、新加坡樂齡公寓），成功的老年社區(qū)除了建筑產(chǎn)品適合老人使用、服務(wù)貼心、管理嚴(yán)格外，還有一點(diǎn)非常值得關(guān)注：老年社區(qū)作為社會的一部分，沒有被孤立、分隔出去。無論太陽城中心還是新加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會生活、與親人朋友緊密交流。本項(xiàng)目的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個重要補(bǔ)充——接待親友，體驗(yàn)各種休閑生活。） 通過以上分析，可以預(yù)見，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。 三、案例介紹 3.1. 海峽頤樂園 福建省老年人活動服務(wù)中心．又名“海峽頤樂園”，座落于福州市馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢廣闊，風(fēng)景秀麗。中心占地200畝．現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬平方米，綠化率達(dá)76％。老年人公寓共有268個房問、520個床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉0K廳等一應(yīng)俱全。老年康復(fù)中心設(shè)施先進(jìn)配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。處處與老年人為本，提供熱情周到的星級賓館服務(wù)，主動向老人請安問好，并為老人洗衣、洗被．收拾房間，清理衛(wèi)生等，老人只要帶正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，這極大豐富了老年朋友的生活，讓入住的每位老人盡享人生樂趣，過有品位的晚年生活。 福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開的。馬尾養(yǎng)老院根據(jù)老年朋友的健康狀況、年齡大小，提供四個等級的護(hù)理服務(wù)，由高到低分別為：特級護(hù)理、一級護(hù)理、二級護(hù)理、三級護(hù)理。護(hù)理人員做到言語親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護(hù)理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來看待，并且還專門設(shè)立了談心室，在心理上安慰老人，讓老人有一個良好的心理、心態(tài)。時時為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂等方面精心為老人服務(wù)，對老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。 3.2南昆山金葉子度假酒店 首期占地近30萬平方米,建筑面積5萬平方米,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢景觀和強(qiáng)勢品牌帶動性。內(nèi)設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個主題溫泉區(qū)；同時容納600人無柱大宴會廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會議室?？头繕?biāo)價：1888-3688元，屬于中高端的度假酒店。 3.3清水灣沁溫泉度假山莊 清水灣沁溫泉度假山莊座落在被評為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)。 溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動感溫泉區(qū)、野營別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴厘島風(fēng)情區(qū)、美食區(qū)】，改建完畢后，清水灣沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。 由此可見，此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場的需求，這一點(diǎn)十分值得本項(xiàng)目借鑒。 純正溫泉 A、海浪池 B、地?zé)釒? C、十二生肖泉 清新雅居 A、清水灣度假村 B、鄉(xiāng)村客房 C、度假酒店 D、沁溫泉別墅 休閑娛樂 A、KTV B、足浴房 度假會議 A、電視電話會議室 B、清水廳會議室 C、松濤廳會議室 四、風(fēng)險分析及管理 4.1風(fēng)險分析 4.1.1政策風(fēng)險 由于所投資的項(xiàng)目是政府鼓勵的所以在政府政策方面沒有風(fēng)險（根據(jù)中國民政局2002 年老齡問題工作報告政府鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)者提供貸款）。 4.1.2競爭風(fēng)險 目前西安地區(qū)甚至西北五省都很少知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此競爭風(fēng)險很小。 4.1.3客源風(fēng)險 中國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，市場非常龐大，客源風(fēng)險很小。 4.1.4管理風(fēng)險 管理風(fēng)險水平的高低直接關(guān)系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理風(fēng)險。 4.1.5客戶風(fēng)險 國外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風(fēng)險不高。比如日本的養(yǎng)老院基本收費(fèi)就高達(dá)5 、6 千美金，但入住老人須自負(fù)的一般只為10%，其余則由養(yǎng)老保險基金支付。但目前中國的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營者來說，這就意味著有一定的風(fēng)險。雖然養(yǎng)老院針對的是中高端客戶，老人入住時費(fèi)用不成問題，但天有不測風(fēng)云，老人入住后經(jīng)濟(jì)來源有可能發(fā)生變故，還有現(xiàn)在人們的平均壽命不斷延長，如果老人60 歲時入住二三十年后經(jīng)過長年的支出，特別是老人年老病重醫(yī)療費(fèi)用陡增，當(dāng)入住的老人沒有錢支付費(fèi)用時，養(yǎng)老院不能將老人推到馬路上去，而免費(fèi)收留老人養(yǎng)老院就面臨著虧本問題。 4.1.6風(fēng)險管理 由以上風(fēng)險分析而知風(fēng)險來源，為控制風(fēng)險而進(jìn)行的風(fēng)險管理就圍繞風(fēng)險來源而設(shè)定：聘請專業(yè)人士加盟管理隊(duì)伍或與國外養(yǎng)老院管理公司合作，學(xué)習(xí)國外贏利性養(yǎng)老院的管理經(jīng)驗(yàn)，把管理成本降到最低。在中國養(yǎng)老保險保障體系尚未健全以前，對入住的老人入住時采取付一定的押金，要求有擔(dān)保人等辦法降低風(fēng)險，并尋找愿意合作的保險公司為入住的老人集體購買保險，當(dāng)老人重病時由保險公司支付費(fèi)用將風(fēng)險轉(zhuǎn)移。還有同政府有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。因?yàn)槿胱「邫n養(yǎng)老院的老人發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難的概率較低，經(jīng)過以上風(fēng)險控制的管理手段后，不能支付費(fèi)用的老人的比率就會降到更低，也就是能降到養(yǎng)老院可以承擔(dān)的范圍。 五、營銷策略 5.1通常的廣告宣傳 由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應(yīng)求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。所以花費(fèi)在促銷上的人力、物力不必像快速消費(fèi)品之類的宣傳那樣太多，因?yàn)橹灰B(yǎng)老院經(jīng)營出特色，入住老人的口碑就是最好的廣告宣傳，可以請一名知名老人當(dāng)養(yǎng)老院的形象代理人可以考慮給他／她免費(fèi)或折扣入住養(yǎng)老院，如果能請到知名的夫婦更好，這樣可以率先打破養(yǎng)老院是給孤寡老人居住的概念，創(chuàng)建新的養(yǎng)老消費(fèi)觀念：實(shí)現(xiàn)家庭養(yǎng)老至養(yǎng)老院養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老院建成的初期除了通過報紙、電視等媒體加強(qiáng)對外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度。 5.2活動營銷 和老齡社團(tuán)、各企事業(yè)單位工會組織等建立穩(wěn)定合作關(guān)系，要設(shè)立專線咨詢電話讓看了廣告的人打電話來詢問詳情，說服他們到養(yǎng)老院實(shí)地考察。平時經(jīng)常舉辦養(yǎng)老院內(nèi)入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯(lián)誼活動，可以搞一日游，邀請社會上的老人來院做客，逢年過節(jié)特別是老人節(jié)，也可搞促銷，以較低的價格讓社會老人來住上一周，體驗(yàn)養(yǎng)老院的生活，不僅促進(jìn)交流，而且讓社會上的人們多多了解養(yǎng)老院的生活環(huán)境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對本養(yǎng)老院的生活產(chǎn)生向往。 5.3樹立公益形象 將贏利的一部分拿來做老年活動的公益金為西安的老年事業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)，同時樹立本養(yǎng)老院的形象，增進(jìn)無形資產(chǎn)。 5.4互利的優(yōu)惠政策 例如，55 歲以上的顧客入住如果一次性支付20 年的租金及托管費(fèi)和一級護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按入住年的價格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切服務(wù)不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi)，但若顧客在25年內(nèi)過世如已在養(yǎng)老院住滿10 年則所付費(fèi)用不得退回。如不滿10年則可退回給家屬5萬安慰金。 5.5鼓勵年輕人投資 提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購買老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。例如，鼓勵年青人購買養(yǎng)老院的期權(quán)作為投資和養(yǎng)老兼顧的機(jī)會，即一次性支付25 年的租金托管費(fèi)、一級護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按購買當(dāng)年的價格在購買當(dāng)月起至55 周歲每月可得到一筆投資回報，到55 周歲時可免租金、托管費(fèi)入住養(yǎng)老院（需支付護(hù)理費(fèi)保健費(fèi)）等。 六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo) 本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率，中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想： 6.1擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模 第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國的其他合適的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。 6.2發(fā)展連鎖養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)上市企業(yè) 可以利用對贏利性養(yǎng)老院的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)成立獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老院管理公司，在上海、廣州、深圳、北京等大城市開展連鎖養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟業(yè)務(wù)這些連鎖養(yǎng)老院，可以是大型的也可以是中、小型的。 6.3成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理服務(wù)人才培訓(xùn)學(xué)校 發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由專業(yè)的管理人員管理，因?yàn)樗鼈兊拇髮W(xué)開設(shè)有老年服務(wù)專業(yè)，所以發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅從硬件上提供了先進(jìn)的設(shè)施，而且從軟件上保證了服務(wù)水準(zhǔn)保持一流。而在這方面中國目前沒有一所大學(xué)或職業(yè)學(xué)校開設(shè)養(yǎng)老院的專業(yè)，可以說是空白。本項(xiàng)目建成后通過聘請國外的專業(yè)人士擔(dān)任高級管理人員，或與國外老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合作成立專業(yè)管理公司，在經(jīng)過數(shù)年運(yùn)營積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)后，成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理人才培訓(xùn)學(xué)校專事老年服務(wù)人才的培養(yǎng)。為本項(xiàng)目屬下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會上其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)輸送合格管理人員，這不僅可為公司開拓新的利潤增長點(diǎn)更可為提高整個社會的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)水平作出貢獻(xiàn)。 七、可行性總結(jié) 通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運(yùn)作，將給公司帶來非?？捎^的利潤，但是同普通的房產(chǎn)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老院主要的賣點(diǎn)在于銷售品牌和服務(wù)。從短期來看雖然它沒有產(chǎn)生巨額的回報，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的。這也是為何西方國家有超過40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)是一項(xiàng)民心工程、意義大，政府及有關(guān)部門都給予足夠的重視和支持，投身于這個行業(yè)利國利民并將獲得豐厚的投資回報。 《技術(shù)設(shè)計(jì)部分》 八、老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議） 表8.1 項(xiàng)目 面積 單位 備注 規(guī)劃總用地面積 62.15 公頃 621378 M2 建筑總面積 765000 M2 地上建筑總面積 639000 M2 地下建筑總面積 126000 M2 地下停車位3150個 容積率 1.0 建筑密度 20% 綠地率 65% 1、度假酒店、培訓(xùn)中心及療養(yǎng)會所 1、建筑面積 65000 M2 計(jì)容面積：55000M2 其 中 地上建筑總面積 55000 M2 地下建筑面積 10000 M2 地下停車位250個 療養(yǎng)客房 22000 M2 客房500間 培訓(xùn)中心 9000 M2 療養(yǎng)會所 12000 M2 商業(yè) 12000 M2 2、療養(yǎng)院 建筑面積 116000 M2 計(jì)容面積：56000M2 其 中 辦公、醫(yī)療 18000 M2 療養(yǎng) 30000 M2 450間 商業(yè) 8000 M2 地下室建筑面積 6000 M2 地下停車位150個 3、療養(yǎng)公寓A區(qū)（自助） 建筑面積 235000 M2 計(jì)容面積：185000M2 其中 高層療養(yǎng)公寓 160000 M2 商業(yè) 25000 M2 含商鋪：8000M2 商貿(mào)市場：6000M2 超 市：6000M2 配送中心：5000M2 地下建筑面積 50000 M2 地下停車位1250個 4、療養(yǎng)公寓B區(qū)（自助） 建筑面積 250000 M2 計(jì)容面積：190000M2 高層療養(yǎng)公寓 180000 M2 商業(yè) 10000 M2 地下建筑面積 60000 M2 地下停車位1500個 5、溫泉療養(yǎng)A區(qū) 建筑面積 42000 M2 獨(dú)棟療養(yǎng)公寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 24000 M2 連排療養(yǎng)公寓 12000 M2 6、溫泉療養(yǎng)B區(qū) 建筑面積 46000 M2 獨(dú)棟療養(yǎng)公寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 15000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 25000 M2 7、溫泉療養(yǎng)C區(qū) 建筑面積 65000 M2 獨(dú)棟療養(yǎng)公寓 10000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 25000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 30000 M2 九、資金計(jì)劃及投資回報 9.1 開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目總設(shè)計(jì)規(guī)模約為76.5萬M2，計(jì)容建筑面積為63.9萬M2。計(jì)劃分五期開發(fā)建設(shè)，詳見表9-1《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表》。其中含商業(yè)：43000萬M2，地下室：12.6萬M2。 表9-1 《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表》 首期（M2） 二期（M2） 三期（M2） 四期（m2） 合計(jì)（M2） 62750M2 其 中 計(jì)容面積61250M2 其 中 計(jì)容面積 其 中 計(jì)容面積 其 中 計(jì)容面積 計(jì)容面積 其 中 療養(yǎng)公寓6750M2 辦公、醫(yī)療7500M2 溫泉療養(yǎng)公寓42000M2 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)公寓 商業(yè)5000M2 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 地下室1500M2 地下室 地下室 地下室 地下室 注：配套項(xiàng)目， 9.2 開發(fā)指標(biāo) 該項(xiàng)目用地面積：621378平方米（933畝）； 規(guī)劃用地面積: 621378平方米（933畝）； 容積率：1.0； 綠地率：36%； 建筑密度：30%； 建筑限高：60米； 建筑總面積：765000平方米； 計(jì)容積率建筑面積：639000平方米； 其中：1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心:55000平方米； 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓及食堂。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米； 地下建筑面積：126000平方米； 可經(jīng)營面積：765000平方米。 9.3投資與收益估算 A 成本支出估算 地 租：120萬元/年x50年=6000萬 場地平整：621378平方米x5元/平方米=310萬元 用地測繪費(fèi)：621378平方米x5元/平方米=310萬元 用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：621378平方米x1元/平方米=62萬元 質(zhì)檢費(fèi)：765000平方米x5元/平方米=382.5萬元 地質(zhì)鉆探費(fèi)（含物探）：300孔x15米x60元/米=27萬元 設(shè)計(jì)費(fèi)： 綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/㎡ 765000m2x35元/m2=2677.5萬元 審圖費(fèi)：（2677.5）x15%=400萬元（可不審） 臨水、臨電費(fèi)用：50萬元 建筑工程造價： 1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心： 55000平方米x1500元/平方米=8250萬元 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓、食堂配餐等： 48000平方米x1500元/平方米=7200萬元 3，住 宅：340000平方米x1500元/平方米=51000萬元 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米x1600元/平方米=24480萬元 5，商 業(yè)：43000平方米x1600元/平方米=6880萬元 6，地下室：126000平方米x2000元/平方米=25200萬元 7，園 建：535500平方米x300元/平方米=16065萬元 8，小區(qū)道路（含市政）：621378平方米x0.2x300元/平方米=3728萬元 9，圍 墻：8000米x300元/平方米=450萬元 10，防盜監(jiān)控：765000平方米x10元/平方米=765萬元 11，電梯購買及安裝費(fèi)：108樘x25萬/樘=2700萬元 建筑工程造價小計(jì)：146718萬元（作為控制成本目標(biāo)） 用水報裝費(fèi)：小區(qū)用水報裝費(fèi)：500萬元 用電報裝費(fèi)：療養(yǎng)公寓、辦公醫(yī)療、療養(yǎng)客房及療養(yǎng)會所。培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550萬元 商業(yè)：20000KVAx1000=2000萬元 企業(yè)管理費(fèi)：146718x5%=7335.9萬元 不可預(yù)見費(fèi)：146718x3%=4401.54萬元 以上成本項(xiàng)合計(jì)：173724.44萬元 B 銷售收益估算 一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價20元/平方米、月 經(jīng)營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月 二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價 元/平方米、月 三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）： 四、臨終關(guān)懷公寓： 五、療養(yǎng)客房： 六、活動中心、培訓(xùn)中心： 七、療養(yǎng)會所： 八、商業(yè)銷售均價8000元/平方米 銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬元 九、車位： 50000元/個，共計(jì)33000040=8250個。 車位收入：8250個x5萬元=41250萬元 總收入：693250萬元（作為總目標(biāo)） C 銷售成本費(fèi)用： 策劃、銷售、廣告費(fèi)：693250萬元x2%=13865萬元 稅 費(fèi)：693250萬元x10%=69325萬元 D毛利：693250-173724.44-13865-69325=436335.56萬元 毛利率：436335.56/693250=62.9% 投資比率：436335.56/173724.44=251.16% 注：以上銷售價格為目前該區(qū)域的平均銷售價格，本項(xiàng)目要在兩年后開盤，屆時將會有1000—2000元/m2的升值空間。五年后可有3000—5000元/m2的升值空間。 十、開發(fā)時間計(jì)劃 10.1 開發(fā)概況 本項(xiàng)目建設(shè)周期為8-10年，銷售周期6-8年，前期開發(fā)工作約0.5年。項(xiàng)目分五期開發(fā)，實(shí)行邊開發(fā)邊經(jīng)營的策略。 第一期開發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運(yùn)動場一處。園林面積65000平方米。 10.2 第一期投資估算 A 初期成本估算： 地 租：1200萬元 場地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬元 用地測繪費(fèi)（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬元 用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：130000平方米x1元/平方米=13萬元 質(zhì)檢費(fèi)：62750平方米x5元/平方米=31.5萬元 地質(zhì)鉆探費(fèi)：50孔x15米x80元/米=6萬元 設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=219.6萬元 審圖費(fèi)：（219.6）x15%=33萬元（可不審） 臨水、臨電費(fèi)用：20萬元 建筑工程造價： 1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓： 14250平方米x1500元/平方米=2137.5萬元 2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬元 3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬元 4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬元 5，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬元 6，小區(qū)道路（含市政）：65000平方米x0.2x300元/平方米=390萬元 7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬元 8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=6.25萬元 9，電梯購買及安裝費(fèi)：5樘x25萬/樘=125萬元 建筑工程造價小計(jì)：12038.75萬元（作為控制成本目標(biāo)） 用水報裝費(fèi)：小區(qū)用水報裝費(fèi)：100萬元 用電報裝費(fèi)： 療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬元 商業(yè)：2000KVAx1000=200萬元 企業(yè)管理費(fèi)：12038.75x5%=601.9375萬元 不可預(yù)見費(fèi)：12038.75x3%=361.1625萬元 以上成本項(xiàng)合計(jì)：15209.95萬元 B銷售收益： 1、住宅：銷售均價5000元/平方米 銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬元 2、商業(yè)：銷售均價8000元/平方米 銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬元 3、車位：銷售均價50000元/個，共計(jì)7000040=1750個。 銷售收入：1750個x50000元/個=8750萬元 總收入：117750萬元 C 銷售成本費(fèi)用： 策劃、銷售、廣告費(fèi)：117750萬元x5%=5887.5萬元 稅費(fèi)：117750萬元x10%=11775萬元 D毛利： 117750-15209.95-5887.5-11775=84877.55萬元（平均每平方米毛利：4342元/m2） E、首期啟動資金： 15209.95萬元+1200萬元（總地租）= 16409.95 萬元（約合1.7億元） 十一、項(xiàng)目整體規(guī)劃圖 十二、可行性結(jié)論 通過上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到，該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作是極其可行的，不但五年計(jì)劃還款毫無問題，后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報。 2011年3月18日 聯(lián)系電話：029——68961535 election.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeekViwdSeekCurrentPageFovePane.View.SeekVieweekCurrentPageHea If