吉林省2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：實(shí)地查勘、評(píng)估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)試題

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吉林省2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：實(shí)地查勘、評(píng)估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則__。 A．均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加 B．均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少 C．均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加 D．均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少 2、已知一年期國(guó)債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23％。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報(bào)酬率為。 A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 3、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起__日內(nèi)，將有關(guān)部門開具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 A．7 B．10 C．15 D．20 4、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在__內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。 A．半個(gè)月 B．一個(gè)月 C．一個(gè)半月 D．二個(gè)月 5、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)15建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7％，假設(shè)折現(xiàn)率為10％，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為萬元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是__。 A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查 B．消費(fèi)者行為調(diào)查 C．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 7、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的__組織實(shí)施。 A．省級(jí)人民政府 B．市、縣人民政府 C．市、縣人民政府土地管理部門 D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 8、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理 B．收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 D．投資流動(dòng)性好 9、房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值，一般稱作為__。 A．比較價(jià)格 B．比準(zhǔn)價(jià)格 C．積算價(jià)格 D．收益價(jià)格 10、某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為__元/m2。 某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格 (單位：元/m2) A．年份 B．2005 C．2006 D．2007 E．2008 F．2009 G．價(jià)格 H．6810 I．7130 J．7460 K．7810 L．8150 11、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類型，主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。 A：開發(fā)-銷售模式 B：開發(fā)-持有-出租-出售模式 C：購(gòu)買-持有-出租-出售模式 D：購(gòu)買-更新改造-出租模式 E：借款合同 12、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為萬元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是__。 A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93% 14、基礎(chǔ)面積較大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁組成，在梁的交點(diǎn)上豎立柱子，以支承建筑的骨架。 A：條形基礎(chǔ) B：獨(dú)立基礎(chǔ) C：整體式筏形基礎(chǔ) D：樁基礎(chǔ) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的倍。 A：10 B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用255萬元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為萬元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷入還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向辦理證據(jù)保全。 A：公安機(jī)關(guān) B：司法機(jī)關(guān) C：公證機(jī)關(guān) D：人民法院 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 18、不屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法是。 A：調(diào)查和專家打分法 B：解析方法 C：概率估算法 D：蒙特卡洛模擬法 E：借款合同 19、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的__。 A．位置固定性 B．不一致性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 20、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。 A：一 B：二 C：三 D：五 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位是__。 A．居住小區(qū) B．居住組團(tuán) C．獨(dú)幢住宅樓 D．分戶家庭 22、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平臺(tái)理的正常價(jià)格應(yīng)為萬元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 23、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是．【2003年考題】 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理論 D：區(qū)位理論 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、王某住房的《房屋所有權(quán)證》上記載有“房改出售的成本價(jià)房”，該住房。 A：只能自住不能出租 B：產(chǎn)權(quán)歸王某所有 C：房主擁有部分產(chǎn)權(quán) D：不得設(shè)定抵押 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25、已知某宗收益性房地產(chǎn)，使用期限為40年時(shí)，價(jià)格為700元/m2，此時(shí)報(bào)酬率為8%；如果使用期限為50年，則其價(jià)格為810元/m2，則此時(shí)的報(bào)酬率為__。 A．6% B．7% C．7.5% D．6.5% 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后__日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 A．10 B．20 C．30 D．40 2、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。 A：批量行業(yè) B：僵滯行業(yè) C：分塊行業(yè) D：專業(yè)化行業(yè) E：借款合同 3、美國(guó)某家庭2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5％，兩年后的年利率調(diào)整為8 5％，則該家庭在第28個(gè)月的月還款額為美元。 A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同 4、下列不屬于金融范疇的是__。 A．貨幣 B．信用 C．商品 D．銀行 5、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系是。 A：相互影響論 B：相互補(bǔ)充論 C：相互制約論 D：需求帶動(dòng)論 E：成本決定論 6、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括__子市場(chǎng)。 A．租賃 B．銷售 C．保險(xiǎn) D．抵押 7、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)包括__。 A．明確估價(jià)對(duì)象 B．明確估價(jià)目的 C．明確估價(jià)日期 D．明確估價(jià)方法 8、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有__的特性。 A．獨(dú)一無二和供給有限 B．獨(dú)一無二和價(jià)值量大 C．流動(dòng)性大和價(jià)值量大 D．不可移動(dòng)和用途多樣 9、估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（）。 A．實(shí)地查勘記錄 B．委托人照片 C．估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況 D．估價(jià)中的不同意見 E．估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 10、下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有。 A：風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析 B：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析 C：風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn) D：風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析 E：風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析 11、關(guān)于訴訟時(shí)效的說法，正確的有。 A：訴訟時(shí)效消滅的是一種請(qǐng)求權(quán) B：超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，也要受訴訟時(shí)效的限制 C：身體受到傷害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為1年 D：因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時(shí)效期間為2年 E：訴訟時(shí)效的中止，以前經(jīng)過的時(shí)效期間不再計(jì)算 12、據(jù)調(diào)查，2006年，某市IT產(chǎn)業(yè)中的家用電腦（臺(tái)式機(jī)）的購(gòu)買者數(shù)量為3000人，購(gòu)買者的平均購(gòu)買數(shù)量為1.5臺(tái)，平均單價(jià)為6000元，則該市家用電腦（臺(tái)式機(jī)）在2006年總市場(chǎng)潛量是（）萬元。 A．1800 B．2700 C．1200 D．2600 13、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是模式。 A：市場(chǎng)集中化 B：產(chǎn)品專業(yè)化 C：市場(chǎng)專業(yè)化 D：全面覆蓋 E：借款合同 14、利率分為等類型。 A：基礎(chǔ)利率 B：結(jié)算利率 C：同業(yè)拆放利率 D：存款利率 E：貸款利率 15、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。 A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 B．買方愿意支付的最低價(jià) C．買方可承受的最高價(jià) D．賣方可接受的最低價(jià) E．賣方愿意接受的最高價(jià) 16、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有。(2007年試題) A：房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生 B：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高 C：房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格 D：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率 E：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的 17、建設(shè)項(xiàng)目各階段中，影響工程造價(jià)的因素有。 A：確定項(xiàng)目合理規(guī)模 B：確定功能分區(qū) C：選擇建設(shè)地點(diǎn) D：工程變更 E：設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià) 18、土地一般不會(huì)毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種。 A：長(zhǎng)期投資 B：短期投資 C：風(fēng)險(xiǎn)投資 D：金融投資 E：借款合同 19、采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本通常按計(jì)算。 A：工程進(jìn)度 B：當(dāng)期開發(fā)建設(shè)實(shí)際投入 C：當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率 D：當(dāng)期開發(fā)建設(shè)實(shí)際投入與項(xiàng)目總投資的比例 E：借款合同 20、在下列各項(xiàng)中不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是。 A：建設(shè)中的房地產(chǎn) B：查封的房地產(chǎn) C：已領(lǐng)取權(quán)屬證的房地產(chǎn) D：共有房產(chǎn) E：權(quán)屬無爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 21、《住宅使用說明書》的內(nèi)容不包括__。 A．開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位 B．結(jié)構(gòu)類型 C．保修期限 D．有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明等 22、在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是__的目的。 A．盈虧平衡分析 B．敏感性分析 C．風(fēng)險(xiǎn)分析 D．概率分析 23、對(duì)因質(zhì)量問題給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，不應(yīng)包含。 A：開發(fā)商的直接損失 B：開發(fā)商的精神損失等間接性損失 C：購(gòu)房人的精神損失等間接性損失 D：商品房銷售代理商的直接損失 E：購(gòu)房人的直接損失 24、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于__建筑中。 A．磚木結(jié)構(gòu) B．磚混結(jié)構(gòu) C．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D．鋼結(jié)構(gòu) 25、住房公積金制度的作用體現(xiàn)在。 A：是改革住房分配制度，把住房實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一 B：增加了職工工資當(dāng)中住房消費(fèi)含量，實(shí)現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換 C：建立了職工個(gè)人住房資金積累機(jī)制，增強(qiáng)了職工解決住房問題的支付能力 D：住房公積金制度實(shí)行“高存高貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低的住房公積金個(gè)人住房委托貸款 E：增強(qiáng)了職工解決住房問題的能力