2017年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房屋征收評(píng)估原則考試試卷

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2017 年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師 制度與政策 房屋征收評(píng)估原則考 試試卷 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時(shí)間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 只有 1 個(gè)事最符合題 意 1 某類商品房 2004 2008 年的售價(jià)分別為 6000 元 m2 6300 元 m2 6678 元 m2 7212 元 m2 7645 元 m2 利用平均增減量法 該類商品房 2009 年的價(jià) 格為 元 m2 A 7974 00 B 8023 00 C 8056 25 D 8078 00 2 已知某宗收益性房地產(chǎn) 使用期限為 40 年時(shí) 價(jià)格為 700 元 m2 此時(shí)報(bào)酬 率為 8 如果使用期限為 50 年 則其價(jià)格為 810 元 m2 則此時(shí)的報(bào)酬率為 A 6 B 7 C 7 5 D 6 5 3 某大廈總建筑面積 10000m2 房地總價(jià)值 6000 萬(wàn)元 其中 土地總價(jià)值 2500 萬(wàn)元 某人擁有該大廈的某一部分 該部分的房地價(jià)值為 180 萬(wàn)元 建筑 面積為 240m2 如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?則該人占有的土地份額為 A 2 4 B 3 0 C 3 8 D 7 2 4 城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中 對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采 用的價(jià)值類型是 A 投資價(jià)值 B 謹(jǐn)慎價(jià)值 C 快速變現(xiàn)值 D 市場(chǎng)價(jià)值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 5 下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中 錯(cuò)誤的是 A 市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B 可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫 C 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性 D 金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成 6 建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故 有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他 有關(guān)部門報(bào)告 A 24h B 30h C 36h D 48h E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7 下列使用條件 不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件 A 用途 B 建筑規(guī)模 C 容積率 D 綠地率 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8 動(dòng)產(chǎn)拍賣的成交一般以 為標(biāo)志 A 拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 B 拍賣標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移 C 拍賣過(guò)程中最高應(yīng)價(jià)者的確定 D 拍賣合同的簽訂 9 下列關(guān)于需求價(jià)格彈性和需求價(jià)格彈性系數(shù) 說(shuō)法錯(cuò)誤的是 A 需求價(jià)格彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度 B 需求價(jià)格彈性中 價(jià)格是因變量 需求量是自變量 C 需求價(jià)格彈性系數(shù)是需求量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值 D 需求價(jià)格彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值 也可以是負(fù)值 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有 的特性 A 獨(dú)一無(wú)二和供給有限 B 獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值最大 C 流動(dòng)性差和價(jià)值最大 D 不可移動(dòng)和用途多樣 11 某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為 5000 萬(wàn)元 其總地價(jià)為 2000 萬(wàn)元 總建筑面積為 10000m2 甲擁有該大廈的某一部分 該部分的房地價(jià)值為 90 萬(wàn)元 該部分的 建筑面積為 200m2 按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?甲占有的土地份額為 A 1 B 1 5 C 2 D 2 5 12 假設(shè)某類住宅價(jià)格從 3000 元 m2 下降到 2800 元 m2 其需求量從 900 套 上升到 1000 套 則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的價(jià)格彈性為 A 1 33 B 0 66 C 0 66 D 1 53 13 下列關(guān)于土地使用權(quán)劃撥的含義 表述不正確的是 A 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn) 在用地者繳納補(bǔ)償 安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用 或者將士地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者 使用的行為 B 除法律 法規(guī)另有規(guī)定外 劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制 但未經(jīng)許可不 得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 出租 抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng) C 取得劃撥土地的使用權(quán) 必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序 辦理手續(xù) D 在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前 在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土 地 除出讓土地以外的土地 均按出讓土地進(jìn)行管理 E 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 14 某投資市場(chǎng)的平均收益率為 12 銀行貸款利率為 5 17 國(guó)債收益率為 3 5 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為 0 5 那么 當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為 A 3 5 B 5 17 C 7 75 D 8 59 15 為評(píng)估某房地產(chǎn) 2008 年 10 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)格 選取的可比實(shí)例資料是 交易目期為 2008 年 4 月 1 日 合同約定買方支付給賣方 3500 元 買賣中 涉及的稅費(fèi)全都由買方支付 該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi) 分別為正常交易價(jià)格的 6 和 3 自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日 期間 該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲 0 3 則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià) 格為元 A 3673 20 B 3673 68 C 3790 43 D 3792 93 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16 按照公司法的規(guī)定 可以發(fā)行股票的公司是 A 投資公司 B 股份有限公司 C 有限公司 D 股份公司 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17 直線趨勢(shì)法 y a bX 中的常數(shù) a b 是由 決定的 A 房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 B 房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料 C 房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料 D 估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料 18 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與 的日期相一致 A 簽訂估價(jià)合同 B 開始估價(jià)作業(yè) C 完成估價(jià)報(bào)告 D 估價(jià)結(jié)果所屬 19 下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí) 表述不當(dāng)?shù)氖?A 所謂輔助研究 是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究 用作 初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件 或用以支持這兩項(xiàng)研究 B 初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到5 所需費(fèi)用約占總 投資的 1 0 2 0 C 初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究 在此階段 主要是在機(jī)會(huì)研究的基 礎(chǔ)上 進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析 D 在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查 市場(chǎng)需求與供應(yīng) 建筑材料供應(yīng) 狀況 項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案 項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目銷售收入與投資估算 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等 20 增加公共設(shè)施的使用者人數(shù)并不會(huì)引起該設(shè)施成本增加 說(shuō)明公共設(shè)施具 有 2008 年試題 A 非競(jìng)爭(zhēng)性 B 非排他性 C 競(jìng)爭(zhēng)性 D 排他性 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 18 萬(wàn)元 此后各年的凈收益會(huì)在上 一年的基礎(chǔ)上增加 1 萬(wàn)元 該類房地產(chǎn)的資本化率為 8 該房地產(chǎn)的價(jià)格為 萬(wàn)元 A 225 00 B 237 50 C 381 25 D 395 83 22 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅 其保修期從 之日起計(jì)算 A 工程竣工 B 物業(yè)驗(yàn)收合格 C 購(gòu)房人實(shí)際入住 D 開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人交付房屋 23 雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格 但只有具備了條件才真正 需要專業(yè)估價(jià) A 獨(dú)一無(wú)二性和易受限制性 B 價(jià)值量大和難以變現(xiàn)性 C 獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大 D 易受限制性和難以變現(xiàn)性 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24 在房地產(chǎn)估價(jià)中 長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是 A 過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在 B 市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料 C 房地產(chǎn)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng) D 政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 25 產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是 A 土地稀缺 B 城市化進(jìn)程快 C 投機(jī)需求膨脹 D 過(guò)度放貸 E 借款合同 二 多項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符 合題意 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng) 錯(cuò)選 本題不得分 少選 所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0 5 分 1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化 具體管理模式包括 A 物業(yè)管理 B 運(yùn)營(yíng)管理 C 設(shè)施管理 D 資產(chǎn)管理 E 組合投資管理 2 下列說(shuō)法正確的是 A 可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例 B 交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例 C 可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例 D 交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例 3 資金的時(shí)間價(jià)值的大小 取決于多方面的因素 從投資的角度來(lái)看主要有 A 風(fēng)險(xiǎn)因素 B 資本化率 C 通貨膨脹率 D 投資利潤(rùn)率 E 資金總額 4 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論 商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的 A 第一階段 B 第二階段初期 C 第二階段后期 D 第三階段 E 第四階段 5 下列關(guān)于票據(jù)貼現(xiàn)的說(shuō)法有誤的一項(xiàng)是 A 票據(jù)貼現(xiàn)是在業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)即從票據(jù)面額中預(yù)扣利息 B 票據(jù)貼現(xiàn)的債務(wù)人是持票據(jù)貼現(xiàn)的人 C 票據(jù)貼現(xiàn)是貸款業(yè)務(wù)的一種 D 票據(jù)貼現(xiàn)的期限一般較短 6 股份制包括等企業(yè)組織形式 A 無(wú)限公司 B 有限公司 C 兩合公司 D 股份有限公司 E 合伙企業(yè) 7 房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有 A 由政府有關(guān)部門完成 B 具有公信力 C 是一種綜合意見(jiàn) D 不用承擔(dān)法律責(zé)任 E 實(shí)行有償服務(wù) 8 基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地 A 最低價(jià)格 B 最高價(jià)格 C 平均價(jià)格 D 成交價(jià)格 9 下列關(guān)于住房公積金繳存的說(shuō)法中 正確的是 A 我國(guó)住房公積金繳存實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制 B 住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂 經(jīng)本級(jí)政府審核后 報(bào)省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行 一般不低于 5 C 住房公積金繳存的對(duì)象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工 D 住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資 包括 6 部分 E 職工單位對(duì)職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次 10 下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中 錯(cuò)誤的是 A 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng) 對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落 用途等情況進(jìn) 行核對(duì) B 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng) 拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像 資料 內(nèi)部狀況可不拍攝 C 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng) 感受估價(jià)對(duì)象的位置 交通 環(huán)境 景觀等的優(yōu)劣 D 估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必 要的調(diào)查了解 11 下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中 正確的有 A 資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然 B 利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志 C 從消費(fèi)者角度來(lái)看 資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償 D 即使資金存在時(shí)間價(jià)值 也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比 較 E 資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤(rùn)率 通貨膨脹 風(fēng)險(xiǎn)因素等 12 某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為 2600 元 m2 已知使用面積為 58m2 套內(nèi) 建筑面積為 67m2 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 6m2 該套住宅的建筑面積價(jià)格為 元 m2 A 2600 00 B 2386 30 C 2832 84 D 3003 45 13 根據(jù)求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分 求取 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有 A 單位比較法 B 市場(chǎng)提取法 C 分解法 D 工料測(cè)量法 E 指數(shù)調(diào)整法 14 劉某在 1 年前獲得一筆月還款額為 800 元 期限為 5 年的汽車借款 經(jīng)銀 行審核后又獲得了一筆月還款額為 1200 元的住房抵押貸款 劉某每月的物業(yè)服 務(wù)費(fèi)支出為 100 元 則其月均收入至少應(yīng)為 元 A 2363 64 B 2600 00 C 3818 18 D 4200 00 15 國(guó)土資源部令第 33 號(hào)規(guī)定 商業(yè) 旅游 娛樂(lè)和商品住宅用地 必須采取 方式出讓 A 拍賣 B 招標(biāo) C 掛牌 D 雙方協(xié)議 E 直接定標(biāo) 16 國(guó)外研究表明 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其相關(guān) A 建筑結(jié)構(gòu) B 所在區(qū)域 C 使用性質(zhì) D 使用過(guò)程 E 借款合同 17 某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為 6000m2 的寫字樓項(xiàng)目 已知 該項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本為 3000 元 m2 項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為 85 元 m2 如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為 0 85 經(jīng)營(yíng)成本為租金收入 的 30 則該寫字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為 A 23 80 B 20 23 C 19 70 D 18 96 18 在總登記之后 產(chǎn)權(quán)發(fā)生繼承 買賣 贈(zèng)與 交換 分拆 轉(zhuǎn)讓等情節(jié) 必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù) 即 A 他項(xiàng)權(quán)利登記 B 轉(zhuǎn)移登記 C 變更登記 D 注銷登記 19 網(wǎng)絡(luò)圖有表現(xiàn)形式 A 單代號(hào)網(wǎng)絡(luò) B 雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò) C 復(fù)合網(wǎng)絡(luò) D 時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò) E 三維網(wǎng)絡(luò) 20 投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃 并在附近預(yù)先投資 最 后取得巨大成功 則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的 A 位置固定性 B 不一致性 C 適應(yīng)性 D 相互影響性 E 借款合同 21 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的英文縮寫為 A CIREA B IREAC C REACN D CNIRE 22 不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是 A 居住物 B 商用物業(yè) C 工業(yè)物 D 農(nóng)業(yè)物業(yè) 23 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 規(guī)定 預(yù)告登記后 債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行 不動(dòng)產(chǎn)登記之日起個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的 預(yù)告登記失效 A 3 B 5 C 6 D 8 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24 某家庭申請(qǐng)了 25 萬(wàn)元 10 年期住房抵押貸款 年利率為 6 該家庭在按 月等額償還 4 年后于第 5 年初一次償還了本金 6 萬(wàn)元 則從第 5 年開始該家庭 的月還款額減少了元 A 994 37 B 1016 81 C 1255 16 D 1387 24 E 借款合同 25 房產(chǎn)測(cè)量的成果包括 A 房產(chǎn)簿籍 B 房產(chǎn)數(shù)據(jù) C 房產(chǎn)測(cè)量要求 D 房產(chǎn)圖集 E 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范