山東省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義考試試卷

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山東省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來(lái)自于__。 A．保證金基金 B．資本支出預(yù)算 C．年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 D．季度預(yù)算 2、李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開(kāi)始的月還款額為_(kāi)_元。 A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73 3、數(shù)列“12、13、14、15、16”的算術(shù)平均數(shù)是__。 A．12 B．13 C．14 D．15 4、房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以__為準(zhǔn)。 A．登記記載的內(nèi)容 B．抵押合同為準(zhǔn) C．公證書(shū)內(nèi)容 D．重新簽訂抵押合同，再重新進(jìn)行抵押登記 5、以下項(xiàng)目中不屬于期間費(fèi)用的為_(kāi)_。 A．管理費(fèi)用 B．開(kāi)發(fā)成本 C．財(cái)務(wù)費(fèi)用 D．銷(xiāo)售費(fèi)用 6、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__進(jìn)行測(cè)算。 A．平均增減量法 B．平均發(fā)展速度法 C．移動(dòng)平均法 D．指數(shù)修勻法 7、__包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、未付利潤(rùn)和預(yù)提費(fèi)用等。 A．流動(dòng)負(fù)債 B．長(zhǎng)期負(fù)債 C．所有者權(quán)益 D．永久負(fù)債 8、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應(yīng)以書(shū)面或其他形式進(jìn)行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 9、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡．現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的年租金為600元／㎡．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為．【2005年考題】 A：6．19萬(wàn)元 B：6．42萬(wàn)元 C：7．20萬(wàn)元 D：9．58萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。 A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33 11、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣(mài)，拍賣(mài)所得款__。 A．甲銀行優(yōu)先受償 B．按2家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序 C．乙銀行優(yōu)先受償 D．按2家銀行的債權(quán)比例受償 12、宗地圖要求必須按比例真實(shí)繪制，比例尺一般為。 A：1：200 B：1：500 C：1：500或大于1：500 D：1：1000或大于1：1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、__是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種借貸行為，是以?xún)斶€和付息為條件的價(jià)值單方面讓渡。 A．信用 B．貸款 C．公債 D．金融 14、某宗地面積為5000㎡，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元／㎡，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元／㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)萬(wàn)元。 A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是__。 A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標(biāo)估算法 16、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，__一般承擔(dān)結(jié)構(gòu)、供暖、給水排水、照明以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)工作。 A．建筑師 B．工程師 C．造價(jià)工程師 D．估價(jià)師及物業(yè)代理 17、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2．25％，為吸引5年期的儲(chǔ)戶(hù)，則其5年期的年利率應(yīng)大于。 A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25% E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是__。 A．假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 B．運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用 C．假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房 D．假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余 19、某市于2005年對(duì)市中心一半房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類(lèi)建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)報(bào)告。 A：24h B：30h C：36h D：48h E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線(xiàn)價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為。 A：交易情況修正 B：交易日期調(diào)整 C：房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D：區(qū)域因素調(diào)整 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容可以不包括。 A：估價(jià)對(duì)象 B：估價(jià)目的 C：估價(jià)人員 D：委托人的協(xié)助義務(wù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 23、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．條件不足，無(wú)法確定 24、企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限一般是__。 A．1年 B．1～2年 C．3～5年 D．5～6年 25、地基單位面積所能承受的最大壓力，叫。 A：地基正常承載力 B：地基最大承載力 C：地基最小承載力 D：地基容許承載力 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法包括（）等。 A．專(zhuān)家調(diào)查法 B．解析方法 C．故障樹(shù)分析法 D．幕景分析法 E．蒙特卡洛法 2、假設(shè)某類(lèi)住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類(lèi)住宅需求的價(jià)格彈性為_(kāi)_。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53 3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括__。 A．確立管理目標(biāo) B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預(yù)算 E．確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為30萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還。年貸款利率為6%，月還款額為_(kāi)_元。 A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29 5、下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是__ A．職業(yè)品德 B．職業(yè)理念 C．職業(yè)責(zé)任 D．職業(yè)情感 E．職業(yè)行為習(xí)慣 6、農(nóng)用地包括。 A：養(yǎng)殖水面 B：草地 C：耕地 D：水利設(shè)施用地 E：未利用地 7、對(duì)于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰涔灿腥说腳_。 A．全部同意 B．超過(guò)50%同意 C．超過(guò)2/3同意 D．有人同意就行 8、普通股不能享有的權(quán)力是__。 A．參加股東大會(huì)的權(quán)利 B．參加表決的權(quán)利 C．總股控制的權(quán)利 D．股票轉(zhuǎn)讓權(quán) 9、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類(lèi)似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元/m2。 A．3473 B．4365 C．4500 D．4635 10、債券利率的高低，主要受等因素的影響。 A：銀行利率 B：發(fā)行者的資信級(jí)別 C：償還期限 D：發(fā)行者的企業(yè)特色 E：利率計(jì)算方式和資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系 11、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為_(kāi)_元/m2。 A．1840 B．2840 C．2966 D．3000 12、拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)日__日前發(fā)布拍賣(mài)公告。 A．3 B．5 C．7 D．11 13、房地產(chǎn)估價(jià)鑒定組成員應(yīng)當(dāng)回避的情況不包含__。 A．與原估價(jià)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系 B．本人就是當(dāng)事人 C．由拆遷當(dāng)事人親自委托 D．與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系 14、投資組合理論認(rèn)為，把不同投資項(xiàng)目組合起來(lái)，可以。 A：提高投資收益 B：降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) C：降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) D：使投資毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同 15、部分房地產(chǎn)企業(yè)擅長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)舊有住宅或收益性物業(yè)，通過(guò)更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括 A：更新改造成本 B：購(gòu)買(mǎi)成本 C：運(yùn)營(yíng)成本 D：建造成本 E：轉(zhuǎn)售稅費(fèi) 16、A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在B市市區(qū)內(nèi)建設(shè)一住宅小區(qū)，下面其提供的有關(guān)證明材料是符合申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證條件的。 A：該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) B：取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 C：施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求 D：尚未確定施工企業(yè) E：有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，但施工圖設(shè)計(jì)文件還未進(jìn)行審查 17、最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是（）。 A．用做生產(chǎn)的房地產(chǎn) B．可銷(xiāo)售的房地產(chǎn) C．出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn) D．僅適用于自用的房地產(chǎn) 18、土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有__。 A．無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地 B．重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物 C．考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響 D．考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響 E．重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響 19、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項(xiàng)是。 A：屬地管理原則 B：房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則 C：房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記 D：房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個(gè)人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、下列符合房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)的是__。 A．取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上 B．業(yè)績(jī)要求在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物建筑面積8萬(wàn)m2以上或者土地面積3萬(wàn)m2以上 C．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求，有15名以上專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 D．有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上 21、拍賣(mài)標(biāo)的亦稱(chēng)，泛指可以通過(guò)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓的各種財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 A：拍品 B：拍賣(mài)物 C：拍賣(mài)人 D：拍賣(mài)方式 E：拍賣(mài)時(shí)間 22、下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是__。 A．資產(chǎn)-費(fèi)用+負(fù)債+所有者權(quán)益-收入 B．所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債 C．資產(chǎn)+費(fèi)用=負(fù)債+所有者權(quán)益+收入 D．負(fù)債=資產(chǎn)+所有者權(quán)益 23、根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，下列自然資源既有可能屬于國(guó)有又有可能屬于集體所有的有。 A：礦藏、森林、草原 B：水流、山嶺、灘涂 C：森林、山嶺、荒地 D：森林、水流、荒地 E：草原、灘涂、荒地 24、根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有。 A：利用平均增減量法模擬2006年的價(jià)格為7482元／㎡ B：利用平均增減最法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8826元／㎡ C：利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價(jià)格為7438元／㎡ D：利用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為7438元／㎡ E：無(wú)法利用平均增減最法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8873元/㎡ 25、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀(guān)評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出。 A：較樂(lè)觀(guān)的估計(jì)值 B：較保守的估計(jì)值 C：過(guò)高的估計(jì)值 D：過(guò)低的估計(jì)值 E：可能的估計(jì)值