新版房地產(chǎn)估價規(guī)范.ppt

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新版房地產(chǎn)估價規(guī)范淺析,四川師范大學蔣貴國,修訂重心,一、國家新的法律、規(guī)范出臺《物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》出臺；原《城市房屋拆遷估價指導意見》廢止等二、長期評估實踐中遇到問題的梳理規(guī)范、統(tǒng)一——概念、用語、對象描述等補充——估價目的調整——估價方法,一、總則,1.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。,1.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。,二、估價原則,房地產(chǎn)估價應遵循下列原則：1合法原則；2最高最佳使用原則；3替代原則；4估價時點原則。1保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；2轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提估價；,評估房地產(chǎn)市場價值應遵循下列原則：1獨立、客觀、公正原則；2合法原則；3最高最佳利用原則；4替代原則；5估價時點原則。1、要求站在中立的立場上評估出對各方當事人而言均是客觀公平的價值。1維持現(xiàn)狀前提：認為估價對象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應以維持現(xiàn)狀為前提進行估價；2改變用途前提：認為估價對象改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價；,二、估價原則,3裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；4重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；5上述情形的某種組合。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。,3更新改造前提：認為估價對象更新改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應以更新改造為前提進行估價；4重新開發(fā)前提：認為估價對象重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應以重新開發(fā)為前提進行估價；5上述情形的某種組合。遵循估價時點原則，要求評估價值是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。,三、估價程序,明確估價基本事項主要應包括下列內(nèi)容：1明確估價目的；2明確估價對象；3明確估價時點。明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況,明確估價基本事項應包括下列內(nèi)容：1明確估價目的；2明確估價時點；3明確估價對象。4明確價值定義。明確估價對象應包括明確估價對象的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況,三、估價程序,估價機構和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，…..，估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，…完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。,房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師應經(jīng)常搜集估價所需資料，….注冊房地產(chǎn)估價師必須到估價對象現(xiàn)場，….完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價檔案的保存期限自估價報告出具之日起不得少于十年。,四、估價方法,5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。,4.1.2注冊房地產(chǎn)估價師應根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。估價對象可以同時選用兩種以上估價方法進行估價的，應同時選用兩種以上估價方法進行估價，不得隨意取舍具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。,（一）市場法,運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區(qū)域因素修正7進行個別因素修正；8求出比準價格。選取的可比實例應符合下列要求：l是估價對象的類似房地產(chǎn)；2成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。,運用市場法估價應按下列步驟進行：1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立比較基準；4進行交易情況修正；5進行市場狀況調整；6進行房地產(chǎn)狀況調整；7求取比準價值。選取的可比實例應符合下列要求：1是估價對象的類似房地產(chǎn)，在同等條件下應選取位置較近的交易實例；2交易類型與估價目的吻合；3成交日期接近估價時點，不宜超過一年，在同等條件下應選取時間較近的交易實例；4成交價格為正常價格或可修正為正常價格。,（一）市場法,區(qū)域因素修正、個別因素修正每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。,房地產(chǎn)狀況調整包括區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。,（二）收益法,運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。,運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2確定未來收益期限；3求取未來凈收益；6選取適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率；7選用適宜的收益法公式求出收益價值。,（三）成本法,重置價格或重建價格其構成包括下列內(nèi)容：l土地取得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發(fā)利潤。,重置價格或重建價格其構成包括下列內(nèi)容：1土地取得成本；2建設成本；3管理費用；4銷售費用；5投資利息；6銷售稅費；7開發(fā)利潤。,（五）假設開發(fā)法,運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行：1調查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2選擇最佳的開發(fā)利用方式；3估計開發(fā)建設期；4預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；6進行具體計算。假設開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。,運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行：1調查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況；2選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；3估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；4預測開發(fā)完成后的價值；5估算后續(xù)必要支出及應得利潤；6計算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)的估價。,（六）基準地價修正法,運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：1搜集有關基準地價的資料；2確定估價對象所處地段的基準地價；3進行交易日期修正；4進行區(qū)域因素修正；5進行個別因素修正；6求出估價對象宗地價格。,運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：1搜集有關基準地價的資料；2查找估價對象宗地所在位置的基準地價；3進行土地市場狀況調整；4進行土地狀況調整；5求出估價對象宗地價格。進行土地市場狀況調整，應將基準地價在其基準日期的值調整為在估價時點的值。,五、不同估價目的下的估價,1土地使用權出讓價格評估征地和房屋拆遷補償估價；房地產(chǎn)拍賣底價評估,建設用地使用權出讓價格評估；房地產(chǎn)征收估價房地產(chǎn)拍賣估價房地產(chǎn)損害賠償估價房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估,建設用地使用權出讓價格評估….招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，房地產(chǎn)抵押價值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值,應依據(jù)《中華人民共和國物權法》….建設用地使用權出讓價格評估應分清不同出讓方式下的價格評估，并根據(jù)出讓人的需要，明確是評估市場價值還是出讓底價、出讓金等。房地產(chǎn)抵押估價應評估房地產(chǎn)的市場價值和抵押價值，房地產(chǎn)抵押價值為假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。,五、不同估價目的下的估價,五、不同估價目的下的估價,征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）征地估價，應依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。拆遷估價，應依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》以及當?shù)刂谱叩膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。,房地產(chǎn)征收估價分為國有土地上房屋征收評估（簡稱房屋征收評估）和集體所有的土地征收評估（簡稱土地征收評估）房屋征收評估應依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。房屋征收評估分為被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權調換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或另行評估確定的，被征收房屋價值不應包括室內(nèi)裝飾裝修價值。,房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。,房地產(chǎn)拍賣估價應區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。房地產(chǎn)司法拍賣估價應評估市場價值，但估價前提采用被迫轉讓前提。房地產(chǎn)普通拍賣估價可評估快速變現(xiàn)價值，首先應以市場價值為基礎，然后考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定快速變現(xiàn)價值。房地產(chǎn)損害賠償估價分為房地產(chǎn)價值減損評估、因損害造成的搬遷費用評估、因損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。房地產(chǎn)價值減損評估應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況。房地產(chǎn)價值減損評估選用價差法、收益損失資本化法、修復成本法、比較法進行評估。對于其中可修復部分，宜采用修復成本法估算其修復的必要支出及應得利潤為價值減損額。,五、不同估價目的下的估價,,信托物業(yè)狀況評價應對信托物業(yè)的實物狀況和權益狀況進行調查、描述、分析和評定并提供相關專業(yè)意見。信托物業(yè)市場調研應對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場狀況以及信托物業(yè)自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測并提供相關專業(yè)意見。信托物業(yè)價值評估（簡稱信托物業(yè)估價）應對信托物業(yè)的價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見。,五、不同估價目的下的估價,其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。,其他目的的房地產(chǎn)估價包括辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價等。,五、不同估價目的下的估價,估價報告應包括下列部分：l封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件;6估價結果報告；7估價技術報告；8附件。,估價報告應記載下列事項：11估價結果及其確定的理由13估價報告應用的有效期17附件，應包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。,估價報告應記載下列事項：11估價結果及其確定的過程13估價報告使用期限；17附件，應包括估價委托書，反映估價對象位置、外觀和內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境和景觀的圖片，估價對象的權屬證明，估價中引用的其他專用文件資料，實地查勘記錄，房地產(chǎn)估價機構的資質證明和注冊房地產(chǎn)估價師的資格證明。,估價報告應包括下列部分：l封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件;6估價結果報告；7估價技術報告；8附件。,估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：,估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況，估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名：,七、估價報告的規(guī)范格式,封面：委托方：估價方：估價人員：目錄一、致委托方函二、估價師聲明,估價委托人：房地產(chǎn)估價機構：注冊房地產(chǎn)估價師：目錄一、致估價委托人函二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明,技術報告,房地產(chǎn)估價技術報告（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）（二）區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素）（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）,房地產(chǎn)估價技術報告（一）估價對象描述與分析（詳細說明、分析估價對象的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況）（二）市場背景描述與分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）（四）估價對象最高最佳利用分析（詳細分析、說明估價對象的最高最佳利用）,技術報告,（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）A.0．8附件：（標題：）附件估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關批準文件，產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。,（五）估價方法適用性分析和選用（逐一分析市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法是否適用于估價對象。對于理論上不適用的，簡述理由；對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由。對于選用的估價方法，說明其名稱、簡要定義和估價思路）（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）A.0.8附件：,謝謝,