無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.doc

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無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 第一部分 城市投資環(huán)境分析 一、城市概況 1．魚米之鄉(xiāng)，吳文化發(fā)源之地 無錫市位于江蘇省東南部，北緯317′至322′，東經(jīng)11933′至12038′，長(zhǎng)江三角洲江湖間走廊部分。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫市屬北亞熱帶濕潤(rùn)區(qū)，受季風(fēng)環(huán)流影響，形成的氣候特點(diǎn)是：四季分明，氣候溫和，雨水充沛。由于受太湖水體和宜南丘陵山區(qū)復(fù)雜地形等的影響，局部地區(qū)小氣候條件多種多樣，具有南北農(nóng)業(yè)皆宜的特點(diǎn)，作物種類繁多。無錫水美土肥，物產(chǎn)豐富，是全國(guó)著名的魚米之鄉(xiāng)。 無錫歷史悠久，是一座具有三千多年歷史的古城，公元前十一世紀(jì)末，周太王的長(zhǎng)子泰伯從陜西來到江南，定居梅里（現(xiàn)錫山市梅村鎮(zhèn)），號(hào)稱勾吳。他帶領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐用衽d修水利，農(nóng)耕蠶桑，促進(jìn)了中原文化與江南文化的融合，開創(chuàng)了吳文化。公元前202年正式建縣，因境內(nèi)錫山錫、鉛源枯竭而取名“無錫”。歷史上，由于帝王君侯之變遷，時(shí)稱無錫縣，時(shí)稱有錫縣，自公元497年， 無錫縣名稱沿襲不變。1949年設(shè)無錫市。 2．分七區(qū)，轄兩市 無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里(市區(qū)1659平方公里，其中建成區(qū)面積188.14平方公里)。無錫市下轄江陰、宜興二個(gè)市(縣)和錫山、惠山、崇安、北塘、南長(zhǎng)、濱湖和新區(qū)七個(gè)區(qū)。 3．人口密集，外來人口眾多 2005年末全市戶籍人口為447.19萬人，其中市區(qū)223.57萬人，江陰市117.77萬人，宜興市105.85萬人。全市遷入人口7.24萬人，其中外省遷入1.86萬人，占遷入人口的25.69%，遷出人口3.21萬人，其中遷往省外0.75萬人，占遷出人口的23.36%。人口密度935人／平方公里（市區(qū)2182人／平方公里）。 行政區(qū) 土地面積（平方公里） 人口數(shù)（人） 人口密度（人/平方公里） 全市 4,787.61 4,448,648 934 市區(qū) 1,622.64 2,215,828 1,378 崇安區(qū) 17.59 184,723 10,510 南長(zhǎng)區(qū) 22.43 315,141 14,141 北塘區(qū) 31.02 251,529 8,091 錫山區(qū) 454.36 432,133 957 惠山區(qū) 327.12 377,716 1,164 濱湖區(qū) 631.50 463,815 746 新區(qū) 138.63 190,771 1,416 江陰市 987.53 1,172,376 1,193 宜興市 2,177.43 1,060,444 486 來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒 總體而言，無錫人口增長(zhǎng)緩慢，從2000到2004，全市人口總計(jì)增長(zhǎng)2.89％。其中，市區(qū)人口在2001年有較大增長(zhǎng)，這是由于2001年將錫山區(qū)劃入市區(qū)范圍所致。2001年至2004年的4年內(nèi)，無錫市區(qū)人口增長(zhǎng)達(dá)到4.9%，增速遠(yuǎn)高于整個(gè)大無錫平均增幅，顯示出無錫市區(qū)較強(qiáng)的人口匯聚能力。總體上無錫的人口密度較低，崇安、南長(zhǎng)和北塘三個(gè)市區(qū)人口高度集中，其中以南長(zhǎng)區(qū)人口密度最高，最具有居住傳統(tǒng)氛圍，而崇安區(qū)商業(yè)集中，相對(duì)居住人口較小。如果與上海進(jìn)行類比，南長(zhǎng)區(qū)的人口密度已接近上海市普陀區(qū)。 二、城市經(jīng)濟(jì) 1．實(shí)力雄厚，江蘇三甲 從無錫GDP增長(zhǎng)來看階段性十分明顯，1996－2000五年間，GDP增幅呈下降趨勢(shì)，至1999－2000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期間，無錫GDP經(jīng)濟(jì)總量呈爆發(fā)性增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)，期間年均增幅為14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP達(dá)到2,805億元人民幣。 2. 建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 建筑業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展。2005年全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值122.10億元，較上年增長(zhǎng)17.9%。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5.13億元，稅金總額4.85億元。施工房屋建筑面積2454.49萬平方米，房屋竣工面積1277.06萬平方米。 3. 固定資產(chǎn)投資增速放緩，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化 2005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1114.13億元，較上年增長(zhǎng)24.7%。其中，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資1072.75億元，較上年增長(zhǎng)23%。在規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資625.16億元，較上年增長(zhǎng)27.5%，更新改造投資252.01億元，略有增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資195.58億元，較上年增長(zhǎng)48.4%。分經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有投資192.21億元，較上年下降4.9%；三資投資236.58億元，較上年增長(zhǎng)24.5%；其他類型投資643.95億元，較上年增長(zhǎng)34.1%。全年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資253.85億元，較上年增長(zhǎng)12.2%。50萬元以上投資（不含房地產(chǎn)）項(xiàng)目投產(chǎn)3036個(gè)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為71%；新增固定資產(chǎn)761.95億元，固定資產(chǎn)交付使用率為69.4%。2006年前11個(gè)月無錫市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1295.39億元，同比增長(zhǎng)7.8％。 4. 居民可支配收入逐年增長(zhǎng) 2004年，無錫人的人均可支配收入達(dá)到13,588元，在江蘇全省僅次于蘇州，位列第二，高于同省的南京、常州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。從每年增長(zhǎng)來看，2005年無錫的人均可支配收入有較快增長(zhǎng)，較上一年度增長(zhǎng)17.79%，幾乎達(dá)到與GDP增長(zhǎng)同步的水平。2006年1－11月無錫市城市居民人均可支配收入達(dá)到16630元，超過去年全年水平，同比增長(zhǎng)13.4％。 來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒 5. 對(duì)外貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁 2005年，進(jìn)口、出口總額雙雙突破百億美元，實(shí)現(xiàn)了歷史性突破。2004年外貿(mào)進(jìn)出口總額218.46億美元，較上年增長(zhǎng)51.9%。其中，進(jìn)口總額108.23億美元，較上年增長(zhǎng)53.4%；出口總額110.22億美元，較上年增長(zhǎng)50.5%。全年新批外資項(xiàng)目897個(gè)，協(xié)議注冊(cè)外資65.14億美元，較上年增長(zhǎng)30.1%，到位注冊(cè)外資32.58億美元，較上年增長(zhǎng)20.6%，到位注冊(cè)外資中有驗(yàn)資報(bào)告的金額為20.96億美元。新批超千萬美元項(xiàng)目388個(gè)，協(xié)議注冊(cè)外資57.14億美元，占全市比重的87.7%。服務(wù)業(yè)利用外資快速發(fā)展，協(xié)議注冊(cè)外資10.49億美元，較上年增長(zhǎng)30.5%，占全市的比重達(dá)到16.1%。 6. 無錫、上海、杭州、深圳四城市經(jīng)濟(jì)狀況比較，明顯落后于滬、深，接近杭州 從四個(gè)城市10年GDP的總量來看，10年前，無錫僅略低于杭州和深圳，而1998年后，城市之間逐漸拉開差距。無錫的GDP增量明顯落后于這兩個(gè)城市，發(fā)展顯得較為滯后。直到2003年后，無錫的GDP總量又開始回升追趕逐漸接近杭州的水平。 從增幅來看，深圳近十年內(nèi)一直保持10－20％之間的高位平穩(wěn)增長(zhǎng)（2004年深圳異常增長(zhǎng)是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)整了700億），顯示出強(qiáng)勁穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，是四個(gè)城市中發(fā)展最好的。 而上海長(zhǎng)時(shí)間來經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展速度一直較為平穩(wěn)，2002年前一直保持每年10%的增速，而2002年后出現(xiàn)加速增長(zhǎng)，這一趨勢(shì)一直保持至今。 而無錫在2001年之前一直保持10％或以下的增長(zhǎng)速度，2002年開始，其增速甚至已經(jīng)超過杭州與上海，2004年增長(zhǎng)超20％，2005年略有所放緩，顯示出后發(fā)有力的發(fā)展勢(shì)頭。 來源：各地統(tǒng)計(jì)年鑒及公報(bào) 無錫在近兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資呈爆發(fā)性增長(zhǎng)，然而目前其房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例在四個(gè)城市中依然是最低的，僅占17%，而最高的上海和深圳的該指標(biāo)分別占35.2%和35.6%。 這是由于，從城市性質(zhì)來說，上海和深圳是都會(huì)型的城市，第三產(chǎn)業(yè)比例較高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)必然占固定資產(chǎn)投資較大比例；而無錫是“功能型”的城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外商投資的現(xiàn)代化工業(yè)為特色，因此，工業(yè)投資在城市經(jīng)濟(jì)中起到較為重要的作用，而房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)起到輔助的作用。 來源：各地統(tǒng)計(jì)年鑒及公報(bào) 三、城市規(guī)劃 1. 總體規(guī)劃：多中心、開放式，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸 規(guī)劃構(gòu)建“多中心、開放式”的市城空間發(fā)展格局，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸。以三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為主干，各級(jí)城鎮(zhèn)間形成縱橫交織的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，最終形成網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系。 無錫市域，規(guī)劃形成一個(gè)特大城市、兩個(gè)大中城市、十二個(gè)新市鎮(zhèn)的三級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。一級(jí)中心城市——特大城市，無錫市主城區(qū)；二級(jí)中心城市——大中城市，江陰市區(qū)和宜興市區(qū)；三級(jí)城鎮(zhèn)——十二個(gè)新市鎮(zhèn)，洛社、玉祁－前州、胡埭－陽(yáng)山、安鎮(zhèn)－羊尖、東港－錫北、鵝湖、長(zhǎng)涇、青陽(yáng)、張渚、徐舍、官林、和橋。 2. 分區(qū)規(guī)劃 （1）南長(zhǎng)次分區(qū)：現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū) 位于無錫市中心區(qū)東南部，東接無錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。南長(zhǎng)次分區(qū)是以現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。規(guī)劃以商貿(mào)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱，通過提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整合空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境，把南長(zhǎng)建設(shè)成為具有文化特色的集現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住為一體的特色城區(qū)。 規(guī)劃結(jié)合南長(zhǎng)區(qū)自身南北向布局的形態(tài)特征，構(gòu)建雙十字”型的空間發(fā)展主軸，形成“一心、一城、兩帶、三軸、六社區(qū)”的空間格局，以新城建設(shè)帶動(dòng)老城的更新發(fā)展，滿足城市動(dòng)態(tài)發(fā)展的要求。 （2）崇安次分區(qū)：城市公共活動(dòng)中心區(qū)、文化藝術(shù)集中區(qū)、商貿(mào)居住綜合區(qū) 位于無錫市區(qū)中部，規(guī)劃總用地面積18.55Km2，規(guī)劃人口24萬。崇安區(qū)是無錫市的商貿(mào)、金融、政治、文化中心和歷代縣、市政府的所在地。 功能定位：繁榮舒適的城市公共活動(dòng)中心；歷史悠久的文化藝術(shù)集中區(qū)；功能完善的商貿(mào)居住綜合區(qū)。 用地功能結(jié)構(gòu)：“一內(nèi)一外，以點(diǎn)帶面”——以鐵路為界，形成一內(nèi)一外兩大片區(qū)，以核心區(qū)這個(gè)點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)崇安區(qū)面上的發(fā)展?！叭齾^(qū)四片，扇形展開”——是指火車站商貿(mào)區(qū)，北部物流園區(qū)和東部錫滬路商貿(mào)區(qū)三個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)和以江海路、錫滬路為界形成的四片居住片。它們由中心區(qū)向外以扇形的結(jié)構(gòu)展開，形成一個(gè)多圈多層多塊，與十字商業(yè)街區(qū)相結(jié)合的功能結(jié)構(gòu)。 （3）北塘次分區(qū)：發(fā)展居住為主，形成水岸文化服務(wù)綜合區(qū) 位于無錫市的中部偏西，規(guī)劃總用地面積為31.40平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為40.2萬人。其功能定位是以發(fā)展居住為主，同時(shí)開發(fā)惠山運(yùn)河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū)。其規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“兩帶三尖、兩心兩區(qū)、三片兩園”，打造出山水北塘、活力北塘、和諧北塘。兩帶三尖：“兩帶”指錫山、惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶，“三尖”分別是南尖、北尖、雙河尖。兩心兩區(qū)：“兩心”是指北塘區(qū)的商業(yè)中心和行政中心，“兩區(qū)”是指惠山古街歷史街區(qū)和天主教堂風(fēng)貌區(qū)。 一城四片：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區(qū)），“四片”分別指兩個(gè)居住片和兩個(gè)產(chǎn)業(yè)片。 （4）濱湖綜合發(fā)展區(qū)：行政文化、商務(wù)服務(wù)、科教研發(fā)、旅游度假、設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心 濱湖綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃成為無錫的行政文化中心、無錫的商務(wù)服務(wù)中心、無錫的科教研發(fā)中心、無錫的旅游度假中心、先進(jìn)的設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心等“五中心”。將濱湖綜合發(fā)展區(qū)建成國(guó)內(nèi)外著名的風(fēng)景旅游區(qū)、高效的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、繁榮的商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代化的都市生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)貌的無錫新城區(qū)等“五大區(qū)”。 （5）新區(qū)：創(chuàng)新型國(guó)際化科技新城 規(guī)劃范圍——北起太湖大道，南至望虞河，西至京杭大運(yùn)河、古運(yùn)河，東至鴻山鎮(zhèn)行政范圍，總用地面積198.3平方公里。 規(guī)劃定位：以產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)鮮明、區(qū)域功能完善、人文環(huán)境優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧為主要特點(diǎn)的長(zhǎng)三角示范、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的創(chuàng)新型國(guó)際化科技新城。 發(fā)展目標(biāo)——國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)，國(guó)家科技創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)，蘇南國(guó)際物流集散區(qū)，和諧宜人新無錫樣板區(qū)。 總體結(jié)構(gòu)——“一帶、兩區(qū)、三軸、四個(gè)組合”。一帶”：生態(tài)農(nóng)業(yè)和歷史保護(hù)走廊；“兩個(gè)集中產(chǎn)業(yè)區(qū)”：高新產(chǎn)業(yè)A區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)（高新產(chǎn)業(yè)B區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)C區(qū)）；“三軸”：中心跨越發(fā)展軸(長(zhǎng)江路)，區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展軸(新華路)，人文生態(tài)發(fā)展軸(伯瀆港)；“四個(gè)組合”：高新A區(qū)和長(zhǎng)江社區(qū)、商業(yè)文化區(qū)，高新B區(qū)和梅村社區(qū)、鴻梅社區(qū)，高新C區(qū)和鴻山社區(qū)，空港產(chǎn)業(yè)區(qū)和碩放社區(qū)。人口規(guī)?！谥?010年60萬人口；遠(yuǎn)期至2020年80萬人口；此次規(guī)劃人口按80萬控制。 （6）錫山區(qū)綜合發(fā)展區(qū)：制造業(yè)未來發(fā)展重要區(qū)域 位于無錫市東部，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)和工業(yè)發(fā)展用地，是無錫市“產(chǎn)業(yè)(制造業(yè))東擴(kuò)”的重要區(qū)域。錫山區(qū)綜合發(fā)展區(qū)將圍繞建設(shè)“區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地高新產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、高度開放的國(guó)內(nèi)外資本集聚區(qū)、具有較佳人居環(huán)境的現(xiàn)代化新城區(qū)、無錫都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)特色區(qū)”的總體目標(biāo)，走出一條率先建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的路子。 （7）惠山綜合發(fā)展區(qū)：制造業(yè)發(fā)展后備地、市區(qū)人口居住疏散地及都市農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 惠山綜合發(fā)展區(qū)是承擔(dān)主城區(qū)制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域以及無錫大力發(fā)展制造業(yè)的后方基地；是大型的交通樞紐和商貿(mào)、物流的集散地；是為市中心區(qū)人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。該區(qū)域的遠(yuǎn)景城鎮(zhèn)空間形態(tài)為“1城1片區(qū)3新市鎮(zhèn)+16個(gè)村莊集群”的二級(jí)結(jié)構(gòu)體系。 3. 城市布局：靚山、親水、揚(yáng)名、筑城 無錫立足于建設(shè)湖濱城市、山水城市，盡快拉開城市框架，擴(kuò)大建成區(qū)面積，發(fā)展新城區(qū)，有計(jì)劃、有步驟地改造老城區(qū)，推動(dòng)城市建設(shè)南進(jìn)北伸，構(gòu)筑由主城、副城、衛(wèi)星城組成的多中心、開敞型、組團(tuán)式城市布局結(jié)構(gòu)。 無錫新三年城市建設(shè)目標(biāo)要求： 第一，城市建設(shè)始終堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持山水特色，堅(jiān)持吳文化特點(diǎn)，堅(jiān)持服務(wù)業(yè)興城，促進(jìn)人與城市、人與自然的和諧共處，促進(jìn)城市的繁榮和發(fā)展，促進(jìn)人民生活水平和質(zhì)量的提高，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展。 第二，新三年城市建設(shè)要緊緊圍繞“靚山、親水、揚(yáng)名、筑城"的總體要求，精心組織實(shí)施好中心城區(qū)的九大工程： 一是水：重點(diǎn)加快太湖和城區(qū)河道治理，使太湖更加清澈，內(nèi)河形成景觀； 二是房：重點(diǎn)加快拆遷安置房和老新村整治，使安置房惠居民，老新村換新顏； 三是路：重點(diǎn)加快內(nèi)環(huán)和對(duì)外快速道路建設(shè)，使內(nèi)環(huán)快速路繞城區(qū)，對(duì)外快速道路連八方； 四是山：重點(diǎn)加快惠山、青龍山和山軍嶂山綜合整治，使惠山、山軍嶂山更秀美，青龍山大變樣； 五是灣：重點(diǎn)加快十八灣和金城灣景觀改造，使十八灣更靚麗，金城灣展新姿； 六是城：重點(diǎn)加快太湖廣場(chǎng)地區(qū)和蠡湖新城建設(shè)，使太湖廣場(chǎng)建成市民活動(dòng)中心，蠡湖新城建成旅游度假中心； 七是文：重點(diǎn)加快惠山古鎮(zhèn)和清名橋歷史文化街區(qū)保護(hù)性修復(fù)，使惠山古鎮(zhèn)街區(qū)恢復(fù)歷史風(fēng)貌，清名橋街區(qū)成為古運(yùn)河旅游精品； 八是科教：重點(diǎn)加快太湖新城科教園和藕塘職教園建設(shè)，使科教園基本建成，職教園形成規(guī)模； 九是港：重點(diǎn)加快無錫機(jī)場(chǎng)和無錫港口擴(kuò)建工程建設(shè)，使無錫機(jī)場(chǎng)開辟國(guó)際航線，無錫港口成為內(nèi)河國(guó)際集裝箱樞紐港。 第三，大力弘揚(yáng)城市建設(shè)精神，建精品力作、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，使每一項(xiàng)城市建設(shè)工程，都能夠經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)。堅(jiān)持依法拆遷、有情操作，全面推行拆遷工作屬地黨委政府負(fù)責(zé)制和土地“凈地”出讓。加快拆遷安置房建設(shè)，最大程度地縮短拆遷過渡期，努力做到安置房先行，安置房候住戶。同時(shí)，城市建設(shè)三年大跨越要與工業(yè)布局和職業(yè)教育布局三年大調(diào)整相互聯(lián)動(dòng)、相輔相成，使城市建設(shè)與布局調(diào)整相得益彰、互為促進(jìn)。 4. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指南（2003年-2010年） 無錫市“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指南（2003年-2010年）”的未來商業(yè)規(guī)劃，無錫到2010年將主要建設(shè)下列各個(gè)級(jí)別的商業(yè)設(shè)施。其中將包括： （1）市級(jí)商業(yè)中心 市中心商業(yè)區(qū)：以中山路為縱軸，人民路為橫軸，向兩邊擴(kuò)張延伸，縱橫若干條特色街；以三陽(yáng)廣場(chǎng)為中心，在南禪寺、東大街、崇安寺、火車站和勝利門形成五個(gè)商業(yè)聚集區(qū)。 濱湖新城副中心商業(yè)區(qū)：結(jié)合未來城市主導(dǎo)發(fā)展方向，建設(shè)集教育、科研、旅游、體育、商務(wù)服務(wù)為一體的濱湖新城副中心商業(yè)區(qū)，為新城區(qū)居民以及外來消費(fèi)者提供商業(yè)服務(wù)，服務(wù)人口約30萬人左右。在該區(qū)域按照人字型結(jié)構(gòu)組團(tuán)，體現(xiàn)以人為本的原則，突出兩個(gè)中心點(diǎn)：高教園區(qū)商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。 （2）片區(qū)商業(yè)中心 ①蠡溪片區(qū)商業(yè)中心：以河埒口為中心的商業(yè)區(qū)域，以天潤(rùn)發(fā)為重心，整合現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源，建設(shè)多層次、適應(yīng)多元消費(fèi)的各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，體現(xiàn)整齊有序的風(fēng)貌。 ②山北片區(qū)商業(yè)中心：以盛岸路與石門路交叉區(qū)域?yàn)橹行?，整合山北、錢橋、藕塘三鎮(zhèn)，形成相互呼應(yīng)的區(qū)域商業(yè)組團(tuán)。 ③新區(qū)片區(qū)商業(yè)中心：以長(zhǎng)江北路為軸線，向兩邊延伸。形成一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化組團(tuán)商貿(mào)服務(wù)區(qū)。使該區(qū)成為集居住、商務(wù)辦公、商貿(mào)物流、研發(fā)培訓(xùn)等功能為一體的展示我市商業(yè)現(xiàn)代化和電子商務(wù)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)。 ④東亭片區(qū)商業(yè)中心：以東亭中心區(qū)為核心，麥德龍、歐倍德、紅星美凱龍為依托，以錫滬路和友誼路構(gòu)成的十字路線為軸線，向東延伸至查橋，域內(nèi)配合工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，著重完善配套服務(wù)，發(fā)展生產(chǎn)資料、生活資料市場(chǎng)交易中心。 ⑤錫北片區(qū)商業(yè)中心：以堰橋?yàn)橹行?，以吳文化公園為依托，配合國(guó)家級(jí)堰橋科技工業(yè)園的發(fā)展，形成集購(gòu)物、住宿、餐飲、娛樂等為一體的新型的具有濃厚文化氛圍的商貿(mào)服務(wù)區(qū)。 ⑥馬山、靈山旅游度假區(qū)商業(yè)中心：與馬山、靈山旅游度假區(qū)的建設(shè)相適應(yīng)，大力發(fā)展旅游商品、體育用品的專業(yè)店、專賣店、連鎖超市、休閑文化設(shè)施，開發(fā)休閑度假旅游項(xiàng)目，使之成為集旅游、休閑、娛樂、度假于一體的新型商業(yè)中心。 ⑦太湖廣場(chǎng)片區(qū)商業(yè)中心：利用太湖廣場(chǎng)風(fēng)景迤儷的特點(diǎn)，以家樂福和在建的國(guó)際貿(mào)易中心等大型商業(yè)設(shè)施為依托，著重發(fā)展便利店、餐飲店及相關(guān)文化休閑設(shè)施，突出觀光、休閑、購(gòu)物、會(huì)展等主要功能，并以之帶動(dòng)周邊地區(qū)，逐步貫通至朝陽(yáng)廣場(chǎng)的商貿(mào)圈。 圖：市級(jí)及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃位置 來源：世邦魏理仕 （3）社區(qū)商業(yè)中心 規(guī)劃期間要重點(diǎn)建設(shè)稻香、曹張、沁陽(yáng)、蘆莊、榮巷、上馬墩、劉潭、五河、馬圩等社區(qū)商業(yè)中心，以及洛社、胡埭、錢橋、玉祁、港下、藕塘、安鎮(zhèn)、蕩口、華莊、太湖鎮(zhèn)等市郊城鎮(zhèn)商業(yè)和中心鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)以1-2家中型超市為主，配以新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，若干便利店、餐飲店、洗滌洗浴、美容美發(fā)，銀行、郵電通信、維修、書報(bào)亭等生活服務(wù)設(shè)施。 四、小結(jié) 在全國(guó)范圍內(nèi)講，無錫總?cè)丝谡既珖?guó)0.3%，土地面積占全國(guó)0.05%，卻創(chuàng)造了全國(guó)1.4%的GDP，在全國(guó)城市內(nèi)名列第九位，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)僅位列于蘇州之后，在江蘇省排名第二。無錫是中國(guó)重要經(jīng)濟(jì)中心城市、區(qū)域性交通樞紐和著名的旅游勝地，江蘇省重點(diǎn)發(fā)展的特大型城市。 主要指標(biāo)（2005） 數(shù)值 增長(zhǎng)率 地區(qū)生產(chǎn)總值 2805億元 15.1% 全市完成財(cái)政收入 421.8億元 19% （同口徑） 一般預(yù)算收入 181.7億元 24.2%（同口徑） 規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1353.1億元 22% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 824.11億元 16.3% 進(jìn)出口總額 291.9億美元 33.6% 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1335.1億元 19.8% 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005元 17.8% 農(nóng)民人均純收入 8004元 12.5% 年末人均本、外幣儲(chǔ)蓄 存款余額 32000元 18.5% 來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀：開發(fā)投資增幅較大，供求不同步 2005年，無錫市市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資全年完成165.28億元，同比增長(zhǎng)15.35%。2006年1-7月，無錫市房地產(chǎn)投資開發(fā)額133.85億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為13.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重16.23%。江陰、宜興房地產(chǎn)開發(fā)投資分別完成23.68億元、13.15億元，房地產(chǎn)施工面積分別為307.34萬平米、185.04平米，房地產(chǎn)新開工面積分別為117.18萬平米、74.13萬平米，房地產(chǎn)竣工面積分別為27.04萬平米、22.28萬平米。 從房地產(chǎn)開發(fā)宏觀數(shù)據(jù)來看，隨著投資的巨額增加，商品房施工面積、竣工面積在2003年都有70%以上的增長(zhǎng)，而相比之下，商品房銷售卻一直呈平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從2001年到2005年，無錫商品房施工面積增長(zhǎng)3.56倍，竣工面積增加2.3倍，而商品房銷售面積僅僅增加1.97倍。2004年的無錫銷售量增幅為歷年最大，但增幅也僅僅只有34.6%，總體而言無法跟上投資和開工增長(zhǎng)的速度。因此，可以判斷整個(gè)無錫市場(chǎng)仍然處于供過于求的發(fā)展趨勢(shì)中。 項(xiàng)目 2001 2002 2003 2004 2005 2006/1-7 商品房施工面積（萬平方米） 521 748 1,282 1,548 1,853 1705.1 增幅 － 43.6% 71.4% 20.7% 19.7% 24.1% 商品房竣工面積（萬平米） 248 291 508 483 570 176.92 增幅 - 17.3% 74.7% -4.9% 17.8% -3.1% 商品房銷售面積（萬平方米） 202 235 305 410 399 270.16 增幅 － 16.6% 29.4% 34.6% 2.8% -18.2% 商品房銷售額（億元） － － 67.52 103.92 129.03 112.72 來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào) 二、一級(jí)市場(chǎng)分析 1．土地成交情況 2．土地掛牌情況 3．小結(jié) 土地逐年放量，推進(jìn)城市“南拓北展” 2004年無錫市共出讓土地12411畝，出讓總金額達(dá)112.28億元。2005年無錫市區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性土地 643.21萬平米，出讓總金額116.39億元，同比上漲16.42%。2006年1-9月，無錫市市區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地383.39萬平米，江陰出讓土地129.16萬平米，宜興出讓土地75.57萬平米，全年土地出讓總金額162.58億元，加快推進(jìn)了無錫城市建設(shè)“南拓北展”戰(zhàn)略的實(shí)施。由于土地市場(chǎng)存在信息不完善和競(jìng)爭(zhēng)不完全，因此為政府適當(dāng)干預(yù)土地市場(chǎng)提供了空間。從未來發(fā)展看，現(xiàn)階段土地政策的調(diào)整必然對(duì)全市土地市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生影響。 從土地供應(yīng)的區(qū)位來看，政府十分重視對(duì)西南片區(qū)特別是臨東西蠡湖地帶的環(huán)境整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為此，外地開發(fā)商都十分看好城市濱湖片區(qū)住宅、商業(yè)的開發(fā)。由于無錫作為二線城市，自住比例高，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，土地成本低，受到外地開發(fā)商青睞；而同時(shí)，缺少足夠的投資需求和城市規(guī)模限制，巨量土地入市帶來的供應(yīng)量面臨著消化的問題。 三、二級(jí)市場(chǎng)分析 （一）無錫市商品住宅市場(chǎng)總體處于供大于求的市場(chǎng)狀況，供求比起伏不定 05年3季度，商品住宅供求比達(dá)到最高，為2.16。在隨后的幾個(gè)季度，供求比有所下降，06年2季度出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。由于商品住宅市場(chǎng)成交火爆，開發(fā)商繼續(xù)放量，在第三季度又出現(xiàn)了供大于求的狀況，供求比為1.32。 圖1：04年1季度－06年3季度無錫市商品住宅供求比走勢(shì)圖 （二） 成交情況分析 1. 成交量分析 05年6月－06年9月，無錫市商品房成交量起伏不定。06年1－9月樓市總體情況呈現(xiàn)先抑后仰之勢(shì)，市場(chǎng)成交量在05年12月份的高峰后，形成了一條“V”字運(yùn)行曲線，市場(chǎng)成交逐步回暖。商品房成交面積275.01萬平方米，同比上漲了2.34％。 圖2：05年6月－06年9月商品房成交量走勢(shì)圖 2. 商品住宅戶均成交面積分析 03年1月－06年3月，無錫市區(qū)商品住宅戶均成交面積在121－130平方米左右波動(dòng)，說明120－130平方米左右的戶型面積深受無錫市民的歡迎。 圖3：無錫市區(qū)商品住宅戶均成交面積變化圖 3. 商品住宅戶均成交金額分析 03年1月－06年3月，無錫市區(qū)商品住宅戶均成交金額范圍大約在29.42－59.82萬元。近兩年戶均成交金額為51.24－59.82萬元。其中06年3月戶均成交金額達(dá)到了近兩年的最高點(diǎn)，說明無錫市民的購(gòu)房能力越來越強(qiáng)，中高檔住宅將逐漸主導(dǎo)市場(chǎng)。 圖4：無錫市區(qū)商品住宅戶均成交金額變化圖 （三）全市市場(chǎng)價(jià)格分析 1. 住宅均值穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度得到有效控制 03年3季度－06年3季度，無錫市住宅市場(chǎng)交易價(jià)格一直保持穩(wěn)步的上升趨勢(shì)。05年第一季度，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，住宅市場(chǎng)交易價(jià)格增長(zhǎng)幅度得到有效控制。06年第三季度，無錫市住宅均值達(dá)到4167元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了0.53％。 圖5：03年3季度－06年3季度無錫市住宅均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） 2. 中心區(qū)辦公物業(yè)交易價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng) 04年第一季度－06年第二季度，無錫市中心區(qū)辦公物業(yè)一直保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。06年第二季度成交均價(jià)達(dá)到了8202元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了4.52％，同比增長(zhǎng)了11.64％。 圖6：04年1季度－06年2季度無錫市中心區(qū)辦公物業(yè)均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） 3. 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)交易價(jià)格總體穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度得到有效控制 04年1季度－06年3季度，無錫市中心區(qū)商業(yè)物業(yè)總體上保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 05年2季度增長(zhǎng)幅度最大，環(huán)比增長(zhǎng)了4.53％。05年2季度－06年3季度增長(zhǎng)幅度得到有效控制，06年3季度與06年2季度相比還下降了1元/平方米。 圖7：04年1季度－06年3季度無錫市中心區(qū)商業(yè)物業(yè)均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） （四）各區(qū)域住宅市場(chǎng)交易價(jià)格分析 1. 區(qū)域劃分 根據(jù)無錫目前城市建設(shè)的狀況與特點(diǎn)將無錫市區(qū)分為中心、副中心、東、南、西、北六個(gè)區(qū)域，具體分區(qū)界限如下: 中心區(qū)：解放環(huán)路以內(nèi)； 副中心區(qū):在由京杭運(yùn)河、太湖大道、滬寧鐵路、錫澄路、通惠路所構(gòu)成的環(huán)形以內(nèi)，解放環(huán)路以外的區(qū)域； 東區(qū):以滬寧鐵路、通江大道(原名錫北路)為界； 南區(qū):以滬寧鐵路、太湖大道為界； 西區(qū):以太湖大道、京杭運(yùn)河、錫山、惠山為界； 北 區(qū):以通江大道(原名錫北路)、滬寧鐵路、錫澄路、通惠路、京杭運(yùn)河及錫山、惠山為界。 圖8：無錫市區(qū)域劃分示意圖 2. 中心區(qū)住宅市場(chǎng)交易價(jià)格位列各區(qū)之首，始終保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度得到有效控制 由于其優(yōu)越的地理位置和完善的配套，中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格一直位居各區(qū)域成交價(jià)格之首。 05年1季度－06年3季度，無錫市中心區(qū)住宅市場(chǎng)交易價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。05年1季度－3季度，增長(zhǎng)幅度較大，從05年3季度－06年3季度，交易價(jià)格增長(zhǎng)幅度得到有效控制。其中06年3季度交易均價(jià)為6309元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了0.65％，同比增長(zhǎng)了1.53％。 圖9：05年1季度－06年3季度無錫市中心區(qū)住宅均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） 3. 副中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格成交價(jià)格位列第二，繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度得到有效控制 05年1季度－06年3季度，無錫市副中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。05年2季度漲幅最高，環(huán)比增長(zhǎng)了6.45％。06年1季度以后，市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)幅度得到有效控制。06年3季度市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到6218元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了0.83％。 圖10：05年1季度－06年3季度無錫市副中心區(qū)住宅均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） 4. 東區(qū)住宅市場(chǎng)成交均價(jià)在各區(qū)域中相對(duì)較低，但漲幅較大 05年1季度－06年3季度，無錫市東區(qū)住宅市場(chǎng)一直保持著較高的增長(zhǎng)率。其中05年3季度漲幅最高，環(huán)比增長(zhǎng)了5.32％。06年3季度，成交均價(jià)為3724元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了1.44％，同比增長(zhǎng)了8.76％。 圖11：05年1季度－06年3季度無錫市東區(qū)住宅均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） 5. 南區(qū)住宅市場(chǎng)成交價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)，中間略有波動(dòng)，06年以后增幅得到有效控制 05年期間，南區(qū)住宅成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。進(jìn)入06年，住宅成交均價(jià)曾有一段下滑，但到了第二季度友呈現(xiàn)了上升趨勢(shì)。到06年第三季度，成交均價(jià)為4694元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了0.73％，同比增長(zhǎng)了1.80％。 圖12：05年1季度－06年3季度無錫市南區(qū)住宅均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） 6. 西區(qū)住宅西區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，住宅市場(chǎng)成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，但增長(zhǎng)幅度有所減緩 05年2季度市場(chǎng)價(jià)格突破了5000元/平方米，漲幅最大，環(huán)比增長(zhǎng)了3.26％。06年3季度，成交均價(jià)為5191元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了0.37％，同比增長(zhǎng)了1.86％。 圖13：05年1季度－06年3季度無錫市西區(qū)住宅均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） 7. 北區(qū)住宅市場(chǎng)一直是幾個(gè)區(qū)域中成交價(jià)格最低的區(qū)域。成交均價(jià)起伏比較大，呈現(xiàn)了先漲后跌的態(tài)勢(shì) 06年1季度成交均價(jià)為3628元/平方米，為近兩年來最高，環(huán)比增長(zhǎng)了3.75％，此后兩個(gè)季度一直處于下滑態(tài)勢(shì)。06年3季度，成交均價(jià)為3501元/平方米，環(huán)比下降了2.23％，同比增長(zhǎng)了1.21％。 圖14：05年1季度－06年3季度無錫市西區(qū)住宅均值走勢(shì)圖（單位：元/平方米） （五）無錫市重點(diǎn)樓盤介紹 （各區(qū)域內(nèi)已開盤銷售、體量較大、知名度較高、預(yù)定數(shù)量較多的項(xiàng)目） 銀仁御墅花園 King紫金門 仁和英倫皇家花園 中大頤和灣 樓盤 地址 崇安區(qū)學(xué)前東路南側(cè) 崇安區(qū)錫滬路364號(hào) 北塘區(qū)盛岸西路288號(hào) 北塘區(qū)北大街28號(hào) 開發(fā)商 無錫銀仁房屋開發(fā) 江蘇金洋房地產(chǎn) 無錫仁和房地產(chǎn) 無錫中大荷花里房地產(chǎn) 總建（M2） 57萬 32萬 25萬 24萬 容積率 0.93 2.10 1.49 2.31 開盤日期 2006-3-19 2006-11-25 2006-5-13 2004-11-1 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層 小高層、高層 多層、小高層、高層 小高層，高層 總戶數(shù) 3000 1655 1918 880 主力面積（M2） 95－185 104－183 80－140 94－167 均價(jià)（元/平米） 5800 5600 3800 5700 城市經(jīng)典彩虹灣 陽(yáng)光城市花園 萬科魅力之城 圣芭芭拉 樓盤 地址 南長(zhǎng)區(qū)金城路與蘇錫路交叉口東南角 南長(zhǎng)區(qū)建筑路、紅星路口 蠡湖大道與周新西路交匯處 梅梁路南側(cè)，管委會(huì)正對(duì)面 開發(fā)商 無錫奕淳房地產(chǎn) 無錫陽(yáng)光置業(yè) 無錫萬科房地產(chǎn) 香港風(fēng)水隆國(guó)際置業(yè) 總建（M2） 13萬 24.6萬 134.7萬 32萬 容積率 1.30 1.80 1.40 0.9 開盤日期 2006-5-28 2006-10-18 2006-12-9 2006-11-25 建筑形態(tài) 小高層 小高層、高層 多層、小高層、高層 別墅, 公寓, 酒店 總戶數(shù) 936 2279 11000 1900 主力面積（M2） 135－180 51－103 97－195 57－143，293－361 均價(jià)（元/平米） 4700 5200 4900 5680 萬科東郡 新都會(huì)花園 華廈清水灣 金都花園 樓盤 地址 新區(qū)長(zhǎng)江北路、前衛(wèi)路路口 新區(qū)行創(chuàng)四路與春暉路交界處 惠山區(qū)惠山新城欣惠路 惠山區(qū)西新路北端 開發(fā)商 無錫萬科房地產(chǎn) 無錫新世界房地產(chǎn) 江蘇華夏融創(chuàng)置地 無錫金都房地產(chǎn) 總建（M2） 21.5萬 13.2萬 13.7萬 42萬 容積率 2.50 2.60 1.50 1.80 開盤日期 2006-12-2 2005-3-18 2005-9-30 2004-9-19 建筑形態(tài) 情景花園洋房、高層 小高層、高層 多層、小高層、別墅 多層、小高層、高層 總戶數(shù) 一期238套 801 783 3000 主力面積（M2） — 144－214 138－237 — 均價(jià)（元/平米） 7700 4000 4280 3300 冠達(dá)豪景苑 華夏豪門 湖璽莊園 太湖山莊 樓盤 地址 錫山區(qū)安鎮(zhèn)錦安路與中學(xué)路交叉口 錫山區(qū)錫滬路友誼路口 濱湖區(qū)山水東路88號(hào) 濱湖區(qū)金城西路蠡湖大橋旁 開發(fā)商 無錫冠達(dá)置業(yè) 無錫華夏房地產(chǎn) 無錫市山水房地產(chǎn) 永大集團(tuán) 總建（M2） 7.7萬 18萬 7.7萬 — 容積率 1.80 2.80 0.2 0.4 開盤日期 2005-9-21 2006-9-1 2005-07-09 2005-5-21 建筑形態(tài) 多層、小高層 高層 純別墅 別墅 總戶數(shù) 550 1000 82 75 主力面積（M2） 139－147 89－152 — 193－297 均價(jià)（元/平米） 2848 4380 一房一價(jià)，12000－27000 16000 小結(jié)： 無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)步發(fā)展，供略大于求。06年3季度供求比為1.32。 商品住宅成交均價(jià)總體保持上升的勢(shì)頭，個(gè)別區(qū)域環(huán)比有所下降。06年3季度，全市住宅成交均價(jià)為4167元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了0.53％。只有北區(qū)住宅市場(chǎng)成交均價(jià)近兩個(gè)季度持續(xù)下滑，環(huán)比下降了2.23％。 四、三級(jí)市場(chǎng)分析 （一）無錫市三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格情況 表1：05年1季度－06年3季度各區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格表（單位：元/平方米） 二手房 05年1季度 05年2季度 05年3季度 05年4季度 06年1季度 06年2季度 06年3季度 全市 3554 3730 3752 3801 3793 3818 3834 中心區(qū) 4960 5497 5576 5474 5309 5351 5373 副中心區(qū) 4187 4565 4373 4403 4418 4473 4442 東區(qū) 3285 3576 3526 3566 3590 3577 3630 南區(qū) 3281 3645 3766 3784 3721 3750 3812 西區(qū) 3496 3666 3670 3763 3707 3725 3793 北區(qū) 2987 3133 3077 3181 3235 3194 3309 （二）三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)分析 圖15：無錫市二手房實(shí)際成交價(jià)格回歸趨勢(shì)圖 小結(jié)： 近兩年無錫市三級(jí)市場(chǎng)得到穩(wěn)步發(fā)展，成交均價(jià)總體有所上升，但漲幅瀆大。其中06年3季度，全市二手房成交均價(jià)為3834元/平方米。中心區(qū)成交均價(jià)依然居各區(qū)域之首，06年3季度為5373元。 預(yù)計(jì)無錫市二手房市場(chǎng)成交量會(huì)略有增加并保持平衡，交易價(jià)格將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。 第三部分 市場(chǎng)走勢(shì)分析 一、未來市場(chǎng)供求預(yù)測(cè) “十一五”期間建設(shè)各類住房32.49萬套，總建設(shè)面積3100萬方米 《無錫市住房建設(shè)規(guī)劃》指出，未來５年內(nèi)，無錫將建設(shè)住宅3100萬平方米，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)戶籍人口人均住宅建筑面積35平方米，基本解決最低收入家庭的住房問題，基本完成低洼危舊房改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2005年底，無錫市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到306萬，其中戶籍人口225.98萬，城鎮(zhèn)戶籍人口169.58萬。全市住房總建筑面積5456.6萬平方米，人均住宅建筑面積27.94平方米。依據(jù)規(guī)劃，到2010年，市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到360萬人，其中，城鎮(zhèn)戶籍人口207.5萬人，流動(dòng)人口110萬人。按照城鎮(zhèn)戶籍人口人均住宅面積35平方米、暫住人口人均10平方米的要求，無錫市的住房缺口為2900.6萬平方米。結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷需要，所以“十一五”期間共需建設(shè)各類住房32.49萬套，總建設(shè)面積3100萬平方米。 根據(jù)《無錫市“十一五”城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃》的相關(guān)要求，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設(shè)年度目標(biāo)為： 2007年，商品住房建設(shè)4.01萬套，建設(shè)面積425萬平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房0.76萬套，建筑面積65萬平方米。建設(shè)拆遷安置住房2.82萬套，建筑面積240萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設(shè)總建筑面積的71.52%； 2008年，商品住房建設(shè)3.48萬套，建設(shè)面積365萬平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房0.47萬套，建筑面積40萬平方米。建設(shè)拆遷安置住房2.82萬套，建筑面積240萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設(shè)總建筑面積的71.32%； 2009年，商品住房建設(shè)2.93萬套，建設(shè)面積310萬平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房0.41萬套，建筑面積35萬平方米。建設(shè)拆遷安置住房2.47萬套，建筑面積210萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設(shè)總建筑面積的71.17%； 2010年，商品住房建設(shè)2.38萬套，建設(shè)面積250萬平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房0.29萬套，建筑面積25萬平方米。建設(shè)拆遷安置住房2.00萬套，建筑面積170萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設(shè)總建筑面積的70.79%。 二、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 無錫商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn) 1．隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的深入，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)政策的透徹理解、購(gòu)房能力的不斷提高，進(jìn)一步釋放了住宅市場(chǎng)的需求量，從而推動(dòng)了商品住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。 2．05年1月－06年9月，無錫市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地1026.6萬平方米，其中住宅用地594.89萬平方米；按容積率估算，可建房屋約1826.5萬平方米，其中可建住宅面積約1217.37萬平方米。在未來的一段時(shí)間，無錫市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。 3．隨著國(guó)內(nèi)外大型開發(fā)企業(yè)不斷進(jìn)入無錫市場(chǎng)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)越來越激烈，成交價(jià)格不會(huì)有太大上升空間。 綜上所述，在未來一段時(shí)間內(nèi)，無錫商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格波動(dòng)不大，將繼續(xù)保持平穩(wěn)。 第四部分 市場(chǎng)主體分析 一、開發(fā)公司介紹 二、代理公司介紹