2010年洛陽房地產(chǎn)市場概況.doc

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洛陽市主要發(fā)展戰(zhàn)略 　　3.1 一體化的城鎮(zhèn)格局 　　洛陽主城區(qū)向南—向東發(fā)展，偃師主城區(qū)向南—向西發(fā)展，形成南部的洛偃城鎮(zhèn)發(fā)展帶，成為都市圈城鎮(zhèn)發(fā)展主軸。承載洛陽新興產(chǎn)業(yè)建設(shè)和現(xiàn)狀部分工業(yè)的轉(zhuǎn)型、疏散。 　　規(guī)劃形成“一主四副多組團”的大洛陽格局。其中， 　　一主： 　　新區(qū)核心區(qū)：都市核 　　四副： 　　洛北老區(qū)：都市文化城 　　新區(qū)拓展區(qū)：活力科技城 　　偃師新區(qū)：制造產(chǎn)業(yè)城 　　吉利區(qū)：石化產(chǎn)業(yè)城 　　多組團： 　　偃師老城、孟津縣城、龐村組團、高龍組團、麻屯組團、磁澗組團 規(guī)劃圖 　從城鎮(zhèn)格局規(guī)劃可以看出，今后新區(qū)核心區(qū)作為城市主核，核心地位將更加凸顯，未來的房地產(chǎn)項目的發(fā)展?jié)摿Υ螅卣箙^(qū)和偃南新區(qū)將瀍作為衛(wèi)星城區(qū)的模式發(fā)展，而洛北老區(qū)今后會著重向東發(fā)展，老城、河區(qū)域的地位會有所提升。 　　3.3 一體化的產(chǎn)業(yè)布局 　　以“分工合作、戰(zhàn)略協(xié)同、互補共贏”為基本發(fā)展原則，構(gòu)筑洛陽新區(qū)專業(yè)化、特色化的三大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 　　洛龍產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)——12平方公里，重點發(fā)展機械裝備制造業(yè)、太陽能電池產(chǎn)業(yè)等，禁止發(fā)展有污染的產(chǎn)業(yè)。 　　伊洛產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)——30平方公里，重點發(fā)展新材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)，限制有污染的企業(yè)。 　　偃南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)——22平方公里，發(fā)展汽車工業(yè)、輕紡、家具等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 　洛龍產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展使得該片區(qū)產(chǎn)生了大量的購房需求，該區(qū)域的開元名郡等項目前期團購也正迎合了市場，可以預(yù)見伊洛、偃南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會帶動當?shù)貐^(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的興起。 　　3.4 一體化的交通體系 　　通過交通線網(wǎng)的整合和優(yōu)化，構(gòu)筑多方式交通網(wǎng)絡(luò)體系。 　　以交通的一體化為洛偃一體化提供基礎(chǔ)性支持， 　　打造暢通的高速公路環(huán)、網(wǎng)絡(luò)化的區(qū)域性快速道路、方便可達的公交系統(tǒng)等。 　　高速公路：三橫三縱 　　交通主干道：六橫六縱 　　鐵路：雙十字 　　城際鐵路：中原城市群間城市之間，四條 　　城市輕軌：一環(huán)五射 房地產(chǎn)項目對于交通的依賴性尤為明顯，目前高鐵開通運營、城鐵逐步規(guī)劃，洛陽城區(qū)的版圖在逐年擴張，人們從居住地到工作地的距離不斷加大，對便捷交通網(wǎng)絡(luò)的依賴將更加明顯。 各年度房地產(chǎn)整體市場發(fā)展趨勢 數(shù)據(jù)來源：河南省住建廳&河南省統(tǒng)計局 注：2010年數(shù)據(jù)為1-10月數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：洛陽房地產(chǎn)市場除2008年受金融危機影響投資額較上年略微下降外，2005年至今房地產(chǎn)投資額均保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。 數(shù)據(jù)來源：河南省住建廳&河南省統(tǒng)計局 注：2010年數(shù)據(jù)為1-10月數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：2005年以來洛陽商品房年度竣工面積整體保持增長，2009年竣工面積達到頂峰，就目前掌握的數(shù)據(jù)情況來看，2010年竣工面積較2009年將會出現(xiàn)小幅下降。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：數(shù)據(jù)顯示，2010年洛陽房地產(chǎn)成交面積未能延續(xù)2009年的上升趨勢，出現(xiàn)了22.86%的回落，09年度的集中爆發(fā)是由于08年受金融危機影響成交萎縮的原因，到了2010年國家宏觀調(diào)控對我市有一定影響，雖價升，但量跌，部分購房者在新政出臺初期選擇了觀望，延緩了購房計劃，直至年末市場供應(yīng)量才陡然增大，而交易的備案數(shù)據(jù)具有時間延遲性，這都造成了年度成交總面積量的下滑。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)(注：備案數(shù)據(jù)滯后于市場) 精順研究院觀點：2006年以來洛陽房價一直保持上漲趨勢，2009年至2010年房價以每年20%漲幅遞增，說明近兩年洛陽房地產(chǎn)市場價格漲勢明顯。 2010年洛陽市瀍河區(qū)房地產(chǎn)市場概況 　　瀍河在售樓盤基礎(chǔ)情況 項目 占地面積(畝) 總建面積(㎡) 建筑形態(tài) 主力戶型 最新價格情況 居業(yè)美麗家二期 165 20萬 多層 78～101㎡兩房，130～140㎡三房 尾盤銷售，均價3900元/㎡ 鈺泰九龍苑 102 14.1萬 多層、高層 90～101㎡兩房，119～128㎡三房 均價3910元/㎡ 恒大綠洲 1338.7 301萬 多層、小高層、高層 89㎡兩房，107-141㎡三房 高層均價6000元/㎡ 　　總結(jié)：瀍河區(qū)在售項目主要是鈺泰九龍苑和恒大綠洲，并且后市都仍將不斷推出新房源，居業(yè)美麗家銷售已接近尾聲。 　　瀍河區(qū)整體成交走勢 精順研究院觀點：瀍河區(qū)2010年銷售一直以恒大綠洲為主，走勢平穩(wěn)。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：恒大綠洲一直領(lǐng)跑瀍河區(qū)，恒大的價格不斷走高也帶動了區(qū)域成交均價的提升。 　　瀍河區(qū)代表樓盤詳情 　　恒大綠洲 恒大綠洲 　　開 發(fā) 商：恒大地產(chǎn)集團 　　地理位置：洛陽市瀍河區(qū)中州東路 　　占地面積：1338畝 　　總 建 面：301萬 　　建筑風格：新古典 　　景觀風格：歐式景觀設(shè)計 　　產(chǎn)品形態(tài)：高層、多層、小高層 　　容 積 率：3.4 　　綠 化 率：35% 　　總戶數(shù)：2.06萬戶 　　戶型配比：80~142㎡ 　　內(nèi)部配套：運動中心、會所、幼兒園、小學、中學、商業(yè)配套、五星級酒店等 　　周邊配套：項目大社區(qū)自建配套 　　銷售進度：現(xiàn)售75號樓 　　價 格：均價6000元/㎡ 　　階段優(yōu)惠： 　　1.最高優(yōu)惠達15萬元/套 　　2.準時簽約再拿99折置業(yè)禮包 　　3.到訪即可獲贈運動中心體驗券 　　4.購房贈送500元購物卡 　　5.老業(yè)主介紹新業(yè)主，老業(yè)主最高獲贈4000元購物卡，新業(yè)主可享額外99折 　　價格實例：75號樓95.87㎡兩房8層東戶優(yōu)惠后價格542944元/㎡；西戶519317元/㎡。12號樓小高層107.8㎡三房6層優(yōu)惠后價格608117㎡ 　　物業(yè)管理：戴德梁行 　　時間節(jié)點：12月16日 碧湖灣開盤 　　推廣渠道：DM單頁、報廣、短信、網(wǎng)絡(luò) 　　客源分析：覆蓋我市中高端收入人群，改善性住房、剛性需求住房、投資型等置業(yè)人群 　　綜合評價： 　　優(yōu)勢：1. 我市第一生態(tài)大盤 　　2. 開發(fā)商實力品牌影響 　　3. 精裝房高性價比 　　劣勢：1. 地處瀍河較偏遠 　　2. 區(qū)位因素導(dǎo)致前期生活配套設(shè)施不完善。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：精順研究院 　　鈺泰九龍苑 鈺泰九龍苑 　　開 發(fā) 商：洛陽市鈺泰置業(yè)有限公司 　　地理位置：洛陽火車東站對面 　　占地面積：102畝 　　總 建 面：146184㎡ 　　建筑風格：新中式 　　景觀風格：中式風格 　　產(chǎn)品形態(tài)：多層、高層(沿河兩層底 　　商) 　　容 積 率：2.4 　　綠 化 率：36.8% 　　總戶數(shù)：1000余戶(一期) 　　分期情況：兩期發(fā)售，現(xiàn)在售一期 　　戶型配比：139.13㎡三房約占35%，99.35㎡兩房約占15%，100.92㎡兩房約占25%，119.81㎡三房約占25% 　　內(nèi)部配套：琴軒、棋閣、竹境、蘭亭四大主題園林、幼兒園、菜市場、健身器材 　　周邊配套： 　　醫(yī)療教育：東新安街小學、十一中、洛一高、林校、第一職專等、正骨醫(yī)院、第一人民醫(yī)院 　　商業(yè)購物：丹尼斯、老城十字街 　　公共交通：火車東站、5路、10路、20路、34路公交車 　　休閑娛樂：站前廣場 　　銷售進度：一期多層房源預(yù)訂完畢，現(xiàn)主推高層房源 　　工程進度：多層封頂 　　價 格：均價：3910元/㎡ 　　物業(yè)管理：興泰物業(yè)——鈺泰置業(yè)有限公司下屬 　　時間節(jié)點：11月2日多層A1開盤 　　推廣渠道：單頁、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告 　　定 位 語：壹佰畝東區(qū)大盤/貳水系自然生態(tài)/叁仟人和諧社區(qū)/肆組團綠色家園 　　客源分析：項目周邊二次置業(yè)客戶、青年人剛性需求購房 　　綜合評價： 　　優(yōu)勢：1. 周邊成熟社區(qū)配套生活保障 　　2. 距洛陽火車東站步行僅5分鐘 　　3. 生活、交通極盡便利 　　4. 價格相比較低，有發(fā)展前景。 　　劣勢：1. 城中村改造項目，緊鄰回民區(qū)、人口綜合素質(zhì)偏低 　　2. 瀍河、中州渠多年情況依舊很差 　　3. 周邊生活環(huán)境較差，但跟隨市政的改造未來有所改善 2010年洛陽各區(qū)域房地產(chǎn)市場對比 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：2010年新區(qū)投放面積占據(jù)半數(shù)以上，新區(qū)的樓盤客源輻射整個洛陽，樓盤銷售競爭相對其他各區(qū)域也更為激烈。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：本年度新區(qū)成交量占據(jù)整個洛陽市場半壁江山。新區(qū)是未來金融行政中心，道路寬廣、環(huán)境怡人，周邊配套不斷完善，有巨大的升值潛力，為購房者和投資客所看好。另外其供應(yīng)量較大，可供選擇的余地大， 也是成就新區(qū)總銷排行第一的重要因素。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：2010年新區(qū)無論是成交量還是成交單價都穩(wěn)居榜首，奧體花城、東方今典、建業(yè)高爾夫花園、新天地紅太陽花園、泉舜財富中心、國寶花園等中高端樓盤使區(qū)域價格整體提高，一舉超越澗西、西工。而瀍河區(qū)憑借恒大綠洲的銷量提升了均價。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：從各區(qū)域成交套均面積來看，基本集中在100㎡左右。09年西工套均面積在108㎡，而今年上升到114㎡，主要由于西工供應(yīng)有限，并且多集中在邊沿區(qū)域，房型面積較大。高新區(qū)的山水富地小戶型公寓成交比重較大，拉低了套均面積。老城區(qū)與瀍河區(qū)相當，瀍河區(qū)供應(yīng)以恒大綠洲為主導(dǎo)，成交套均面積與恒大主力戶型面積基本一致。 市場供應(yīng)戶型區(qū)間分布 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 精順研究院觀點：從市場供應(yīng)戶型區(qū)間分布來看，供應(yīng)面積主要集中在90～100㎡的兩房和130～140㎡的三房，是目前洛陽市場的主流戶型面積。 2010年洛陽商品房住宅市場銷售走勢 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 精順研究院觀點：2010年商品住宅投放面積穩(wěn)步增加，據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)顯示，本年度批準預(yù)售面積294.41萬平方米，比上年上漲84.86%。除二月份受過年和天氣影響外，全年銷售火爆。至10月份，均價已突破4000元大關(guān)。又由于備案數(shù)據(jù)的滯后性，所以在集中放量的下半年銷售數(shù)據(jù)明顯小于供應(yīng)。 2010洛陽市非住宅產(chǎn)品市場分析 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：2010年1－12月非住宅批準預(yù)售套數(shù)8121套，建筑面積48.52萬平方米，比上年同期上漲132.26%，新政落地后部分投資人群開始由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)市場，2010年下半年洛陽的商業(yè)市場成交量有顯著提升。 2010洛陽商業(yè)用房市場 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：商業(yè)用房價格走勢起伏比較大，但整體趨于上揚態(tài)勢。商業(yè)用房的價格受區(qū)位影響較明顯，壹品天下、翡翠城等一些商鋪均價超過了2萬元。商業(yè)項目寶龍城市廣場的商鋪銷售量一直處于領(lǐng)先。 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　精順研究院觀點：商業(yè)用房供應(yīng)鋪面100㎡以下最多，這部分商鋪總價較低，易于出租，低投入、高回報成為市場主流。 　　商業(yè)代表項目 　　寶龍城市廣場商業(yè)二期 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 　　地理位置：洛龍區(qū)開元大道中段 　　發(fā)展商：洛陽寶龍置業(yè)有限公司 　　物業(yè)管理商：河南華龍商管有限公司 　　商鋪層數(shù)：三層，局部四層 　　商鋪布局：賣場+商業(yè)步行街+底商 　　商鋪總面積：15萬平米(步行街2萬多平米) 　　商鋪單位面積：30-400平米 　　商鋪開間：4.5米 進深：8米 層高：4.5米 　　配套設(shè)施：電梯、倉儲 　　商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、超市、餐飲、美食廣場、影院、游樂 　　付款方式：一次性、按揭(首付最低5成) 　　交付日期：2011.11至2012.10 　　銷售進度：二期商業(yè)整體已售70% 　　銷售范圍：省內(nèi)、市區(qū) 　　價格：均價23000元/㎡ 最高價28000元/㎡ 前期交2萬抵4萬 　　返租政策：前三年每年返租6%、7%、8% 數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 2011 年洛陽房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢預(yù)判 　　一級市場地價屢創(chuàng)新高 預(yù)示著二級市場房價將不斷攀升 　　洛陽不斷涌現(xiàn)的高價“地王”的出現(xiàn)，說明了開發(fā)商對洛陽房地產(chǎn)市場前景相對樂觀的判斷，2010年下半年以來洛陽的房價漲幅已多次進入全國前列，盡管從官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2010年的投放量是2009年的近三倍，但依然不能滿足目前日益高漲的市場需求，究其原因，在需求方面是城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的大量城市新增人口逐年增多，由此帶來的住房需求也日漸龐大，在供應(yīng)方面則是土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡因素，如中心城區(qū)供應(yīng)量過少，西工、澗西區(qū)僅占比土地成交量的20%，以及土地開發(fā)成本也在連年提高，迫使開發(fā)商提高售價，供不應(yīng)求的市場態(tài)勢并沒有轉(zhuǎn)變，這也就造成了洛陽房價不可避免的繼續(xù)走高。 　　城市框架進一步拉大，開發(fā)片區(qū)趨向南北兩端 　　隨著2010年6月份新區(qū)拓展區(qū)66項重點工程的同步開工，拉開了洛陽大新區(qū)的開發(fā)序幕，拓展區(qū)的前期建設(shè)以寫字樓、住宅、綜合設(shè)施等同步開發(fā)進行，在政府新的城市規(guī)劃發(fā)展方向指引下，城市版圖開始向東南部不斷延伸，大力開發(fā)拓展區(qū)的同時，與拓展區(qū)相連的新區(qū)核心區(qū)地塊價值被重新審視，核心區(qū)的經(jīng)開區(qū)部分成為連接核心區(qū)和拓展區(qū)的中心地帶，目前經(jīng)開區(qū)的在售項目尚處于價格洼地，該區(qū)域內(nèi)恒聯(lián)等開發(fā)企業(yè)大體量項目已籌備入市，未來3-5年將會成為新區(qū)的開發(fā)重點，同時新區(qū)的關(guān)林路以南，高鐵周邊項目相繼啟動也將成為熱點區(qū)域。 　　與南部新區(qū)相對應(yīng)的是北部邙山的310國道南北兩側(cè)的原規(guī)劃的住宅地塊將由東至西陸續(xù)啟動開發(fā)程序，原處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊將陸續(xù)完成拆遷改造，華山路北延、道北二路、道北五路貫通、310國道改造將徹底盤活北部交通網(wǎng)絡(luò)，以住總項目為代表的北部大盤項目預(yù)計在2011年中后期亮相，相對應(yīng)于城市中心城區(qū)的土地稀缺，該區(qū)域的房源若大面積的投放市場有可能會平衡目前城市整體供應(yīng)緊張的局面。 　　價格梯度將逐步顯現(xiàn) 中心同邊緣地區(qū)價格差距加大 　　城市的房地產(chǎn)市場都存在不同層次的需求，而最終房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，應(yīng)該是不同的產(chǎn)品來滿足多元化的需求。在市場良性發(fā)展的前提下，價格應(yīng)出現(xiàn)分化，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品不可替代的獨特地段屬性，樓盤價格檔次分區(qū)如同城區(qū)環(huán)線交通一樣呈環(huán)狀分布，即中心區(qū)域同周邊區(qū)域的房價將會明顯拉開檔次，不同區(qū)域的樓價漲幅的速度也會出現(xiàn)明顯差異，不同的產(chǎn)品對應(yīng)不同的單價，也對應(yīng)不同的消費需求，這標志市場的發(fā)展已相對成熟。 　　目前洛陽市場已出現(xiàn)這種價格梯度逐步分化的局面，中心城區(qū)西工、澗西的房價已同老城、洛龍區(qū)等邊緣城區(qū)的中小樓盤明顯拉開檔次，樓層最高單價差額接近一倍，經(jīng)過2010年市場的火爆助推，中心城區(qū)樓價的漲幅已超出邊緣城區(qū)漲幅的30%-50%，個別樓盤成為投資熱點，一年內(nèi)均價漲幅在2000元的樓盤不在少數(shù)，而邊緣地帶的漲幅多在1000元左右。 　　通脹壓力引發(fā)購房投資熱潮 三線城市投資客群明顯增多 　　由于受到通脹壓力的影響，CPI持續(xù)走高，流動性依然過剩，在國家加緊調(diào)控治理的背景下，房價卻仍然逐年走高，并出現(xiàn)加速漲幅的趨勢，房產(chǎn)的投資保值、增值屬性更加凸顯，人們的買房投資熱情日漸高漲，甚至出現(xiàn)了“恐慌性”購房，從臨近歲末年初的城區(qū)代表性高檔樓盤：升龍、中泰、華陽等的開盤銷售情況來看，購房者的投資意圖強烈，看好后市的增值趨勢，小戶型、低首付的產(chǎn)品往往是一房難求，洛陽市場上已開始涌現(xiàn)典型的投資群體。 　　新的一年，中心城區(qū)的開發(fā)地塊依舊稀缺，房價的急速漲幅帶動了投資熱情，而公眾高漲的購房投資熱情又進一步推高了核心樓盤的房價，房價看漲和購房投資緊密相連互為借勢。 　　從2010年下半年開始的央行加息政策在一定程度上對通脹有所抑制，但短期內(nèi)仍難以對高企的房價產(chǎn)生效果，目前的投資熱潮已經(jīng)趨于非理性，或許國家房產(chǎn)稅的真正出臺才能夠引導(dǎo)市場趨向更為良性的發(fā)展。