廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：集體土地考試題

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廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：集體土地考試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。 A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064 2、城市用地分類中，工業(yè)用地不包括。 A：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間用地 B：工礦企業(yè)的庫(kù)房用地 C：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間附屬設(shè)施等用地 D：露天礦用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取類似房地產(chǎn)的凈收益作為估價(jià)依據(jù)。 A：客觀 B：實(shí)際 C：最高 D：最低 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是__。 A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 5、某項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙測(cè)算和確定的工程造價(jià)，稱為__。 A．概算造價(jià) B．投資估算 C．預(yù)算造價(jià) D．結(jié)算價(jià) 6、我國(guó)土地用途管制的核心是__。 A．實(shí)行土地有償有限期使用制度 B．經(jīng)營(yíng)土地有償使用 C．不能隨意改變農(nóng)用地的用途 D．不能隨意改變建設(shè)用地的用途 7、問(wèn)卷調(diào)查法，是介于觀察法、專題討論法和實(shí)驗(yàn)法之間的一種方法，適用于__，目的是為了了解人們的認(rèn)識(shí)、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。 A．抽樣性調(diào)查 B．因果性調(diào)查 C．試探性調(diào)查 D．描述性調(diào)查 8、估價(jià)報(bào)告書中說(shuō)明的__限定了其用途。 A．估價(jià)原則 B．估價(jià)方法 C．估價(jià)目的 D．估價(jià)對(duì)象狀況 9、關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)依不屬于全體業(yè)主共有的房屋辦理登記的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是__。 A．由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，一并申請(qǐng)登記 B．申請(qǐng)業(yè)主與房屋所有權(quán)主體不一致 C．在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書 D．在房屋登記簿上作記載，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書 10、在某商業(yè)臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1 200萬(wàn)元．根據(jù)“四三二一法測(cè)”，計(jì)算其相鄰臨街深度為45,72 m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為。 A：1204萬(wàn)元 B：1374萬(wàn)元 C：1404萬(wàn)元 D：1536萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 11、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)．【2007年考題】 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D：替代原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)可以分為三類，其中不包括__。 A．生活污水 B．生產(chǎn)廢水 C．工業(yè)污水 D．雨水 13、下列關(guān)于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說(shuō)法不正確的是__。 A．柱是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載 B．梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房屋中承擔(dān)板傳來(lái)的荷載，再傳到支承它的柱上 C．板是直接承擔(dān)其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷載再傳到梁或柱 D．柱、梁、板只可預(yù)制，不可現(xiàn)制 14、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。 A．45.05% B．49.31% C．58.86% D．63.6% 15、王某已有一套住房，2006年又接受贈(zèng)與一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住房，并繳納契稅、公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)5萬(wàn)元。2012年7月1日，王某將該住房以125萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅萬(wàn)元。 A： B：4 C：24 D：25 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資，每年的凈收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)__時(shí)的折現(xiàn)率。 A．等于零 B．大于零 C．小于零 D．無(wú)關(guān)聯(lián) 17、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的。 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、合同未作約定的，面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，如果買受人退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人己付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的。 A：最低價(jià)格 B：平均價(jià)格 C：出讓地價(jià) D：標(biāo)定地價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、按規(guī)定折扣率以低于券面價(jià)值的價(jià)格發(fā)行，到期按照券面價(jià)值償還的債券是。(2008年試題) A：貼現(xiàn)債券 B：附息債券 C：抵押債券 D：浮動(dòng)利率債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、是政府出于特定目的設(shè)立，或由政府施以較大干預(yù)，以完成政府的特定任務(wù)，滿足整個(gè)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而設(shè)立的銀行機(jī)構(gòu)。 A：政策性銀行 B：非銀行金融機(jī)構(gòu) C：中央銀行 D：商業(yè)銀行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某宗地面積為5 000 ㎡，現(xiàn)狀容積率為0．8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4 000元／㎡，擬進(jìn)行改造．批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5．0，樓面地價(jià)為1 500元／㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。 A：1 250萬(wàn)元 B：1750萬(wàn)元 C：2 050萬(wàn)元 D：2 150萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 23、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。 A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．難以判斷 24、以保險(xiǎn)的實(shí)施形式為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為__。 A．商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)和政策保險(xiǎn) B．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn) C．自愿保險(xiǎn)和強(qiáng)制保險(xiǎn) D．定期保險(xiǎn)和不定值保險(xiǎn) 25、某套住宅總價(jià)30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、以下不屬于非市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)值是__。 A．清算價(jià)值 B．投資價(jià)值 C．謹(jǐn)慎價(jià)值 D．交換價(jià)值 2、__的具體考試及注冊(cè)、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行。 A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 B．房地產(chǎn)估價(jià)師 C．房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T D．房地產(chǎn)估價(jià)員 3、下列關(guān)于股票與公司債券，說(shuō)法錯(cuò)誤的是__。 A．股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 B．公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，且數(shù)額事先難以確定，并受公司經(jīng)營(yíng)狀況的影響 C．股票和公司債券都是有價(jià)證券，并且同屬于資本證券。它們既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別 D．與股票相比，公司債券則是一種風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)高得多的投資 E．兩者都是流通證券，可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣，并且，它們的市場(chǎng)價(jià)格都在不同程度上受到銀行利率的影響 4、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求原則包括（）等原則。 A．客觀性 B．可比性 C．謹(jǐn)慎性 D．重要性 E．及時(shí)性 5、超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未開工的，可__。 A．征收相當(dāng)于出讓金20%的土地閑置費(fèi) B．征收相當(dāng)于出讓金30%的土地閑置費(fèi) C．征收相當(dāng)于出讓金40%的土地閑置費(fèi) D．無(wú)償收回 6、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為__。 A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03 7、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循__原則。 A．安全性 B．保本性 C．流動(dòng)性 D．穩(wěn)定性 E．盈利性 8、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是。 A：一面臨街 B：土地形狀為正方形 C：臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng) D：用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途 E：容積率為所在路線價(jià)區(qū)是代表多樣性的容積率 9、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為萬(wàn)元。 A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同 10、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段 11、盈虧平衡分析的基本方法是建立之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 A：銷售收入與成本 B：銷售收入與費(fèi)用 C：成本與產(chǎn)量 D：銷售收入與銷量 E：成本與成本利潤(rùn)率 12、按照最新政策，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、馬克思的利率決定論認(rèn)為，利率的高低取決于__。 A．平均利潤(rùn)率 B．資本供求狀況 C．通貨膨脹率水平 D．資金成本 14、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》確定，對(duì)招標(biāo)出讓中， 應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 A：能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)人 B：能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一的投標(biāo)人 C：能夠滿足招標(biāo)文件的形式性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人 D：能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最低的投標(biāo)人 E：能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人 15、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用__的收益估計(jì)值。 A．較高 B．較低 C．最高 D．居中 16、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了__的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件。 A．以出讓方式取得的土地使用權(quán) B．以劃撥方式取得的土地使用權(quán) C．以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán) D．以出租方式取得的土地使用權(quán) E．以抵押方式取得的土地使用權(quán) 17、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是萬(wàn)元。 A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同 18、下列業(yè)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的情形有。 A：房地產(chǎn)的用途變更 B：權(quán)利人法定名稱改變 C：交換房屋 D：房屋門牌號(hào)碼的改變 E：繼承房屋 19、對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，以下說(shuō)法正確的是。 A：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè) B：及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況 C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā) D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生 20、提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有。 A：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降 B：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升 C：加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān) D：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 E：增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 21、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。 A．土地補(bǔ)償費(fèi) B．安置補(bǔ)助費(fèi) C．地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) D．土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用 E．安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 22、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的說(shuō)法是。 A：過(guò)度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系 B：房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落 C：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)過(guò)度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了 D：“過(guò)熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益；而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出 E：借款合同 23、下列關(guān)于房地產(chǎn)圖的比例尺，表述正確的是。 A：城市地籍圖比例尺一般為1：500 B：宗地圖要求必須按比例真實(shí)繪制，比例尺一般為1：500或大于1：500 C：建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用1：1000的比例尺，其他區(qū)域的房產(chǎn)分幅圖可以采用1：500比例尺 D：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100—1：1000 E：房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為1：200 24、根據(jù)有無(wú)抵押擔(dān)保，債券可分為。 A：信用債券 B：抵押債券 C：擔(dān)保債券 D：記名債券 E：公募債券 25、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有__。 A．資產(chǎn)類賬戶 B．負(fù)債類賬戶 C．期間成本費(fèi)用賬戶 D．期間收入賬戶 E．所有者權(quán)益賬戶