山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房現(xiàn)售考試題

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山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房現(xiàn)售考試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)的公式為：開發(fā)利潤(rùn)=直接成本利潤(rùn)率。 A：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用 B：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 C：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本 D：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是指在實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的。 A：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上 B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上 C：城市建成區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上 D：城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 3、某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為元／㎡。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、是房地產(chǎn)投資信托基金和大型房地產(chǎn)企業(yè)常采用的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類型。 A：開發(fā)-銷售模式 B：開發(fā)-持有-出租-出售模式 C：購(gòu)買-持有-出租-出售模式 D：購(gòu)買-更新改造-出租模式 E：借款合同 5、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是 A：融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用 B：融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一 C：融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本 D：資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi) E：借款合同 6、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測(cè)在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20％，報(bào)酬率為10％，若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，則資本化率為。 A：6．67％ B：7．41％ C：12．60％ D：13．33％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、路線價(jià)法主要適用于__。 A．城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) B．舊建筑物的估價(jià) C．新建筑物的估價(jià) D．拆遷房屋的估價(jià) 8、收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象__的方法。 A．利潤(rùn) B．價(jià)格 C．價(jià)值 D．收益價(jià)格 9、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為3000元/m2，報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年，報(bào)酬率為12%時(shí)的收益權(quán)利價(jià)格為（）元／m2。 A．2965.39 B．3035.02 C．3103.59 D．3067.78 10、職工上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的存款利率計(jì)息。 A：活期 B：3個(gè)月整存整取 C：6個(gè)月整存整取 D：一年整存整取 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計(jì)息周期的。 A．年 B．半年 C．季度 D．月 12、A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收200畝耕地，建設(shè)一住宅小區(qū)，該塊耕地征收前三年的平均年畝產(chǎn)值為800元，按國(guó)家規(guī)定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)支付__萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。 A．33 B．66 C．96 D．160 13、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是__。 A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 14、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價(jià)，其臨街路線價(jià)(土地單價(jià))為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75ft，臨街寬度為50ft，那么該宗三角形土地的價(jià)格為__萬元?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　∪切瓮恋仄骄疃葍r(jià)格修正率表 A．臨街深度/ft B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價(jià)格修正率(%) K．80 L．75 M．70 N．65 O．60 P．50 Q．30 R．20 15、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A：7 B：15 C：30 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。 A：1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》 B：1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 C：1998年7月3日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》 D：2003年8月12日國(guó)務(wù)院下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2．4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為年。 A：10．0 B：12．5 C：13．5 D：40．0 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建造成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6％，銷售利潤(rùn)率為16％。該寫字樓的價(jià)值為萬元。 A：17087．20 B：18699．20 C：19666．40 D：20666．67 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27 m，前街路線價(jià)為2 000元／㎡，后街路線價(jià)為1000元／㎡，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為。 A：9 m B：13．5 m C：15 m D：18 m E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是__ A．凈收益包括有形收益和無形收益 B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi) C．通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù) D．應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值 21、貨幣發(fā)行，應(yīng)將所需數(shù)額列入國(guó)家綜合信貸計(jì)劃中，并作為__加以適用。 A．國(guó)家信貸資金 B．國(guó)家預(yù)算資金 C．國(guó)家負(fù)擔(dān)資金 D．國(guó)家計(jì)劃資金 22、某期房尚有一年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3500元/m2，出租的年末收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，貸款利率年利率為5%，則該房地產(chǎn)期房?jī)r(jià)格為__元/m2。 A．2949.44 B．3124.44 C．3194.44 D．3500 23、（）資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。 A．一手 B．二手 C．原始 D．基礎(chǔ) 24、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書及其附圖，是城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)__批準(zhǔn)。 A．政府 B．城市規(guī)劃行政主管部門 C．城市建設(shè)行政主管部門 D．城市土地主管部門 25、__是指在可以預(yù)見的將來，企業(yè)將會(huì)按當(dāng)前的規(guī)模和狀態(tài)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，不會(huì)停業(yè)，也不會(huì)大規(guī)模削減業(yè)務(wù)。 A．會(huì)計(jì)主體 B．持續(xù)經(jīng)營(yíng) C．會(huì)計(jì)分期 D．貨幣計(jì)量 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的鐵道部所屬的鐵路運(yùn)輸企業(yè)是指__。 A．鐵路局及國(guó)有鐵路運(yùn)輸控股公司 B．鐵路辦事處 C．中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司 D．中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司和中鐵快運(yùn)股份有限公司 E．青藏鐵路公司 2、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為__。 A．12% B．32% C．24% D．30% 3、下列關(guān)于監(jiān)護(hù)人，表述正確的是。 A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，未成年人由沒有監(jiān)護(hù)能力的祖父母擔(dān)任監(jiān)護(hù)人 B：未成年人的監(jiān)護(hù)人是其父母 C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔(dān)任監(jiān)護(hù)人 D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔(dān)任監(jiān)護(hù)人 E：對(duì)無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)同意后，也可以擔(dān)任監(jiān)護(hù)人 4、某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。 A．38 B．42 C．58 D．60 5、下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所確立的業(yè)主大會(huì)制度，說法正確的是。 A：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度 B：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主委員會(huì)決策、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行的制度 C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益 D：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定 E：業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定 6、在__7月18日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，它是在認(rèn)真總結(jié)十多年房改實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定的，是指導(dǎo)今后一段時(shí)期房改工作的主要政策文件。 A．1991年 B．1992年 C．1993年 D．1994年 7、保險(xiǎn)合同的關(guān)系人有。 A：被保險(xiǎn)人 B：受益人 C：保險(xiǎn)人 D：投保人 E：保險(xiǎn)代理人 8、依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設(shè)用地可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的是。 A：國(guó)家機(jī)關(guān)用地 B：非軍事用地 C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 D：個(gè)人企業(yè)用地 E：法律、行政法規(guī)定的其他用地 9、假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益為20％，國(guó)債的收益率為10％，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于 整個(gè)市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)是0．4，那么房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為。 A：10％ B：11％ C：13％ D：14％ E：借款合同 10、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之問的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是__。 A．房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu) B．房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) C．房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu) D．房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu) 11、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B縣開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，該經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目每平方米成本價(jià)中，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)100元，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)200元，建安工程費(fèi)800元，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))100元，貸款利息30元。其每平方米開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)不高于元。 A：12 B：24 C：36 D：48 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有方式。(2001年試題) A：劃撥 B：出讓 C：轉(zhuǎn)讓 D：抵押 E：租賃 13、引起建筑物折舊的因素包括。 A：地震 B：電梯數(shù)量不夠 C：酸雨 D：?jiǎn)涡械? E：門窗的自然破損 14、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前，該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。 A．536 B．549 C．557 D．816 15、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為__萬元。 A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0 16、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商。所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行__登記。 A．轉(zhuǎn)移登記 B．變更登記 C．先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記 D．先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記 17、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。 A：原出讓方 B：轉(zhuǎn)讓人 C：規(guī)劃行政主管部門 D：原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。 A．保險(xiǎn)合同 B．分包合同 C．銷售合同 D．勘察設(shè)計(jì)合同 E．加工合同 19、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括__。 A．集中性 B．風(fēng)險(xiǎn)性 C．流通性強(qiáng) D．資金增值性 E．資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng) 20、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于風(fēng)險(xiǎn)。 A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同 21、根據(jù)客觀性原則，下列表述正確的是。 A：會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性 B：會(huì)計(jì)工作在收集、加工、處理和提供會(huì)計(jì)信息的過程中，應(yīng)當(dāng)考慮各方面的信息需求，要能夠滿足各方面具有共性的信息需求 C：會(huì)計(jì)工作應(yīng)當(dāng)正確運(yùn)用會(huì)計(jì)原則和方法準(zhǔn)確反映企業(yè)的實(shí)際情況 D：要求企業(yè)嚴(yán)格按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定選擇會(huì)計(jì)政策 E：會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)能夠經(jīng)受驗(yàn)證以核實(shí)其是否真實(shí) 22、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是__。 A．房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 B．房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià) C．房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證 D．房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi) E．房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù) 23、拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持__的原則。 A．公平、公正、公開 B．獨(dú)立、客觀、公正、合法 C．客觀、公正、公開 D．合法、公開、公平 24、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起__內(nèi)開工。 A．15日 B．30日 C．3個(gè)月 D．6個(gè)月 25、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由__實(shí)施。 A．市、縣人民政府 B．市、縣人民政府土地管理部門 C．市、縣人民政府規(guī)劃管理部門 D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府