北京2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)監(jiān)管試題

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北京 2017 年房地產(chǎn)估價師 制度與政策 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分支機(jī) 構(gòu)監(jiān)管試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查 分析和預(yù)測 可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn) 行 A 項目融資 B 工程招標(biāo) C 市場定位 D 物業(yè)管理 2 在某商業(yè)街深度 30 48m 100ft 臨街寬度 20m 的矩形土地 總價為 1200 萬 元 根據(jù)四三二一法則 與其相鄰 臨街深度為 45 72m 150ft 臨街寬度 20m 的矩形土地的總價為 萬元 A 1504 B 1404 C 1304 D 1204 3 一廠房建成 8 年后被改造為超級市場 并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù) 土地 使用權(quán)出讓年限為 40 年 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年 則計算該建筑物折舊的 經(jīng)濟(jì)壽命為 年 A 40 B 42 C 48 D 50 4 某建設(shè)項目建設(shè)期 3 年 各年計劃投資額分別為 1800 萬元 2400 萬元和 1900 萬元 年均價格上漲率為 5 則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為 萬元 A 305 B 463 C 636 D 961 5 房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方提供的文件進(jìn)行審查 當(dāng)超過 日視為同 意受理 A 10 B 20 C 5 D 7 6 我國目前的一年期銀行存款利率為 1 96 經(jīng)測算 寫字樓市場相對于整個 投資市場的風(fēng)險系數(shù)為 0 17 整個投資市場的平均收益率為 8 則寫字樓的預(yù) 期收益率為 A 6 78 B 4 55 C 2 99 D 3 66 7 運用收益法估價一般可以分為 四個步驟進(jìn)行 求取報酬率或資本化率 收益乘數(shù) 預(yù)測估價對象的未來收益 搜集并驗證可用于預(yù)測估價對象未 來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料 選用合適的收益法公式計算收益價格 A B C D 8 某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程 采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時 開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取 采用成本法求取其價值時 土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取 該估價報告求取寫字樓在建工程的價值 實 質(zhì)上采用了 A 假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法 B 假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法 C 假設(shè)開發(fā)法 市場法 收益法和成本法四種方法 D 假設(shè)開發(fā)法 市場法 收益法 成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法 9 某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為 2000 元 m2 賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價 格的 5 買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 2 則賣方實際得到的價格和 買方實際付出的價格相差了 元 m2 A 1900 B 2500 C 650 D 600 10 是銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結(jié)算或委托開戶銀行將確定金額從 其賬戶支付給收款人或持票人的票據(jù) A 銀行匯票 B 支票 C 信用卡 D 銀行券 11 當(dāng)總投資增加時 投資增量會引起國民收入成倍增加 這個倍數(shù)就是 A 邊際產(chǎn)值 B 邊際產(chǎn)量 C 邊際收益 D 投資乘數(shù) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12 下列職能中 屬于保險基本職能的是 A 分散危險 B 融通資金 C 防災(zāi)防損 D 分配資金 13 房地產(chǎn)估價的主要難點是 A 市場行情變化不定 B 供需變化引起價格變化 C 房地產(chǎn)價格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握 D 房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14 下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪特點的說法有誤的是 A 房地產(chǎn)測繪圖一般比例尺很大 B 房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置 權(quán)屬 質(zhì)量 數(shù)量 用 途等狀況 以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素 C 房地產(chǎn)測量精度要求較高 一般不能直接從圖上量取 必須現(xiàn)場勘測 計 算 D 房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期一般為 1 年 15 已知一年期國債利率為 3 31 貸款利率為 5 43 投資風(fēng)險補(bǔ)償為 2 23 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為 1 32 缺乏流動性補(bǔ)償為 1 42 所得稅抵扣的好 處為 0 5 則報酬率為 A 7 78 B 8 28 C 13 21 D 14 21 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16 甲房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司 以下簡稱甲公司 于 2000 年 6 月由 8 名具有房 地產(chǎn)估價師資格者共同出資設(shè)立 注冊資本為 200 萬元 甲公司 2000 年經(jīng)營收 入 85 萬元 但由于初創(chuàng)時期成本支出較大 該年度正常利潤為 10 萬元 2001 年 2002 年分別實現(xiàn)稅后利潤 30 萬元和 50 萬元 按照 公司法 規(guī)定 2002 年末甲公司所提取的法定公積金累計達(dá)到萬元 2003 年試題 A 3 B 4 C 5 D 8 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17 房地產(chǎn)估價的合法原則是針對 來講的 A 估價機(jī)構(gòu) B 估價人員 C 估價對象 D 估價方法 18 某倉庫房地產(chǎn)土地面積為 1000m2 容積率為 0 8 對應(yīng)的土地單價為 850 元 m2 現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地 容積率為 2 0 并已取得規(guī)劃 國土等管理部門 的許可 假定改為商業(yè)用地后樓面地價為 2000 元 m2 則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù) 額為 萬元 A 93 75 B 115 C 293 75 D 315 19 下列表述中正確的是 A 在實際估價中 不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B 在實際估價中 不同的估價時點將影響估價結(jié)果 C 在實際估價中 不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D 在實際估價中 不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn) 價 格申報制度 A 評估 B 成交 C 協(xié)議 D 核定 21 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法 規(guī)定 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部 門進(jìn)行監(jiān)督檢查時 應(yīng)當(dāng)有名以上監(jiān)督檢查人員參加 并出示執(zhí)法證件 A 1 B 2 C 3 D 5 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22 當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波峰時 各國政府一般采用性的貨幣政策和財 政政策刺激經(jīng)濟(jì)增長 A 擴(kuò)張 B 復(fù)蘇 C 緊縮 D 穩(wěn)健 E 借款合同 23 從獲取估價業(yè)務(wù)開始至出具估價報告后的估價資料歸檔止 包括 獲取 估價業(yè)務(wù) 受理估價委托及明確估價基本事項 搜集估價所需資料 擬 定估價作業(yè)方案 實地查勘估價對象 選定估價方法測算 確定估價結(jié) 果 撰寫估價報告 審核估價報告 出具估價報告 11 估價資料歸檔 一個房地產(chǎn)估價項目的估價活動的全過程和工作步驟排序正確的是 A 11 B 11 C 11 D 11 24 當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時 如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價 稍低或低得較多 則認(rèn)為該開發(fā)商采用了 A 領(lǐng)導(dǎo)定價法 B 隨行就市定價法 C 目標(biāo)定價法 D 挑戰(zhàn)定價法 E 借款合同 25 近日出具的一份估價報告中的估價時點 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況 所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期 其估價類型可能是 A 在建工程抵押估價 B 房地產(chǎn)損害賠償估價 C 期房市場價值評估 D 房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 下列關(guān)于地形圖 表述正確的是 A 地形圖是按一定比例描繪出的地物和地貌的負(fù)投影圖 B 地物一般用等高線表示 C 地物和地貌總稱為地形 D 地物指地表面上的固定性物體 E 地貌指地表面高低起伏的形態(tài) 2 估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案 以方便今后的估價及管理工作 估價資料歸檔主要作用不包括 A 有助于估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平 B 有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛 C 有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性 D 有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核 3 某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款 其月供為 2850 元 月利率為 0 625 則該抵押貸款的實際年利率為 A 7 50 B 7 56 C 7 71 D 7 76 E 借款合同 4 作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度的保險 必須具備如下條件方可形成 A 可保危險的存在 B 多個經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合 C 單個經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合 D 隨機(jī)事件的科學(xué)化 E 必然事件的科學(xué)化 5 固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類 可以分為投資 過時 A 建筑安裝工程 B 新建和擴(kuò)建 C 設(shè)備與工器具購置 D 遷建和恢復(fù) E 其他費用 6 房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容包括 A 評估制度 B 估價原則 C 估價程序 D 估價報告 E 職業(yè)道德 7 關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名 蓋章的說法 正確的有 A 注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名 B 注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章 C 至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名 D 法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名 E 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 8 選取可比實例時 應(yīng)符合的要求包括等 2004 年考題 A 可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同 B 可比實例的交易類型與估價目的吻合 C 可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng) D 可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E 可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同 9 是契稅的征稅對象 A 發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 B 未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 C 發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋 D 未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋 E 未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 房屋 10 下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中 正確的有 A 等于銀行存款利率 B 等于銀行貸款利率 C 是投資者所要求的最低利率 D 是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率 E 一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表 11 B 縣 W 房地產(chǎn)開發(fā)公司取得 A 市 B 縣縣城一住宅土地使用權(quán) 按照規(guī)定 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由 與 W 房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂 A A 市人民政府 B A 市人民政府土地管理部門 C B 縣人民政府 D B 縣人民政府土地管理部門 12 房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括 A 城市房屋租賃管理辦法 B 注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法 C 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 D 城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法 E 土地管理法實施條例 13 甲公司的主營業(yè)務(wù)收入為 210 億元 主營業(yè)務(wù)成本為 182 50 億元 年初 存貨為 60 億元 年未存貨為 10 億元 其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是天 A 61 B 70 C 120 D 140 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14 某宗房地產(chǎn)購買總價為 50 萬元 首付款為房價的 30 余款由銀行貸款 支付 該貸款的期限為 10 年 年利率為 5 58 按月等額償還本息 則關(guān)于房 地產(chǎn)價格的說法 正確的有 A 該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 B 該房地產(chǎn)的名義價格為 50 萬元 C 該房地產(chǎn)的實際價格為 50 萬元 D 該房地產(chǎn)的實際價格高于 50 萬元 E 該房地產(chǎn)不存在名義價格 15 某市擬建一大型圖書館 現(xiàn)根據(jù)該圖書館土建工程施工圖編制的預(yù)算價格 為預(yù)算價格 A 單項工程 B 單位工程 C 分部工程 D 分項工程 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16 以下選項中 估價師和估價機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接業(yè)務(wù)的情形有 A 估價需求者惡意壓低估價服務(wù)費的估價業(yè)務(wù) B 委托人沒有提出明確的估價基本事項的估價業(yè)務(wù) C 估價機(jī)構(gòu)或估價師與估價需求者有利害關(guān)系 D 超出自己的業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù) E 自己的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù) 17 我國經(jīng)營性金融機(jī)構(gòu) 包括 A 商業(yè)銀行 B 政策性銀行 C 非銀行金融機(jī)構(gòu) D 中國銀行 E 中國人民銀行 18 下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有 A 折舊費 B 維修費 C 管理費 D 保險費 E 房產(chǎn)稅 19 從權(quán)益的角度來看 現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括等 2005 年考題 A 建筑物的土地 包括建筑物尚未建成的土地 B 干凈 的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C 有租約限制的房地產(chǎn) D 未來狀況下的房地產(chǎn) E 共有的房地產(chǎn) 20 下列關(guān)于收益率的表述中 錯誤的是 A 基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率 B 財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C 常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的 D 差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差 21 物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資 A 能夠保值和增值 B 受通貨膨脹的影響 C 貸款利率較低 D 經(jīng)營成本較低 22 因企業(yè)被收購兼并或合并 房地產(chǎn)權(quán)屬 A 隨之轉(zhuǎn)移 B 不轉(zhuǎn)移 C 可轉(zhuǎn)可不轉(zhuǎn) D 由雙方?jīng)Q定 23 在某居住區(qū)規(guī)劃中 住宅建筑基底面積為 400 住宅總建筑面積為 1400 容積率為 1 4 則住宅建筑凈密度為 A 28 60 B 35 00 C 40 00 D 50 00 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24 某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目 預(yù)計總投資為 1 億元 其項目資本金應(yīng) 當(dāng)不低于 萬元 A 2000 B 2500 C 3000 D 3500 25 房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息查詢對查詢機(jī)構(gòu)的要求包括 A 建立房屋權(quán)屬登記信息查詢制度 B 更新查詢信息 C 及時提供查詢 D 指定專人負(fù)責(zé)查詢工作 E 不得擅自擴(kuò)大查詢范圍