寧夏省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念考試試卷

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寧夏省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、完成并出具估價報告后，估價人員應(yīng)對涉及該估價項目的一切必要材料進行整理、歸檔和妥善保管。對估價材料的保存時間一般應(yīng)在__年以上。 A．5 B．10 C．15 D．20 2、假設(shè)某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用__。 A．減少 B．增加 C．不變 D．可能增加也可能減少 3、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（）年。 A．38 B．42 C．58 D．60 4、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是。 A：名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息 B：實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息 C：實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D：當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率 E：借款合同 5、是指一個國家以當(dāng)年價格(或不變價格)計算的一年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和。 A：國內(nèi)生產(chǎn)總值 B：國民生產(chǎn)總值 C：國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D：國民收入 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是。 A：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值 B：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值 C：了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化 D：了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費者，也就是說（）對小型商場并不很重要。 A．停車 B．位置 C．特色 D．距離 8、某臨街深度30.48m(即100ft)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m(即50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價為萬元。 A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、目前，在我國征收土地實行__級審批制度。 A．一 B．兩 C．三 D．四 11、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3％，運營費用增長2％，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。 A：650 B：687 C：585 D：630 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場價格為4230元／㎡，2012年9月的市場價格為4654元／㎡。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場價格的平均環(huán)比月上漲率為。 A：1．07％ B：1．11％ C：1．20％ D：1．25％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險中，物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險是指。 A：資本價值風(fēng)險 B：未來運營費用風(fēng)險 C：時間風(fēng)險 D：持有期風(fēng)險 E：借款合同 14、下列說法不正確的是__。 A．建筑安裝工程費用中的利潤主要是指按規(guī)定應(yīng)計入建筑安裝工程造價的利潤，它是按相應(yīng)的計費基礎(chǔ)乘以計劃利潤率確定的 B．土建工程的利潤＝直接工程費利潤率 C．安裝工程的利潤＝人工費利潤率 D．依據(jù)不同投資來源或工程類別，采用差別利潤率 15、下面關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是__。 A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理 B．路線價適用于城鎮(zhèn)街道商業(yè)用地的估價 C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D．路線價法是特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格 16、一般而言，認(rèn)知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．低于等于 17、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是。 A：項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大 B：貸款期限越長，期限系數(shù)值越小 C：企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低 D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 E：借款合同 18、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其土地增值額未超過扣除項目金額之和__的，免征土地增值稅。 A．5% B．10% C．15% D．20% 19、__是用直線線條在時間坐標(biāo)上表示出單項工程進度的方法。 A．網(wǎng)絡(luò)圖法 B．坐標(biāo)系數(shù) C．橫道圖法 D．表格法 20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是__。 A．青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 21、某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價，這種證券是。 A：股份 B：股單 C：股票 D：公司債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是__擔(dān)保。 A．一般保證 B．貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證 C．連帶責(zé)任保證 D．信譽保證 23、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性．【2005年考題】 A：獨一無二和供給有限 B：獨一無二和價值最大 C：流動性差和價值最大 D：不可移動和用途多樣 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、下列行業(yè)中，__中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。 A．批量行業(yè) B．僵滯行業(yè) C．分塊行業(yè) D．專業(yè)化行業(yè) 25、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是__。 A．相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平 B．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 C．消費者的收入水平 D．消費者對未來的預(yù)期 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是__。 A．同質(zhì)偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場 2、不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。 A．抵押貸款利息 B．公共設(shè)施維修費 C．房產(chǎn)稅 D．物業(yè)保險費 3、按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是__。 A．同質(zhì)偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場 4、某可比實例價格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為（）元/m2。 A.2000 B.2200 C.2100 D.2315 5、下列屬于支票特點的是。 A：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以存款為依據(jù) B：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以貸款為依據(jù) C：支票有效期短，見票即付 D：簽發(fā)支票金額，以貸款余額為限 E：簽發(fā)支票金額，以存款余額為限 6、債券償還期限的確定，主要受發(fā)行者等因素的影響 A：過去一定期限內(nèi)所調(diào)配的資金規(guī)模 B：未來市場利率的發(fā)展趨勢 C：證券交易市場的發(fā)達(dá)程度 D：投資者的投資意向 E：心理狀態(tài)和行為偏好 7、對確定資本化率有參考依據(jù)的有__。 A．折舊率 B．物價指數(shù) C．銀行貼現(xiàn)率 D．投資回報率 8、下列關(guān)于投資基金證券與股票、債券發(fā)行主體及體現(xiàn)權(quán)利關(guān)系的表述正確的是． A：股票是股份有限公司發(fā)行的，是一種股權(quán)關(guān)系 B：債券體現(xiàn)的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系 C：投資基金證券是由基金發(fā)起人發(fā)行的 D：投資基金證券持有人與發(fā)起人之間是信托契約關(guān)系 E：投資基金證券發(fā)起人與管理人、托管人之間則完全是一種信托契約關(guān)系 9、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有。 A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值 B：再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C：房地產(chǎn)的價值扣除預(yù)計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值 D：不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值 E：在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金 10、在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有．(2007年試題) A：承諾費 B：手續(xù)費 C：擔(dān)保費 D：利息 E：稅費 11、某私營業(yè)主準(zhǔn)備將自己的一臨街商業(yè)門市轉(zhuǎn)手，價格協(xié)商為90萬元，設(shè)應(yīng)扣除項目為30萬元，則業(yè)主應(yīng)繳納土地增值稅萬元。 A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、下列屬于報酬率求取方法的是__。 A．累加法 B．功能法 C．市場提取法 D．投資報酬率插入法 E．勻衡法 13、資本化率的公式為（）。 A.選項A B.選項B C.選項C D.選項D 14、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款包括。 A：土地出讓金 B：征地拆遷費 C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D：土地轉(zhuǎn)讓費 E：契稅 15、申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括__。 A．書面租賃合同 B．《房屋所有權(quán)證書》 C．當(dāng)事人的合法身份證復(fù)印件 D．市、縣人民政府規(guī)定的其他文件 E．當(dāng)事人的合法身份證件 16、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于__風(fēng)險。 A．信用 B．管理 C．法律 D．操作 17、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是__。 A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱 B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱 C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱 D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱 E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱 18、房地產(chǎn)面積測算的邊長和面積分別取至。 A：0．1 m，0．01㎡ B：0．01 m，0．1㎡ C：0．01 m，0．01㎡ D：0．1 m，0．1㎡ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、有下列行為的估價機構(gòu)和估價人員，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案。 A：允許他人借用自己的名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的 B：與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的 C：以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的 D：多次被申請鑒定，經(jīng)查證確實不存在問題的 E：違反《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定的 20、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。 A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場價值 B．買方愿意支付的最低價 C．買方可承受的最高價 D．賣方可接受的最低價 E．賣方愿意接受的最高價 21、下列有關(guān)法律的效力問題，表述正確的是。 A：憲法具有最高的法律效力 B：一切其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得與憲法相抵觸 C：法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章 D：行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章 E：地方性法規(guī)的效力等同于本級地方政府規(guī)章，但高于其下級地方政府規(guī)章 22、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的（）。 A．分離 B．獨立 C．對立 D．融合 23、房屋的建筑等級分為__方面。 A．建筑物的耐久性等級 B．建筑物的抗震等級 C．建筑物的耐火等級 D．建筑物的環(huán)保等級 E．建筑物的重要性等級 24、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊資本或出資額，表述正確的是。 A：一級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上 B：一級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上 C：二級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上 D：二級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上 E：三級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上 25、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有。 A：合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響 B：抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值 C：在其他條件相同時，無租約限制條件下評估價值大于有租約限制條件下出租人權(quán)益價值 D：房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值 E：只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變