房地產(chǎn)法 第四章課件

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1、 房地產(chǎn)稅收制度契稅 ，是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。 營業(yè)稅， 指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。 房產(chǎn)稅， 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。營業(yè)稅附加， 是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅與教育費附加。 印花稅 ，指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 個人所得稅， 指個人將擁有合法產(chǎn)權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 納稅保證金 指按照有關規(guī)定，個人將擁

2、有合法產(chǎn)權的住房轉讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。 房地產(chǎn)交易手續(xù)費 是指由政府依法設立的，由房地產(chǎn)主管部門設立的房地產(chǎn)交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。 房屋權屬登記費 即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，并核發(fā)房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機構收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。 土地收益金(土地增值費) 土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用

3、的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。 內容一、房地產(chǎn)稅收制度的概念二、房地產(chǎn)稅的種類三、房地產(chǎn)稅收應注意的問題一、房地產(chǎn)稅收制度的概念房地產(chǎn)稅收以房屋和土地為課稅客體，是國家在房地產(chǎn)開發(fā)，流轉、管理過程中，強制地向房地產(chǎn)納稅義務人征收的稅賦。房地產(chǎn)稅收制度是國家以法律的形式規(guī)定的稅種設置及征稅辦法的總和。 二、房地產(chǎn)稅的種類 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有（一）房產(chǎn)稅（二）城鎮(zhèn)土地使用稅（三）耕地占用稅（四）土地增值稅（五）契稅 （一）房產(chǎn)稅 1.房產(chǎn)稅的概念 房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，按照房屋的評估價值（計稅余值）或出租房屋的

4、租金收入按期征收的稅賦。目前，我國房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城鄉(xiāng)的生產(chǎn)經(jīng)營性用房，而對于廣大城市居民用于自己居住的房屋不征稅。 征收房產(chǎn)稅的法律依據(jù)是1986年9月15日國務院發(fā)布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例。 2.納稅義務人 房產(chǎn)稅的納稅義務人為房屋的所有人，經(jīng)營管理單位、承包人、房產(chǎn)代理人或使用人。 房產(chǎn)稅一般應由房屋所有人交納；但房屋屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位交納； 房屋出典的，由承典人交納；房屋產(chǎn)權存在糾紛懸而未決的，由代管人或使用人交納。中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 （1）產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人 （2）產(chǎn)權出典的，由承典人納

5、稅。 （3）產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 （4）產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 （5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。3.征稅對象和征收范圍 房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。房屋的附屬設施或配套設施，也作為房屋一并征稅。房產(chǎn)稅的征收范圍限定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)或工礦區(qū)。4.計稅依據(jù) 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：(1)從價計征(2)從租計征 (1)從價計征 即按房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值計征。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿的“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋

6、造價或原價。減除部分為房產(chǎn)原值的10至30，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(2)從租計征 即對出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為依據(jù)計征。房產(chǎn)租金收入是指房屋產(chǎn)權人出租房產(chǎn)使用權所得到的貨幣收入、實物收入和勞務報酬。但出租公房不適用從租計征仍適用從價計征。 5.稅率 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)原值的余值計征的，稅率為1.2；依照房產(chǎn)租金計征的，稅率為12。兩者相差十倍，這是由各自計稅依據(jù)不同造成的。 6.減免稅 以下房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅： (1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)； (2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)； (3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)； (4)個人所有非營

7、業(yè)和出租的房產(chǎn)； (5)經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)，包括：各類學校、醫(yī)院、托兒所自用房產(chǎn)，作營業(yè)用的地下人防設施，毀損不堪的房屋和危險房屋，大修停用期間的房屋，微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房屋。除此以外，納稅人納稅確有困難的，可申請減稅。（二）城鎮(zhèn)土地使用稅 1.含義 城鎮(zhèn)土地使用稅是指對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，按單位面積分等定額按期征收的稅賦。 征收城鎮(zhèn)土地使用稅的法律依據(jù)是1988年9月27日國務院發(fā)布的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例。2.納稅義務人 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用的土地的單位和個人，具體包括國家機關、團體、

8、企事業(yè)單位和公民個人等。 在華的外商投資企業(yè)，使用上述范圍的土地，也應該作為納稅義務人。 3.征稅對象、范圍和計稅依據(jù) 城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的土地，包括這些區(qū)域范圍內的國有土地和集體所有的土地。 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 4.稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是分類分級的幅度額稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅的每平方米年稅率為大城市0.510元，中等城市0.48元，小城市0.36元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.24元， 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府則應當在上述所列稅額幅度內，

9、根據(jù)市政建設狀況，經(jīng)濟繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。 市縣人民政府應當根據(jù)實際情況，將本地區(qū)土地劃為若干等級，制訂相應適用的稅額標準，并報省級政府批準執(zhí)行。5.加收稅收 城鎮(zhèn)土地使用稅在以下兩種情況下可加收： (1)逾期不使用所征土地的，加倍征稅。 (2)用地超過批準限額的，對超過限額部分的土地，在規(guī)定限額部分的35倍范圍內加收。6.減免稅收 下列土地免繳城鎮(zhèn)土地使用稅： (1)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。 (2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。 (3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。 (4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。 (5)直接用于農(nóng)、林、牧、

10、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。 (6)經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳五至十年。 (7)由財政部門另行規(guī)定免繳的能源、交通、水利設施用地和其他用地。 （三）耕地占用稅 1.含義 耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅 。2.納稅義務人 凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅人。 包括國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位，農(nóng)村居民和其他居民。 對于農(nóng)民家庭占用耕地建房的，家庭成員中除未成年人和沒有行為能力的人外，都可為耕地占用稅的納稅人。3.課稅對象 耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設的行為

11、。耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內用于種植農(nóng)作物的土地，也視為耕地。4.計稅依據(jù)p 耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。p耕地占用稅實行據(jù)實征收原則，對于實際占用耕地超過批準占用耕地，以及未經(jīng)批準而自行占用耕地的，經(jīng)調查核實后，由財政部門按照實際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關規(guī)定處理 5.稅率和適用稅額耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次： 以縣為單位（下同），人均耕地莊1畝以下（含1畝）的地區(qū)，2l0元； 人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區(qū)，1.68元； 人均耕地在2畝至3畝（含3畝）的地區(qū)，1.36.5元； 人均

12、耕地在3畝以上的地區(qū)，15元.各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定稅額范圍內，根據(jù)本地區(qū)情況具體核定。6.減稅范圍 1）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。 2）一部分農(nóng)村革命烈士家屬，革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶 3）對民政部門所辦福利工廠 4）國家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路 5）對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口，可比照農(nóng)民建房減半征稅。 6）對不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的農(nóng)田水利設施，但確屬綜合性樞紐工程的，可按為農(nóng)業(yè)服務直接效益占工程總效益的比重確定耕地占用稅征收額。 7.免稅范圍1）部隊軍事設施用地；2）鐵

13、路沿線、飛機場跑道和停機坪用地；3）炸藥庫用地；4）學校，幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。 （四）土地增值稅 1.含義 土地增值稅是指對轉讓土地使用權，地上建筑物及其他附著物取得的增值額一次性征收的稅賦 征收土地增值稅的法律依據(jù)是1993年12月國務院發(fā)布的中華人民共和國土地增值稅條例和1995年2月16日由財政部發(fā)布的該條例實施細則。2.納稅義務人土地增值稅的納稅義務人為轉讓我國境內房地產(chǎn)的一切中外單位和個人，包括機關、團體、部隊、企事業(yè)單位、個體工商戶及國內的其他單位和個人、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、華僑、港澳同胞、外國個人等。 3.征稅范圍土地增值稅的征稅范圍為國有土地使用權、地上

14、建筑物及其他附著物(簡稱房地產(chǎn))。4.計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額的余額。轉讓房地產(chǎn)的收入，是指轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。法定的扣除項目一般包括以下五項： (1)取得土地使用權所支付金額； (2)開發(fā)土地的成本費用； (3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房或建筑物的評估價格； (4)轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。轉讓房地產(chǎn)的收入和扣除項目金額一般由納稅人申報。但在納稅人有以下情形之一的情況下以政府指定的評估部門評估的價格為計稅依據(jù)：(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(2)提供扣除項目金額不實的；

15、(3)轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。5.稅率 土地增值稅稅率采用的是超額累進稅率。其稅率有四級； 增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30； 增值額超過扣除項目金額50，未超過100的部分，稅率為40； 增值額超過扣除項目金額100，未超過200的部分，稅率為50； 增值額超過扣除項目200的部分，稅率為60。6.減免稅 有下列情形之一的，免繳土地增值稅： (1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20的； (2)因國家建設需要依法征用，收回的房地產(chǎn)； (3)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的(居

16、住滿3年以上，5年以下減半征收)。 （五）契稅 1.含義 契稅是指對國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓，(包括出售、贈與和交換)；房屋的買賣、贈與和交換，使所有權或使用權發(fā)生轉移變動時，就當事人訂立的契約，按成交價格、核定價格或交換價格的差額的一定比例向承受的單位和個人一次性征收的稅賦。 一是個人首次購買90平方米以下普通住房的，按成交價的1%征收契稅； 二是個人購買90平方米(含90平方米)至144平方米之間普通住房的，按成交價的1.5%征收契稅； 三是個人購買144平方米以上(含144平方米)及其他房屋權屬轉移，或者購買144平方米以下住宅，但成交單價高出普通住房價格標準的，一律按成交價的

17、3%征收契稅。 征收契稅的法律依據(jù)是1997年7月7日中華人民共和國國務院令以第224號令發(fā)布的中華人民共和國契稅暫行條例。 1997年10月1日起實施。2.納稅義務人土地使用權出讓轉讓；房屋的買賣、贈與和交換中承受的單位和個人，包括城鄉(xiāng)居民個人、各類企事業(yè)單位、私營經(jīng)濟組織、華僑、港澳同胞、外商投資企業(yè)和外國人都是契稅的納稅義務人。 3.課稅對象 契稅的課稅對象為土地使用權轉移或房產(chǎn)權發(fā)生變動的行為。 4.契稅的計稅依據(jù) 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的，為成交價格； 土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定的價格； 土地使用權交換、房屋交

18、換、為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。當成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。5.稅率契稅的稅率為35。契稅的專用適率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在法律規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。6.減免稅 有下列情形之一的，減征或者免征契稅1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體，軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學醫(yī)療、科研和軍事設施的免征；2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買自有住房的，免征；3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；4.對個人購買經(jīng)濟適用

19、住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。5.財政部規(guī)定的其他減征，免征契稅的項目。關于調整住 房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅?！?例題：房產(chǎn)稅是以（ ）為課稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。A.土地使用權B.房產(chǎn)人C.房產(chǎn)D.納稅人答案：C解析：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。土地使用權、房產(chǎn)人、納稅人不是房產(chǎn)稅的課稅對象。三、房地產(chǎn)稅收應注意的

20、問題 (一)稅收中性與稅收調節(jié)相結合(二)稅收效益(三)合理兼顧國家、集體、個人 三方面利益 (一)稅收中性與稅收調節(jié)相結合 中性稅收是既不影響納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營積極性，又有利于促進資源有效配置的稅收。 社會主義市場經(jīng)濟作為一種按照供求關系和價值規(guī)律配置資源的經(jīng)濟運行機制，一方面要求稅收遵循中性原則，以免擾亂競爭機制和價格機制；另一方面，由于存在市場缺陷，又要求稅收予以必要的調節(jié)。 為此，房地產(chǎn)與稅收體制應使稅收的中性原則與調節(jié)作用相配合，以利于房地產(chǎn)市場的宏觀調控和微觀運行。 (二)稅收效益 房地產(chǎn)稅收的效益，是指房地產(chǎn)稅收應在促進房地產(chǎn)的合理配置、房地產(chǎn)市場有序運行以及房地產(chǎn)稅收的征管等方面

21、講求效益，增加其激勵作用，以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 它包括以下三個方面內容：1保護稅本，培育稅源我國房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，根基不牢，如果課以重稅，則不利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。因此，房地產(chǎn)稅收設計應注意效益，把保護稅本、培育稅源作為重要內容，大力支持和培育房地產(chǎn)業(yè)，避免過多、過重的稅收成為房地產(chǎn)發(fā)展的障礙。2稅率設計要適當 稅率高低直接關系到稅負的輕重，是稅收利弊得失的關鍵所在。房地產(chǎn)稅收中有直接稅，也有間接稅。就直接稅而言，稅率過高，將降低納稅人的投資、儲蓄及消費能力；就間接稅而言，稅率過高，將提高房地產(chǎn)交易及租賃價格。這些都會影響房地產(chǎn)市場的正常運行。因此，在房地產(chǎn)市場逐步形成和房地產(chǎn)稅

22、源還不穩(wěn)固的情況下，房地產(chǎn)稅收的稅率設計不宜過高。3提高資源配置的效率應注意發(fā)達地區(qū)與落后地區(qū)、新開發(fā)區(qū)與舊市區(qū)的稅負均衡，使負擔輕重適度，否則，就會使負擔重的難以長久維持，結果造成資源的閑置或轉移，形成浪費。 (三)合理兼顧國家、集體、個人三方面 利益 我國房地產(chǎn)市場正處在建立和發(fā)展的初級階段，因此，在對房地產(chǎn)實行征稅時應充分考慮到社會生產(chǎn)力發(fā)展水平和可能提供的資金數(shù)，以及納稅人的負擔能力和課征對象的經(jīng)濟情況的復雜性等，合理兼顧國家、集體、個人三方面利益，在稅目、稅率、稅收減免等方面依法加以區(qū)別對待，同時，在稅收管理方面，堅持統(tǒng)一領導分級管理的原則，明確劃分中央與地方的權限。下列關于稅收的表

23、述中。正確的是（ ）。 A.房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn) B.房地產(chǎn)轉讓，必須按照交易合同上載明的價格征收契稅 C.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅 D.城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)答案：A 解析：征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅對象。下列屬于免征契稅的包括（ ）。 A、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、

24、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的 B、城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的 C.城鎮(zhèn)職工，多次購買公有住房的 D.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的 E、納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的 答案：ABDE解析：城鎮(zhèn)職工，多次購買公有住房的，不屬于免征契稅的范圍。 營業(yè)稅 個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 營業(yè)稅稅率為5%，再加上結合在一起的0.55%城市維護建設稅、教育事業(yè)發(fā)展費和防洪工程維護費共計5.55%。個人出售住房還應繳納個人所得稅，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，按20%稅率計算個稅。 不能出示房屋原值，按房屋成交價1%征收個人所得稅。 對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。此課件下載可自行編輯修改，供參考！感謝您的支持，我們努力做得更好！