山東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：項(xiàng)目手冊(cè)制度考試題

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山東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：項(xiàng)目手冊(cè)制度考試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列關(guān)于確認(rèn)和計(jì)量的一般原則的說法，錯(cuò)誤的是。 A：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，不必等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才確認(rèn) B：按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡是不屬于當(dāng)期的收入或費(fèi)用，只要款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收到或支付，就應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用 C：歷史成本原則的依據(jù)是成本是實(shí)際發(fā)生的，有客觀依據(jù)，便于查核，也容易確定，比較可靠；歷史成本數(shù)據(jù)比較容易取得 D：劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計(jì)入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個(gè)期間的收益相關(guān)的支出計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、”三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是（）中的一種。 A．單因素敏感性分析方法 B．多因素敏感性分析方法 C．概率分析方法 D．盈虧平衡分析方法 3、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利益，則對(duì)該單位來說，這宗房地產(chǎn)與__萬元的資金等價(jià)。 A．2000 B．400 C．4000 D．10000 4、業(yè)主委員會(huì)由__產(chǎn)生。 A．業(yè)主大會(huì)選舉 B．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門指定 C．物業(yè)管理企業(yè)選聘 D．業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)共同指定 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的__日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A．15 B．30 C．60 D．90 6、每年為住房公積金結(jié)息日。 A：1月31日 B：3月31日 C：6月30日 D：12月31日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項(xiàng)是__。 A．屬地管理原則 B．房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則 C．房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記 D．房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個(gè)人 8、通常以完成特定事項(xiàng)為代理內(nèi)容，事項(xiàng)完成后代理即告終結(jié)。 A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是。 A：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 B：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率 C：實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 D：名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 E：借款合同 10、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說法，錯(cuò)誤的是。 A：估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為已有或者拒不歸檔 B：估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔 C：估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿10年的，即可銷毀 D：估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 11、張某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，張某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為106。其面積誤差比為。 A：1％ B：3％ C：6％ D：9％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物之日。 A：開始施工 B：竣工 C：登記 D：開始營(yíng)業(yè) E：借款合同 13、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是。 A：土地購(gòu)置貸款 B：土地儲(chǔ)備貸款 C：土地開發(fā)貸款 D：建設(shè)貸款 E：借款合同 14、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，無償取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，__應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 A．市、縣人民政府 B．市、縣人民政府土地管理部門 C．市、縣人民政府建設(shè)管理部門 D．市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門 15、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是。 A：過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在 B：市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料 C：房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng) D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、根據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。 A．房地產(chǎn)交易方式 B．房地產(chǎn)交易順序 C．房地產(chǎn)交易目的 D．房地產(chǎn)類型 17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式中，合伙制最低由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起設(shè)立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖恰?2009年試題) A：用作公共休憩的架空層 B：本幢公共使用的電梯井 C：本幢的公共門廳 D：本幢的公共過道 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40％，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60％，從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，綜合資本化率為。 A：6．2％ B：7．2％ C：8．2％ D：9．2％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、已辦理抵押登記的在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為。 A：預(yù)告登記 B：更正登記 C：異議登記 D：房屋抵押權(quán)登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的方法，屬于__。 A．成本導(dǎo)向定價(jià)法 B．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 22、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 23、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9 24、估價(jià)時(shí)需了解某地塊單位名稱、地類號(hào)和占地面積以及界址點(diǎn)、界址線和界址邊長(zhǎng)等，可查閱__而得到這些資料。 A．詳細(xì)規(guī)劃圖 B．分丘圖 C．分幅圖 D．宗地圖 25、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。 A．1200 B．120 C．3333 D．333.3 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)有。 A：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 B：遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用等規(guī)章制度 C：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督其使用情況 D：按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 E：法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 2、個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和__兩種類型。 A．企業(yè)住房貸款 B．等額本金方式 C．政策性住房抵押貸款 D．等額本息方式 3、契據(jù)登記制又稱__。 A．德國(guó)登記制 B．法國(guó)登記制 C．美國(guó)登記制 D．意大利登記制 4、下列關(guān)于成本理論的關(guān)系式，正確的是。 A：經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本(顯成本)+隱成本 B：經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本(顯成本)-隱成本 C：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)=銷售收入-會(huì)計(jì)成本-隱成本 D：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)=銷售收入+會(huì)計(jì)成本-隱成本 E：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)=銷售收入+會(huì)計(jì)成本+隱成本 5、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括。 A：市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi) B：土地出讓金 C：征地拆遷費(fèi) D：契稅 E：公建配套設(shè)施費(fèi) 6、在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括__。 A．估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn) B．估價(jià)目的、估價(jià)原則、委托人 C．估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn) D．估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，__日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。 A．60 B．90 C．100 D．120 8、下列估價(jià)公式中，錯(cuò)誤的是__。 A．土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格 B．房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)-債務(wù) C．建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值 D．房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成份的價(jià)格 9、規(guī)模報(bào)酬存在三個(gè)階段。 A：遞增 B：不變 C：遞減 D：快增 E：慢增 10、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過__時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。 A．50% B．60% C．80% D．90% 11、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。 A：行政裁決 B：依法起訴 C：強(qiáng)制拆遷 D：仲裁 E：協(xié)商 12、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為800萬元、年平均稅后利潤(rùn)為600萬元。該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為__。 A．30% B．40% C．45% D．50% 13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時(shí)間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時(shí)買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為年。 A：47 B：57 C：67 D：77 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14、下列關(guān)于房屋租賃的說法錯(cuò)誤是__。 A．我國(guó)采取對(duì)住宅用房與非住宅用房區(qū)別對(duì)待、分別管理的做法 B．住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)定 C．非住宅用房的租賃，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn) D．對(duì)于公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》 15、下列關(guān)于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有。 A：抵押人到期未償還債務(wù)的 B：抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的 C：抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的 D：抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的 E：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價(jià)值余額進(jìn)行再次抵押的 16、下列屬于普通股股東享有權(quán)利的有。 A：參加股東大會(huì)的權(quán)利 B：參加表決的權(quán)利 C：股票轉(zhuǎn)讓權(quán) D：公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán) E：對(duì)公司債務(wù)負(fù)有限責(zé)任 17、商業(yè)銀行的最基本職能是__。 A．充當(dāng)信用中介 B．變貨幣收入為貨幣資本 C．充當(dāng)支付中介 D．創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 18、優(yōu)先股可以分為三種，其中不包括__。 A．累計(jì)優(yōu)先股 B．股息可調(diào)整的優(yōu)先股 C．法人優(yōu)先股 D．可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股 19、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。 A：管理服務(wù)人員的王資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費(fèi)用 20、下列屬于時(shí)期指標(biāo)特點(diǎn)的有。 A：各時(shí)期指標(biāo)值可以直接累加 B：各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值不可以直接累加 C：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成正比 D：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小與時(shí)期長(zhǎng)短成反比 E：每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小不是隨時(shí)間的推移而逐漸增大的 21、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。 A．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 B．承租人的承受能力 C．業(yè)主希望的投資回報(bào)率 D．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 22、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為__。 A．聯(lián)合代理 B．買方代理 C．獨(dú)家代理 D．賣方代理 E．雙重代理 23、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城市土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行土地的制度。 A：行政劃撥 B：無償無限期使用 C：無償有限期使用 D：禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓 E：允許一定范圍的土地使用者轉(zhuǎn)讓 24、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有。 A：?jiǎn)挝槐容^法 B：市場(chǎng)提取法 C：分解法 D：工料測(cè)量法 E：分部分項(xiàng)法 25、下列關(guān)于索引號(hào)，表述正確的是。 A：索引號(hào)的用途是索引 B：索引號(hào)的用途是證明 C：索引號(hào)的用途是明示 D：索引號(hào)的表示方法是把圖中所需要另畫詳圖的部位編上索引號(hào) E：索引號(hào)便于查找相互有關(guān)的圖紙內(nèi)容