山東省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：項目手冊制度考試題

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山東省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：項目手冊制度考試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、下列關(guān)于確認(rèn)和計量的一般原則的說法，錯誤的是。 A：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費用實際發(fā)生時進行確認(rèn)，不必等到實際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時才確認(rèn) B：按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡是不屬于當(dāng)期的收入或費用，只要款項已經(jīng)在當(dāng)期收到或支付，就應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費用 C：歷史成本原則的依據(jù)是成本是實際發(fā)生的，有客觀依據(jù)，便于查核，也容易確定，比較可靠；歷史成本數(shù)據(jù)比較容易取得 D：劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個期間的收益相關(guān)的支出計入資產(chǎn)的價值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、”三項預(yù)測值”分析方法是（）中的一種。 A．單因素敏感性分析方法 B．多因素敏感性分析方法 C．概率分析方法 D．盈虧平衡分析方法 3、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與__萬元的資金等價。 A．2000 B．400 C．4000 D．10000 4、業(yè)主委員會由__產(chǎn)生。 A．業(yè)主大會選舉 B．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門指定 C．物業(yè)管理企業(yè)選聘 D．業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)共同指定 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的__日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A．15 B．30 C．60 D．90 6、每年為住房公積金結(jié)息日。 A：1月31日 B：3月31日 C：6月30日 D：12月31日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__。 A．屬地管理原則 B．房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則 C．房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記 D．房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個人 8、通常以完成特定事項為代理內(nèi)容，事項完成后代理即告終結(jié)。 A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是。 A：當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率 B：當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率 C：實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D：名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大 E：借款合同 10、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是。 A：估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為已有或者拒不歸檔 B：估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔 C：估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀 D：估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或者其指定的機構(gòu) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11、張某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，張某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為106。其面積誤差比為。 A：1％ B：3％ C：6％ D：9％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命的起始點，是地上建筑物之日。 A：開始施工 B：竣工 C：登記 D：開始營業(yè) E：借款合同 13、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是。 A：土地購置貸款 B：土地儲備貸款 C：土地開發(fā)貸款 D：建設(shè)貸款 E：借款合同 14、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，無償取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，__應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 A．市、縣人民政府 B．市、縣人民政府土地管理部門 C．市、縣人民政府建設(shè)管理部門 D．市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門 15、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是。 A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B：市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料 C：房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動 D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、根據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。 A．房地產(chǎn)交易方式 B．房地產(chǎn)交易順序 C．房地產(chǎn)交易目的 D．房地產(chǎn)類型 17、房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式中，合伙制最低由專職注冊房地產(chǎn)估價師合伙發(fā)起設(shè)立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、在共有建筑面積計算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖恰?2009年試題) A：用作公共休憩的架空層 B：本幢公共使用的電梯井 C：本幢的公共門廳 D：本幢的公共過道 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40％，建筑物價值占總價值的60％，從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，綜合資本化率為。 A：6．2％ B：7．2％ C：8．2％ D：9．2％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、已辦理抵押登記的在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為。 A：預(yù)告登記 B：更正登記 C：異議登記 D：房屋抵押權(quán)登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于__。 A．成本導(dǎo)向定價法 B．購買者導(dǎo)向定價法 C．競爭導(dǎo)向定價法 D．市場導(dǎo)向定價法 22、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 23、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9 24、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界址邊長等，可查閱__而得到這些資料。 A．詳細(xì)規(guī)劃圖 B．分丘圖 C．分幅圖 D．宗地圖 25、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。 A．1200 B．120 C．3333 D．333.3 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)有。 A：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 B：遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用等規(guī)章制度 C：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，并監(jiān)督其使用情況 D：按時交納物業(yè)服務(wù)費用 E：法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 2、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和__兩種類型。 A．企業(yè)住房貸款 B．等額本金方式 C．政策性住房抵押貸款 D．等額本息方式 3、契據(jù)登記制又稱__。 A．德國登記制 B．法國登記制 C．美國登記制 D．意大利登記制 4、下列關(guān)于成本理論的關(guān)系式，正確的是。 A：經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)+隱成本 B：經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)-隱成本 C：經(jīng)濟利潤=銷售收入-會計成本-隱成本 D：經(jīng)濟利潤=銷售收入+會計成本-隱成本 E：經(jīng)濟利潤=銷售收入+會計成本+隱成本 5、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括。 A：市政基礎(chǔ)建設(shè)費 B：土地出讓金 C：征地拆遷費 D：契稅 E：公建配套設(shè)施費 6、在房地產(chǎn)估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括__。 A．估價目的、估價原則、估價時點 B．估價目的、估價原則、委托人 C．估價原則、估價對象、估價時點 D．估價目的、估價對象、估價時點 7、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，__日內(nèi)應(yīng)支付全部地價款。 A．60 B．90 C．100 D．120 8、下列估價公式中，錯誤的是__。 A．土地價格=房地價格-建筑物價格 B．房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債權(quán)-債務(wù) C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值 D．房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格 9、規(guī)模報酬存在三個階段。 A：遞增 B：不變 C：遞減 D：快增 E：慢增 10、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過__時，為高風(fēng)險貸款。 A．50% B．60% C．80% D．90% 11、達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。 A：行政裁決 B：依法起訴 C：強制拆遷 D：仲裁 E：協(xié)商 12、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元。該投資項目的資本金利潤率為__。 A．30% B．40% C．45% D．50% 13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為年。 A：47 B：57 C：67 D：77 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14、下列關(guān)于房屋租賃的說法錯誤是__。 A．我國采取對住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的做法 B．住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的統(tǒng)一規(guī)定 C．非住宅用房的租賃，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn) D．對于公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》 15、下列關(guān)于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有。 A：抵押人到期未償還債務(wù)的 B：抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的 C：抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的 D：抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的 E：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價值余額進行再次抵押的 16、下列屬于普通股股東享有權(quán)利的有。 A：參加股東大會的權(quán)利 B：參加表決的權(quán)利 C：股票轉(zhuǎn)讓權(quán) D：公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán) E：對公司債務(wù)負(fù)有限責(zé)任 17、商業(yè)銀行的最基本職能是__。 A．充當(dāng)信用中介 B．變貨幣收入為貨幣資本 C．充當(dāng)支付中介 D．創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 18、優(yōu)先股可以分為三種，其中不包括__。 A．累計優(yōu)先股 B．股息可調(diào)整的優(yōu)先股 C．法人優(yōu)先股 D．可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股 19、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。 A：管理服務(wù)人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護費用 E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護費用 20、下列屬于時期指標(biāo)特點的有。 A：各時期指標(biāo)值可以直接累加 B：各時點指標(biāo)值不可以直接累加 C：通常同一總體時期指標(biāo)值的大小與時期長短成正比 D：通常同一總體時期指標(biāo)值的大小與時期長短成反比 E：每個時點指標(biāo)值的大小不是隨時間的推移而逐漸增大的 21、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。 A．承租人愿意承擔(dān)的費用 B．承租人的承受能力 C．業(yè)主希望的投資回報率 D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系 22、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為__。 A．聯(lián)合代理 B．買方代理 C．獨家代理 D．賣方代理 E．雙重代理 23、在計劃經(jīng)濟時期，我國的城市土地使用制度，是對土地實行土地的制度。 A：行政劃撥 B：無償無限期使用 C：無償有限期使用 D：禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓 E：允許一定范圍的土地使用者轉(zhuǎn)讓 24、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有。 A：單位比較法 B：市場提取法 C：分解法 D：工料測量法 E：分部分項法 25、下列關(guān)于索引號，表述正確的是。 A：索引號的用途是索引 B：索引號的用途是證明 C：索引號的用途是明示 D：索引號的表示方法是把圖中所需要另畫詳圖的部位編上索引號 E：索引號便于查找相互有關(guān)的圖紙內(nèi)容