青海省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：住房公積金繳存、提取和使用模擬試題

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青海省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：住房公積金繳存、提取和使用模擬試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、住房公積金管理的基本原則是“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、、財政監(jiān)督”。 A：社會監(jiān)督 B：政府監(jiān)督 C：銀行專戶 D：審計監(jiān)督 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、關于融資成本，下列說法不正確的是 A：融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用 B：融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一 C：融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本 D：資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費 E：借款合同 3、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門為。 A：住房和城鄉(xiāng)建設部 B：信息產(chǎn)業(yè)部 C：人力資源和社會保障部 D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為__萬元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 5、某宗房地產(chǎn)預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為。 A：94．12 B：92．14 C：91．24 D：93．25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、一般而言，如果商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。 A：越富有彈性 B：需求彈性越小 C：越缺乏彈性 D：完全無彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、土地增值稅的課稅對象是。 A：無償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 B：贈與轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 C：繼承轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 D：有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、收益法中所指的收益是．【2003年考題】 A：估價時點前一年的收益 B：估價時點前若干年的平均收益 C：估價時點以后的未來預期正常收益 D：估價時點前最高盈利年份的收益 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、財務內(nèi)部收益率是指項目在整個__內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 A．計算期 B．動態(tài)投資回收期 C．項目壽命期 D．開發(fā)期 10、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導向來求取房地產(chǎn)的價值。 A．建筑規(guī)模 B．基礎成本 C．重新開發(fā)建設成本 D．建后利潤 11、__是銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據(jù)。 A．銀行匯票 B．支票 C．信用卡 D．銀行券 12、如果銀行年實際利率為15%，那么它的月實際利率是__。 A．1.25% B．1.17% C．12.59% D．14.06% 13、對以房地產(chǎn)買賣為目的的房地產(chǎn)估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響__。 A．應考慮 B．不考慮 C．無所謂 D．不大 14、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是__。 A．空置率水平 B．租金清單 C．押金收入 D．欠租清單 15、房地產(chǎn)估價的收益法中，資本化率__報酬率。 A．一定大于 B．一定小于 C．一定等于 D．可能沒有明顯嚴格的數(shù)學關系 16、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為__。 A．公開市場價值 B．謹慎價值 C．快速變現(xiàn)值 D．投資價值 17、下列關于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是__。 A．青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 18、某宗面積為3 000 ㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700 元／㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡。理論上應補地價萬元。 A：78 B：882 C：1 210 D：1 272 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、由于風險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的。 A：40％～50％ B：50％～60％ C：60％～70％ D：70％～80％ E：借款合同 20、開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標，這一指標稱為（）。 A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 21、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的估算。 A：3％～5％ B：5％～8％ C：2％～7％ D：2％～3％ E：借款合同 22、某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，則該城市2006年至2008年房價年平均增長__。 A．9.04% B．13.86% C．109.04% D．113.86% 23、若標準宗地的臨街深度為10 m，按照四三二一法則計算臨街深度為15 m的宗地價格，其平均深度價格修正率為。 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、為了規(guī)范國有土地使用權出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日開始實施__，明確規(guī)定了土地的有償出讓對象。 A．《協(xié)議出讓國有土地使用權的規(guī)定》 B．《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》 C．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》 D．《城市房地產(chǎn)管理法》 25、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應付票據(jù)和應付賬款 110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業(yè)流動資產(chǎn)比率是__。 A．40% B．50% C．200% D．250% 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、__不屬于房地產(chǎn)市場的專業(yè)顧問。 A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師 2、地產(chǎn)的價值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的__。 A．位置固定性 B．適應性 C．壽命周期長 D．各異性 3、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為__。 A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00% 4、下列關于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有。 A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值 B：再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額 C：房地產(chǎn)的價值扣除預計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值 D：不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應當沒有抵押價值 E：在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應包括土地使用權出讓金 5、下列關于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是。 A：與財務報表中的成本完全不一樣 B：應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定 C：與財務報表中的成本一樣 D：是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算 E：借款合同 6、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為。 A：7.1％ B：12.0％ C：13.1％ D：19.1％ E：借款合同 7、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款包括。 A：土地出讓金 B：征地拆遷費 C：基礎設施建設費 D：土地轉讓費 E：契稅 8、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是__。 A．獲利能力分析 B．盈虧平衡分析 C．市場狀況分析 D．定性風險分析 9、房地產(chǎn)市場分析主要分析市場的__。 A．供求關系 B．競爭環(huán)境 C．目標市場 D．可支付的價格水平 E．收入費用 10、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是模式。 A：市場集中化 B：產(chǎn)品專業(yè)化 C：市場專業(yè)化 D：全面覆蓋 E：借款合同 11、__在本質(zhì)上講應是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。 A．估價目的 B．估價時點 C．估價程序 D．估價做業(yè) 12、下列關于保留價和起拍價的關系，表述正確的是。 A：保留價不同于起拍價 B：保留價同于起拍價 C：起拍價可以低于保留價 D：起拍價可以等于保留價 E：起拍價也可以高于保留價 13、下面A市房屋拆遷管理部門所介紹的其監(jiān)督管理職責的說法正確的是。 A：作為拆遷人，接受拆遷委托 B：房屋拆遷許可證的審批 C：拆遷委托合同的備案管理 D：受理強制拆遷的申請 E：拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督 14、招標文件應當包括等所有實質(zhì)性的要求和條件。 A：招標項目的技術要求 B：招標的監(jiān)管人員 C：招標的監(jiān)管部門 D：投標報價的要求和評標標準 E：擬簽訂合同的主要條款 15、不屬于影響消費者購買因素的是（）。 A．經(jīng)濟因素 B．社會因素 C．個人因素 D．理性因素 16、已知某房地產(chǎn)價格為900己/m2時，需求量為100104m2，當價格為1000元/m2時。需求量為90104m2，則需求價格彈性為__。 A．10 B．9 C．0.9 D．0.1 17、某城市政府為修建環(huán)城高速公路，委托銀行組成承銷團，面向社會發(fā)行期限為20年的建設債券。該債券種類屬于。 A：金融債券 B：長期債券 C：公募債券 D：公債券 E：抵押債券 18、房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交換的等要素構成的。 A：當事者 B：房地產(chǎn)商品 C：房地產(chǎn)交易需求 D：交易組織機構 E：房地產(chǎn)交易制度 19、通風施工圖紙可分為。 A：立面圖 B：平面圖 C：剖面圖 D：系統(tǒng)圖 E：詳圖 20、超額利潤有以下三種。 A：創(chuàng)新利潤 B：風險利潤 C：壟斷利潤 D：正常利潤 E：平均利潤 21、下列關于房產(chǎn)圖的表述中，正確的有。 A：房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1：500 B：房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項房地產(chǎn)要素 C：房產(chǎn)分戶圖表示房屋建筑結構的細度，比例尺一般為1：100 D：房產(chǎn)分戶圖是分丘圖的局部明細圖 E：分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎資料 22、房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40% 23、收益法在需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，需要采用__。 A．房地剩余技術 B．市場剩余技術 C．地剩余技術 D．建筑物剩余技術 E．自有資金剩余技術 24、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得的同意。 A：原土地出讓方 B：市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門 D：原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。 A：典型合同 B：實踐合同 C：諾成合同 D：主合同 E：從合同