青海省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：住房公積金繳存、提取和使用模擬試題

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青海省2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：住房公積金繳存、提取和使用模擬試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、住房公積金管理的基本原則是“住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、、財(cái)政監(jiān)督”。 A：社會(huì)監(jiān)督 B：政府監(jiān)督 C：銀行專戶 D：審計(jì)監(jiān)督 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、關(guān)于融資成本，下列說(shuō)法不正確的是 A：融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用 B：融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一 C：融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本 D：資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi) E：借款合同 3、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門為。 A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：信息產(chǎn)業(yè)部 C：人力資源和社會(huì)保障部 D：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、某寫字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為__萬(wàn)元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 5、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為。 A：94．12 B：92．14 C：91．24 D：93．25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、一般而言，如果商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。 A：越富有彈性 B：需求彈性越小 C：越缺乏彈性 D：完全無(wú)彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、土地增值稅的課稅對(duì)象是。 A：無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 B：贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 C：繼承轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 D：有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、收益法中所指的收益是．【2003年考題】 A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益 D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)__內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 A．計(jì)算期 B．動(dòng)態(tài)投資回收期 C．項(xiàng)目壽命期 D．開發(fā)期 10、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 A．建筑規(guī)模 B．基礎(chǔ)成本 C．重新開發(fā)建設(shè)成本 D．建后利潤(rùn) 11、__是銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結(jié)算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據(jù)。 A．銀行匯票 B．支票 C．信用卡 D．銀行券 12、如果銀行年實(shí)際利率為15%，那么它的月實(shí)際利率是__。 A．1.25% B．1.17% C．12.59% D．14.06% 13、對(duì)以房地產(chǎn)買賣為目的的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(zhǎng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響__。 A．應(yīng)考慮 B．不考慮 C．無(wú)所謂 D．不大 14、對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的收入記錄是__。 A．空置率水平 B．租金清單 C．押金收入 D．欠租清單 15、房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，資本化率__報(bào)酬率。 A．一定大于 B．一定小于 C．一定等于 D．可能沒有明顯嚴(yán)格的數(shù)學(xué)關(guān)系 16、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為__。 A．公開市場(chǎng)價(jià)值 B．謹(jǐn)慎價(jià)值 C．快速變現(xiàn)值 D．投資價(jià)值 17、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是__。 A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 18、某宗面積為3 000 ㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價(jià)為700 元／㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價(jià)為960元／㎡。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)萬(wàn)元。 A：78 B：882 C：1 210 D：1 272 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、由于風(fēng)險(xiǎn)較高，土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的。 A：40％～50％ B：50％～60％ C：60％～70％ D：70％～80％ E：借款合同 20、開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這一指標(biāo)稱為（）。 A．成本利潤(rùn)率 B．投資利潤(rùn)率 C．資本金利潤(rùn)率 D．資本金凈利潤(rùn)率 21、在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí)，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的估算。 A：3％～5％ B：5％～8％ C：2％～7％ D：2％～3％ E：借款合同 22、某城市2006年至2008年的平均房?jī)r(jià)分別是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，則該城市2006年至2008年房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)__。 A．9.04% B．13.86% C．109.04% D．113.86% 23、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10 m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15 m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為。 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部從2002年7月1日開始實(shí)施__，明確規(guī)定了土地的有償出讓對(duì)象。 A．《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》 B．《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》 C．《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 D．《城市房地產(chǎn)管理法》 25、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負(fù)債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬(wàn)元，長(zhǎng)期投資100萬(wàn)元，短期投資120萬(wàn)元，應(yīng)收票據(jù)210萬(wàn)元，短期借款30萬(wàn)元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款 110萬(wàn)元，應(yīng)付工資60萬(wàn)元，應(yīng)付債券300萬(wàn)元。則該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比率是__。 A．40% B．50% C．200% D．250% 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、__不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)顧問(wèn)。 A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師 2、地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的__。 A．位置固定性 B．適應(yīng)性 C．壽命周期長(zhǎng) D．各異性 3、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1200萬(wàn)元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為__。 A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00% 4、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有。 A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值 B：再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C：房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值 D：不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值 E：在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金 5、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是。 A：與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣 B：應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定 C：與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣 D：是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算 E：借款合同 6、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為。 A：7.1％ B：12.0％ C：13.1％ D：19.1％ E：借款合同 7、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款包括。 A：土地出讓金 B：征地拆遷費(fèi) C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) E：契稅 8、項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是__。 A．獲利能力分析 B．盈虧平衡分析 C．市場(chǎng)狀況分析 D．定性風(fēng)險(xiǎn)分析 9、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)的__。 A．供求關(guān)系 B．競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 C．目標(biāo)市場(chǎng) D．可支付的價(jià)格水平 E．收入費(fèi)用 10、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是模式。 A：市場(chǎng)集中化 B：產(chǎn)品專業(yè)化 C：市場(chǎng)專業(yè)化 D：全面覆蓋 E：借款合同 11、__在本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價(jià)需要而提出并決定的。 A．估價(jià)目的 B．估價(jià)時(shí)點(diǎn) C．估價(jià)程序 D．估價(jià)做業(yè) 12、下列關(guān)于保留價(jià)和起拍價(jià)的關(guān)系，表述正確的是。 A：保留價(jià)不同于起拍價(jià) B：保留價(jià)同于起拍價(jià) C：起拍價(jià)可以低于保留價(jià) D：起拍價(jià)可以等于保留價(jià) E：起拍價(jià)也可以高于保留價(jià) 13、下面A市房屋拆遷管理部門所介紹的其監(jiān)督管理職責(zé)的說(shuō)法正確的是。 A：作為拆遷人，接受拆遷委托 B：房屋拆遷許可證的審批 C：拆遷委托合同的備案管理 D：受理強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng) E：拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督 14、招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括等所有實(shí)質(zhì)性的要求和條件。 A：招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求 B：招標(biāo)的監(jiān)管人員 C：招標(biāo)的監(jiān)管部門 D：投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) E：擬簽訂合同的主要條款 15、不屬于影響消費(fèi)者購(gòu)買因素的是（）。 A．經(jīng)濟(jì)因素 B．社會(huì)因素 C．個(gè)人因素 D．理性因素 16、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900己/m2時(shí)，需求量為100104m2，當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí)。需求量為90104m2，則需求價(jià)格彈性為__。 A．10 B．9 C．0.9 D．0.1 17、某城市政府為修建環(huán)城高速公路，委托銀行組成承銷團(tuán)，面向社會(huì)發(fā)行期限為20年的建設(shè)債券。該債券種類屬于。 A：金融債券 B：長(zhǎng)期債券 C：公募債券 D：公債券 E：抵押債券 18、房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參與房地產(chǎn)交換的等要素構(gòu)成的。 A：當(dāng)事者 B：房地產(chǎn)商品 C：房地產(chǎn)交易需求 D：交易組織機(jī)構(gòu) E：房地產(chǎn)交易制度 19、通風(fēng)施工圖紙可分為。 A：立面圖 B：平面圖 C：剖面圖 D：系統(tǒng)圖 E：詳圖 20、超額利潤(rùn)有以下三種。 A：創(chuàng)新利潤(rùn) B：風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn) C：壟斷利潤(rùn) D：正常利潤(rùn) E：平均利潤(rùn) 21、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的表述中，正確的有。 A：房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1：500 B：房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素 C：房產(chǎn)分戶圖表示房屋建筑結(jié)構(gòu)的細(xì)度，比例尺一般為1：100 D：房產(chǎn)分戶圖是分丘圖的局部明細(xì)圖 E：分丘圖是測(cè)繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料 22、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資__的自有資金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40% 23、收益法在需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，需要采用__。 A．房地剩余技術(shù) B．市場(chǎng)剩余技術(shù) C．地剩余技術(shù) D．建筑物剩余技術(shù) E．自有資金剩余技術(shù) 24、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得的同意。 A：原土地出讓方 B：市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門 D：原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。 A：典型合同 B：實(shí)踐合同 C：諾成合同 D：主合同 E：從合同