資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則匯編（全套）

資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則匯編（全套）,資產(chǎn)評估,執(zhí)業(yè),準則,匯編,全套 附件 以財務(wù)報告為目的的評估指南 第一章 總則 第一條 為規(guī)范以財務(wù)報告為目的的評估行為，保護資 產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準 則》制定本指南。 第二條 本指南所稱以財務(wù)報告為目的的評估，是指資 產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)、資 產(chǎn)評估準則和企業(yè)會計準則及會計核算、披露的有關(guān)要求， 根據(jù)委托對評估基準日以財務(wù)報告為目的所涉及的各類資 產(chǎn)和負債公允價值或者特定價值進行評定和估算，并出具資 產(chǎn)評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。 第三條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守 本指南。 第四條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以參照本指南執(zhí)行以下 與以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，主要包括： （一）開展與價值估算相關(guān)的議定程序，以協(xié)助企業(yè)判 斷與資產(chǎn)和負債價值相關(guān)的參數(shù)、特征等，主要包括： 1.估算或者測算資產(chǎn)的更新或者復(fù)原重置成本； 2.協(xié)助企業(yè)判斷、確定資產(chǎn)使用年限、尚可使用年限、 實物狀態(tài)、質(zhì)量等參數(shù)、特征，以及驗證資產(chǎn)的真實存在性； 3.協(xié)助企業(yè)確定、判斷資產(chǎn)獲利能力和預(yù)測資產(chǎn)的未來 收益； 4.執(zhí)行與負債價值有關(guān)的議定程序。 （二）協(xié)助企業(yè)管理層對能否持續(xù)可靠地取得公允價值 做出正確的評價。 第二章 基本遵循 第五條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正 的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎，獨立進行分析和 估算并形成專業(yè)意見。 第六條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)理解 相關(guān)會計準則的概念、原則及其與資產(chǎn)評估準則相關(guān)概念、 原則之間的聯(lián)系與區(qū)別，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗， 勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注以財務(wù)報告為目的的評估 業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識及經(jīng)驗，審慎考慮是否 有能力受理相關(guān)評估業(yè)務(wù)。 執(zhí)行某項特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，應(yīng)當(dāng) 采取彌補措施，包括利用專家工作及相關(guān)報告等。 第七條 由于會計準則和相關(guān)法規(guī)的修改，導(dǎo)致在執(zhí)行 以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)時無法完全遵守本指南的要 求，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報告中進行說明。 第八條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企 業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進行必要的溝通，明確評估 業(yè)務(wù)基本事項并充分理解會計準則或者相關(guān)會計核算、披露 的具體要求。 第九條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)提醒委托人根據(jù)會計 準則的相關(guān)要求確定評估基準日。評估基準日可以是資產(chǎn)負 債表日、購買日、減值測試日、首次執(zhí)行日等。 第十條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他 相關(guān)當(dāng)事人提供涉及評估對象和評估范圍的必要資料。委托 人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法提供并保證其真實性、完整性、合 法性。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法對執(zhí)行以財務(wù)報告為目的 的評估業(yè)務(wù)中使用的資料進行核查驗證。 第十一條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)以財務(wù)報告為 目的評估業(yè)務(wù)的具體情況合理確定評估假設(shè)。 第三章 評估對象 第十二條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與 委托人進行充分協(xié)商，明確評估對象，并充分考慮評估對象 的法律、物理與經(jīng)濟等具體特征對評估業(yè)務(wù)的影響。 第十三條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注會計準則中特 定會計事項所對應(yīng)的評估對象，從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事 人處取得的評估對象的具體組成等詳細資料，關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)、 負債在企業(yè)營運中的作用；并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖 以及會計準則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對有關(guān)資產(chǎn)、負債進行 妥當(dāng)?shù)姆诸悺? 第十四條 在執(zhí)行會計準則規(guī)定的合并對價分攤事項 涉及的評估業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被 購買方可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債，該評估對象與被購買 方企業(yè)價值評估所對應(yīng)的對象不同。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注各類可辨認無形資產(chǎn)的識 別及計量。 第十五條 在執(zhí)行會計準則規(guī)定的包括商譽在內(nèi)的各 類資產(chǎn)減值測試涉及的評估業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象可能是 單項資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組合。其中，固定資產(chǎn) 減值測試的評估對象一般以資產(chǎn)組的形式出現(xiàn)；商譽減值測 試的評估對象主要以資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的形式出現(xiàn)。 第十六條 在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并 準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約期 限及租金內(nèi)涵等對公允價值評估的影響，包括租期、租金收 取方式、約定租金相對于市場租金的差異、租金內(nèi)涵、特殊 使用目的、分割或者合并使用的差異等，剔除不屬于評估對 象收益以及非正常因素的影響。 第十七條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注金融資產(chǎn)和金 融負債公允價值計量過程中是否以單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組為 計量單位、資產(chǎn)核算分類、混合金融工具是否分拆等重要影 響事項。 第四章 價值類型 第十八條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根 據(jù)會計準則或者相關(guān)會計核算與披露的具體要求、評估對象 等相關(guān)條件明確價值類型。會計準則規(guī)定的計量屬性可以理 解為相對應(yīng)的評估價值類型。 第十九條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)助企業(yè)進行資產(chǎn)減值測試，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象在減值測試日的可回收價值、資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值以及公允價值減去處置費用的凈額之間的聯(lián)系及區(qū)別。 （一）可回收價值等于資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價值減去處置費用的凈額孰高者。在已確信資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價值減去處置費用的凈額其中任何一項數(shù)值已經(jīng)超過所對應(yīng)的賬面價值，并通過減值測試的前提下，可以不必計算另一項數(shù)值。 （二）計算資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，對資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的預(yù)測應(yīng)基于特定實體現(xiàn)有管理模式下可能實現(xiàn)的收益。預(yù)測一般只考慮單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限，即不考慮單項資產(chǎn) 或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)項目于預(yù)測期末的變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)納入資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算。 （三）計算公允價值減去處置費用的凈額時，會計準則允許直接以公平交易中銷售協(xié)議價格，或者與評估對象相同或相似資產(chǎn)在其活躍市場上反映的價格，作為計算公允價值的依據(jù)。 當(dāng)不存在相關(guān)活躍市場或者缺乏相關(guān)市場信息時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以根據(jù)企業(yè)以市場參與者的身份，對單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的運營作出合理性決策，并適當(dāng)?shù)乜紤]相關(guān)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)有效配置、改良或重置前提下提交的預(yù)測資料，參照企業(yè)價值評估的基本思路及方法，分析及計算單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的公允價值。 計算公允價值減去處置費用的凈額時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計準則的具體要求合理估算相關(guān)處置費用。 第二十條 凈重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似資產(chǎn)所需支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的預(yù)計金額減去體現(xiàn)相關(guān)貶值因素的預(yù)計金額，貶值因素主要包括實體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟性貶值。 第五章 評估方法 第二十一條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān) 條件，參照會計準則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規(guī)定， 選擇評估方法。 第二十二條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)參照會計準則的 規(guī)定，關(guān)注所采用的評估數(shù)據(jù)，并知曉公允價值獲取層級受 評估方法選擇及評估數(shù)據(jù)來源的影響。 第二十三條 選擇評估方法時應(yīng)當(dāng)與前期采用的評估 方法保持一致。 如果前期采用評估方法所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)因發(fā)生重大 變化而不再適用，或者通過采用與前期不同的評估方法使得 評估結(jié)論更具代表性、更能反映評估對象的公允價值或者特 定價值，可以變更評估方法。 第二十四條 采用市場法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)關(guān)注相關(guān)市場的活躍程度，從相關(guān)市場獲得足夠的 交易案例或者其他比較對象，盡可能選擇最接近、比較因素 調(diào)整較少的交易案例或者其他比較對象作為參照物。 第二十五條 采用市場法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)對參照物的比較因素進行比較并做出恰當(dāng)調(diào)整，還 應(yīng)重點關(guān)注作為參照物的交易案例的交易背景、交易地點、 交易市場、交易時間、交易條件、付款方式等因素。 第二十六條 采用收益法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，可以根據(jù)評估對象的特點及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折 現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益 折現(xiàn)法等具體評估方法。 第二十七條 采用收益法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)會計準則的要求，按照資產(chǎn)評估準則對收 益法應(yīng)用的有關(guān)規(guī)定，恰當(dāng)考慮收益法的適用性，合理選擇 收益口徑。 第二十八條 采用收益法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人獲取評估對象的經(jīng)營 狀況及相關(guān)收益預(yù)測資料，按照會計與評估相關(guān)準則的規(guī)定， 與委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人討論未來各種可能性，結(jié)合被評 估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史 業(yè)績、發(fā)展趨勢，考慮宏觀經(jīng)濟因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 前景，分析未來收益預(yù)測資料與評估目的及評估假設(shè)的適用 性。 第二十九條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準 則的規(guī)定，確信折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑保持一致。 第三十條 采用成本法進行以財務(wù)報告為目的的評估， 應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，考慮評估對象的實體性貶值、 功能性貶值及經(jīng)濟性貶值。 第三十一條 對于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場 的，或者不能可靠地以收益法進行評估的資產(chǎn)，可以采用成 本法進行評估。但資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)獲取企業(yè)的承諾， 并在資產(chǎn)評估報告中披露，其評估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價值 可以通過資產(chǎn)未來運營得以全額回收的前提下成立。 第三十二條 對同一評估對象采用多種評估方法時，應(yīng) 當(dāng)對形成的各種測算結(jié)果進行分析，在綜合考慮不同評估方 法測算結(jié)果的合理性及所使用數(shù)據(jù)質(zhì)量及數(shù)量的基礎(chǔ)上，形 成評估結(jié)論。 第三十三條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)經(jīng)濟合 同所記載的與資產(chǎn)或者負債價值相關(guān)的金額不一定等同于 該項資產(chǎn)或者負債于某一時點的公允價值。 第三十四條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)稅收法律、行政法規(guī)對評估對象價值估算的影響，并在相關(guān)評估過程中予以恰當(dāng)?shù)目紤]和處理。 第六章 披露要求 第三十五條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)包含必要信息，使資產(chǎn) 評估報告使用人能夠正確理解評估結(jié)論，其中應(yīng)當(dāng)重點披露 以下內(nèi)容： （一）評估對象的具體描述； （二）價值類型的定義及其與會計準則或者相關(guān)會計核 算、披露要求的對應(yīng)關(guān)系； （三）評估方法的選擇過程和依據(jù)； （四）評估方法的具體運用，結(jié)合相關(guān)計算過程、評估 參數(shù)等加以說明； （五）關(guān)鍵性假設(shè)及前提； （六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的測算、邏輯推理、形成過程和 相關(guān)評估數(shù)據(jù)的獲取來源； （七）對企業(yè)提供的財務(wù)等評估中使用的資料所做的重 大或者實質(zhì)性調(diào)整。 第三十六條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 在資產(chǎn)評估報告中披露評估結(jié)論所受到的限制，并提醒委托 人關(guān)注其對財務(wù)報告的影響。 第三十七條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)披露本次與前次評估 相同或者類似資產(chǎn)或者負債時采用的評估方法是否一致；當(dāng) 出現(xiàn)不一致時，應(yīng)當(dāng)描述相應(yīng)的變動并說明變動的原因。 第七章 附則 第三十八條 本指南自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國 資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 9 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈以財 務(wù)報告為目的的評估指南（試行）〉的通知》（中評協(xié)〔2007〕 169 號）同時廢止。 — END — 附件 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 第一章 總則 第一條 為規(guī)范企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告編制和出具行為， 保護資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)國有資產(chǎn)評估 管理有關(guān)規(guī)定和《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》制定 本指南。 第二條 資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn) 評估管理的有關(guān)規(guī)定開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具企業(yè)國有 資產(chǎn)評估報告，應(yīng)當(dāng)遵守本指南。 金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。 第三條 本指南所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告（以下簡稱資 產(chǎn)評估報告），由標題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件、 評估明細表和評估說明構(gòu)成。 第四條 資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準確陳 述資產(chǎn)評估報告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。 第五條 資產(chǎn)評估報告提供的信息，應(yīng)當(dāng)使企業(yè)國有資產(chǎn) 監(jiān)督管理機構(gòu)和相關(guān)機構(gòu)能夠全面了解資產(chǎn)評估情況，使資產(chǎn) 評估報告使用人正確理解評估結(jié)論。 第六條 資產(chǎn)評估報告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)完整，符合本指南的要求。 第二章 標題及文號、目錄、聲明和摘要 第七條 資產(chǎn)評估報告標題應(yīng)當(dāng)簡明清晰，一般采用“企 業(yè)名稱+經(jīng)濟行為關(guān)鍵詞+評估對象+資產(chǎn)評估報告”的形式。 資產(chǎn)評估報告文號包括資產(chǎn)評估機構(gòu)特征字、種類特征字、 年份、報告序號。 第八條 目錄應(yīng)當(dāng)包括每一部分的標題和相應(yīng)頁碼。 第九條 資產(chǎn)評估報告聲明通常包括以下內(nèi)容： （一）本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。 （二）委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。 （三）資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。 （四）資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。 （五）資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī) 和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具 的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。 （六） 資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè) 前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制。 （七）其他需要聲明的內(nèi)容。 第十條 資產(chǎn)評估報告摘要應(yīng)當(dāng)簡明扼要地反映經(jīng)濟行為、 評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評 估方法、評估結(jié)論及其使用有效期、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特 別事項等關(guān)鍵內(nèi)容。 資產(chǎn)評估報告摘要應(yīng)當(dāng)采用下述文字提醒資產(chǎn)評估報告使 用人閱讀全文：“以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評 估業(yè)務(wù)的詳細情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報 告正文?！? 第三章 正文 第十一條 資產(chǎn)評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括： （一）緒言； （二）委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其 他資產(chǎn)評估報告使用人概況； （三）評估目的； （四）評估對象和評估范圍； （五）價值類型； （六）評估基準日； （七）評估依據(jù)； （八）評估方法； （九）評估程序?qū)嵤┻^程和情況； （十）評估假設(shè)； （十一）評估結(jié)論； （十二）特別事項說明； （十三）資產(chǎn)評估報告使用限制說明； （十四）資產(chǎn)評估報告日； （十五）簽名蓋章。 第十二條 緒言一般采用包含下列內(nèi)容的表述格式： “×××（委托人全稱）： ×××（資產(chǎn)評估機構(gòu)全稱）接受貴單位（公司）的委托， 按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀 和公正的原則，采用×××評估方法（評估方法名稱），按照必 要的評估程序，對×××（委托人全稱）擬實施×××行為（事 宜）涉及的×××（資產(chǎn)——單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)整 體價值、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益）在××××年××月 ××日的××價值（價值類型）進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情 況報告如下?！? 第十三條 資產(chǎn)評估報告正文應(yīng)當(dāng)介紹委托人、被評估單 位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人的概況： （一）委托人和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報 告使用人概況一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表 人、注冊資本及主要經(jīng)營范圍等； （二）企業(yè)價值評估中，被評估單位概況一般包括： 1．名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、主要經(jīng)營范 圍、注冊資本、公司股東及持股比例、股權(quán)變更情況及必要的 公司產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)、歷史情況等； 2．近三年資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營狀況； 3．委托人和被評估單位之間的關(guān)系（如產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān) 系）； （三）單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，被評估單位概況一般 包括名稱、法定住所及經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本及主 要經(jīng)營范圍等； （四）委托人與被評估單位為同一企業(yè)，按對被評估單位 的要求編寫； （五）存在交叉持股的，應(yīng)當(dāng)列示交叉持股圖并簡述交叉 持股關(guān)系及是否屬于同一控制的情形； （六）存在關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基 本情況。 第十四條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明本次資產(chǎn)評估的目的 及其所對應(yīng)的經(jīng)濟行為，并說明該經(jīng)濟行為獲得批準的相關(guān)情 況或者其他經(jīng)濟行為依據(jù)。 第十五條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)對評估對象進行具體描述， 以文字、表格的方式說明評估范圍。 企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)說明下列內(nèi)容： （一）委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對 象和評估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因，并說明是否 經(jīng)過審計； （二）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量； （三）引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、 數(shù)量和賬面金額（或者評估值）。 單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，應(yīng)當(dāng)說明委托評估資產(chǎn)的數(shù) 量（如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等）、 法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況等。 第十六條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義。選 擇市場價值以外的價值類型，還應(yīng)當(dāng)說明價值類型選擇理由。 第十七條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估基準日及確定評 估基準日所考慮的主要因素，包括下列主要內(nèi)容： （一）本項目評估基準日是××××年××月××日； （二）確定評估基準日所考慮的主要因素（如經(jīng)濟行為的 實現(xiàn)、會計期末、利率和匯率變化等）。 第十八條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明本次評估業(yè)務(wù)所對應(yīng) 的經(jīng)濟行為、法律法規(guī)、評估準則、權(quán)屬、取價等依據(jù)。 （一）經(jīng)濟行為依據(jù)應(yīng)當(dāng)為有效批復(fù)文件以及可以說明經(jīng) 濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料； （二）法律法規(guī)依據(jù)通常包括與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律法規(guī)等； （三）評估準則依據(jù)包括本評估業(yè)務(wù)中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規(guī)范； （四）權(quán)屬依據(jù)通常包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書、基準日股份持有證明、出資證明、國有土地使用證（或者國有土地使用權(quán)出讓合同）、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證（或者不動產(chǎn)權(quán)證書）、采礦許可證、勘查許可證、林權(quán)證、專利證（發(fā)明專利證書、實用新型專利證書、外觀設(shè)計專利證書）、商標注冊證、著作權(quán)（版權(quán)）相關(guān)權(quán)屬證明、船舶所有權(quán)登記證書、船舶國籍證書、機動車行駛證、有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、其他權(quán)屬證明文件等； （五）取價依據(jù)通常包括企業(yè)提供的財務(wù)會計、經(jīng)營方面 的資料，國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標準和政策文件， 以及評估機構(gòu)收集的有關(guān)詢價資料、參數(shù)資料等； （六）其他參考依據(jù)。 第十九條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及 其理由。 未采用兩種以上評估方法進行評估，資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)披 露其他基本評估方法不適用的原因或者所受的操作限制。 采用兩種以上方法進行評估的，還應(yīng)當(dāng)說明評估結(jié)論確定 的方法。 第二十條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明自接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù) 委托起至出具資產(chǎn)評估報告的主要評估工作過程，一般包括以 下內(nèi)容： （一）接受項目委托，確定評估目的、評估對象與評估范 圍、評估基準日，擬定評估計劃等過程； （二）指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準備評估資料，核實資 產(chǎn)與驗證資料等過程； （三）選擇評估方法、收集市場信息和估算等過程； （四）評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析、撰寫報告和內(nèi)部審 核等過程。 第二十一條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明資產(chǎn)評估所使用的 假設(shè)。 第二十二條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)以文字和數(shù)字形式清晰 說明評估結(jié)論，并明確評估結(jié)論的使用有效期。評估結(jié)論通常 是確定的數(shù)值。境外企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告的評估結(jié)論可以用 區(qū)間值表達。 （一）采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行企業(yè)價值評估，應(yīng)當(dāng)以文字形 式說明資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）的賬面價值、評估 價值及其增減幅度，并同時采用評估結(jié)果匯總表反映評估結(jié)論； （二）單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，應(yīng)當(dāng)以文字形式說明 賬面價值、評估價值及其增減幅度； （三）采用兩種以上方法進行企業(yè)價值評估，除單獨說明 評估價值和增減變動幅度外，應(yīng)當(dāng)說明兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因和最終確定評估結(jié)論的理由； （四）存在多家被評估單位的項目，應(yīng)當(dāng)分別說明評估價 值； （五）評估結(jié)論為區(qū)間值的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)間之內(nèi)確定一個最大可能值，并說明確定依據(jù)。 第二十三條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結(jié)論瑕疵等特別事項，以及期后事項，通常包括下列內(nèi)容： （一）引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況，并說明承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)責(zé)任； （二）權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形； （三）評估程序受到限制的情形； （四）評估資料不完整的情形； （五）評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項； （六）擔(dān)保、租賃及其或有負債（或有資產(chǎn)）等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系； （七）評估基準日至資產(chǎn)評估報告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項； （八）本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)說明對特別事項的處理方式、特別事項 對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，并提示資產(chǎn)評估報告使用人關(guān)注 其對經(jīng)濟行為的影響。 第二十四條 資產(chǎn)評估報告使用限制應(yīng)當(dāng)載明： （一）使用范圍； （二）委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任； （三）除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人； （四）資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。 第二十五條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)載明資產(chǎn)評估報告日。 資產(chǎn)評估報告日通常為評估結(jié)論形成的日期，可以不同于 資產(chǎn)評估報告的簽發(fā)日。 第二十六條 資產(chǎn)評估報告正文應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該 評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師簽名，并加蓋資產(chǎn)評估機構(gòu)印章。 聲明、摘要和評估明細表上通常不需要另行簽名蓋章。 第四章 附件 第二十七條 資產(chǎn)評估報告附件內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評估目的、評 估方法、評估結(jié)論相關(guān)聯(lián)，通常包括下列內(nèi)容： （一）與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟行為文件； （二）被評估單位專項審計報告； （三）委托人和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照； （四）委托人和被評估單位產(chǎn)權(quán)登記證； （五）評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料； （六）委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函； （七）簽名資產(chǎn)評估師的承諾函； （八）資產(chǎn)評估機構(gòu)備案文件或者資格證明文件； （九）資產(chǎn)評估機構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本； （十）負責(zé)該評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師資格證明文件； （十一）資產(chǎn)評估委托合同； （十二）其他重要文件。 第二十八條 資產(chǎn)評估報告附件內(nèi)容及其所涉及的簽章 應(yīng)當(dāng)清晰、完整，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)評估報告摘要、正文一 致。資產(chǎn)評估報告附件為復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)與原件一致。 第二十九條 按照法律、行政法規(guī)規(guī)定需要進行專項審計 的，應(yīng)當(dāng)將企業(yè)提供的與經(jīng)濟行為相對應(yīng)的評估基準日專項審 計報告（含會計報表和附注）作為資產(chǎn)評估報告附件。按有關(guān) 規(guī)定無需進行專項審計的，應(yīng)當(dāng)將企業(yè)確認的與經(jīng)濟行為相對 應(yīng)的評估基準日企業(yè)財務(wù)報表作為資產(chǎn)評估報告附件。 如果引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論，根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定， 所引用的報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部門批準（備案）的，應(yīng)當(dāng)將相 應(yīng)主管部門的相關(guān)批準（備案）文件作為資產(chǎn)評估報告的附件。 第五章 評估明細表 第三十條 評估明細表可以根據(jù)本指南的基本要求和企 業(yè)會計核算所設(shè)置的會計科目，結(jié)合評估方法特點進行編制。 （一）單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估、采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行 企業(yè)價值評估，評估明細表包括按會計科目設(shè)置的資產(chǎn)、負債 評估明細表和各級匯總表； （二）采用收益法進行企業(yè)價值評估，可以根據(jù)收益法評 估參數(shù)和盈利預(yù)測項目的構(gòu)成等具體情況設(shè)計評估明細表的格 式和內(nèi)容； （三）采用市場法進行企業(yè)價值評估，可以根據(jù)評估技術(shù) 說明的詳略程度決定是否單獨編制符合市場法特點的評估明細 表。 第三十一條 資產(chǎn)、負債會計科目的評估明細表格式和內(nèi) 容基本要求如下： （一）表頭應(yīng)當(dāng)含有資產(chǎn)或負債類型（會計科目）名稱、 被評估單位、評估基準日、表號、金額單位、頁碼。 （二）表中應(yīng)當(dāng)含有資產(chǎn)負債的名稱（明細）、經(jīng)營業(yè)務(wù)或 者事項內(nèi)容、技術(shù)參數(shù)、發(fā)生（購、建、創(chuàng)）日期、賬面價值、 評估價值、評估增減幅度等基本內(nèi)容。必要時，在備注欄對技 術(shù)參數(shù)或者經(jīng)營業(yè)務(wù)、事項情況進行注釋。 （三）表尾應(yīng)當(dāng)標明被評估單位填表人員、填表日期和評 估人員。 （四）評估明細表按會計明細科目、一級科目逐級匯總， 并編制資產(chǎn)負債表（方式）的評估匯總表及以人民幣萬元為金 額單位的評估結(jié)果匯總表。 （五）會計計提的減值準備在相應(yīng)會計科目（資產(chǎn)負債類 型）合計項下和相關(guān)科目匯總表中列示。 （六）評估結(jié)果匯總表應(yīng)當(dāng)按以下順序和項目內(nèi)容列示： 流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、資產(chǎn)總計、流動負債、非流動負債、 負債總計、凈資產(chǎn)等類別和項目。 第三十二條 采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行企業(yè) 價值評估，評估明細表通常包括以下內(nèi)容： （一）資產(chǎn)負債、利潤調(diào)整表（如果有調(diào)整時）； （二）現(xiàn)金流量測算表； （三）營業(yè)收入預(yù)測表； （四）營業(yè)成本預(yù)測表； （五）營業(yè)稅金及附加預(yù)測表； （六）銷售費用預(yù)測表； （七）管理費用預(yù)測表； （八）財務(wù)費用預(yù)測表； （九）營運資金預(yù)測表； （十）折舊攤銷預(yù)測表； （十一）資本性支出預(yù)測表； （十二）折現(xiàn)率計算表； （十三）溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)分析表。 第三十三條 收益法評估明細表表頭應(yīng)當(dāng)含有評估參數(shù) 或者預(yù)測項目名稱、被評估單位、評估基準日、表號、金額單 位等。 第三十四條 被評估單位為兩家以上的，評估明細表應(yīng)當(dāng) 按被評估單位分別歸集，自成體系。 第六章 評估說明 第三十五條 評估說明包括評估說明使用范圍聲明、委托 人和被評估單位編寫的《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說 明》和資產(chǎn)評估師編寫的《資產(chǎn)評估說明》。 第三十六條 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明，應(yīng)當(dāng)寫明評 估說明使用單位或部門的范圍及限制條款。 第三十七條 委托人和被評估單位可以共同編寫或者分 別編寫《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》。委托人單位 負責(zé)人和被評估單位負責(zé)人應(yīng)當(dāng)對所編寫的說明簽名，加蓋相 應(yīng)單位公章并簽署日期。 《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》包括以下內(nèi)容： （一）委托人、被評估單位各自概況； （二）關(guān)于經(jīng)濟行為的說明； （三）關(guān)于評估對象與評估范圍的說明； （四）關(guān)于評估基準日的說明； （五）可能影響評估工作的重大事項說明； （六）資產(chǎn)負債情況、未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測說明； （七）資料清單。 第三十八條 《資產(chǎn)評估說明》是對評估對象進行核實、 評定估算的詳細說明，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （一）評估對象與評估范圍說明； （二）資產(chǎn)核實總體情況說明； （三）評估技術(shù)說明； （四）評估結(jié)論及分析。 第三十九條 評估對象與評估范圍說明應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)價 值評估、單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估的不同情況確定內(nèi)容的詳 略程度。 第四十條 資產(chǎn)核實總體情況說明通常包括人員組織、實 施時間、核實過程、影響事項及處理方法、核實結(jié)論。 第四十一條 評估技術(shù)說明應(yīng)當(dāng)考慮不同經(jīng)濟行為和不 同評估方法的特點介紹評定估算的思路及過程。 第四十二條 采用成本法評估單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、采 用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況以 及資產(chǎn)負債類型編寫評估技術(shù)說明。各項資產(chǎn)負債評估技術(shù)說 明應(yīng)當(dāng)包含資產(chǎn)負債的內(nèi)容和金額、核實方法、評估值確定的 方法和結(jié)論等基本內(nèi)容。 第四十三條 采用收益法或者市場法評估企業(yè)價值，評估 技術(shù)說明通常包括以下內(nèi)容： （一）影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素； （二）所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景； （三）企業(yè)的業(yè)務(wù)情況； （四）企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調(diào)整情況； （五）評估方法的運用過程。 第四十四條 采用收益法進行企業(yè)價值評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點、企業(yè)經(jīng)營方式和所確定的預(yù)期收益口徑以及評估的其他具體情況等編寫評估技術(shù)說明。企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調(diào)整情況以及評估方法運用過程說明通常包括以下內(nèi)容： （一）收益法的應(yīng)用前提及選擇理由和依據(jù)； （二）收益預(yù)測的假設(shè)條件； （三）企業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)、財務(wù)分析； （四）收益模型選擇理由及基本參數(shù)說明； （五）收益期限及預(yù)測期的說明； （六）收益預(yù)測的說明； （七）折現(xiàn)率的確定說明； （八）預(yù)測期后價值確定說明； （九）其他資產(chǎn)和負債評估說明； （十）評估價值。 第四十五條 采用市場法進行企業(yè)價值評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行 業(yè)特點、被評估單位實際情況以及上市公司比較法或者交易案 例比較法的特點等編寫評估技術(shù)說明。企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析 和調(diào)整情況以及評估方法運用過程說明通常包括以下內(nèi)容： （一）具體方法、應(yīng)用前提及選擇理由； （二）企業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)、財務(wù)分析； （三）分析選取確定可比企業(yè)或者交易案例的說明； （四）價值比率的選擇及因素修正說明； （五）評估對象價值比率的測算說明； （六）評估價值。 第四十六條 評估結(jié)論及分析通常包括以下內(nèi)容： （一）評估結(jié)論，采用兩種或兩種以上方法進行企業(yè)價值評估，應(yīng)當(dāng)說明不同評估方法結(jié)果的差異及其原因和最終確定評估結(jié)論的理由； （二）評估價值與賬面價值比較變動情況及說明； （三）折價或者溢價情況（如有）。 第七章 出具與裝訂 第四十七條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時 出具外文資產(chǎn)評估報告的，以中文資產(chǎn)評估報告為準。 評估結(jié)論一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種表示的， 應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣在評估基準日的匯率。 第四十八條 資產(chǎn)評估報告封面應(yīng)當(dāng)載明資產(chǎn)評估報告 標題及文號、資產(chǎn)評估機構(gòu)全稱和資產(chǎn)評估報告日。 第四十九條 資產(chǎn)評估報告標題及文號一般在封面上方 居中位置，資產(chǎn)評估機構(gòu)名稱及資產(chǎn)評估報告日應(yīng)當(dāng)在封面下 方居中位置。資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)用 A4 規(guī)格紙張印刷。 第五十條 資產(chǎn)評估報告一般分冊裝訂，各冊應(yīng)當(dāng)具有獨 立的目錄。 聲明、摘要、正文和附件合訂成冊，其目錄中應(yīng)當(dāng)含有其 他冊的目錄，但其他冊目錄的頁碼不予標注。評估說明和評估 明細表一般分別獨立成冊。必要時附件可以獨立成冊。 單獨成冊的，其封面格式、標題中的“企業(yè)名稱+經(jīng)濟行為 關(guān)鍵詞+評估對象”及文號等應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)評估報告相關(guān)格式和內(nèi) 容保持一致。 評估明細表一般按會計科目順序裝訂。 第五十一條 資產(chǎn)評估報告封底或者其他適當(dāng)位置應(yīng)當(dāng) 標注資產(chǎn)評估機構(gòu)名稱、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話、傳真、 電子郵箱等。 第八章 附則 第五十二條 本指南自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會于 2011 年 12 月 30 日發(fā)布的《關(guān)于修改評估報告等準則中有關(guān)簽章條款的通知》（中評協(xié)〔2011〕230 號）中的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》同時廢止。 附：1.“聲明”編寫指引（供參考） 2.“資產(chǎn)評估師承諾函”編寫指引（供參考） 3.《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》編寫指 引（供參考） 4.《資產(chǎn)評估說明》編寫指引（供參考） 附 1 “聲明”編寫指引 （供參考） 一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。 二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。 本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。 本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。 三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。 四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人、被評估單 位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責(zé)。 五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。 六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)（或者未）對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。 七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。 附 2 “資產(chǎn)評估師承諾函”編寫指引 （供參考） ×××公司（單位）： 受你單位的委托，我們對你單位擬實施×××行為（事宜） 所涉及的×××（資產(chǎn)——單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)整體 價值、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益），以××××年××月× ×日為基準日進行了評估，形成了資產(chǎn)評估報告。在本報告中 披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如下： 一、具備相應(yīng)的職業(yè)資格。 二、評估對象和評估范圍與資產(chǎn)評估委托合同的約定一致。 三、對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了必要的核實。 四、根據(jù)資產(chǎn)評估準則選用了評估方法。 五、充分考慮了影響評估價值的因素。 六、評估結(jié)論合理。 七、評估工作未受到非法干預(yù)并獨立進行。 資產(chǎn)評估師簽名： 年 月 日 附 3 《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》編寫指引 （供參考） 一、委托人、被評估單位概況 （一）委托人概況 1．企業(yè)名稱及簡稱、住所、注冊資本、法定代表人。 2．企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關(guān)系的演變）。 3．經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營業(yè)績。 （二）被評估單位概況 1．企業(yè)名稱及簡稱、住所、注冊資本、法定代表人。 2．企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關(guān)系的演變）。 3．經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營業(yè)績。 4．近三年來企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)、負債狀況和經(jīng)營業(yè)績，已 經(jīng)審計的應(yīng)當(dāng)說明注冊會計師發(fā)表的意見，以往不良資產(chǎn)處置 情況。 5．主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)能力，近年實際生產(chǎn)量、銷售量， 主要市場及其市場占有率，本企業(yè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品市場的地位， 主要原材料、能源供應(yīng)情況，環(huán)境污染及治理情況。 6．形成企業(yè)主要生產(chǎn)能力的狀況，正在或者計劃進行的投 資項目簡況，企業(yè)的主要資產(chǎn)狀況。 7．執(zhí)行的主要會計政策，生產(chǎn)經(jīng)營是否存在國家政策、法 規(guī)的限制或者優(yōu)惠，生產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)勢分析和各種因素風(fēng)險。 （三）委托人與被評估單位的關(guān)系 1．委托人與被評估單位的關(guān)系一般包括產(chǎn)權(quán)關(guān)系、行政隸 屬關(guān)系、交易關(guān)系等。 2．存在兩家以上被評估單位，應(yīng)當(dāng)分別予以介紹。 3．委托人與被評估單位為同一企業(yè)，按被評估單位要求的 內(nèi)容與格式編寫。 4．存在交叉持股的，還應(yīng)當(dāng)列示交叉持股圖并簡述交叉持 股關(guān)系以及是否屬于同一控制的情形。 5．存在關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情 況。 二、關(guān)于經(jīng)濟行為的說明 （一）說明本次資產(chǎn)評估滿足何種需要、所對應(yīng)的經(jīng)濟行 為類型及其經(jīng)濟行為獲得批準的相關(guān)情況，或者其他經(jīng)濟行為 依據(jù)。 （二）獲得有關(guān)部門批準的，應(yīng)當(dāng)載明批件名稱、批準日 期及文號。 三、關(guān)于評估對象與評估范圍的說明 （一）說明委托評估對象，評估范圍內(nèi)資產(chǎn)和負債的類型、 賬面金額以及審計情況。 （二）對于經(jīng)營租入資產(chǎn)、特許使用的資產(chǎn)、以及沒有會 計記錄的無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)特別說明是否納入評估范圍及其理由。 （三）如果在評估目的實現(xiàn)前有不同的產(chǎn)權(quán)持有單位，應(yīng) 當(dāng)列表載明各產(chǎn)權(quán)持有單位待評估資產(chǎn)的類型、賬面金額等。 （四）賬面資產(chǎn)是否根據(jù)以往資產(chǎn)評估結(jié)論進行了調(diào)賬。 （五）本次評估前是否存在不良資產(chǎn)核銷或者資產(chǎn)剝離行 為等。 四、關(guān)于評估基準日的說明 （一）說明所確定的評估基準日，評估基準日表述為：× ×××年××月××日。 （二）說明確定評估基準日的理由，如果評估基準日受特定經(jīng)濟行為文件的約束，應(yīng)當(dāng)載明該文件的名稱、批準日期及文號。 五、可能影響評估工作的重大事項的說明一般包括下列內(nèi)容： （一）曾經(jīng)進行過清產(chǎn)核資或者資產(chǎn)評估的情況，調(diào)賬情 況。 （二）影響生產(chǎn)經(jīng)營活動和財務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項。 （三）抵（質(zhì)）押及其或有負債、或有資產(chǎn)的性質(zhì)、金額及其對應(yīng)資產(chǎn)負債情況。 （四）賬面未記錄的資產(chǎn)負債的類型及其估計金額。 六、資產(chǎn)負債清查情況、未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測的說明 （一）資產(chǎn)負債清查情況說明 一般包括下列內(nèi)容： 1．列入清查范圍的資產(chǎn)負債的種類、賬面金額，產(chǎn)權(quán)狀況， 實物資產(chǎn)分布地點及特點。 2．清查工作的組織如時間計劃、實施方案。 3．清查所采取的措施，待處理、待報廢固定資產(chǎn)，高、精、 尖設(shè)備和特殊建筑物以及毀損、變質(zhì)存貨檢測或者鑒定的情況。 4．清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈、盤虧、毀損、變質(zhì)、報廢存貨的數(shù) 量和金額的確定情況、呆壞賬損失及無需償付負債的判斷及原 因分析。 （二）未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測說明 一般包括下列內(nèi)容： 1．所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟要素及發(fā)展前景、生產(chǎn)經(jīng)營歷史情況、 面臨的競爭情況及優(yōu)劣勢分析。 2．內(nèi)部管理制度、人力資源、核心技術(shù)、研發(fā)狀況、無形 資產(chǎn)、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況。 3．近年企業(yè)資產(chǎn)、負債、權(quán)益、盈利、利潤分配、現(xiàn)金流 量等資產(chǎn)財務(wù)狀況。 4．未來主營收入、成本、費用等的預(yù)測過程和結(jié)果。 5．如果企業(yè)存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)交易性質(zhì)及定價 原則等。 七、資料清單 一般包括下列內(nèi)容： 1．資產(chǎn)評估申報表（由資產(chǎn)評估機構(gòu)出具樣式）； 2．相關(guān)經(jīng)濟行為的批文； 3．審計報告； 4．資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、產(chǎn)權(quán)證明文件； 5．重大合同、協(xié)議等； 6．生產(chǎn)經(jīng)營統(tǒng)計資料； 7．其他資料。 附 4 《資產(chǎn)評估說明》編寫指引 （供參考） 資產(chǎn)評估說明是申請備案核準資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的必備材料，為方便企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)和相關(guān)機構(gòu)全面了解資產(chǎn)評估情況，本指引結(jié)合國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)備案核準的要求，為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師編寫資產(chǎn)評估說明提供指引。 第一部分 資產(chǎn)評估說明封面及目錄 一、封面 資產(chǎn)評估說明封面應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： 1．標題（一般采用“企業(yè)名稱+經(jīng)濟行為關(guān)鍵詞+評估對象 +資產(chǎn)評估說明”的形式）； 2．資產(chǎn)評估報告文號； 3．資產(chǎn)評估機構(gòu)名稱； 4．資產(chǎn)評估報告日。 二、目錄 1．目錄應(yīng)當(dāng)在封面的下一頁排印，包括每一部分的標題和 相應(yīng)頁碼。 2．如果資產(chǎn)評估說明中收錄有關(guān)文件或者資料的復(fù)印件， 應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一標注頁碼。 第二部分 關(guān)于資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明 聲明應(yīng)當(dāng)寫明，資產(chǎn)評估說明供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)（含 所出資企業(yè)）、相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)和部門使用。除法律、行政法規(guī)規(guī) 定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個 人，不得見諸公開媒體。 第三部分 資產(chǎn)評估說明正文 一、評估對象與評估范圍說明 （一）評估對象與評估范圍內(nèi)容 1．說明委托評估的評估對象與評估范圍。 2．說明委托評估的資產(chǎn)類型、賬面金額。 3．說明委托評估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況（含應(yīng)當(dāng)評估的相關(guān)負債）。 （二）實物資產(chǎn)的分布情況及特點 1. 說明實物資產(chǎn)的類型、數(shù)量、分布情況和存放地點。 2. 說明實物資產(chǎn)的技術(shù)特點、實際使用情況、大修理及改擴建情況等。 （三）企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況。 （四）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)（如有申報）的類型、數(shù)量。 （五）引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)果所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）。 單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估，可以根據(jù)具體情況確定內(nèi)容的詳略程度。 二、資產(chǎn)核實情況總體說明 （一）資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程。 （二）影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法。 1．一般包括資產(chǎn)性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全 的限制、技術(shù)性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密，以及評 估基準日時正在進行的大修理、改擴建情況等。 2．對于不能采用現(xiàn)場調(diào)查方式直接核實的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明 原因、涉及范圍及處理方法。 （三）核實結(jié)論 1．資產(chǎn)核實結(jié)論。 2．資產(chǎn)核實結(jié)果是否與賬面記錄存在差異及其程度。 3．權(quán)屬資料不完善等權(quán)屬不清晰的資產(chǎn)。 4．企業(yè)申報的賬外資產(chǎn)的核實結(jié)論。 三、評估技術(shù)說明 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法或者成本法 采用成本法評估單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法 評估企業(yè)價值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，以及資產(chǎn)負債 類型，編寫評估技術(shù)說明。各資產(chǎn)負債評估技術(shù)說明應(yīng)當(dāng)包含 資產(chǎn)負債的內(nèi)容和金額、核實方法、評估值確定的方法和結(jié)果 等基本內(nèi)容。 常見的資產(chǎn)負債類型，評估技術(shù)說明編寫內(nèi)容指引如下。 1．貨幣資金 （1）貨幣資金的內(nèi)容（包括庫存現(xiàn)金、銀行存款及其他貨 幣資金）和金額。 （2）現(xiàn)金存放地點、核實方法和過程。 （3）查閱銀行對賬單、銀行余額調(diào)節(jié)表的情況；銀行賬戶 函證情況及不符情況下的處理方式；并說明未達賬項（如存在） 是否影響凈資產(chǎn)及其金額。 （4）其他貨幣資金的類型（銀行匯票存款、銀行本票存款、 信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款、外埠存款等） 及核實方法、評估值確定的方法。 （5）如果現(xiàn)金出現(xiàn)負數(shù)，應(yīng)當(dāng)說明原因及評估處理方式。 （6）評估結(jié)果及差異。 2．交易性金融資產(chǎn) （1）交易性金融資產(chǎn)的種類（包括企業(yè)為交易目的所持有的債券、股票、基金及其他交易性金融資產(chǎn)等）、形成時間及對應(yīng)的金額。 （2）交易性金融資產(chǎn)的核實方法和結(jié)果。 （3）交易性金融資產(chǎn)公允價值的形成，以及交易性金融資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。 （4）上市交易的債券、股票、基金應(yīng)當(dāng)說明評估基準日前后一段時間內(nèi)的交易價格、持有量及評估計算過程；非上市的債券、股票、基金應(yīng)當(dāng)說明票面利率或者約定利率及評估計算過程。 （5）交易性金融資產(chǎn)公允價值與評估價值類型的一致性，并說明評估值確定的方法和結(jié)果。 3．應(yīng)收票據(jù) （1）應(yīng)收票據(jù)的種類（銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票）和 金額。 （2）查閱票據(jù)憑證過程及結(jié)果，已變現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的數(shù)額。 （3）可能形成壞賬的應(yīng)收票據(jù)的判斷依據(jù)及評估值的確定 過程及結(jié)論；并列示已成為壞賬應(yīng)收票據(jù)的證據(jù)。 4．應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收 款 （1）應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、預(yù)付賬款和其他應(yīng) 收款的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容和對應(yīng)金額。 （2）應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、預(yù)付賬款和其他應(yīng) 收款核實的方法及結(jié)果。 （3）應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、預(yù)付賬款和其他應(yīng) 收款發(fā)生時間和原因，收回的可能性的判斷過程及結(jié)果。 （4）可能形成壞賬款項的判斷依據(jù)及評估值確定的過程及 結(jié)論；并列示已成為壞賬的應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、 預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款的證據(jù)。 （5）壞賬準備的評估處理。 5．存貨 （1）存貨的種類、金額等。應(yīng)當(dāng)分別按材料采購（在途物 資）、原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委托加工物資、產(chǎn)成品（庫存商 品）、在產(chǎn)品（自制半成品）、發(fā)出商品、在用周轉(zhuǎn)材料等進行 說明。 （2）存貨數(shù)量和品質(zhì)核實的方法、過程和結(jié)論。 （3）外購存貨賬面記錄的構(gòu)成，并分析構(gòu)成的合理性，說 明市場價格的查詢情況。 （4）自制存貨的銷售成本費用率及相關(guān)稅費額或者比率的 確定方法和數(shù)額。 （5）對外銷售存貨的適銷程度及判斷理由。 （6）在用存貨成新率的確定方法。 （7）失效、變質(zhì)、殘損、無用等存貨的可變現(xiàn)價值的判斷 過程和結(jié)論，或者技術(shù)鑒定（如需要）情況及可變現(xiàn)價值的判 斷情況。技術(shù)鑒定應(yīng)當(dāng)說明鑒定方法及鑒定結(jié)論。 6．一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) （1）一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)的內(nèi)容和金額。 （2）一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。 （3）一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)評估值確定的方法和結(jié)論。 7．其他流動資產(chǎn) （1）其他流動資產(chǎn)的內(nèi)容和金額。 （2）其他流動資產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。 （3）其他流動資產(chǎn)評估值確定的方法和結(jié)論。 8．可供出售金融資產(chǎn) （1）可供出售金融資產(chǎn)的種類（股票投資、債券投資、其 他投資）、發(fā)生時間和對應(yīng)金額。 （2）可供出售金融資產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。 （3）可供出售金融資產(chǎn)公允價值與評估價值類型的一致性， 并說明評估值確定的方法和結(jié)論。 9．持有至到期投資 （1）持有至到期投資的內(nèi)容和金額。 （2）持有至到期投資核實的方法和結(jié)論。 （3）持有至到期投資可收回金額的判斷理由，并說明評估 值確定的方法、過程和結(jié)論。 10．長期應(yīng)收款 （1）長期應(yīng)收款的內(nèi)容和金額。 （2）長期應(yīng)收款核實的方法和結(jié)論。 （3）長期應(yīng)收款評估值確定的方法和結(jié)論。 （4）無法收回的長期應(yīng)收款的判斷理由和依據(jù)。 （5）壞賬準備的評估處理。 11．長期股權(quán)投資 （1）長期股權(quán)投資的內(nèi)容和金額。 （2）長期股權(quán)投資核實的內(nèi)容（投資日期、持股比例、投 資協(xié)議等）、方法和結(jié)論。 （3）控股長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)說明對被投資企業(yè)的企業(yè)價 值進行評估的情況以及評估結(jié)論，并說明控股長期股權(quán)投資評 估值確定的方法和結(jié)論。 （4）非控股長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按投資項目分別說明非控 股長期股權(quán)投資評估值確定的方法和結(jié)論。 12．投資性房地產(chǎn) （1）投資性房地產(chǎn)的種類、內(nèi)容和金額。 （2）投資性房地產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。并應(yīng)當(dāng)說明投資性 房地產(chǎn)權(quán)屬資料的查驗情況、租賃合同約定的租金、租賃期限 等內(nèi)容。 （3）采用收益法評估投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明現(xiàn)實租賃合 同約定的租金、租賃期限，租賃合同到期后租金的確定方法， 折現(xiàn)率確定方法和結(jié)論，評估值確定的方法和結(jié)論；采用市場 法評估投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明可比交易實例的選取、可比因 素比較調(diào)整、評估值確定的方法和結(jié)論。 （4）公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明評估值與公 允價值及其變動的差異及原因。 13．固定資產(chǎn) （1）機器設(shè)備類固定資產(chǎn)。 1) 機器設(shè)備類固定資產(chǎn)的數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準備等。 2) 機器設(shè)備類固定資產(chǎn)的特點、購置日期、類別、工藝流程、技術(shù)狀況、日常維護和管理制度、折舊及計提減值政策等。 3) 機器設(shè)備類固定資產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。 4) 評估方法選取的依據(jù)和理由，并列示主要計算公式、參數(shù)涵義及參數(shù)確定的方法。 5) 采用成本法評估，應(yīng)當(dāng)說明重置全價的構(gòu)成、各費用項目的測算過程、采用的價格和費用標準等；說明設(shè)備成新狀況（或者增值貶值因素）以及進行量化的方法及依據(jù)。對于待修理設(shè)備，應(yīng)當(dāng)說明修復(fù)的可能性及預(yù)計費用。 6) 采用收益法（對可單獨獲利的機器設(shè)備）評估，應(yīng)當(dāng)說明其收益狀況及收益額預(yù)測過程和結(jié)論，折現(xiàn)率確定的方法及結(jié)論。 7) 采用市場法（對存在活躍二手設(shè)備市場的機器設(shè)備）評估，應(yīng)當(dāng)說明交易價格的基本內(nèi)涵、交易時間等情況。 8) 根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，應(yīng)當(dāng)選擇典型設(shè)備（一般指單臺金額大、技術(shù)典型的設(shè)備）舉例說明評估參數(shù)的測算和判斷以及評估值確定的方法、過程和結(jié)論。 9) 對于精密、大型、高價的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)說明技術(shù)和使用狀況；對于報廢的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)說明變現(xiàn)的可能性。 10) 對于國家強制淘汰、報廢的設(shè)備，受火災(zāi)、水災(zāi)或者地震等其他因素導(dǎo)致設(shè)備嚴重毀損的情況，應(yīng)當(dāng)特別提示，并說明改變用途使用和原用途繼續(xù)使用的可能性。 11) 大型或者重型設(shè)備的建筑基礎(chǔ)，按房屋建筑物類固定 資產(chǎn)評估技術(shù)說明的要求編寫。 （2）房屋建筑物類固定資產(chǎn) 1) 房屋建筑物類固定資產(chǎn)的類型、數(shù)量、賬面原值、賬面凈值、減值準備等。 2) 房屋建筑物類固定資產(chǎn)購建日期、結(jié)構(gòu)形式、權(quán)屬狀況、日常維護和管理制度、最近一次大修或者裝潢情況、折舊及計提減值政策，以及房屋建筑物類固定資產(chǎn)所占用土地的情況。 3) 房屋建筑物類固定資產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。對于復(fù)雜、大型、獨特、高價的房屋建筑物，應(yīng)當(dāng)說明已經(jīng)進行現(xiàn)場勘查以及勘查情況；對于國家強制報廢的房屋建筑物，受腐蝕、火災(zāi)、水災(zāi)或者地震等其他因素導(dǎo)致建筑物嚴重毀損的情況，應(yīng)當(dāng)特別提示，并說明核實情況。 4) 評估方法選取的依據(jù)和理由，并列示主要計算公式、參數(shù)涵義及參數(shù)確定的方法。 5) 采用成本法評估，應(yīng)當(dāng)說明重置全價的構(gòu)成、各費用項目的測算過程、采用的價格和費用標準等；說明房屋建筑物類資產(chǎn)成新狀況（或者增值貶值因素）以及進行量化的方法及依據(jù)；對于待修理房屋建筑物，應(yīng)當(dāng)說明修復(fù)的可能性及預(yù)計費用。 6) 采用市場法評估，應(yīng)當(dāng)說明選取交易實例的依據(jù)或者理由、交易實例的基本情況、成交時間、交易狀況及交易價格內(nèi)涵等，對所選取的交易實例，應(yīng)當(dāng)全面介紹比較因素、比較結(jié)果以及評估值確定的方法。 7) 采用收益法評估，應(yīng)當(dāng)說明其租金預(yù)測情況，以及折現(xiàn)率確定的方法和結(jié)論。 8) 根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，應(yīng)當(dāng)選擇典型房屋建筑物舉 例說明評估參數(shù)的測算和判斷以及評估值確定的方法和過程。 典型房屋建筑物應(yīng)當(dāng)選擇能代表不同的結(jié)構(gòu)形式（一般包括框 架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、鋼排架、磚混結(jié) 構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)、鋼棚結(jié)構(gòu)等）、不同的分布地點、不 同的建筑年代，并且金額較大的房屋建筑物類資產(chǎn)。 9) 房屋建筑物中含大型附屬設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)按機器設(shè)備類固定資產(chǎn)評估的要求編寫評估技術(shù)說明。 10) 對于在房屋建筑物科目核算的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按投資性房地產(chǎn)的要求編寫評估技術(shù)說明。 14．在建工程 （1）在建工程的內(nèi)容、賬面價值、減值準備、開工日期和 預(yù)計完工日期。 （2）在建工程項目的合規(guī)性文件核實情況。一般包括：項 目可行性研究報告及批復(fù)、初步設(shè)計及批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許 可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。對于停 建和緩建等在建項目，應(yīng)當(dāng)說明已經(jīng)進行現(xiàn)場勘查以及勘查情 況。 （3）在建工程賬面記錄的明細構(gòu)成，并分析相關(guān)費用支出 是否正常。 （4）在建工程的形象進度、合同簽訂情況、已支付工程款 和應(yīng)付（未付）工程款情況，并說明對評估價值的影響。 （5）參照房屋建筑物、機器設(shè)備類固定資產(chǎn)的要求編寫評 估技術(shù)說明。 15．工程物資 （1）工程物資的種類和賬面金額。 （2）工程物資核實的方法和結(jié)論。 （3）工程物資的評估技術(shù)說明參照存貨評估技術(shù)說明要求 編寫。 16．固定資產(chǎn)清理 （1）固定資產(chǎn)清理的內(nèi)容（出售、轉(zhuǎn)讓、報廢、毀損、對 外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等）和金額。 （2）固定資產(chǎn)清理核實的方法和結(jié)論。 （3）固定資產(chǎn)清理一般反映企業(yè)尚未清理完畢的固定資產(chǎn) 清理凈損失。應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同內(nèi)容，說明評估值確定的方法和結(jié) 論。 17．生產(chǎn)性生物資產(chǎn) （1）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的內(nèi)容（未成熟生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、成 熟生產(chǎn)性生物資產(chǎn)）、種類、群別、取得方式、實物數(shù)量、賬面 金額構(gòu)成及折舊政策等。 （2）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。 （3）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)評估值確定的方法和結(jié)論。 （4）根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，舉例說明評估參數(shù)測算的 方法和過程。所舉案例應(yīng)當(dāng)選擇能代表不同種類、群別、取得 方式的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)。 18．油氣資產(chǎn) （1）油氣資產(chǎn)的類別、不同礦區(qū)或者油田分布，油氣資產(chǎn) 構(gòu)成（礦區(qū)權(quán)益和油氣井及相關(guān)設(shè)施等）、賬面金額等。 （2）油氣資產(chǎn)原值的構(gòu)成、折耗政策。特別說明是否存在 棄置費用現(xiàn)值以及對應(yīng)的預(yù)計負債。 （3）油氣資產(chǎn)核實的方法和結(jié)論。 （4）油氣資產(chǎn)的評估值確定的方法和結(jié)論。 （5）根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，舉例說明評估參數(shù)測算確 定的方法和過程。所舉案例，應(yīng)當(dāng)選擇能代表不同礦區(qū)或者油 田分布的油氣資產(chǎn)。 19．無形資產(chǎn) （1）土地使用權(quán)（含固定資產(chǎn)—土地） 1) 土地的宗數(shù)、面積、土地使用權(quán)取得方式、性質(zhì)、原始入賬價值、攤銷政策、攤余價值等。 2) 土地的登記狀況、權(quán)利狀況、利用狀況。土地的登記狀況和權(quán)利狀況，以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實際勘查與調(diào)查的內(nèi)容為準。 3) 土地的一般因素、區(qū)域因素和個別因素（一般包括：城市資源狀況、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場概況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標、城市社會經(jīng)濟狀況等；區(qū)域概況、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚狀況和規(guī)劃限制等；土地 位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地 形、地勢、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施以及評估對象現(xiàn)狀利用或者規(guī)劃 利用等影響地價水平的因素）。 4) 土地使用權(quán)核實的方法和結(jié)論。 5) 土地使用權(quán)評估價值內(nèi)涵，所選取評估方法的依據(jù)或者 理由。 6) 采用市場法評估，應(yīng)當(dāng)說明所選交易實例的基本狀況（名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等）、成交日期、成交價格（包括總價、單價及計價方式、付款方式）、交易情況（交易目的、交易方式、交易稅費負擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機等）等內(nèi)容，并說明交易情況、交易日期等修正情況。 7) 采用收益法評估，應(yīng)當(dāng)說明收益期限、凈收益與折現(xiàn)率確定的過程和結(jié)論。 8) 采用成本法評估，應(yīng)當(dāng)說明費用項目的構(gòu)成、各費用項目的測算過程、采用的價格和費用標準等；說明與地上建筑物費用項目的劃分；說明評估對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標準及依據(jù)；說明土地增值標準的確定方法和依據(jù)；說明修正的因素及修正過程。 9) 采用基準地價修正法評估，應(yīng)當(dāng)說明基準地價的公布時間，批準機關(guān)和文號，基準地價的內(nèi)涵，利用基準地價估算宗 地價格的公式；說明宗地位置、用途及評估對象所在級別或者 區(qū)域的基準地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)；說明評估對象的價值 內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，以及修正的內(nèi)容（土地級別、用 途、權(quán)益性質(zhì)、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、 使用年期修正和開發(fā)程度等）。 10) 采用假設(shè)開發(fā)法評估時，應(yīng)當(dāng)說明開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值、后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤等的確定方法、過程和結(jié)論。 11) 引用土地