2016年上半年江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：安置補助費試題

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2016 年上半年江西省房地產(chǎn)估價師 制度與政策 安置補助費試 題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 在一國金融機構(gòu)體系中居主體地位 A 政策性銀行 B 非銀行金融機構(gòu) C 中央銀行 D 商業(yè)銀行 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2 房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標(biāo)準(zhǔn)中 并不包括 A 價值最大化 B 雙方都認可 C 經(jīng)濟上可行 D 技術(shù)上可能 3 如果房地產(chǎn)開發(fā)商希望通過施工圖了解建筑物從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特點 應(yīng)查找 A 建筑平面圖 B 建筑立面圖 C 結(jié)構(gòu)施工圖 D 建筑剖面圖 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4 某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為 5000 萬元 年租金收入為 600 萬元 則 該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為 A 42 0 萬元 B 50 4 萬元 C 60 0 萬元 D 72 0 萬元 5 某宗房地產(chǎn)土地面積 300m2 建筑面積 250m2 建筑物的外觀及設(shè)備均已陳 舊過時 有待拆除重建 估價拆遷費用每平方米建筑面積 300 元 殘值每平方 米建筑面積 50 元 則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為 元 A 62500 B 62000 C 61000 D 61500 6 某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1 000 是 10 年前通過征用農(nóng)地取得的 當(dāng)時 的花費為 1 8 萬元 畝 現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費 620 元 地上建 筑物總建筑面積 2 000 是 8 年前建成交付使用的 當(dāng)時的建筑造價為 600 元 建筑面積 現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為 1 200 元 建筑面積 估計該建筑物有八成新 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單一價為元 A 1 200 B 1 250 C 1 270 D 1 800 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7 在估價報告中陳述 既是維護估價人員正當(dāng)權(quán)益的需要 又是提醒委托人 和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項 A 估價師聲明 B 估價的假設(shè)和限制條件 C 估價方法 D 估價對象 8 按照規(guī)定 預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在之前完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) A 取得 土地使用證 B 取得 施工許可證 C 取得 商品房預(yù)售許可證 D 取得 房屋所有權(quán)證 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9 開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)的 A 開工日期 B 取得估價對象的日期 C 取得待開發(fā)土地的日期 D 開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10 某宗土地面積 10 000 土地單位價格 800 元 最高容積率為 2 固 定費用 400 萬 元 單位建筑面積建安成本為 1 500 元 管理費 貸款利息 稅費等其他成本費用為建 安成本的 20 銷售價格為 3 000 元 則該項 目的盈虧平衡點銷售量為 A 10 000 B 120 00 C 180 000 D 15 000 E 借款合同 11 某宗房地產(chǎn) 已知建筑物的重置價格為 1 000 元 成新率為 70 房 地產(chǎn)年凈收益為 140 元 土地資本化率為 6 建筑物資本化率為 8 則 該房地產(chǎn)的價格為元 A 1 700 B 2 000 C 2 100 D 2 400 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12 國家機關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國家重點 扶持的能源 交通 水利等項目用地 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必 需的 可以由 依法批準(zhǔn)劃撥 A 縣級以上土地管理部門 B 縣級以上人民政府 C 省級以上土地管理部門 D 省級以上人民政府 13 某公司購買一宗房地產(chǎn) 土地使用期限為 40 年 不可續(xù)期 至今已使用了 8 年 該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬元 以后每年凈收 益增長 2 從第 8 年開始 凈收益保持穩(wěn)定 該宗房地產(chǎn)的報酬率為 7 則 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為萬元 說明 建筑物經(jīng)濟壽命未明確說明 確定 收益期限依據(jù)不充分 A 85 45 B 87 16 C 88 50 D 88 90 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14 是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào) 來判定是否為最高最佳使用 它 可以幫助我們確定房地產(chǎn)的最佳用途 A 最高最佳原理 B 收益遞增遞減原理 C 均衡原理 D 適合原理 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15 一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員 在房地產(chǎn)估價方面不需具有 A 扎實的理論知識 B 廣泛的人際關(guān)系 C 豐富的實踐經(jīng)驗 D 良好的職業(yè)道德 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16 下列表述中 正確的是 A 凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象 B 房產(chǎn)稅 土地使用稅是比例稅率 土地增值稅則是累進稅率 C 耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收 的一種稅 但炸藥庫用地應(yīng)該免稅 D 契稅是在土地 房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時 對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅 其稅 率為 3 5 17 原建設(shè)部 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu) 的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成 一致意見的 自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起日 內(nèi) 可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價專家委員會申請技術(shù)鑒定 A 5 B 7 C 10 D 15 E 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 18 在一國金融機構(gòu)體系中居領(lǐng)導(dǎo)核心地位 A 政策性銀行 B 非銀行金融機構(gòu) C 中央銀行 D 商業(yè)銀行 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19 租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于 A 收益現(xiàn)金流風(fēng)險 B 資本價值風(fēng)險 C 比較風(fēng)險 D 未來運營費用風(fēng)險 20 以保險的實施形式為標(biāo)準(zhǔn) 可將保險分為 A 商業(yè)保險 社會保險和政策保險 B 財產(chǎn)保險和人身保險 C 自愿保險和強制保險 D 定值保險和不定值保險 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21 在某舊城改造的房屋拆遷中 因有的房屋登記的是使用面積 有的房屋登 記的是建筑面積 所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是 A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B 統(tǒng)一付款方式 C 統(tǒng)一價格單位 D 統(tǒng)一市場狀況 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22 城市分區(qū)規(guī)劃由 審批 A 市規(guī)劃行政主管部門 B 市人民政府 C 市人大常委會 D 省人大常委會 23 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售 應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可 取得 A 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B 施工許可證 C 預(yù)售許可證 D 房屋所有權(quán)證 24 關(guān)于估價資料歸檔的說法 錯誤的是 A 估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為已有或者拒不歸檔 B 估價項目來源和接洽情況記錄 估價報告 估價委托合同 實地查勘記錄 估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔 C 估價檔案自估價報告出具之日起計算滿 10 年的 即可銷毀 D 估價機構(gòu)終止的 其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè) 房地產(chǎn) 行政主管 部門或者其指定的機構(gòu) E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25 我國國有土地占全國土地調(diào)查總面積的 A 37 14 B 46 18 C 53 17 D 61 58 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 下列關(guān)于城市房屋拆遷補償安置協(xié)議的表述中 不正確的是 A 協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補償安置的內(nèi)容 B 依法簽訂的拆遷補償安置協(xié)議 對當(dāng)事人具有法律約束力 C 協(xié)議簽訂后 可以進行公證 D 協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市 縣人民政府房屋拆遷主管部門備案 2 在測算資本金融資成本時 其資金占用費是按 計算的 A 綜合利率 B 貸款利率 C 折現(xiàn)率 D 機會成本 3 下列關(guān)于城市土地的基本特征中的區(qū)位 表述正確的是 A 城市土地由于不可移動 導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性 B 城市土地區(qū)位的涵義 除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外 更重要的是 經(jīng)濟地理位置 C 城市土地區(qū)位不包括無形的因素 D 城市土地區(qū)位既包括有形的區(qū)位 也包括無形的因素 如經(jīng)濟發(fā)展水平等 E 城市土地區(qū)位的涵義 更重要的是某一地段與周圍經(jīng)濟環(huán)境的相互關(guān)系 4 當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后 以下能反映市場均衡價格變化的選項是 A 均衡價格上升 B 均衡價格下降 C 均衡價格不變 D 取決于供給和需求變動的程序 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5 下列影響住房售價因素中 可能引起住房售價下降的情形有 A 住房消費轉(zhuǎn)向以租賃為主 B 增加住房持有期間稅費 C 住宅開發(fā)成本上升 D 住房租賃價格下降 E 消費者的收入水平上升 6 下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中 屬于他物權(quán)的有 A 所有權(quán) B 土地使用權(quán) C 地役權(quán) D 典權(quán) E 租賃權(quán) 7 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素有 A 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 儲蓄 消費 投資水平 B 社會發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)投機和城市化 C 財政收支及金融狀況 利率 D 物價 匯率 居民收入 E 人口數(shù)量 行政隸屬變更 居民收入 8 不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是 A 居住物業(yè) B 商用物業(yè) C 工業(yè)物業(yè) D 農(nóng)業(yè)物業(yè) E 借款合同 9 拍賣標(biāo)的亦稱 泛指可以通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓的各種財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)利 A 拍品 B 拍賣物 C 拍賣人 D 拍賣方式 E 拍賣時間 10 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 現(xiàn)需房地產(chǎn)估價 A 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 B 辦理了出讓手續(xù) 變劃撥土地為出讓土地 由受讓方繳納出讓金 C 按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 D 是不改變土地劃撥性質(zhì) 對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 E 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途 年限和其他條件的 11 下列關(guān)于住房公積金繳存的說法中 正確的是 A 我國住房公積金繳存實行動態(tài)調(diào)整機制 B 住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂 經(jīng)本級政府審核后 報省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行 一般不低于 5 C 住房公積金繳存的對象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工 D 住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資 包括 6 部分 E 職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次 12 城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃 一般由按城市總體發(fā)展要求 土地開發(fā)潛力以 城市規(guī) 劃的要求制定 A 土地管理部門 B 規(guī)劃管理部門 C 市場管理部門 D 設(shè)計管理部門 E 計劃管理部門 13 經(jīng)營收入是指向社會出售 出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入 包括 A 銷售收入 B 補貼收入 C 出租收入 D 經(jīng)營收入 E 營業(yè)外收入 14 某市去年住宅的實際銷售量為 500 萬 m2 預(yù)測銷售量為 450 萬 m2 平滑 指數(shù)為 0 8 則利用指數(shù)平滑法預(yù)測今年的住宅銷售量是 萬 m2 A 450 B 475 C 490 D 500 15 動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo) 動態(tài)投資回收 期設(shè)定的目標(biāo)收益率之間的關(guān)系是 A 越大 越大 B 越小 越大 C 越大 越小 D 與無關(guān) E 借款合同 16 建筑安裝工程項目工程款的支付方式 包括的結(jié)算方式等 A 按日結(jié)算 B 按月計算 C 竣工后一次結(jié)算 D 分段結(jié)算 E 其他雙方約定 17 盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊伍 但他們往往還要借助于物業(yè) 代理的幫助 這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢 具體包括 A 物業(yè)代理對房地產(chǎn)市場當(dāng)前和未來的供求關(guān)系 B 物業(yè)代理具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員 C 物業(yè)代理信譽更高 更易銷售 D 物業(yè)代理更加熟悉市場情況 E 房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對象 18 工廠煙囪之類位置固定的污染源 屬于 A 固定污染源 B 移動污染源 C 點源 D 高架源 E 線源 19 關(guān)于物權(quán)的效力說法有誤的是 A 同一標(biāo)的物 不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權(quán)同時并存 B 同一標(biāo)的物一般來說物權(quán)優(yōu)先于債權(quán) C 私有房屋在租賃期內(nèi) 因買賣 贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的 原租 賃合同對承租人和新房主失效 D 物權(quán)成立后 無論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手 權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行 使其權(quán)利 20 之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì) 形式和不同形式的土地所有制的 適用范圍及土地使用 管理制度 A 中華人民共和國仲裁法 B 中華人民共和國憲法 C 中華人民共和國土地管理法 D 中華人民共和國土地使用法 E 中華人民共和國民法通則 21 下列屬于免征契稅范圍的包括 A 事業(yè)單位承受土地 房屋用于教學(xué)的 B 社會團體承受土地 房屋用于出租經(jīng)營的 C 城鎮(zhèn)職工 多次購買公有住房的 D 因不可抗力失去住房而重新購買住房的 E 納稅人承受荒山 荒溝 荒灘 荒丘土地使用權(quán) 用于農(nóng) 林 牧 漁業(yè) 生產(chǎn)的 22 建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有 等 A 孔隙率 B 抗?jié)B性 C 抗凍性 D 彈性和塑性 E 耐磨性 23 國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理 按企業(yè)條件分為四個等級 其中一 級企業(yè)應(yīng)具備的條件主要有 A 注冊資本 5000 萬元以上 B 從事開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營時間 5 年以上 C 近三年累計竣工建筑面積 5 萬 m2 上 質(zhì)量合格率為 100 D 中級職稱以上管理人員 20 人以上 E 公司固定資產(chǎn)價值達到 8000 萬元 24 報酬資本化公式的假設(shè)前提不包括 A 凈收益 A 每年不變 B 收益年限 n 為有限年 C 報酬率 Y 不等于零 D 價格 V 符合評估時點市場情況 25 商品住房在銷售時 購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳納約定 購房者應(yīng)當(dāng)按購房款 的比例向售房單位繳納維修資金 A 1 B 2 C 3 D 4