2016年上半年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：安置補(bǔ)助費(fèi)試題

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2016 年上半年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師 制度與政策 安置補(bǔ)助費(fèi)試 題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時(shí)間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 只有 1 個(gè)事最符合題 意 1 在一國(guó)金融機(jī)構(gòu)體系中居主體地位 A 政策性銀行 B 非銀行金融機(jī)構(gòu) C 中央銀行 D 商業(yè)銀行 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2 房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則必須同時(shí)符合的標(biāo)準(zhǔn)中 并不包括 A 價(jià)值最大化 B 雙方都認(rèn)可 C 經(jīng)濟(jì)上可行 D 技術(shù)上可能 3 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)施工圖了解建筑物從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特點(diǎn) 應(yīng)查找 A 建筑平面圖 B 建筑立面圖 C 結(jié)構(gòu)施工圖 D 建筑剖面圖 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4 某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為 5000 萬(wàn)元 年租金收入為 600 萬(wàn)元 則 該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為 A 42 0 萬(wàn)元 B 50 4 萬(wàn)元 C 60 0 萬(wàn)元 D 72 0 萬(wàn)元 5 某宗房地產(chǎn)土地面積 300m2 建筑面積 250m2 建筑物的外觀及設(shè)備均已陳 舊過(guò)時(shí) 有待拆除重建 估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積 300 元 殘值每平方 米建筑面積 50 元 則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為 元 A 62500 B 62000 C 61000 D 61500 6 某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1 000 是 10 年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的 當(dāng)時(shí) 的花費(fèi)為 1 8 萬(wàn)元 畝 現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi) 620 元 地上建 筑物總建筑面積 2 000 是 8 年前建成交付使用的 當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為 600 元 建筑面積 現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為 1 200 元 建筑面積 估計(jì)該建筑物有八成新 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單一價(jià)為元 A 1 200 B 1 250 C 1 270 D 1 800 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7 在估價(jià)報(bào)告中陳述 既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要 又是提醒委托人 和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng) A 估價(jià)師聲明 B 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C 估價(jià)方法 D 估價(jià)對(duì)象 8 按照規(guī)定 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在之前完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) A 取得 土地使用證 B 取得 施工許可證 C 取得 商品房預(yù)售許可證 D 取得 房屋所有權(quán)證 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的 A 開(kāi)工日期 B 取得估價(jià)對(duì)象的日期 C 取得待開(kāi)發(fā)土地的日期 D 開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10 某宗土地面積 10 000 土地單位價(jià)格 800 元 最高容積率為 2 固 定費(fèi)用 400 萬(wàn) 元 單位建筑面積建安成本為 1 500 元 管理費(fèi) 貸款利息 稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建 安成本的 20 銷售價(jià)格為 3 000 元 則該項(xiàng) 目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為 A 10 000 B 120 00 C 180 000 D 15 000 E 借款合同 11 某宗房地產(chǎn) 已知建筑物的重置價(jià)格為 1 000 元 成新率為 70 房 地產(chǎn)年凈收益為 140 元 土地資本化率為 6 建筑物資本化率為 8 則 該房地產(chǎn)的價(jià)格為元 A 1 700 B 2 000 C 2 100 D 2 400 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn) 扶持的能源 交通 水利等項(xiàng)目用地 法律 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必 需的 可以由 依法批準(zhǔn)劃撥 A 縣級(jí)以上土地管理部門 B 縣級(jí)以上人民政府 C 省級(jí)以上土地管理部門 D 省級(jí)以上人民政府 13 某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn) 土地使用期限為 40 年 不可續(xù)期 至今已使用了 8 年 該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬(wàn)元 以后每年凈收 益增長(zhǎng) 2 從第 8 年開(kāi)始 凈收益保持穩(wěn)定 該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7 則 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為萬(wàn)元 說(shuō)明 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說(shuō)明 確定 收益期限依據(jù)不充分 A 85 45 B 87 16 C 88 50 D 88 90 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 14 是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào) 來(lái)判定是否為最高最佳使用 它 可以幫助我們確定房地產(chǎn)的最佳用途 A 最高最佳原理 B 收益遞增遞減原理 C 均衡原理 D 適合原理 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15 一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員 在房地產(chǎn)估價(jià)方面不需具有 A 扎實(shí)的理論知識(shí) B 廣泛的人際關(guān)系 C 豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) D 良好的職業(yè)道德 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16 下列表述中 正確的是 A 凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象 B 房產(chǎn)稅 土地使用稅是比例稅率 土地增值稅則是累進(jìn)稅率 C 耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收 的一種稅 但炸藥庫(kù)用地應(yīng)該免稅 D 契稅是在土地 房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí) 對(duì)產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅 其稅 率為 3 5 17 原建設(shè)部 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu) 的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成 一致意見(jiàn)的 自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起日 內(nèi) 可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定 A 5 B 7 C 10 D 15 E 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 18 在一國(guó)金融機(jī)構(gòu)體系中居領(lǐng)導(dǎo)核心地位 A 政策性銀行 B 非銀行金融機(jī)構(gòu) C 中央銀行 D 商業(yè)銀行 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19 租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于 A 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) B 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C 比較風(fēng)險(xiǎn) D 未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 20 以保險(xiǎn)的實(shí)施形式為標(biāo)準(zhǔn) 可將保險(xiǎn)分為 A 商業(yè)保險(xiǎn) 社會(huì)保險(xiǎn)和政策保險(xiǎn) B 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn) C 自愿保險(xiǎn)和強(qiáng)制保險(xiǎn) D 定值保險(xiǎn)和不定值保險(xiǎn) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21 在某舊城改造的房屋拆遷中 因有的房屋登記的是使用面積 有的房屋登 記的是建筑面積 所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是 A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B 統(tǒng)一付款方式 C 統(tǒng)一價(jià)格單位 D 統(tǒng)一市場(chǎng)狀況 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22 城市分區(qū)規(guī)劃由 審批 A 市規(guī)劃行政主管部門 B 市人民政府 C 市人大常委會(huì) D 省人大常委會(huì) 23 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售 應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可 取得 A 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B 施工許可證 C 預(yù)售許可證 D 房屋所有權(quán)證 24 關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說(shuō)法 錯(cuò)誤的是 A 估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為已有或者拒不歸檔 B 估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)委托合同 實(shí)地查勘記錄 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔 C 估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿 10 年的 即可銷毀 D 估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的 其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè) 房地產(chǎn) 行政主管 部門或者其指定的機(jī)構(gòu) E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 25 我國(guó)國(guó)有土地占全國(guó)土地調(diào)查總面積的 A 37 14 B 46 18 C 53 17 D 61 58 二 多項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符 合題意 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng) 錯(cuò)選 本題不得分 少選 所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0 5 分 1 下列關(guān)于城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的表述中 不正確的是 A 協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容 B 依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力 C 協(xié)議簽訂后 可以進(jìn)行公證 D 協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市 縣人民政府房屋拆遷主管部門備案 2 在測(cè)算資本金融資成本時(shí) 其資金占用費(fèi)是按 計(jì)算的 A 綜合利率 B 貸款利率 C 折現(xiàn)率 D 機(jī)會(huì)成本 3 下列關(guān)于城市土地的基本特征中的區(qū)位 表述正確的是 A 城市土地由于不可移動(dòng) 導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性 B 城市土地區(qū)位的涵義 除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外 更重要的是 經(jīng)濟(jì)地理位置 C 城市土地區(qū)位不包括無(wú)形的因素 D 城市土地區(qū)位既包括有形的區(qū)位 也包括無(wú)形的因素 如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等 E 城市土地區(qū)位的涵義 更重要的是某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系 4 當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時(shí)減少后 以下能反映市場(chǎng)均衡價(jià)格變化的選項(xiàng)是 A 均衡價(jià)格上升 B 均衡價(jià)格下降 C 均衡價(jià)格不變 D 取決于供給和需求變動(dòng)的程序 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5 下列影響住房售價(jià)因素中 可能引起住房售價(jià)下降的情形有 A 住房消費(fèi)轉(zhuǎn)向以租賃為主 B 增加住房持有期間稅費(fèi) C 住宅開(kāi)發(fā)成本上升 D 住房租賃價(jià)格下降 E 消費(fèi)者的收入水平上升 6 下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中 屬于他物權(quán)的有 A 所有權(quán) B 土地使用權(quán) C 地役權(quán) D 典權(quán) E 租賃權(quán) 7 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有 A 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 儲(chǔ)蓄 消費(fèi) 投資水平 B 社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)投機(jī)和城市化 C 財(cái)政收支及金融狀況 利率 D 物價(jià) 匯率 居民收入 E 人口數(shù)量 行政隸屬變更 居民收入 8 不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是 A 居住物業(yè) B 商用物業(yè) C 工業(yè)物業(yè) D 農(nóng)業(yè)物業(yè) E 借款合同 9 拍賣標(biāo)的亦稱 泛指可以通過(guò)拍賣方式轉(zhuǎn)讓的各種財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利 A 拍品 B 拍賣物 C 拍賣人 D 拍賣方式 E 拍賣時(shí)間 10 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià) A 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 B 辦理了出讓手續(xù) 變劃撥土地為出讓土地 由受讓方繳納出讓金 C 按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 D 是不改變土地劃撥性質(zhì) 對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 E 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途 年限和其他條件的 11 下列關(guān)于住房公積金繳存的說(shuō)法中 正確的是 A 我國(guó)住房公積金繳存實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制 B 住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂 經(jīng)本級(jí)政府審核后 報(bào)省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行 一般不低于 5 C 住房公積金繳存的對(duì)象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工 D 住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資 包括 6 部分 E 職工單位對(duì)職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次 12 城市土地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃 一般由按城市總體發(fā)展要求 土地開(kāi)發(fā)潛力以 城市規(guī) 劃的要求制定 A 土地管理部門 B 規(guī)劃管理部門 C 市場(chǎng)管理部門 D 設(shè)計(jì)管理部門 E 計(jì)劃管理部門 13 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售 出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入 包括 A 銷售收入 B 補(bǔ)貼收入 C 出租收入 D 經(jīng)營(yíng)收入 E 營(yíng)業(yè)外收入 14 某市去年住宅的實(shí)際銷售量為 500 萬(wàn) m2 預(yù)測(cè)銷售量為 450 萬(wàn) m2 平滑 指數(shù)為 0 8 則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)今年的住宅銷售量是 萬(wàn) m2 A 450 B 475 C 490 D 500 15 動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo) 動(dòng)態(tài)投資回收 期設(shè)定的目標(biāo)收益率之間的關(guān)系是 A 越大 越大 B 越小 越大 C 越大 越小 D 與無(wú)關(guān) E 借款合同 16 建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式 包括的結(jié)算方式等 A 按日結(jié)算 B 按月計(jì)算 C 竣工后一次結(jié)算 D 分段結(jié)算 E 其他雙方約定 17 盡管有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也有自己的銷售隊(duì)伍 但他們往往還要借助于物業(yè) 代理的幫助 這是因?yàn)槲飿I(yè)代理具有某些優(yōu)勢(shì) 具體包括 A 物業(yè)代理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系 B 物業(yè)代理具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員 C 物業(yè)代理信譽(yù)更高 更易銷售 D 物業(yè)代理更加熟悉市場(chǎng)情況 E 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有特定的銷售對(duì)象 18 工廠煙囪之類位置固定的污染源 屬于 A 固定污染源 B 移動(dòng)污染源 C 點(diǎn)源 D 高架源 E 線源 19 關(guān)于物權(quán)的效力說(shuō)法有誤的是 A 同一標(biāo)的物 不允許有性質(zhì)不相容的兩個(gè)物權(quán)同時(shí)并存 B 同一標(biāo)的物一般來(lái)說(shuō)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán) C 私有房屋在租賃期內(nèi) 因買賣 贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的 原租 賃合同對(duì)承租人和新房主失效 D 物權(quán)成立后 無(wú)論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手 權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行 使其權(quán)利 20 之中規(guī)定了中國(guó)現(xiàn)行土地所有制性質(zhì) 形式和不同形式的土地所有制的 適用范圍及土地使用 管理制度 A 中華人民共和國(guó)仲裁法 B 中華人民共和國(guó)憲法 C 中華人民共和國(guó)土地管理法 D 中華人民共和國(guó)土地使用法 E 中華人民共和國(guó)民法通則 21 下列屬于免征契稅范圍的包括 A 事業(yè)單位承受土地 房屋用于教學(xué)的 B 社會(huì)團(tuán)體承受土地 房屋用于出租經(jīng)營(yíng)的 C 城鎮(zhèn)職工 多次購(gòu)買公有住房的 D 因不可抗力失去住房而重新購(gòu)買住房的 E 納稅人承受荒山 荒溝 荒灘 荒丘土地使用權(quán) 用于農(nóng) 林 牧 漁業(yè) 生產(chǎn)的 22 建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有 等 A 孔隙率 B 抗?jié)B性 C 抗凍性 D 彈性和塑性 E 耐磨性 23 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理 按企業(yè)條件分為四個(gè)等級(jí) 其中一 級(jí)企業(yè)應(yīng)具備的條件主要有 A 注冊(cè)資本 5000 萬(wàn)元以上 B 從事開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間 5 年以上 C 近三年累計(jì)竣工建筑面積 5 萬(wàn) m2 上 質(zhì)量合格率為 100 D 中級(jí)職稱以上管理人員 20 人以上 E 公司固定資產(chǎn)價(jià)值達(dá)到 8000 萬(wàn)元 24 報(bào)酬資本化公式的假設(shè)前提不包括 A 凈收益 A 每年不變 B 收益年限 n 為有限年 C 報(bào)酬率 Y 不等于零 D 價(jià)格 V 符合評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況 25 商品住房在銷售時(shí) 購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳納約定 購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款 的比例向售房單位繳納維修資金 A 1 B 2 C 3 D 4