北京2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件考試題

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北京 2017 年房地產(chǎn)估價(jià)師 制度與政策 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件考試 題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時(shí)間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 只有 1 個(gè)事最符合題 意 1 房屋面積測(cè)算的內(nèi)容不包括 A 房屋建筑面積 B 房屋使用面積 C 共有建筑分?jǐn)偯娣e D 房屋占地面積 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降 并且各期上升或者下降的數(shù)額 大致接近時(shí) 宜采用 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格 A 數(shù)學(xué)曲線擬合法 B 平均增減量法 C 平均發(fā)展速度法 D 移動(dòng)平均法 3 投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)不包括 A 土地取得成本 B 開發(fā)成本 C 管理費(fèi)用 D 銷售費(fèi)用 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4 某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 50 年 至今已使用 8 年 預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年 有效毛收入為 80 萬(wàn)元 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 40 安全利率假定為 6 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率 為安全利率的 40 該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 A 368 萬(wàn)元 B 552 萬(wàn)元 C 561 萬(wàn)元 D 920 萬(wàn)元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 5 下列關(guān)于宗地圖 表述錯(cuò)誤的是 A 宗地圖中應(yīng)畫出與該宗地相鄰的道路及街巷 并注明道路和街巷的名稱 B 宗地圖是描述宗地位置 界址點(diǎn)線關(guān)系 相鄰宗地編號(hào)的分宗地籍圖 C 宗地圖是用來(lái)作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的正圖 D 宗地圖中還應(yīng)標(biāo)出指北針?lè)较?注明所選比例 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6 根據(jù)原建設(shè)部 城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程 作為自然人的申請(qǐng)人死 亡 天之內(nèi)沒有近親屬或者近親屬杗表示參加裁決或放棄參加裁決的 房屋拆 遷管理部門應(yīng)終結(jié)裁決并書面告知當(dāng)事人 A 7 B 10 C 15 D 30 E 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 7 某宗房地產(chǎn)的收益年限為 40 年 預(yù)測(cè)未來(lái) 3 年的凈收益分別為 17 萬(wàn)元 18 萬(wàn)元 19 萬(wàn)元 從第 4 年起 每年的凈收益將穩(wěn)定在 20 萬(wàn)元左右 如果資本 化率為 9 則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 萬(wàn)元 A 195 B 210 C 213 D 217 8 甲 乙兩宗相鄰?fù)恋?價(jià)格均為 50 萬(wàn)元 若將該兩宗土地合并為一宗土地 合并后的市場(chǎng)價(jià)格為 150 萬(wàn)元 在這種情況下 如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗 地 則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是萬(wàn)元 A 0 50 B 50 75 C 50 100 D 100 150 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9 小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者 也就是說(shuō) 對(duì)小型 商場(chǎng)并不很重要 A 停車 B 位置 C 特色 D 距離 10 是指在商品和勞務(wù)供給不變的情況下 因生產(chǎn)成本提高而引起的物價(jià)總水 平上漲 而原材料價(jià)格上漲和工資增加是生產(chǎn)成本提高的主要原因 A 需求拉上型通貨膨脹 B 需求拉下型通貨膨脹 C 成本推動(dòng)型通貨膨脹 D 結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11 下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是 A 投資利潤(rùn)率 B 投資回報(bào)率 C 貸款利率 D 成本利潤(rùn)率 E 借款合同 12 關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法 錯(cuò)誤的是 A 估價(jià)目的本質(zhì)上由委托人的估價(jià)需要決定 B 估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定 C 估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的決定 D 估價(jià)類型由估價(jià)師決定 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13 主要職責(zé)是統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行 金融資產(chǎn)管理公司 信托投資公司以及其 他存款類金融機(jī)構(gòu) 維護(hù)銀行業(yè)的合法 穩(wěn)健運(yùn)行的是 A 中國(guó)人民銀行 B 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) C 中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) D 中國(guó)證券業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14 豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為年 A 40 B 50 C 60 D 70 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15 一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證 他要找的部門是 A 房地產(chǎn)學(xué)會(huì) B 房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì) C 房地產(chǎn)管理部門 D 政府 16 替代效應(yīng) 是指 A 當(dāng)某商品的價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí) 消費(fèi)者需求量發(fā)生變動(dòng)的現(xiàn)象 B 在理論上可用替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的綜合作用 價(jià)格效應(yīng)來(lái)解釋 C 其他商品價(jià)格不變 某商品價(jià)格發(fā)生變動(dòng) 從而商品的相對(duì)價(jià)格發(fā)生變化 消費(fèi)者在原來(lái)價(jià)格組合下的購(gòu)買力水平?jīng)]有發(fā)生變化的情況下 對(duì)價(jià)格變動(dòng)商 品的需求量發(fā)生變化的現(xiàn)象 D 由于商品價(jià)格變化引起消費(fèi)者的收入相對(duì)變化而引起商品的購(gòu)買量發(fā)生變 化的現(xiàn)象 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17 某國(guó)庫(kù)券面值為 10 元 售價(jià)為 8 元 該國(guó)庫(kù)券距到期日數(shù)為 36 天 其收 益率為元 A 50 B 100 C 150 D 200 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18 某房地產(chǎn)開發(fā)用地 其土地面積為 10 000 土地使用條件與規(guī)劃限制所 規(guī)定的容積率為 1 2 樓面地價(jià)為 1500 元 后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整 容積率提高 到 1 6 樓面地價(jià)不變 則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià) 2007 年考題 A 375 萬(wàn)元 B 450 萬(wàn)元 C 500 萬(wàn)元 D 600 萬(wàn)元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19 物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的 A 單務(wù)合同 B 委托合同 C 無(wú)償合同 D 非典型合同 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20 住房公積金屬于 所有 A 繳存住房公積金的單位 B 繳存住房公積金的職工 C 繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同 D 住房公積金管理中心 21 土地不會(huì)毀損 投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在 年以上 A 20 B 30 C 70 D 40 22 目前 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)中 一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè) 房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)為 名以上 A 3 B 5 C 8 D 15 23 估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知 某地區(qū) 2003 2006 年普通商品住宅平均價(jià)格 水平分別為 4682 元 4887 元 5037 元 5192 元 若采用平 均增減量法測(cè)算 該地區(qū)普通商品住宅 2008 年的價(jià)格為元 A 5362 B 5347 C 5532 D 5563 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24 某在建工程土地使用權(quán)年限 40 年 自取得土地使用權(quán)之日起開工 預(yù)計(jì)建 成后的建筑面積為 15 000 年凈收益為 480 萬(wàn)元 自開工到建成的開發(fā)期為 3 年 估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需 1 5 年 已知報(bào)酬率為 8 折現(xiàn)率為 12 該 項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬(wàn)元 A 4 023 04 B 4 074 10 C 4 768 50 D 5 652 09 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 25 不屬于影響房地產(chǎn)的因素是 A 社會(huì)因素 B 環(huán)境因素 C 經(jīng)濟(jì)因素 D 政策因素 二 多項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符 合題意 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng) 錯(cuò)選 本題不得分 少選 所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0 5 分 1 城市房屋拆遷行政裁決的主要制度包括 A 行政調(diào)解制度 B 報(bào)告制度 C 集體決策制度 D 不服行政裁決的救濟(jì)制度 E 拆遷聽證制度 2 按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分 形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng) 的模式是 2004 年試題 A 同質(zhì)偏好市場(chǎng) B 分散偏好市場(chǎng) C 個(gè)別偏好市場(chǎng) D 集群偏好市場(chǎng) E 彌隙市場(chǎng) 3 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括等 A 房產(chǎn)稅 B 城鎮(zhèn)土地使用稅 C 土地增值稅 D 農(nóng)業(yè)稅 E 車購(gòu)稅 4 估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量包括 A 估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性 B 文字表達(dá)水平 C 估價(jià)方法選擇的正確性 D 參數(shù)確定的合理性 5 在測(cè)算資本金融資成本時(shí) 其資金占用費(fèi)是按 計(jì)算的 A 綜合利率 B 貸款利率 C 折現(xiàn)率 D 機(jī)會(huì)成本 6 下列關(guān)于房地產(chǎn)圖的比例尺 表述正確的是 A 城市地籍圖比例尺一般為 1 500 B 宗地圖要求必須按比例真實(shí)繪制 比例尺一般為 1 500 或大于 1 500 C 建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用 1 1000 的比例尺 其他區(qū)域的房 產(chǎn)分幅圖可以采用 1 500 比例尺 D 房產(chǎn)分丘圖的比例尺為 1 100 1 1000 E 房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為 1 200 7 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法 屬于 A 成本導(dǎo)向定價(jià)法 B 購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法 C 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D 市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 8 人民法院依法對(duì)經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的抵押物拍賣的 拍賣保留價(jià)由 參照評(píng)估 價(jià)確定 A 人民法院 B 估價(jià)機(jī)構(gòu) C 拍賣師 D 競(jìng)買人 9 用成本法評(píng)估商品住宅的價(jià)格時(shí) 其中的土地價(jià)格可用 求取 A 市場(chǎng)比較法 B 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 C 假設(shè)開發(fā)法 D 成本法 10 在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中 房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu) 先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額 這些法定優(yōu)先 受償款通常包括 A 拖欠建設(shè)工程價(jià)款 B 已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額 C 房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用 D 訴訟費(fèi)用 E 其他法定優(yōu)先受償款 11 下列有關(guān)稅收的表述中 正確的有 A 財(cái)政局對(duì)外出租的經(jīng)營(yíng)用房免征房產(chǎn)稅 B 集體土地使用人無(wú)需交納土地使用稅 C 用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅 D 土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E 因地震毀壞住房而重新購(gòu)買住房的免征契稅 12 某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為 5000m2 如果地上建筑容積率為 6 建 筑覆蓋率為 50 樓高 17 層 其中 1 4 層為建筑面積相等的裙房 5 17 層 為標(biāo)準(zhǔn)層 則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為 m2 A 882 B 1765 C 1667 D 1538 13 為避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在房地產(chǎn)合同服務(wù)中因疏忽造成委托人經(jīng)濟(jì)損失而 負(fù)有的經(jīng)濟(jì)賠償 可以投保的險(xiǎn)種為 A 責(zé)任保險(xiǎn) B 保證保險(xiǎn) C 信用保險(xiǎn) D 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14 我國(guó)房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系中 房地產(chǎn)法律主要有 A 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 B 中華人民共和國(guó)土地管理法 C 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 D 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 E 中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例 15 物業(yè)管理?xiàng)l例 確定的基本制度包括 A 業(yè)主大會(huì)制度 B 業(yè)主公約制度 C 住宅小區(qū)治安管理制度 D 住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度 E 住房專項(xiàng)維修資金制度 16 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物 競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征 A 物業(yè)管理 B 房地產(chǎn) C 中介機(jī)構(gòu) D 商品房 17 下列法規(guī)中 對(duì)商品房預(yù)售管理問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定的有 A 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 B 中華人民共和國(guó)王地管理法 C 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 D 城市商品房預(yù)售管理辦法 E 商品房銷售管理辦法 18 若某商務(wù)寫字樓目前尚未出租 因而并未產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益 則此宗商務(wù)樓應(yīng) 歸屬于 A 非收益性房地產(chǎn) B 收益性房地產(chǎn) C 綜合性房地產(chǎn) D 保值增值性房地產(chǎn) 19 城市用地評(píng)價(jià)內(nèi)容包括 A 自然條件評(píng)價(jià) B 建設(shè)條件評(píng)價(jià) C 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) D 社會(huì)評(píng)價(jià) E 環(huán)境評(píng)價(jià) 20 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中 不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有 A 建筑平面布置 B 朝向 樓層 C 環(huán)境景觀 D 土地開發(fā)程度 E 房屋完損等級(jí) 21 房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有 A 吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金 B 建成房地產(chǎn)抵押貸款 C 土地儲(chǔ)備貸款 D 增發(fā)新股 E 房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 22 房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展 實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng) 的 A 分離 B 獨(dú)立 C 對(duì)立 D 融合 23 開發(fā)商的定價(jià)方法有 A 成本導(dǎo)向定價(jià)法 B 目標(biāo)導(dǎo)向定價(jià)法 C 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D 購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法 E 市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 24 可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有下列幾種 A 潛在毛收入 B 有效毛收入 C 凈運(yùn)營(yíng)收益 D 稅后現(xiàn)金流量 E 稅前現(xiàn)金流量 25 某居民樓總建筑面積為 5000m2 房地總價(jià)值為 1000 萬(wàn)元 其中土地總價(jià) 值為 500 萬(wàn)元 某人擁有該居民樓的一套單元式住宅 建筑面積為 150m2 房 地總價(jià)值為 35 萬(wàn)元 若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?該人占有的土地份額為 A 3 B 3 5 C 7 D 4