甘肅省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：征收土地的范圍考試試卷

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甘肅省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：征收土地的范圍考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、在寫字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算R/U系數(shù)。其中，R/U系數(shù)是指__。 A．出租單元內(nèi)建筑面積與可出租而積的比值 B．可出租面積與出租單元內(nèi)建筑面積的比值 C．出租單元內(nèi)建筑面積與建筑總而積的比值 D．可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值 2、某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后每年按照25萬(wàn)元速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該房地產(chǎn)的價(jià)值接近于。 A：2360萬(wàn)元 B：2500萬(wàn)元 C：2722萬(wàn)元 D：2845萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 3、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20％，則成本利潤(rùn)率為。 A：17.13％ B：18.30％ C：18.61％ D：21.47％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是。 A：開發(fā)商 B：承包商 C：相關(guān)的政府部門 D：監(jiān)理單位 E：借款合同 5、貨幣發(fā)行，應(yīng)將所需數(shù)額列入國(guó)家綜合信貸計(jì)劃中，并作為__加以適用。 A．國(guó)家信貸資金 B．國(guó)家預(yù)算資金 C．國(guó)家負(fù)擔(dān)資金 D．國(guó)家計(jì)劃資金 6、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是__。 A．均衡原理 B．預(yù)期原理 C．競(jìng)爭(zhēng)原理 D．替代原理 7、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建一住宅小區(qū)，該地塊面積為10000。經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，該項(xiàng)目的容積率為5。該小區(qū)允許建設(shè)的住宅總建筑面積約為。 A：30000 B：50000 C：70000 D：10000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，國(guó)家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)元。 A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、開發(fā)投資的投資者主要是。 A：賺取開發(fā)利潤(rùn) B：保值增值 C：獲得收益 D：消費(fèi) E：借款合同 10、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是。 A：建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間 B：在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間 C：由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間 D：剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 11、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場(chǎng)的劃分方式是__。 A．按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的 B．按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的 C．按照地域范圍劃分的 D．按照房地產(chǎn)購(gòu)買者目的劃分的 12、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為。 A：2.00％ B：2.13％ C：2.22％ D：2.50％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以進(jìn)行估價(jià)。 A：保持現(xiàn)狀前提 B：裝修改造前提 C：轉(zhuǎn)換用途前提 D：重新利用前提 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 14、房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是。 A：市場(chǎng)行情變化不定 B：供需變化引起價(jià)格變化 C：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握 D：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、下列關(guān)于各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)，表述錯(cuò)誤的是。 A：一級(jí)資質(zhì)要有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 B：二級(jí)資質(zhì)要有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 C：三級(jí)資質(zhì)要有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 D：暫定期的三級(jí)資質(zhì)要有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的。(2009年試題) A：替代性 B：發(fā)展性 C：地區(qū)性 D：復(fù)雜性 E：借款合同 17、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為__。 A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064 18、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為__。 A．成本加成定價(jià)法 B．價(jià)值定價(jià)法 C．目標(biāo)定價(jià)法 D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 19、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70% 20、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和的，免征土地增值稅。 A：10％ B：20％ C：30％ D：40％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是。 A：地方性法規(guī) B：政府規(guī)章 C：部門規(guī)章 D：自治條例 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18％，年租金增長(zhǎng)率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為。 A：9.26％ B：10％ C：11 32％ D：12％ E：借款合同 23、以下四種方法中，相對(duì)而言求取凈收益A最合理的方法是。 A：過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 B：未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 C：未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法 D：過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、在一國(guó)金融機(jī)構(gòu)體系中居主體地位。 A：政策性銀行 B：非銀行金融機(jī)構(gòu) C：中央銀行 D：商業(yè)銀行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括__。 A．建筑安裝工程費(fèi) B．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) C．土地費(fèi)用 D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括。 A：房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 B：房地產(chǎn)折舊費(fèi) C：房屋保險(xiǎn)費(fèi) D：房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額 E：為承租人提供的服務(wù)費(fèi) 2、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（）。 A．形狀相似 B．在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段 C．面積接近 D．地塊相連 E．可及性相當(dāng) 3、某居民購(gòu)買一套價(jià)值80萬(wàn)元的住宅，計(jì)劃自己首付30%，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6%，如果在10年內(nèi)按月等額償還，該居民月還款額是（）元。 A．240 B．622 C．312 D．874 4、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則，說(shuō)法正確的是。 A：保留價(jià)是拍賣的必備條件 B：保留價(jià)的修改權(quán)從屬于保留價(jià)的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán) D：拍賣人擁有保留價(jià)的確定權(quán) E：保留價(jià)通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 5、根據(jù)保險(xiǎn)的近因原則，保險(xiǎn)賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)__之間的因果關(guān)系來(lái)判斷。 A．投保人與保險(xiǎn)標(biāo)的 B．被保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的 C．保險(xiǎn)事故與保險(xiǎn)標(biāo)的的損失 D．保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的的損失 6、下列房地產(chǎn)不得用于抵押的有。 A：無(wú)地上建筑物的出讓土地使用權(quán) B：無(wú)地上建筑物的劃撥土地使用權(quán) C：所有權(quán)或使用權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) D：依法查封扣押期間的房地產(chǎn) E：幼兒園等公益教育設(shè)施 7、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系，它們之間的主要區(qū)別是房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于__。 A．第一產(chǎn)業(yè) B．第二產(chǎn)業(yè) C．第三產(chǎn)業(yè) D．新興產(chǎn)業(yè) 8、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為450萬(wàn)m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)今年的住宅銷售量是__萬(wàn)m2。 A．450 B．475 C．490 D．500 9、下列屬于免征契稅范圍的包括。 A：事業(yè)單位承受土地、房屋用于教學(xué)的 B：社會(huì)團(tuán)體承受土地、房屋用于出租經(jīng)營(yíng)的 C：城鎮(zhèn)職工，多次購(gòu)買公有住房的 D：因不可抗力失去住房而重新購(gòu)買住房的 E：納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的 10、保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括。 A：分散風(fēng)險(xiǎn)職能 B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能 C：融通資金職能 D：防災(zāi)防損職能 E：分配職能 11、假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益為20％，國(guó)債的收益率為10％，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于 整個(gè)市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)是0．4，那么房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為。 A：10％ B：11％ C：13％ D：14％ E：借款合同 12、國(guó)家一級(jí)的城市房屋拆遷管理部門是__。 A．國(guó)務(wù)院 B．國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門 C．城市規(guī)劃主管部門 D．土地管理局 13、某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。 A．10% B．11.27% C．14.18% D．22.55% 14、根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的個(gè)人不得。 A：轉(zhuǎn)讓房屋 B：租賃房屋 C：遷移戶口 D：新建、擴(kuò)建、改建房屋 E：改變房屋和土地用途 15、建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括。 A：施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析 B：編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃 C：監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行 D：制訂勘查計(jì)劃 E：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析 16、若按等比例選擇投資品，則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是__。 A．股票+債券 B．股票+投資基金 C．債券+投資基金 D．股票+投資基金+債券 17、下列關(guān)于新設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)核定，表述正確的是__。 A．核定為三級(jí)，并設(shè)3年的暫定期 B．核定為三級(jí)，并設(shè)1年的暫定期 C．核定為暫定級(jí)，并設(shè)1年的暫定期 D．核定為暫定級(jí)，并設(shè)3年的暫定期 18、保險(xiǎn)的基本原則有__。 A．最大利益原則 B．權(quán)責(zé)一致原則 C．保險(xiǎn)利益原則 D．近因原則 E．損失補(bǔ)償原則 19、在中，通常有一家或數(shù)家大型百貨公司是主要租戶。 A：市級(jí)購(gòu)物中心 B：地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C：居住區(qū)商場(chǎng) D：鄰里服務(wù)性商店 E：借款合同 20、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有__。 A．財(cái)政局對(duì)外出租的經(jīng)營(yíng)用房免征房產(chǎn)稅 B．集體土地使用人無(wú)須交納土地使用稅 C．用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅 D．土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E．因地震毀壞住房而重新購(gòu)買住房的免征契稅 21、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53 22、征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)合理使用，耕地占用稅用于__，土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)用于土地的調(diào)整與治理。 A．集體財(cái)政 B．國(guó)家財(cái)政 C．土地開發(fā)與農(nóng)業(yè)發(fā)展 D．土地管理部門的業(yè)務(wù)開支 23、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則主要有。 A：經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則 B：充分考慮近期效益的原則 C：充分考慮遠(yuǎn)期效益的原則 D：近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則 E：考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則 24、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括等。 A：調(diào)查評(píng)估路線價(jià) B：計(jì)算臨街土地的價(jià)值 C：求取可比實(shí)例價(jià)格 D：劃分路線價(jià)區(qū)段 E：交易情況修正 25、成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式是__。 A．開發(fā)利潤(rùn)(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用) B．開發(fā)利潤(rùn)(土地取得成本+開發(fā)成本) C．開發(fā)利潤(rùn)(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用) D．開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值