甘肅省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：征收土地的范圍考試試卷

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甘肅省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：征收土地的范圍考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計算R/U系數(shù)。其中，R/U系數(shù)是指__。 A．出租單元內(nèi)建筑面積與可出租而積的比值 B．可出租面積與出租單元內(nèi)建筑面積的比值 C．出租單元內(nèi)建筑面積與建筑總而積的比值 D．可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值 2、某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元，預(yù)計以后每年按照25萬元速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該房地產(chǎn)的價值接近于。 A：2360萬元 B：2500萬元 C：2722萬元 D：2845萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20％，則成本利潤率為。 A：17.13％ B：18.30％ C：18.61％ D：21.47％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、房地產(chǎn)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的單位是。 A：開發(fā)商 B：承包商 C：相關(guān)的政府部門 D：監(jiān)理單位 E：借款合同 5、貨幣發(fā)行，應(yīng)將所需數(shù)額列入國家綜合信貸計劃中，并作為__加以適用。 A．國家信貸資金 B．國家預(yù)算資金 C．國家負擔(dān)資金 D．國家計劃資金 6、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是__。 A．均衡原理 B．預(yù)期原理 C．競爭原理 D．替代原理 7、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建一住宅小區(qū)，該地塊面積為10000。經(jīng)城市規(guī)劃部門批準，該項目的容積率為5。該小區(qū)允許建設(shè)的住宅總建筑面積約為。 A：30000 B：50000 C：70000 D：10000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、原國家計委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，國家指導(dǎo)性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。 A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、開發(fā)投資的投資者主要是。 A：賺取開發(fā)利潤 B：保值增值 C：獲得收益 D：消費 E：借款合同 10、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是。 A：建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B：在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間 C：由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間 D：剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場的劃分方式是__。 A．按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的 B．按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的 C．按照地域范圍劃分的 D．按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的 12、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為。 A：2.00％ B：2.13％ C：2.22％ D：2.50％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以進行估價。 A：保持現(xiàn)狀前提 B：裝修改造前提 C：轉(zhuǎn)換用途前提 D：重新利用前提 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14、房地產(chǎn)估價的主要難點是。 A：市場行情變化不定 B：供需變化引起價格變化 C：房地產(chǎn)價格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握 D：房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)，表述錯誤的是。 A：一級資質(zhì)要有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 B：二級資質(zhì)要有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 C：三級資質(zhì)要有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 D：暫定期的三級資質(zhì)要有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的。(2009年試題) A：替代性 B：發(fā)展性 C：地區(qū)性 D：復(fù)雜性 E：借款合同 17、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為__。 A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064 18、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為__。 A．成本加成定價法 B．價值定價法 C．目標定價法 D．認知價值定價法 19、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70% 20、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和的，免征土地增值稅。 A：10％ B：20％ C：30％ D：40％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是。 A：地方性法規(guī) B：政府規(guī)章 C：部門規(guī)章 D：自治條例 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18％，年租金增長率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為。 A：9.26％ B：10％ C：11 32％ D：12％ E：借款合同 23、以下四種方法中，相對而言求取凈收益A最合理的方法是。 A：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 B：未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 C：未來數(shù)據(jù)資本化公式法 D：過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、在一國金融機構(gòu)體系中居主體地位。 A：政策性銀行 B：非銀行金融機構(gòu) C：中央銀行 D：商業(yè)銀行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費不包括__。 A．建筑安裝工程費 B．公共配套設(shè)施建設(shè)費 C．土地費用 D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、在求取凈收益中，運營費用包括。 A：房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 B：房地產(chǎn)折舊費 C：房屋保險費 D：房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額 E：為承租人提供的服務(wù)費 2、在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（）。 A．形狀相似 B．在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段 C．面積接近 D．地塊相連 E．可及性相當 3、某居民購買一套價值80萬元的住宅，計劃自己首付30%，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6%，如果在10年內(nèi)按月等額償還，該居民月還款額是（）元。 A．240 B．622 C．312 D．874 4、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。 A：保留價是拍賣的必備條件 B：保留價的修改權(quán)從屬于保留價的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價的確定權(quán) D：拍賣人擁有保留價的確定權(quán) E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 5、根據(jù)保險的近因原則，保險賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)__之間的因果關(guān)系來判斷。 A．投保人與保險標的 B．被保險人與保險標的 C．保險事故與保險標的的損失 D．保險人與保險標的的損失 6、下列房地產(chǎn)不得用于抵押的有。 A：無地上建筑物的出讓土地使用權(quán) B：無地上建筑物的劃撥土地使用權(quán) C：所有權(quán)或使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn) D：依法查封扣押期間的房地產(chǎn) E：幼兒園等公益教育設(shè)施 7、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系，它們之間的主要區(qū)別是房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于__。 A．第一產(chǎn)業(yè) B．第二產(chǎn)業(yè) C．第三產(chǎn)業(yè) D．新興產(chǎn)業(yè) 8、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預(yù)測銷售量為450萬m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測今年的住宅銷售量是__萬m2。 A．450 B．475 C．490 D．500 9、下列屬于免征契稅范圍的包括。 A：事業(yè)單位承受土地、房屋用于教學(xué)的 B：社會團體承受土地、房屋用于出租經(jīng)營的 C：城鎮(zhèn)職工，多次購買公有住房的 D：因不可抗力失去住房而重新購買住房的 E：納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的 10、保險的基本職能是指保險在一切經(jīng)濟條件下均具有的職能，包括。 A：分散風(fēng)險職能 B：組織經(jīng)濟補償職能 C：融通資金職能 D：防災(zāi)防損職能 E：分配職能 11、假設(shè)整個投資市場的平均收益為20％，國債的收益率為10％，而房地產(chǎn)投資市場相對于 整個市場的相關(guān)系數(shù)是0．4，那么房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為。 A：10％ B：11％ C：13％ D：14％ E：借款合同 12、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是__。 A．國務(wù)院 B．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 C．城市規(guī)劃主管部門 D．土地管理局 13、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（）。 A．10% B．11.27% C．14.18% D．22.55% 14、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的個人不得。 A：轉(zhuǎn)讓房屋 B：租賃房屋 C：遷移戶口 D：新建、擴建、改建房屋 E：改變房屋和土地用途 15、建設(shè)工程進度控制工作的主要內(nèi)容包括。 A：施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析 B：編制項目建設(shè)工程進度計劃 C：監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行 D：制訂勘查計劃 E：對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析 16、若按等比例選擇投資品，則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是__。 A．股票+債券 B．股票+投資基金 C．債券+投資基金 D．股票+投資基金+債券 17、下列關(guān)于新設(shè)立房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定，表述正確的是__。 A．核定為三級，并設(shè)3年的暫定期 B．核定為三級，并設(shè)1年的暫定期 C．核定為暫定級，并設(shè)1年的暫定期 D．核定為暫定級，并設(shè)3年的暫定期 18、保險的基本原則有__。 A．最大利益原則 B．權(quán)責(zé)一致原則 C．保險利益原則 D．近因原則 E．損失補償原則 19、在中，通常有一家或數(shù)家大型百貨公司是主要租戶。 A：市級購物中心 B：地區(qū)購物商場 C：居住區(qū)商場 D：鄰里服務(wù)性商店 E：借款合同 20、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有__。 A．財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅 B．集體土地使用人無須交納土地使用稅 C．用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅 D．土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E．因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅 21、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53 22、征地補償費應(yīng)合理使用，耕地占用稅用于__，土地復(fù)墾費、土地荒蕪費用于土地的調(diào)整與治理。 A．集體財政 B．國家財政 C．土地開發(fā)與農(nóng)業(yè)發(fā)展 D．土地管理部門的業(yè)務(wù)開支 23、設(shè)計方案評價原則主要有。 A：經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié)合的原則 B：充分考慮近期效益的原則 C：充分考慮遠期效益的原則 D：近期與遠期效益相結(jié)合的原則 E：考慮項目全壽命費用的原則 24、運用路線價法估價的步驟包括等。 A：調(diào)查評估路線價 B：計算臨街土地的價值 C：求取可比實例價格 D：劃分路線價區(qū)段 E：交易情況修正 25、成本利潤率的計算公式是__。 A．開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用) B．開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本) C．開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用) D．開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值